來源：深樓市　　文 ? 深小樓

前 言

上個(gè)月28號，CTBUH高層建筑與都市人居發(fā)布了關(guān)于深圳灣超級總部城市設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)競賽的獲獎(jiǎng)?wù)?。來自香港的設(shè)計(jì)團(tuán)Henning Larsen將與深圳市庫博建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所等團(tuán)隊(duì)一起作為獲勝者為深超總規(guī)劃商業(yè)區(qū)。

這幾年，但凡是關(guān)于深超總的一丁點(diǎn)新聞都能屢屢奪得頭條，可見其重要程度。作為深圳六大總部基地之一（其余五個(gè)分別是：留仙洞總部基地、深圳灣高新區(qū)總部基地、后海中心區(qū)總部基地、龍華核心區(qū)總部基地、福田中心區(qū)總部基地），深超總位于深圳最美的深圳灣公園和紅樹林區(qū)域，獨(dú)特的自然環(huán)境使深超總成了大家公認(rèn)的六大總部基地中最美的、最具有潛力的土地。

今天，我們用了一整天實(shí)地走訪了深超總基地，和大家來聊聊關(guān)于深超總的前世今生。

填海而來的深超總

大家從上圖可以看到，深超總位于華僑城南部的一塊規(guī)劃很整齊的土地，周邊匯聚了深港西部通道口岸、深圳灣公園、紅樹林保護(hù)區(qū)、華僑城內(nèi)湖濕地大沙河及沙河高爾夫等得天獨(dú)厚的資源，被視為深圳最具價(jià)值的土地。

但你能想象到嗎？在2002年以前，包括世界之窗、錦繡中華以及濱海大道在內(nèi)的部分都是在海里，沒錯(cuò)，深超總是在之前深圳市規(guī)劃局做的填海地塊。

但是，18年前深圳并不是就已經(jīng)有了明確的土地發(fā)展的規(guī)劃，這塊從問世至今，其身份從原有單一的“濱海城市住區(qū)”到復(fù)合的“濱海文化商務(wù)中心”，經(jīng)歷了兩次變化。

2011年，深圳規(guī)土委與中規(guī)院深圳分院經(jīng)過多次討論，提出了“超級總部基地”的概念。在2013年公示的詳細(xì)規(guī)劃中，這片區(qū)域的名字改為“深圳灣超級總部基地”

在《深圳灣超級總部基地控制性詳細(xì)規(guī)劃》中，深圳灣超總的發(fā)展目標(biāo)被確定——作為城市在全球經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)鏈條中最終極地位的典型代表，是未來深圳實(shí)現(xiàn)世界城市夢想的一個(gè)重要功能中心。

2018年，深圳市委市政府決策成立了“深圳灣超級總部基地開發(fā)建設(shè)指揮部”，加快推進(jìn)深超總基地開發(fā)建設(shè)。從此，這塊誕生了10多年的土地不但有了新的發(fā)展發(fā)向而且小步快走的發(fā)展起來。

崛起的未來之城

深超總的定以各行業(yè)門類的產(chǎn)業(yè)鏈最頂端的總部辦公為主導(dǎo)功能，輔以服務(wù)于總部基地的國際會(huì)議、展覽、文化傳播、信息交互及商業(yè)、公寓等功能。

根據(jù)規(guī)劃，深超總部基地包括深灣一路、深灣五路、白石三道、白石路所圍合的區(qū)域，總用地面積117.4萬平方米，其規(guī)劃建設(shè)要求為有中國特色、輻射世界的高端世界總部基地。

深圳灣超級總部基地建設(shè)規(guī)?？偭繛?50萬～550萬平方米，規(guī)劃就業(yè)人口為18～22萬人，配套生活以商務(wù)公寓及周邊生活住區(qū)為主，片區(qū)內(nèi)部無常住居住人口。

但是并不是所有企業(yè)都能申請入駐，土地都是定向出讓的。根據(jù)規(guī)定，參與深超總土地競買的企業(yè)必須符合3個(gè)條件：1應(yīng)為在深圳注冊的企業(yè)法人;2必須是根據(jù)《深圳市鼓勵(lì)總部企業(yè)發(fā)展暫行辦法》認(rèn)定的總部企業(yè);3應(yīng)當(dāng)為經(jīng)市政府按相關(guān)規(guī)定遴選的企業(yè)。

所謂的政府認(rèn)定的總部企業(yè)是指申請入駐深超總的企業(yè)必須是世界500強(qiáng)的總部或者是中國500強(qiáng)的前200名總部。從2014年開始，中信證券、招商銀行、天音通訊、中興通訊、神州數(shù)碼等企業(yè)就先后拿下了深超總的地塊，超級總部的這個(gè)名字的確是實(shí)至名歸。

