本文內(nèi)容來源 / 商業(yè)地產(chǎn)峰言鋒語、佳鄰商業(yè)

隨著我國國民經(jīng)濟的快速增長，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)得到快速的發(fā)展，社區(qū)商業(yè)投資成為大多數(shù)投資商的關(guān)注重點。時值當(dāng)下，社區(qū)商業(yè)已經(jīng)過一段時間的發(fā)展，隨著各大開發(fā)商和品牌商的介入，勢必加快行業(yè)的發(fā)展。

對于社區(qū)商業(yè)的特色業(yè)態(tài)及發(fā)展趨勢，眾多先行者已總結(jié)了不少經(jīng)驗，在此，本文就從以下幾點簡單為大家略述一二。

根據(jù)操作模式以及商住比例來區(qū)分不同性質(zhì)的社區(qū)商業(yè)，各商業(yè)服務(wù)能級有著一定的區(qū)別。

行業(yè)人士認(rèn)為，百貨、超市、餐飲、服務(wù)配套、美容、服飾精品、生活家居和休閑娛樂、社區(qū)養(yǎng)老等九大類構(gòu)成了未來社區(qū)商業(yè)的基礎(chǔ)業(yè)態(tài)。而社區(qū)商業(yè)根據(jù)體諒和輻射能及，也可以大致分為鄰里商業(yè)、居住區(qū)商業(yè)和社區(qū)商業(yè)中心三大類。

• 鄰里商業(yè)（標(biāo)準(zhǔn)型）——面積一般在3000㎡以下，由一組小店或集中在一起的一個大集成店組成，包括便利性零售、服務(wù)、餐飲等店鋪，服務(wù)人口一般在1.5萬人以下；

• 居住區(qū)商業(yè)（中大型）——面積一般在3000-20000㎡，以超市為主力店，包括便利性零售、服務(wù)、餐飲等店鋪，服務(wù)人口一般在3～5萬人；

• 社區(qū)商業(yè)中心（加強型）——面積一般在20000-50000㎡，以生活百貨或大賣場為主力店，休閑體驗、生活家居、專賣、餐飲和服務(wù)，服務(wù)人口一般在8～10萬人。

1）社區(qū)商業(yè)基本特性：超市、餐飲和服務(wù)配套是社區(qū)商業(yè)三大基本業(yè)態(tài)；

2）租金收益的最大化，位置較好的鋪位優(yōu)先考慮承租能力較高的業(yè)態(tài)；

3）是否具有招商的可執(zhí)行性，符合項目實際情況；

4）能否在項目目前條件下開業(yè)經(jīng)營，培育商業(yè)氛圍；

5）符合商鋪建筑設(shè)計技術(shù)指標(biāo)。

根據(jù)各業(yè)態(tài)的經(jīng)營特點，對于位置的要求也不盡一致。從方便居民生活及合理分配資源的角度出發(fā)，要注意以下幾點：

• 在商業(yè)布局時，可優(yōu)先考慮體現(xiàn)居民生活便利的業(yè)態(tài)，如超市、服務(wù)配套類和便利店等業(yè)態(tài)的位置，既方便社區(qū)及周邊居民的消費，又兼顧龍頭商家對其它小商家的帶動作用；

• 餐飲等業(yè)態(tài)有噪音、衛(wèi)生等問題，在規(guī)劃業(yè)態(tài)時應(yīng)避免影響到社區(qū)居民的正常生活；

• 對位置要求不高的業(yè)態(tài)可規(guī)劃于相對較偏的位置，如裝飾公司、美容一般是以二樓為主要承租面積，但必須預(yù)留良好的展示面。

特征一：商業(yè)功能是“便民、利民”，為居民提供日常生活需要的商品和服務(wù)。

特征二：社區(qū)商業(yè)的零售商業(yè)比其它商業(yè)項目的配比略低，休閑娛樂類的業(yè)態(tài)和配套商業(yè)（服務(wù)類）的業(yè)態(tài)配比要高很多。

特征三：社區(qū)商業(yè)的消費對象更偏重主婦、兒童及老年人，一般以家庭消費為主。

近年受樓市政策的刺激，商業(yè)地產(chǎn)受到熱捧，社區(qū)商業(yè)在國家商業(yè)布局和城鎮(zhèn)化大力發(fā)展的前提下倍受關(guān)注，未來復(fù)合型的社區(qū)商業(yè)產(chǎn)品將成為社區(qū)商業(yè)發(fā)展的趨勢。

