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房地產(chǎn)估價規(guī)范GB/T 50291-2015(20151201)

 大宇大宇 2019-05-20
告公布,自2015年12月1日起施行。原《房地產(chǎn)估價規(guī)范》GB/T 50291-1999同時廢止。

目  錄

1 總  則

2 估價原則

3 估價程序

4 估價方法

4.1 估價方法選用

4.2 比較法

4.3 收益法

4.4 成本法

4.5 假設開發(fā)法

4.6 其他估價方法

5 不同估價目的下的估價

5.1 房地產(chǎn)抵押估價

5.2 房地產(chǎn)稅收估價

5.3 房地產(chǎn)征收、征用估價

5.4 房地產(chǎn)拍賣、變賣估價

5.5 房地產(chǎn)分割、合并估價

5.6 房地產(chǎn)損害賠償估價

5.7 房地產(chǎn)保險估價

5.8 房地產(chǎn)轉讓估價

5.9 房地產(chǎn)租賃估價

5.10 建設用地使用權出讓估價

5.11 房地產(chǎn)投資基金物業(yè)估價

5.12 為財務報告服務的房地產(chǎn)估價

5.13 企業(yè)各種經(jīng)濟活動涉及的房地產(chǎn)估價

5.14 房地產(chǎn)糾紛估價

5.15 其他目的的房地產(chǎn)估價

6 估價結果

7 估價報告

8 估價職業(yè)道德

本規(guī)范用詞說明

1范 圍

1.0.1 為規(guī)范房地產(chǎn)估價活動,統(tǒng)一房地產(chǎn)估價程序和方法,保證房地產(chǎn)估價質(zhì)量,制定本規(guī)范。

1.0.2 本規(guī)范適用于房地產(chǎn)估價活動。

1.0.3 房地產(chǎn)估價除應符合本規(guī)范外,尚應符合國家現(xiàn)行有關標準的規(guī)定。

2估價原則

2.0.1 房地產(chǎn)的市場價值評估,應遵循下列原則:

1 獨立、客觀、公正原則;

2 合法原則;

3 價值時點原則:

4 替代原則;

5 最高最佳利用原則。

2.0.2 房地產(chǎn)的抵押價值和抵押凈值評估,除應遵循市場價值評估的原則外,還應遵循謹慎原則。

2.0.3 房地產(chǎn)的投資價值、現(xiàn)狀價值等其他價值和價格評估,應根據(jù)估價目的和價值類型,從市場價值評估的原則中選擇適用的原則,并可增加其他適用的原則。

2.0.4 遵循不同估價原則的評估價值,應符合下列規(guī)定:

1 遵循獨立、客觀、公正原則,評估價值應為對各方估價利害關系人均是公平合理的價值或價格;

2 遵循合法原則,評估價值應為在依法判定的估價對象狀況下的價值或價格;

3 遵循價值時點原則,評估價值應為在根據(jù)估價目的確定的某一特定時間的價值或價格;

4 遵循替代原則,評估價值與估價對象的類似房地產(chǎn)在同等條件下的價值或價格偏差應在合理范圍內(nèi);

5 遵循最高最佳利用原則,評估價值應為在估價對象最高最佳利用狀況下的價值或價格;

6 遵循謹慎原則,評估價值應為在充分考慮導致估價對象價值或價格偏低的因素,慎重考慮導致估價對象價值或價格偏高的因素下的價值或價格。

2.0.5 估價對象的最高最佳利用狀況包括最佳的用途、規(guī)模和檔次,應按法律上允許、技術上可能、財務上可行、價值最大化的次序進行分析、篩選或判斷確定,并應符合下列規(guī)定:

1 當估價對象的權利人和意向取得者對估價對象依法享有的開發(fā)利用權利不相同時,應先根據(jù)估價目的確定從估價對象的權利人角度或意向取得者角度進行估價,再根據(jù)其對估價對象依法享有的開發(fā)利用權利,確定估價對象的最高最佳利用狀況;

2 當估價對象已為某種利用時,應在調(diào)查及分析其利用現(xiàn)狀的基礎上,對其最高最佳利用和相應的估價前提作出下列判斷和選擇,并應在估價報告中說明:

1)維持現(xiàn)狀、繼續(xù)利用最為合理的,應選擇維持現(xiàn)狀前提進行估價;

2)更新改造再予以利用最為合理的,應選擇更新改造前提進行估價;

3)改變用途再予以利用最為合理的,應選擇改變用途前提進行估價;

4)改變規(guī)模再予以利用最為合理的,應選擇改變規(guī)模前提進行估價;

5)重新開發(fā)再予以利用最為合理的,應選擇重新開發(fā)前提進行估價;

6)上述前提的某種組合或其他特殊利用最為合理的,應選擇上述前提的某種組合或其他特殊利用前提進行估價。

2.0.6 當估價對象的實際用途、登記用途、規(guī)劃用途之間不一致時,應按下列規(guī)定確定估價所依據(jù)的用途,并應作為估價假設中的不相一致假設在估價報告中說明及對估價報告和估價結果的使用作出相應限制:

1 政府或其有關部門對估價對象的用途有認定或處理的,應按其認定或處理結果進行估價;

2 政府或其有關部門對估價對象的用途沒有認定或處理的,應按下列規(guī)定執(zhí)行:

1)登記用途、規(guī)劃用途之間不一致的,可根據(jù)估價目的或最高最佳利用原則選擇其中一種用途;

2)實際用途與登記用途、規(guī)劃用途均不一致的,應根據(jù)估價目的確定估價所依據(jù)的用途。

3估價程序

3.0.1 房地產(chǎn)估價工作應按下列程序進行:

1 受理估價委托;

2 確定估價基本事項;

3 編制估價作業(yè)方案;

4 搜集估價所需資料;

5 實地查勘估價對象;

6 選用估價方法進行測算;

7 確定估價結果;

8 撰寫估價報告;

9 審核估價報告;

10 交付估價報告:

11 保存估價資料。

3.0.2 估價委托應由房地產(chǎn)估價機構統(tǒng)一受理,并應符合下列規(guī)定:

1 在接受估價委托時,應要求估價委托人出具估價委托書;

2 決定受理估價委托的,應與估價委托人訂立書面估價委托合同:

3 受理估價委托后,應根據(jù)估價項目的規(guī)模、難度和完成時間確定參加估價的注冊房地產(chǎn)估價師數(shù)量,并至少選派兩名能勝任該估價工作的注冊房地產(chǎn)估價師共同進行估價,且應明確其中一人為項目負責人;

4除應采用批量估價的項目外,每個估價項目應至少有一名注冊房地產(chǎn)估價師全程參與受理估價委托、實地查勘估價對象、撰寫估價報告等估價工作。

3.0.3 估價基本事項包括估價目的、價值時點、估價對象和價位類型。應在與估價委托人進行溝通及調(diào)查有關情況和規(guī)定的基礎上確定,并應符合下列規(guī)定:

1 估價目的應根據(jù)估價委托人真實、具體的估價需要及估價報告的預期用途或預期使用者確定,對其表述應具體、準確、簡潔。

2 價值時點應根據(jù)估價目的確定,采用公歷表示,宜具體到日。回顧性估價和預測性估價的價值時點在難以具體到日且能滿足估價目的需要的情況下,可到周或旬、月、季、半年、年等。