上面這張圖能更詳細(xì)的看出深超總的地塊分布，每一家企業(yè)名字都耳熟能詳，值得注意的是，萬科和恒大兩家房企巨頭居然也在深超總做了鄰居。（2017年年中恒大已經(jīng)正式將總部從廣州市搬遷至深圳）

目前，除了此前在建的中信證券、深鐵萬科瑧灣匯外，聽說萬科、恒大、中興、碳云、恒力、中國電子、神州數(shù)碼等總部大樓均已奠基開工，我們決定前往深超總看看最新的進(jìn)展。

直擊深超總目前近況

u自然環(huán)境優(yōu)美

因?yàn)榫o鄰濱海大道和紅樹林濕地等自然景觀，所以深超總內(nèi)的自然環(huán)境十分優(yōu)美到處綠樹成蔭，尤其是沙河高爾夫球場一帶，全是高聳茂盛的老樹，里面鳥叫蟬鳴十分熱鬧。

深超總內(nèi)部的馬路寬闊筆直，車流不是很多，整體非常干凈。我到的時(shí)候發(fā)現(xiàn)目前濱海大道目前正在進(jìn)行交通整改工程，有工人正在對周圍綠樹進(jìn)行移植。

總體來說這里還是很適合居住和企業(yè)辦公，但是我發(fā)現(xiàn)，馬路上少有蔭蔽走廊，我們繞著深超總走了一圈已經(jīng)大汗淋漓。

u住宅少，品質(zhì)高

深超總的地塊性質(zhì)基本為商用和綜合，并沒有規(guī)劃住宅用地。我們繞著深超總周圍走了一圈，發(fā)現(xiàn)這里住宅非常少，但是基本都是大戶型、且目前二手房均價(jià)已經(jīng)超過10萬。

紅樹西岸

從地鐵站深灣出來，紅樹西岸奇特的造型就吸引了我的注意力，它曾是深圳灣海岸線上最特別也是賣的最貴的房子。

佰仕達(dá)2001年以7.8億總價(jià)拿下，樓面價(jià)3055元/平方米，創(chuàng)下了當(dāng)時(shí)的全國地王。2006年售價(jià)就達(dá)2.5萬，都是以大戶型為主，當(dāng)時(shí)曾被富人搶購一空。

從外立面看，紅樹西岸戶戶面海，有超大玻璃幕墻和景觀陽臺看海，放在現(xiàn)在依然是豪宅典范，目前二手房售價(jià)11萬以上，單套均價(jià)1000萬，不過很少有人愿意放出，位置太好了。

中信紅樹灣

紅樹西岸對面的一群建筑半圓形露天陽臺一字排開，這就是中信紅紅樹灣。

2001年，中信華南接手了泰華的兩個(gè)地塊分三期進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，總建筑面積高達(dá)65萬平米的“中信紅樹灣”項(xiàng)目于2004年發(fā)售，當(dāng)時(shí)均價(jià)是9200元。

中信紅樹灣是深超總片區(qū)內(nèi)最大的住宅項(xiàng)目，目前已經(jīng)超過十年樓齡，但是因?yàn)榻^佳的地理位置和良好的環(huán)境，現(xiàn)在二手房均價(jià)已經(jīng)超過10萬。

瑞河耶納

位于華僑城南部填海中心地段的瑞河耶納，是深圳紅樹灣目前唯一的低密度高尚住宅?？偨ㄖ娣e為111400.9M2，容積率≤1.41。

瑞河耶納地段北側(cè)內(nèi)湖為紅樹林風(fēng)景保護(hù)區(qū)，風(fēng)景優(yōu)美、內(nèi)部打造了人工湖和內(nèi)河，分布了TONWHOUSE、花園洋房、小高層三種建筑形式。

因?yàn)榫o挨著華僑城和世界之窗，還有紅樹林、濱海景觀，瑞河耶納也價(jià)格不菲，目前二手房售價(jià)最低10萬。

u總部基地?zé)峄鸪?/strong>

我深入走進(jìn)深超總，發(fā)現(xiàn)街上人少但是工地卻十分熱鬧。時(shí)不時(shí)的泥頭車走過，里面都是機(jī)器轟鳴的聲音。深灣一路一側(cè)，總部基地都被各大企業(yè)圍擋起來開始施工，雖然規(guī)劃中的大樓還沒有冒出來，但是熱火朝天的景象已經(jīng)讓人憧憬著它的未來。

招商銀行全球總部

2016年12月26日，招商銀行以59.5億將深超總T207-0051地塊收入囊中，該地塊占地面積35576平方米。緊鄰中信金融中心和萬科臻灣匯項(xiàng)目。