社區(qū)商業(yè)的功能從加強社區(qū)服務(wù)、投資性產(chǎn)品演變?yōu)?strong>復(fù)合型社區(qū)商業(yè)產(chǎn)品，其規(guī)劃的專業(yè)性和業(yè)態(tài)的多元性將是其主要特點，能夠滿足人們在社區(qū)內(nèi)體驗到娛樂、消費、養(yǎng)老、商務(wù)等便利，將是其在商業(yè)領(lǐng)域最具競爭力的核心優(yōu)勢。

社區(qū)商業(yè)的成功運營源于屬地住宅開發(fā)的成熟，它的成功和區(qū)域內(nèi)的入住人口、人口素質(zhì)、消費能力、家庭結(jié)構(gòu)，有著密不可分的聯(lián)系，對于新的住宅區(qū)需要一定時間來培育。

體量相對較大的住宅片區(qū)，對社區(qū)商業(yè)的開發(fā)，要求開發(fā)商自身資金需有很強的實力。目前，銷售回籠資金及社區(qū)配套功能的社區(qū)商業(yè)產(chǎn)品已成為眾多開發(fā)企業(yè)研究的重中之重，不少開發(fā)企業(yè)著手思考社區(qū)商業(yè)的開發(fā)模式，以期實現(xiàn)既能幫助住宅產(chǎn)生溢價，又能減輕開發(fā)社區(qū)商業(yè)的所帶來的資金沉淀。

• 社區(qū)商業(yè)商戶的客戶來源主要是周邊小區(qū)的居民，商戶選址時更多的會關(guān)注到區(qū)域的因素，因此在社區(qū)商業(yè)的定位和招商中，除考慮本小區(qū)的因素外，對項目所在區(qū)域的情況必須進(jìn)行重點分析和研究。

• 就目前看，開發(fā)企業(yè)自身品牌對社區(qū)商業(yè)的招商工作直接作用有限，而廣大商戶更多關(guān)注的也是社區(qū)的檔次、規(guī)模等因素，這就給更多開發(fā)企業(yè)做社區(qū)商業(yè)帶來了機會。

• 社區(qū)商業(yè)的統(tǒng)一管理為商戶打造了統(tǒng)一的形象，所有商戶的門頭尺寸、厚度、材質(zhì)等各方面的統(tǒng)一規(guī)范要求，提升了廣大商戶的形象和品質(zhì)，受到廣大商戶的歡迎，引進(jìn)專業(yè)的商業(yè)運營管理公司對社區(qū)商業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一管理是未來的發(fā)展方向。

• 社區(qū)商業(yè)的商戶多數(shù)都為個體店，在面臨虧損時多數(shù)選擇調(diào)整定位，而不是關(guān)閉店鋪，所以說社區(qū)商業(yè)的商戶一般其自身的經(jīng)營穩(wěn)定性很高，他們更看重對社區(qū)老百姓的服務(wù)，希望通過自身的經(jīng)營服務(wù)得到周邊居民的認(rèn)可，獲得重復(fù)消費客源。

• 在社區(qū)商業(yè)規(guī)劃初始階段，要充分考慮未來商戶入駐物業(yè)使用的便利性，如：門前不要設(shè)立過多的臺階、殘障通道、商鋪一般不要高過兩層、外部要充分考慮門頭的展示面、內(nèi)部要設(shè)立上下水和衛(wèi)生間、最好有地面停車帶、公共休息區(qū)等等。只有將商戶和未來消費者的體驗充分結(jié)合，才能讓社區(qū)商業(yè)發(fā)揮最大的價值。

未來社區(qū)商業(yè)的開發(fā)必將成為國之商業(yè)發(fā)展的重策，針對住宅片區(qū)的開發(fā)將超前規(guī)劃，納入到項目統(tǒng)一規(guī)劃體系。

在功能定位上更加細(xì)化，打造社區(qū)服務(wù)的理念，讓未來的入住居民感受到切實的社區(qū)服務(wù)理念；主力商戶的進(jìn)駐將前置化，社區(qū)商業(yè)所引入的商戶將更加專業(yè)化、品牌化、連鎖化，針對一些社區(qū)商業(yè)中心，主力店的招商工作將大大提前，甚至是走定制化路線的開發(fā)模式，形成區(qū)域化的配套共享，滿足消費者消費的需求，真正成為承載社區(qū)生活的重要平臺。