3 估價對象應在估價委托人指定及提供有關情況和資料的基礎上,根據(jù)估價目的依法確定,并應明確界定其財產(chǎn)范圍和空間范圍,不得遺漏或虛構。法律、行政法規(guī)規(guī)定不得買賣、租賃、抵押、作為出資或進行其他活動的房地產(chǎn),或征收不予補償?shù)姆康禺a(chǎn),不應作為相應估價目的的估價對象。對作為估價對象的,應在估價報告中根據(jù)估價目的分析、說明其進行相應買賣或租賃、抵押、作為出資等活動的合法性。

4 價值類型應根據(jù)估價目的確定,并應包括價值或價格的名稱、定義或內(nèi)涵。

3.0.4 估價作業(yè)方案應在對估價項目進行分析的基礎上編制,并應包括下列內(nèi)容:

1 估價工作的主要內(nèi)容及質(zhì)量要求,應包括擬采用的估價方法和估價技術路線,擬搜集的估價所需資料及其來源渠道等;

2 估價工作的具體步驟及時間進度;

3 估價工作的人員安排等。

3.0.5 估價所需資料應針對估價項目進行搜集,并應包括下列資料:

1 反映估價對象區(qū)位、實物和權益狀況的資料;

2 估價對象及其同類房地產(chǎn)的交易、收益、成本等資料:

3 對估價對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價值和價格有影響的資料;

4 對房地產(chǎn)價值和價格有普遍影響的資料。

3.0.6 對搜集的估價所需資料應進行檢查。當估價委托人是估價對象權利人時,應查看估價對象的權屬證明原件。并應將復印件與原件核對,不得僅憑復印件判斷或假定估價對象的權屬狀況。

3.0.7 估價對象的實地查勘應符合下列規(guī)定:

1 應觀察、詢問、檢查、核對估價對象的區(qū)位狀況、實物狀況和權益狀況;

2 應拍攝反映估價對象內(nèi)部狀況、外部狀況和周圍環(huán)境狀況的照片等影像資料,并應補充搜集估價所需的關于估價對象的其他資料;

3 應制作實地查勘記錄,并應記載實地查勘的對象、內(nèi)容、結果、時間和人員及其簽名,記載的內(nèi)容應真實、客觀、準確、完整、清晰。

3.0.8 當無法進入估價對象內(nèi)部進行實地查勘時,應對估價對象的外部狀況和區(qū)位狀況進行實地查勘,并應在估價報告中說明未進入估價對象內(nèi)部進行實地查勘及其具體原因。對未進行實地查勘的估價對象內(nèi)部狀況,應作為估價假設中的依據(jù)不足假設在估價報告中說明。

3.0.9 在估價中遇有難以解決的復雜、疑難、特殊的估價技術問題時,應尋求相關估價專家或單位提供專業(yè)幫助,并應在估價報告中說明。

3.0.10 對估價對象的房屋安全、質(zhì)量缺陷、環(huán)境污染、建筑面積、財務狀況等估價專業(yè)以外的專業(yè)問題,經(jīng)實地查勘、查閱現(xiàn)有資料或向相關專業(yè)領域的專家咨詢后,仍難以作出常規(guī)判斷和相應假設的,應建議估價委托人聘請具有相應資質(zhì)資格的專業(yè)機構或?qū)<蚁刃需b定或檢測、測量、審計等,再以專業(yè)機構或?qū)<页鼍叩膶I(yè)意見為依據(jù)進行估價,并應在估價報告中說明。

3.0.11 估價報告在交付估價委托人前,應對其內(nèi)容和形式等進行審查核定,并應形成審核記錄,記載審核的意見、結論、日期和人員及其簽名。

3.0.12 估價報告經(jīng)審核合格后,應由不少于兩名參加估價的注冊房地產(chǎn)估價師簽名及加蓋房地產(chǎn)估價機構公章,并應按有關規(guī)定和估價委托合同約定交付估價委托人。

3.0.13 估價報告交付估價委托人后,不得擅自改動、更換、刪除或銷毀下列估價資料:

1 估價報告;

2 估價委托書和估價委托合同;

3 估價所依據(jù)的估價委托人提供的資料;

4 估價項目來源和溝通情況記錄;

5 估價對象實地查勘記錄;

6 估價報告內(nèi)部審核記錄;

7 估價中的不同意見記錄;

8 外部專業(yè)幫助的專業(yè)意見

3.0.14 房地產(chǎn)估價機構應及時整理和保存估價資料,并應保存到估價服務的行為結束且不得少于10年。保存期限應自估價報告出具之日起計算。

4估價方法

4.1 估價方法選用

4.1.1 選用估價方法時,應根據(jù)估價對象及其所在地的房地產(chǎn)市場狀況等客觀條件,對比較法、收益法、成本法、假設開發(fā)法等估價方法進行適用性分析。

4.1.2 估價方法的選用,應符合下列規(guī)定:

1 估價對象的同類房地產(chǎn)有較多交易的,應選用比較法。

2 估價對象或其同類房地產(chǎn)通常有租金等經(jīng)濟收入的,應選用收益法。

3 估價對象可假定為獨立的開發(fā)建設項目進行重新開發(fā)建設的,宜選用成本法;當估價對象的同類房地產(chǎn)沒有交易或交易很少,且估價對象或其同類房地產(chǎn)沒有租金等經(jīng)濟收入時,應選用成本法。

4 估價對象具有開發(fā)或再開發(fā)潛力且開發(fā)完成后的價值可采用除成本法以外的方法測算的,應選用假設開發(fā)法。

4.1.3 當估價對象僅適用一種估價方法進行估價時,可只選用一種估價方法進行估價。當估價對象適用兩種或兩種以上估價方法進行估價時,宜同時選用所有適用的估價方法進行估價,不得隨意取舍;當必須取舍時,應在估價報告中說明并陳述理由。

4.2 比較法

4.2.1 運用比較法進行房地產(chǎn)估價時,應按下列步驟進行:

1 搜集交易實例;

2 選取可比實例;

3 建立比較基礎;

4 進行交易情況修正;

5 進行市場狀況調(diào)整:

6 進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整;

7 計算比較價值。

4.2.2 搜集的交易實例信息應滿足比較法運用的需要,宜包括下列內(nèi)容:

1 交易對象基本狀況:

2 交易雙方基本情況:

3 交易方式;

4 成交日期;

5 成交價格、付款方式、融資條件、交易稅費負擔情況:

6 交易目的等。

4.2.3 可比實例的選取應符合下列規(guī)定;

1 可比實例應從交易實例中選取且不得少于三個;

2 可比實例的交易方式應適合估價目的;

3 可比實例房地產(chǎn)應與估價對象房地產(chǎn)相似;

4 可比實例的成交日期應接近價值時點,與價值時點相差不宜超過一年,且不得超過兩年;

5 可比實例的成交價格應為正常價格或可修正為正常價格。

6 在同等條件下,應將位置與估價對象較近、成交日期與價值時點較近的交易實例選為可比實例。

4.2.4 下列特殊交易情況下的交易實例,不宜選為可比實例:

1 利害關系人之間的交易;