2017年11月，招商銀行總部基地開工建設(shè)。據(jù)悉，公司購買該地塊土地使用權(quán)的目的是建設(shè)招商銀行全球總部大廈。上圖為招商銀行全球總部基地項(xiàng)目規(guī)劃圖。由2座超高層建筑組成，其中北地塊主塔建筑高度約345m，南地塊副塔建筑高度不超過150m。外形獨(dú)特，很多人稱之為深圳灣新地標(biāo)。

截至2019年4月9日，該項(xiàng)目設(shè)計(jì)單位已確定但未開始進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)，具體出圖時(shí)間暫未定。我到的時(shí)候發(fā)現(xiàn)，目前工地已經(jīng)建起了圍擋，里面吊車和泥頭車來回走動(dòng)轟鳴，尚在打地基的階段。沒有看到建筑冒出地面。

深鐵萬科臻灣匯

萬科臻灣匯是由萬科集團(tuán)和深圳地鐵集團(tuán)共同打造首個(gè)濱海綜合體。一出地鐵站，我就看到了這個(gè)外立面非常高級的項(xiàng)目。直接地鐵上蓋，臨近地鐵2號線、9號線及11號線紅樹灣站，屬于三條地鐵線交匯處。位置非常好。

瑧灣匯分為東西兩地塊，西區(qū)由5棟商務(wù)公寓及1棟商務(wù)辦公產(chǎn)品組成，于2017年先后入市，均價(jià)11.4萬。東區(qū)由1棟甲級寫字樓、1座國際購物中心，以及2棟商務(wù)辦公產(chǎn)品組成。

由于政府要求超總內(nèi)陸塊企業(yè)自持比例7成以上，因此可售部分變得尤為稀缺。目前臻灣匯是完全可售項(xiàng)目。

我注意到，目前臻灣匯項(xiàng)目外立面已經(jīng)進(jìn)入收尾階段，預(yù)計(jì)2020年交房。該項(xiàng)目的建成勢必會(huì)補(bǔ)充深超總片區(qū)的居住供應(yīng)，再將深圳灣居住品質(zhì)提高一個(gè)臺階。

中興通訊總部大廈

2017年6月，中興通訊股份有限公司以35.42億元競得深超總T208-0049宗地的土地使用權(quán),樓面價(jià)約為18653元/平米。共占地面積47731平方米，總建筑面積約19萬平方米，總投資額約54.8億元。

中興的整體設(shè)計(jì)如圖，是一個(gè)地面折疊的概念。設(shè)計(jì)總體呈雙“C”城市門戶空間，兩組建筑，兩個(gè)中庭，一個(gè)公共庭院。綠色植被呈階梯狀在建筑上分布，形成一種立體景觀，非常惹人注意。

但是我看到現(xiàn)在雖然已經(jīng)圍擋起來了，但是沒有什么動(dòng)工的跡象，我透過縫隙看，也只是一片荒草。

中信金融中心

2014年初，中信證券股份有限公司與金石澤信投資管理有限公司以35.49億元的掛牌起始價(jià)，聯(lián)合競得“深圳灣超級總部基地”，成為第一家進(jìn)駐的總部型企業(yè)

中信金融中心總用地面積31463.77平方米，建筑面積261000平方米，建設(shè)內(nèi)容為超高層高端城市綜合體，最大建筑高度為300米。建設(shè)內(nèi)容為辦公、商業(yè)、酒店、商務(wù)公寓及相關(guān)配套。 

我到的時(shí)候發(fā)現(xiàn)，目前中信金融中心也是被圍擋著起來，里面應(yīng)隱約能看到很多吊車在進(jìn)行作業(yè)。

在深圳目前規(guī)劃的六大和總部基地，只有深圳灣的總部基地被冠以「超級」二字，足以見其重要性。從深圳城市中心的轉(zhuǎn)移過程來看，最早的羅湖到千禧年初的福田以及現(xiàn)在的南山，深超總的建設(shè)規(guī)劃也符合城市未來的發(fā)展趨勢。

放眼大灣區(qū)看深超總，可以發(fā)現(xiàn)一路向北的后海、高新園，再往北是留仙洞總部基地、光明新區(qū)、松山湖、增城，一直到廣州，這條軸線里有不少國家級的高科技創(chuàng)新基地。深圳灣超總在其中既像起點(diǎn)，又像終點(diǎn)。在整個(gè)大灣區(qū)的科技戰(zhàn)略意義上有重要意義。

2001年從最初的填海荒地變?yōu)槿缃裎覀兛吹降摹俺壙偛炕亍?，我相信這里終究會(huì)也留下并稱為這座城市的傳奇。

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