2 對交易對象或市場行情缺乏了解的交易;

3 被迫出售或被迫購買的交易;

4 人為哄抬價格的交易;

5 對交易對象有特殊偏好的交易;

6 相鄰房地產(chǎn)合并的交易;

7 受迷信影響的交易。

4.2.5 可比實例及其有關信息應真實、可靠,不得虛構。應對可比實例的外部狀況和區(qū)位狀況進行實地查勘,并應在估價報告中說明可比實例的名稱、位置及附位置圖和外觀照片。

4.2.6 選取可比實例后,應建立比較基礎,對可比實例的成交價格進行標準化處理。標準化處理應包括統(tǒng)一財產(chǎn)范圍、統(tǒng)一付款方式、統(tǒng)一融資條件、統(tǒng)一稅費負擔和統(tǒng)一計價單位,并應符合下列規(guī)定:

1 統(tǒng)一財產(chǎn)范圍應對可比實例與估價對象的財產(chǎn)范圍進行對比,并應消除因財產(chǎn)范圍不同造成的價格差異;

2 統(tǒng)一付款方式應將可比實例不是成交日期或一次性付清的價格,調(diào)整為成交日期且一次性付清的價格:

3 統(tǒng)一融資條件應將可比實例在非常規(guī)融資條件下的價格,調(diào)整為在常規(guī)融資條件下的價格;

4 統(tǒng)一稅費負擔應將可比實例在交易稅費非正常負擔下的價格,調(diào)整為在交易稅費正常負擔下的價格:

5 統(tǒng)一計價單位應包括統(tǒng)一為總價或單價、樓面地價,統(tǒng)一幣種和貨幣單位,統(tǒng)一面積或體積內(nèi)涵及計量單位等。不同幣種之間的換算宜按國務院金融主管部門公布的成交日期的市場匯率中間價計算。

4.2.7 當滿足本規(guī)范第4.2.3條要求的交易實例少于三個時,在掌握特殊交易情況且能量化其對成交價格影響的情況下,可將特殊交易情況下的交易實例選為可比實例,但應對其進行交易情況修正。修正時,應消除特殊交易情況造成的可比實例成交價格偏差,將可比實例的非正常成交價格修正為正常價格。

4.2.8 進行市場狀況調(diào)整時,應消除成交日期的市場狀況與價值時點的市場狀況不同造成的價格差異,將可比實例在其成交日期的價格調(diào)整為在價值時點的價格,并應在調(diào)查及分析可比實例所在地同類房地產(chǎn)價格變動情況的基礎上,采用可比實例所在地同類房地產(chǎn)的價格變動率或價格指數(shù)進行調(diào)整,且價格變動率或價格指數(shù)的來源應真實、可靠。

4.2.9 房地產(chǎn)狀況調(diào)整應消除可比實例狀況與估價對象狀況不同造成的價格差異,包括區(qū)位狀況調(diào)整、實物狀況調(diào)整和權益狀況調(diào)整。

4.2.10 進行區(qū)位狀況調(diào)整時,應將可比實例在自身區(qū)位狀況下的價格調(diào)整為在估價對象區(qū)位狀況下的價格,且調(diào)整的內(nèi)容應包括位置、交通、外部配套設施、周圍環(huán)境等。單套住宅的調(diào)整內(nèi)容還應包括所處樓幢、樓層和朝向。

4.2.11 進行實物狀況調(diào)整時,應將可比實例在自身實物狀況下的價格調(diào)整為在估價對象實物狀況下的價格。土地實物狀況調(diào)整的內(nèi)容應包括土地的面積、形狀、地形、地勢、地質(zhì)、土壤、開發(fā)程度等;建筑物實物狀況調(diào)整的內(nèi)容應包括建筑規(guī)模、建筑結構、設施設備、裝飾裝修、空間布局、建筑功能、外觀、新舊程度等。

4.2.12 進行權益狀況調(diào)整時,應將可比實例在自身權益狀況下的價格調(diào)整為在估價對象權益狀況下的價格,且調(diào)整的內(nèi)容應包括規(guī)劃條件、土地使用期限、共有情況、用益物權設立情況、擔保物權設立情況、租賃或占用情況、拖欠稅費情況、查封等形式限制權利情況、權屬清晰情況等。

4.2.13 進行區(qū)位、實物和權益狀況調(diào)整時,應將可比實例與估價對象的區(qū)位、實物和權益狀況因素逐項進行比較,找出它們之間的差異,量化狀況差異造成的價格差異,對可比實例的價格進行相應調(diào)整。調(diào)整的具體內(nèi)容和比較因素,應根據(jù)估價對象的用途等情況確定。

4.2.14 交易情況修正、市場狀況調(diào)整和房地產(chǎn)狀況調(diào)整,可根據(jù)具體情況,基于總價或單價,采用金額、百分比或回歸分析法,通過直接比較或間接比較,對可比實例成交價格進行處理。

4.2.15 進行交易情況修正、市場狀況調(diào)整、區(qū)位狀況調(diào)整、實物狀況調(diào)整、權益狀況調(diào)整時,應符合下列規(guī)定:

1 分別對可比實例成交價格的修正或調(diào)整幅度不宜超過20%,共同對可比實例成交價格的修正和調(diào)整幅度不宜超過30%;

2 經(jīng)修正和調(diào)整后的各個可比實例價格中,最高價與最低價的比值不宜大于1.2;

3 當幅度或比值超出本條規(guī)定時,宜更換可比實例:

4 當因估價對象或市場狀況特殊,無更合適的可比實例替換時,應在估價報告中說明并陳述理由。

4.2.16 對經(jīng)修正和調(diào)整后的各個可比實例價格,應根據(jù)它們之間的差異程度、可比實例房地產(chǎn)與估價對象房地產(chǎn)的相似程度、可比實例資料的可靠程度等情況,選用簡單算術平均、加權算術平均等方法計算出比較價值。

4.2.17 比較法的原理和技術,可用于其他的估價方法中有關估價數(shù)據(jù)的求得。

4.3 收益法

4.3.1 運用收益法進行房地產(chǎn)估價時,應按下列步驟進行:

1 選擇具體估價方法;

2 測算收益期或持有期;

3 測算未來收益;

4 確定報酬率或資本化率、收益乘數(shù);

5 計算收益價值。

4.3.2 收益法估價時,應區(qū)分報酬資本化法和自接資本化法,并應優(yōu)先選用報酬資本化法。報酬資本化法估價時,應區(qū)分全剩余壽命模式和持有加轉售模式。當收益期較長、難以預測該期限內(nèi)各年凈收益時,宜選用持有加轉售模式。

4.3.3 選用全剩余壽命模式進行估價時,收益價值應按下式計算:

式中:V——收益價值(元或元/m2 )

      Ai——未來第i年的凈收益(元或元/m2);

      Yi——未來第i年的報酬率(%):

      n——收益期(年)。

4.3.4 選用持有加轉售模式進行估價時,收益價值應按下式計算:

式中:Y——收益價值(元或元/m2) ;

      Ai——期間收益(元或元/m2) ;

      Vt——期末轉售收益(元或元/m2);

      Yi——未來第i年的報酬率(%);

      Yt——期末報酬率(%);

      t——持有期(年)。

4.3.5 選用直接資本化法進行估價時,收益價值應按下式計算:

式中:V——收益價值(元或元/m2 )

NOI 未來第一年的凈收益(元或元/m2);

R——資本化率(%)。

4.3.6 收益期應根據(jù)土地使用權剩余期限和建筑物剩余經(jīng)濟壽命進行測算,并應符合下列規(guī)定:

1 土地使用權剩余期限和建筑物剩余經(jīng)濟壽命同時結束的,收益期應為土地使用權剩余期限或建筑物剩余經(jīng)濟壽命;

2 土地使用權剩余期限和建筑物剩余經(jīng)濟壽命不同時結束的,應選取其中較短者為收益期,并應對超出收益期的土地使用權或建筑物按本規(guī)范第4.3.16條的規(guī)定處理;

3 評估承租人權益價值的,收益期應為剩余租賃期限。

4.3.7 持有期應根據(jù)市場上投資者對同類房地產(chǎn)的典型持有時間及能預測期間收益的一般期限來確定,并宜為5年~10年。

4.3.8 凈收益可通過租賃收入測算的,應優(yōu)先通過租賃收入測算,并應符合下列規(guī)定:

1 應根據(jù)租賃合同和租賃市場資料測算凈收益,且凈收益應為有效毛收入減去由出租人負擔的運營費用;

2 有效毛收入應為潛在毛租金收入減去空置和收租損失,再加租賃保證金或押金的利息等各種其他收入,或為租金收入加其他收入;

3 運營費用應包括房地產(chǎn)稅、房屋保險費、物業(yè)服務費、管理費用、維修費、水電費等維持房地產(chǎn)正常使用或營業(yè)的必要支出,并應根據(jù)合同租金的內(nèi)涵決定取舍,其中由承租人負擔的部分不應計入;

4 評估承租人權益價值的,凈收益應為市場租金減去合同租金。

4.3.9 凈收益不可直接通過租賃收入測算的,應根據(jù)估價對象的用途等情況,選擇下列方式之一測算:

1 商服經(jīng)營型房地產(chǎn),應根據(jù)經(jīng)營資料測算凈收益,且凈收益應為經(jīng)營收入減去經(jīng)營成本、經(jīng)營費用、經(jīng)營稅金及附加、管理費用、財務費用及應歸屬于商服經(jīng)營者的利潤;

2 生產(chǎn)型房地產(chǎn),應根據(jù)產(chǎn)品市場價格和原材料、人工費用等資料測算凈收益,且凈收益應為產(chǎn)品銷售收入減去生產(chǎn)成本、銷售費用、銷售稅金及附加、管理費用、財務費用及應歸屬于生產(chǎn)者的利潤;

3 自用或尚未使用的房地產(chǎn),可比照有收益的類似房地產(chǎn)的有關資料按相應方式測算凈收益,或通過自接比較調(diào)整得出凈收益。

4.3.10 收益法估價中收入、費用或凈收益的取值,應符合下列規(guī)定:

1 除有租約限制且評估出租人權益價值或承租人權益價值中的租金收入外,都應采用正??陀^的數(shù)據(jù);

2 有租約限制且評估出租人權益價值的,已出租部分在租賃期間應按合同租金確定租金收入,未出租部分和已出租部分在租賃期間屆滿后應按市場租金確定租金收入;

3 評估出租人權益價值或承租人權益價值時,合同租金明顯高于或明顯低于市場租金的,應調(diào)查租賃合同的真實性,分析解除租賃合同的可能性及其對收益價值的影響。

4.3.11 測算凈收益時,價值時點為現(xiàn)在的,應調(diào)查估價對象至少最近三年的各年實際收入、費用或凈收益等情況。利用估價對象的資料得出的收入、費用或凈收益等數(shù)據(jù)。應與類似房地產(chǎn)在正常情況下的收入、費用或凈收益等數(shù)據(jù)進行比較。當與正??陀^的數(shù)據(jù)有差異時,應進行分析并予以修正。

4.3.12 期末轉售收益應為持有期末的房地產(chǎn)轉售價格減去轉售成本。持有期末的房地產(chǎn)轉售價格可采用直接資本化法、比較法等方法來測算。持有期末的轉售成本應為轉讓人負擔的銷售費用、銷售稅費等費用和稅金。

4.3.13 測算凈收益時,應根據(jù)凈收益過去、現(xiàn)在和未來的變動情況,判斷確定未來凈收益流量及其類型和對應的收益法公式,并應在估價報告中說明判斷確定的結果及理由。

4.3.14 報酬率宜選用下列方法確定:

1 市場提取法:選取不少于三個可比實例,利用其價格、凈收益等數(shù)據(jù),選用相應的收益法公式,測算報酬率。

2 累加法:以安全利率加風險調(diào)整值作為報酬率。安全利率可選用國務院金融主管部門公布的同一時期一年定期存款年利率或一年期國債年利率;風險調(diào)整值應為承擔額外風險所要求的補償,并應根據(jù)估價對象及其所在地區(qū)、行業(yè)、市場等存在的風險來確定。

3 投資收益率排序插入法:找出有關不同類型的投資及其收益率、風險程度,按風險大小排序,將估價對象與這些投資的風險程度進行比較,判斷、確定報酬率。

4.3.15 資本化率宜采用市場提取法確定。其中的綜合資本化率還可根據(jù)具體情況,選用下列方法確定:

1 根據(jù)房地產(chǎn)的購買資金構成,將抵押貸款資本化率與權益資金資本化率的加權平均數(shù)作為綜合資本化率,按下式計算:

式中:Ro——綜合資本化率(%);

M——貸款價位比(%);

RM——抵押貸款資本化率(%):

RE——權益資金資本化率(%)。

2 根據(jù)房地產(chǎn)中土地和建筑物的價值構成,將土地資本化率與建筑物資本化率的加權平均數(shù)作為綜合資本化率,按下式計算:

式中:Ro——綜合資本化率(%);

      L——土地價值占房地價值的比率(%);

      RL——土地資本化率(%);

      B——建筑物價值占房地價值的比率(%);

      RB——建筑物資本化率(%)。

4.3.16 收益價值的計算,應符合下列規(guī)定:

1 對土地使用權剩余期限超過建筑物剩余經(jīng)濟壽命的房地產(chǎn),收益價值應為按收益期計算的價值,加自收益期結束時起計算的剩余期限土地使用權在價值時點的價值。

2 對建筑物剩余經(jīng)濟壽命超過土地使用權剩余期限,且出讓合同等約定土地使用權期間屆滿后無償收回土地使用權及地上建筑物的非住宅房地產(chǎn),收益價值應為按收益期計算的價值。

3 對建筑物剩余經(jīng)濟壽命超過土地使用權剩余期限,且出讓合同等未約定土地使用權期間屆滿后無償收回土地使用權及地上建筑物的房地產(chǎn),收益價值應為按收益期計算的價值,加建筑物在收益期結束時的價值折現(xiàn)到價值時點的價值。

4 利用土地和建筑物共同產(chǎn)生的凈收益計算土地價值時,可按下式計算:

式中:VL——土地價值(元或元/m2 );

      Ao——土地和建筑物共同產(chǎn)生的凈收益(元或元/m2);

VB——建筑物價值(元或元/m2)。

5 利用土地和建筑物共同產(chǎn)生的凈收益計算建筑物價值時,可按下式計算:

4.3.17 自收益期結束時起計算的剩余期限土地使用權在價值時點的價值,可根據(jù)具體情況,選用下列方法計算:

1 先分別測算自價值時點起計算的剩余期限土地使用權和以收益期為使用期限的土地使用權在價值時點的價值,再將兩者相減;

2 先預測自收益期結束時起計算的剩余期限土地使用權在收益期結束時的價值,再將其折現(xiàn)到價值時點。

4.4 成本法

4.4.1 運用成本法進行房地產(chǎn)估價時,應按下列步驟進行:

1 選擇具體估價路徑;

2 測算重置成本或重建成本;

3 測算折舊;

4 計算成本價值。

4.4.2 成本法估價時,對包含土地和建筑物的估價對象,應選擇具體估價路徑,并應符合下列規(guī)定:

1 應根據(jù)估價對象狀況和土地市場狀況,選擇房地合估路徑或房地分估路徑,并應優(yōu)先選擇房地合估路徑;

2 當選擇房地合估路徑時,應把土地當作原材料,模擬房地產(chǎn)開發(fā)建設過程,測算房地產(chǎn)重置成本或重建成本;

3 當選擇房地分估路徑時,應把土地和建筑物當作各自獨立的物,分別測算土地重置成本、建筑物重置成本或重建成本。

4.4.3 測算房地產(chǎn)重置成本或重建成本,應符合下列規(guī)定:

1 重置成本和重建成本應為在價值時點重新開發(fā)建設全新狀況的房地產(chǎn)的必要支出及應得利潤;

2 房地產(chǎn)的必要支出及應得利潤應包括土地成本、建設成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費和開發(fā)利潤。

4.4.4 測算土地成本和土地重置成本,可采用比較法、成本法、基準地價修正法等方法,并應符合下列規(guī)定:

1 土地成本和土地重置成本應為在價位時點重新購置土地的必要支出,或重新開發(fā)士地的必要支出及應得利潤;

2 重新購置土地的必要支出應包括土地購置價款和相關稅費,重新開發(fā)土地的必要支出及應得利潤應包括待開發(fā)土地成本、土地開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費和開發(fā)利潤;

3 除估價對象狀況相對于價值時點應為歷史狀況或未來狀況外,土地狀況應為土地在價值時點的狀況,土地使用期限應為自價值時點起計算的土地使用權剩余期限。

4.4.5 測算建筑物重置成本或重建成本,可采用單位比較法、分部分項法、工料測量法等方法,或利用政府或其有關部門公布的房屋重置價格扣除其中包含的土地價值且進行適當調(diào)整,并應符合下列規(guī)定:

1 對一般的建筑物,或因年代久遠、已缺少與舊建筑物相同的建筑材料、建筑構配件和設備,或因建筑技術、工藝改變等使得舊建筑物復原建造有困難的建筑物,宜測算重置成本;

2 對具有歷史、藝術、科學價值或代表性的建筑物,宜測算重建成本;

3 建筑物重置成本和重建成本應為在價值時點重新建造全新建筑物的必要支出及應得利潤;

4 建筑物的必要支出及應得利潤應包括建筑物建設成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費和開發(fā)利潤;

5 利用政府或其有關部門公布的房屋重置價格扣除其中包含的土地價值且進行適當調(diào)整測算建筑物重置成本或重建成本的,應了解該房屋重置價格的內(nèi)涵。

4.4.6 各項必要支出及應得利潤的測算,應符合下列規(guī)定:

1 各項必要支出及應得利潤應為正??陀^的支出和利潤;

2 銷售稅費和開發(fā)利潤不應作為投資利息的計算基數(shù);

3 作為投資利自、計算基數(shù)的各項必要支出的計息期,應分別自其發(fā)生時起至建設期結束時止;

4 開發(fā)利潤應在明確其計算基數(shù)和相應開發(fā)利潤率的基礎上,為其計算基數(shù)乘以開發(fā)建設類似房地產(chǎn)的相應開發(fā)利潤率。

4.4.7 建筑物折舊應為各種原因造成的建筑物價值減損,并應等于建筑物在價值時點的重置成本或重建成本減去建筑物在價值時點的市場價值,包括物質(zhì)折舊、功能折舊和外部折舊。

4.4.8 測算建筑物折舊,可選用年齡-壽命法、市場提取法、分解法。

4.4.9 采用年齡-壽命法測算建筑物折舊后價值時,可選用下列方法:

1 直線法:

2 成新折扣法:

式中:V——建筑物折I日后價值(元或元/m2

     C——建筑物重置成本或重建成本(元或元/m2);

     S——建筑物預計凈殘值(元或元/m2);

     t——建筑物有效年齡(年);

     N——建筑物經(jīng)濟壽命(年);

 q——建筑物成新率(%)。

4.4.10 建筑物有效年齡應根據(jù)建筑物的施工、使用、維護和更新改造等狀況,在建筑物實際年齡的基礎上進行適當加減調(diào)整得出。

4.4.11 建筑物經(jīng)濟壽命應自建筑物竣工時起計算,可在建筑物設計使用年限的基礎上,根據(jù)建筑物的施工、使用、維護、更新改造等狀況及周圍環(huán)境、房地產(chǎn)市場狀況等進行綜合分析判斷后確定。非住宅建筑物經(jīng)濟壽命晚于土地使用期限結束,且出讓合同等約定土地使用權期間屆滿后無償收回土地使用權及地上建筑物的,測算建筑物折舊時,應將建筑物經(jīng)濟壽命替換為自建筑物竣工時起至土地使用權期間屆滿之日止的時間。

4.4.12 采用市場提取法測算建筑物折舊時,應先從交易實例中選取不少于三個含有與估價對象中的建筑物具有類似折舊狀況的建筑物作為可比實例,再通過這些可比實例的成交價格減去土地重置成本得到建筑物折舊后價值,然后將建筑物重置成本或重建成本減去建筑物折舊后價值得到建筑物折舊。

4.4.13 采用分解法測算建筑物折舊時,應先把建筑物折舊分成物質(zhì)折舊、功能折舊、外部折舊等各個組成部分,并應分為可修復折舊和不可修復折舊兩類,再分別測算出各個組成部分,然后相加得到建筑物折舊。修復成本小于或等于修復所能帶來的房地產(chǎn)價值增加額的,應作為可修復折舊;否則,應作為不可修復折舊日。對可修復折舊日,應測算修復成本并將其作為折舊額。

4.4.14 測算建筑物折舊時,應到估價對象現(xiàn)場,觀察、判斷建筑物的實際新舊程度,并應根據(jù)建筑物的建成時間和使用、維護、更新改造等情況確定折舊額或成新率。

4.4.15 成本價值的計算,應符合下列規(guī)定:

1 對估價對象為包含土地和建筑物的房地產(chǎn)的,房地合估路徑的成本價值應為房地產(chǎn)重置成本或重建成本減去建筑物折舊,房地分估路徑的成本價值應為土地重置成本加建筑物重置成本或重建成本減去建筑物折舊;

2 對估價對象為土地的,成本價值應為重新開發(fā)土地的必要支出及應得利潤;

3 對估價對象為建筑物的,成本價值應為建筑物重置成本或重建成本減去建筑物折舊。

4.4.16 在建工程和新近開發(fā)完成的房地產(chǎn),采用成本法估價時可不扣除折舊,但對存在減價因素的,應予以相應的減價調(diào)整。

4.4.17 成本法測算出的價值,宜為房屋所有權和土地使用權且不存在租賃、抵押、查封等情況下的價值。當估價對象的權益狀況與此不相同時,應對成本法測算出的價值進行相應調(diào)整。

4.5 假設開發(fā)法

4.5.1 運用假設開發(fā)法進行房地產(chǎn)估價時,應按下列步驟進行:

1 選擇具體估價方法;

2 選擇估價前提;

3 選擇最佳開發(fā)經(jīng)營方式;

4 測算后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期;

5 測算后續(xù)開發(fā)的必要支出;

6 測算開發(fā)完成后的價值;

7 確定折現(xiàn)率或測算后續(xù)開發(fā)的應得利潤;

8 計算開發(fā)價值。

4.5.2 假設開發(fā)法估價時,應選擇具體估價方法,并應符合下列規(guī)定:

1 應根據(jù)估價對象所處開發(fā)建設階段等情況,選擇動態(tài)分析法或靜態(tài)分析法,并應優(yōu)先選用動態(tài)分析法;

2 動態(tài)分析法應對后續(xù)開發(fā)的必要支出和開發(fā)完成后的價值進行折現(xiàn)現(xiàn)金流量分析,且不另外測算后續(xù)開發(fā)的投資利息和應得利潤;

3 靜態(tài)分析法應另外測算后續(xù)開發(fā)的投資利息和應得利潤。

4.5.3 假設開發(fā)法的估價前提應根據(jù)估價目的、估價對象所處開發(fā)建設狀態(tài)等情況,并應經(jīng)過分析,選擇下列前提之一:

1 業(yè)主自行開發(fā)前提;

2 自愿轉讓開發(fā)前提;

3 被迫轉讓開發(fā)前提。

4.5.4 選擇最佳開發(fā)經(jīng)營方式時,應先調(diào)查估價對象狀況、估價對象所在地的房地產(chǎn)市場狀況等情況,再據(jù)此確定未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況及其經(jīng)營方式。

4.5.5 后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期應根據(jù)估價對象狀況、未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況、未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營方式、類似房地產(chǎn)開發(fā)項目相應的一般期限、估價前提、估價對象所處開發(fā)建設狀態(tài)、未來房地產(chǎn)市場狀況等進行測算。

4.5.6 后續(xù)開發(fā)的必要支出應根據(jù)估價對象狀況、未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況、未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營方式、估價前提、估價對象所處開發(fā)建設狀態(tài)等來確定,并應符合下列規(guī)定;

1 后續(xù)開發(fā)的必要支出應為將估價對象開發(fā)成未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)所必須付出的各項成本、費用和稅金,動態(tài)分析法的構成項目包括后續(xù)開發(fā)的建設成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費等,靜態(tài)分析法的構成項目還包括后續(xù)開發(fā)的投資利息。當估價前提為自愿轉讓開發(fā)和被迫轉讓開發(fā)時,構成項目還應包括估價對象取得稅費。

2 動態(tài)分析法中折現(xiàn)前后續(xù)開發(fā)的必要支出應為預計其在未來發(fā)生時的金額,靜態(tài)分析法中后續(xù)開發(fā)的必要支出可為假設其在價值時點發(fā)生時的金額。

4.5.7 開發(fā)完成后的價值測算,應符合下列規(guī)定:

1 不應采用成本法測算;

2 當采用比較法測算時,應先測算開發(fā)完成后的房地產(chǎn)單價,再將該單價乘以未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)面積或體積等得出開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價值;當未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)中有不同用途或檔次等較大差別時,應分別測算不同部分的單價,再將它們乘以相應的面積或體積等后相加得出開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價值。

4.5.8 動態(tài)分析法中折現(xiàn)前開發(fā)完成后的價值測算,應符合下列規(guī)定:

1 應為未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)在其開發(fā)完成時的價值,但當能預計未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)預售或延遲銷售時,應為在預售或延遲銷售時的價值;

2 應根據(jù)類似房地產(chǎn)未來市場價格變動趨勢進行預測。

4.5.9 靜態(tài)分析法中開發(fā)完成后的價值,可為假設未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)在價值時點的價值。

4.5.10 動態(tài)分析法中的折現(xiàn)率,應為類似房地產(chǎn)開發(fā)項目所要求的收益率。

4.5.11 靜態(tài)分析法中后續(xù)開發(fā)的投資利息的計算基數(shù),應包括估價對象價值或價格和后續(xù)開發(fā)的建設成本、管理費用、銷售費用。當估價前提為自愿轉讓開發(fā)和被迫轉讓開發(fā)時,計算基數(shù)還應包括估價對象取得稅費。各項計算基數(shù)的計息期,應分別自其發(fā)生時起至建設期結束時止。

4.5.12 靜態(tài)分析法中后續(xù)開發(fā)的應得利潤,應在明確其計算基數(shù)和相應開發(fā)利潤率的基礎上,為其計算基數(shù)乘以類似房地產(chǎn)開發(fā)項目的相應開發(fā)利潤率。

4.5.13 動態(tài)分析法的開發(fā)價值,應為開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)的必要支出分別折現(xiàn)到價值時點后相減;靜態(tài)分析法的開發(fā)價值,應為開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤。

4.6 其他估價方法

4.6.1 房地產(chǎn)估價除可選用比較法、收益法、成本法、假設開發(fā)法外,還可根據(jù)估價目的和估價對象等情況,選用表4.6.1中的其他估價方法。

4.6.2 運用基準地價修正法進行宗地估價時,應按下列步驟進行:

1 搜集有關基準地價的資料;

2 查找估價對象宗地所在位置的基準地價;

3 對基準地價進行市場狀況調(diào)整;

4 對基準地價進行土地狀況調(diào)整;

5 計算估價對象宗地價值或價格。

4.6.3 基準地價修正法估價時,應符合下列規(guī)定:

1 在將基準地價調(diào)整為宗地價值或價格前,應了解基準地價的內(nèi)涵:

2 對基準地價進行市場狀況調(diào)整時,應將基準地價在其基準日期的值調(diào)整為在價值時點的值,調(diào)整的方法與比較法中市場狀況調(diào)整的方法相同;

3 對基準地價進行土地狀況調(diào)整時,應將估價對象宗地狀況與基準地價對應的土地狀況進行比較,根據(jù)它們之間的差異對基準地價進行相應調(diào)整;

4 運用基準地價修正法評估宗地價值或價格,宜按估價對象所在地對基準地價的有關規(guī)定執(zhí)行。

4.6.4 運用路線價法進行土地估價時,應先在城鎮(zhèn)街道上劃分路線價區(qū)段并設定標準臨街深度,再在每個路線價區(qū)段內(nèi)選取一定數(shù)量的標準臨街宗地并測算其平均單價或樓面地價,然后利用有關調(diào)整系數(shù)將該平均單價或樓面地價調(diào)整為各宗臨街土地的價值或價格。

4.6.5 運用標準價調(diào)整法進行房地產(chǎn)估價時,應先確定估價范圍,對估價范圍內(nèi)的所有被估價房地產(chǎn)進行分組,使同一組內(nèi)的房地產(chǎn)具有相似性,再在每組內(nèi)設定標準房地產(chǎn)并測算其價值或價格,然后利用樓幢、樓層、朝向等調(diào)整系數(shù),將標準房地產(chǎn)價值或價格調(diào)整為各宗被估價房地產(chǎn)的價值或價格。

4.6.6 運用多元回歸分析法進行房地產(chǎn)估價時,應先確定估價范圍,對估價范圍內(nèi)的所有被估價房地產(chǎn)進行分組,使同一組內(nèi)的房地產(chǎn)具有相似性,再在每組內(nèi)把房地產(chǎn)價值或價格作為因變量,把影響房地產(chǎn)價值或價格的若干因素作為自變量,設定多元回歸模型,搜集大量房地產(chǎn)成交價格及其影響因素數(shù)據(jù),經(jīng)過試算優(yōu)化和分析檢驗,確定多元回歸模型。然后利用該模型計算出各宗被估價房地產(chǎn)的價值或價格。

4.6.7 運用修復成本法進行房地產(chǎn)價值減損評估時,應測算修復的必要支出及應得利潤,將其作為房地產(chǎn)的價值減損額。

4.6.8 運用損失資本化法進行房地產(chǎn)價值減損評估時,應先預測未來各年的凈收益減少額或收入減少額、運營費用增加額,再計算其現(xiàn)值之和作為房地產(chǎn)的價值減損額。

4.6.9 運用價差法進行房地產(chǎn)價值減損或價值增加評估時,應先分別評估房地產(chǎn)在改變之前狀況下的價值和在改變之后狀況下的價值,再將兩者之差作為房地產(chǎn)的價值減損額或價值增加額。


5不同估價目的下的估價

5.1 房地產(chǎn)抵押估價

5.1.1 房地產(chǎn)抵押估價,應區(qū)分抵押貸款前估價和抵押貸款后重估。

5.1.2 房地產(chǎn)抵押貸款前估價,應包括下列內(nèi)容:

1 評估抵押房地產(chǎn)假定未設立法定優(yōu)先受償權下的價值;

2 調(diào)查抵押房地產(chǎn)法定優(yōu)先受償權設立情況及相應的法定優(yōu)先受償款;

3 計算抵押房地產(chǎn)的抵扦價值或抵押凈值;

4 分析抵押房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力并作出風險提示。

5.1.3 抵押價值和抵押凈值評估應遵循謹慎原則,不得高估假定未設立法定優(yōu)先受償權下的價值,不得低估法定優(yōu)先受償款及預期實現(xiàn)抵押權的費用和稅金。

5.1.4 評估待開發(fā)房地產(chǎn)假定未設立法定優(yōu)先受償權下的價值采用假設開發(fā)法的,應選擇被迫轉讓開發(fā)前提進行估價。

5.1.5 抵押房地產(chǎn)已出租的,其假定未設立法定優(yōu)先受償權下的價值應符合下列規(guī)定:

1 合同租金低于市場租金的,應為出租人權益價值;

2 合同租金高于市場租金的,應為無租約限制價值。

5.1.6 抵押房地產(chǎn)的建設用地使用權為劃撥方式取得的,應選擇下列方式之一評估其假定未設立法定優(yōu)先受償權下的價值:

1 直接評估在劃撥建設用地使用權下的假定未設立法定優(yōu)先受償權下的價值;

2 先評估在出讓建設用地使用權下的假定未設立法定優(yōu)先受償權下的價值,且該出讓建設用地使用權的使用期限應設定為自價值時點起計算的相應用途法定出讓最高年限,再減去由劃撥建設用地使用權轉變?yōu)槌鲎尳ㄔO用地使用權需要繳納的出讓金等費用。

5.1.7 由劃撥建設用地使用權轉變?yōu)槌鲎尳ㄔO用地使用權需要繳納的出讓金等費用,應按估價對象所在地規(guī)定的標準進行測算;估價對象所在地沒有規(guī)定的,可按同類房地產(chǎn)已繳納的標準進行估算。

5.1.8 抵押房地產(chǎn)為按份共有的,抵押價值或抵押凈值應為抵押人在共有房地產(chǎn)中享有的份額的抵押價值或抵押凈值;為共同共有的,抵押價值或抵押凈值應為共有房地產(chǎn)的抵押價值或抵押凈值。

5.1.9 抵押房地產(chǎn)為享受國家優(yōu)惠政策購買的,抵押價值或抵押凈值應為房地產(chǎn)權利人可處分和收益的份額的抵押價值或抵押凈值。

5.1.10 房地產(chǎn)抵押估價用于設立最高額抵押權,且最高額抵押權設立前已存在的債權經(jīng)當事人同意轉人最高額抵押擔保的債權范圍的,抵押價值或抵押凈值可不減去相應的已抵押擔保的債權數(shù)額,但應在估價報告中說明并對估價報告和估價結果的使用作出相應限制。

5.1.11 在進行續(xù)貸房地產(chǎn)抵押估價時,應調(diào)查及在估價報告中說明抵押房地產(chǎn)狀況和房地產(chǎn)市場狀況發(fā)生的變化,并應根據(jù)已發(fā)生的變化情況進行估價。對同一抵押權人的續(xù)貸房地產(chǎn)抵押估價,抵押價值、抵押凈值可不減去續(xù)貸對應的已抵押擔保的債權數(shù)額,但應在估價報告中說明并對估價報告和估價結果的使用作出相應限制。

5.1.12 房地產(chǎn)抵押貸款后重估,應根據(jù)監(jiān)測抵押房地產(chǎn)市場價格變化、掌握抵押價值或抵押凈值變化情況及有關信息披露等的需要,定期或在房地產(chǎn)市場價格變化較快、抵押房地產(chǎn)狀況發(fā)生較大改變時,對抵押房地產(chǎn)的市場價格或市場價值、抵押價值、抵押凈值等進行重新評估,并應為抵押權人提供相關風險提示。

5.1.13 重新評估大量相似的抵押房地產(chǎn)在同一價值時點的市場價格或市場價值、抵押價值、抵押凈值,可采用批量估價的方法。

5.2 房地產(chǎn)稅收估價

5.2.1 房地產(chǎn)稅收估價,應區(qū)分房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅收估價、房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收估價和房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)稅收估價,并應按相應稅種為核定其計稅依據(jù)進行估價。

5.2.2 房地產(chǎn)稅收估價,應兼顧公平、精準、效率和成本。對同類房地產(chǎn)數(shù)量較多、相互間具有可比性的房地產(chǎn),宜優(yōu)先選用批量估價的方法進行估價。對同類房地產(chǎn)數(shù)量較少、相互間可比性差、難以采用批量估價的方法進行估價的房地產(chǎn),應采用個案估價的方法進行估價。

5.2.3 房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅收估價,各宗房地產(chǎn)的價值時點應相同。房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收估價,各宗房地產(chǎn)的價值時點應為各自的成交日期。

5.3 房地產(chǎn)征收、征用估價

5.3.1 房地產(chǎn)征收估價,應區(qū)分國有土地上房屋征收評估和集體土地征收評估。

5.3.2 國有土地上房屋征收評估,應區(qū)分被征收房屋價值評估、被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價值評估、被征收房屋類似房地產(chǎn)市場價格測算、用于產(chǎn)權調(diào)換房屋價值評估、因征收房屋造成的搬遷費用評估、因征收房屋造成的臨時安置費用評估、因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失評估等。

5.3.3 被征收房屋價值評估,應符合下列規(guī)定:

1 被征收房屋價值應包括被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權和屬于被征收入的其他不動產(chǎn)的價值;

2 當被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價值由征收當事人協(xié)商確定或房地產(chǎn)估價機構另行評估確定時,所評估的被征收房屋價值不應包括被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價值,并應在被征收房屋價值評估報告中作出特別說明;

3被征收房屋價值應為在正常交易情況下,由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在房屬征收決定公告之日自愿進行交易的金額,且假定被征收房屋沒有租賃、抵押、查封等情況;

4當被征收房地產(chǎn)為正常開發(fā)建設的待開發(fā)房地產(chǎn)或因征收已停建、緩建的未完工程目采用假設開發(fā)法估價時,應選擇業(yè)主自行開發(fā)前提進行估價;

5 當被征收房地產(chǎn)為非征收原因已停建、緩建的未完工程且采用假設開發(fā)法估價時,應選擇自愿轉讓開發(fā)前提進行估價。

5.3.4 用于產(chǎn)權調(diào)換房屋價值評估,應符合下列規(guī)定:

1 用于產(chǎn)權調(diào)換房屋價值應包括用于產(chǎn)權調(diào)換房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權和用于產(chǎn)權調(diào)換的其他不動產(chǎn)的價值;

2 用于產(chǎn)權調(diào)換房屋價值應是在房屋征收決定公告之日的市場價值,當政府或其有關部門對用于產(chǎn)權調(diào)換房屋價格有規(guī)定的,應按其規(guī)定執(zhí)行。

5.3.5 房地產(chǎn)征用估價,應評估被征用房地產(chǎn)的市場租金,為給予使用上的補償提供參考依據(jù)。并可評估因征用造成的搬遷費用、臨時安置費用、停產(chǎn)停業(yè)損失;當房地產(chǎn)被征用或征用后毀損的,還可評估被征用房地產(chǎn)的價值減損額;當房地產(chǎn)被征用或征用后滅失的,還可評估被征用房地產(chǎn)的市場價值,為相關補償提供參考依據(jù)。

5.4 房地產(chǎn)拍賣、變賣估價

5.4.1 房地產(chǎn)拍賣估價,應區(qū)分司法拍賣估價和普通拍賣估價。

5.4.2 房地產(chǎn)司法拍賣估價,應符合下列規(guī)定:

1 應根據(jù)最高人民法院的有關規(guī)定和人民法院的委托要求,評估拍賣房地產(chǎn)的市場價值或市場價格、其他特定價值或價格;

2 評估價值的影響因索應包括拍賣房地產(chǎn)的瑕疵,但不應包括拍賣房地產(chǎn)被查封及拍賣房地產(chǎn)上原有的擔保物權和其他優(yōu)先受償權;

3 人民法院書面說明依法將拍賣房地產(chǎn)上原有的租賃權和用益物權除去后進行拍賣的,評估價值的影響因素不應包括拍賣房地產(chǎn)上原有的租賃權和用益物權,并應在估價報告中作出特別說明;

4當拍賣房地產(chǎn)為待開發(fā)房地產(chǎn)且采用假設開發(fā)法估價時,應選擇被迫轉讓開發(fā)前提進行估價。

5.4.3 房地產(chǎn)普通拍賣估價,可根據(jù)估價委托人的需要,評估市場價值或市場價格、快速變現(xiàn)價值,為確定拍賣標的的保留價提供參考依據(jù)??焖僮儸F(xiàn)價值可根據(jù)變現(xiàn)時限短于正常銷售期的時間長短,在市場價值或市場價格的基礎上進行適當減價確定。

5.4.4 房地產(chǎn)變賣估價,宜評估市場價值。

5.5 房地產(chǎn)分割、合并估價

5.5.1 房地產(chǎn)分割、合并估價,應分別以房地產(chǎn)的實物分割、合并為前提,并應分析實物分割、合并對房地產(chǎn)價值或價格的影響。

5.5.2 房地產(chǎn)分割估價,不應簡單地將分割前的整體房地產(chǎn)價值或價格按建筑面積或土地面積、體積等進行分攤得出分割后的各部分房地產(chǎn)價值或價格,應對分割后的各部分房地產(chǎn)分別進行估價,并應分析因分割造成的房地產(chǎn)價值或價格增減。

5.5.3 房地產(chǎn)合并估價,不應簡單地將合并前的各部分房地產(chǎn)價值或價格相加作為合并后的整體房地產(chǎn)價值或價格,應對合并后的整體房地產(chǎn)進行估價,并應分析因合并造成的房地產(chǎn)價值或價格增減。

5.6 房地產(chǎn)損害賠償估價

5.6.1 房地產(chǎn)損害賠償估價,應區(qū)分被損害房地產(chǎn)價值減損評估、因房地產(chǎn)損害造成的其他財產(chǎn)損失評估、因房地產(chǎn)損害造成的搬遷費用評估、因房地產(chǎn)損害造成的臨時安置費用評估、因房地產(chǎn)損害造成的停產(chǎn)停業(yè)損失評估等。

5.6.2 被損害房地產(chǎn)價值減損評估,應符合下列規(guī)定:

1 應調(diào)查并在估價報告中說明被損害房地產(chǎn)在損害發(fā)生前后的狀況;

2 應區(qū)分并分析、測算、判靳可修復和不可修復的被損害房地產(chǎn)價值減損及房地產(chǎn)損害中可修復和不可修復的部分;

3 對可修復的被損害房地產(chǎn)價位減損和房地產(chǎn)損害中可修復的部分,宜采用修復成本法測算其修復成本作為價值減損額;

4 對不可修復的被損害房地產(chǎn)價值減損,應根據(jù)估價對象及其所在地的房地產(chǎn)市場狀況,分析損失資本化法、價差法等方法的適用性,從中選用適用的方法進行評估。

5.7 房地產(chǎn)保險估價

5.7.1 房地產(chǎn)保險估價,應區(qū)分房地產(chǎn)投保時的保險價值評估和保險事故發(fā)生后的財產(chǎn)損失評估。

5.7.2 房地產(chǎn)投保時的保險價值評估,宜評估假定在價值時點因保險事故發(fā)生而可能遭受損失的房地產(chǎn)的重置成本或重建成本,可選用成本法、比較法。

5.7.3 保險事故發(fā)生后的財產(chǎn)損失評估,應調(diào)查保險標的在投保時和保險事故發(fā)生后的狀況,評估因保險事故發(fā)生造成的財產(chǎn)損失,可選用修復成本法、價差法、損失資本化法等方法。對其中可修復的部分,宜采用修復成本法測算其修復成本作為財產(chǎn)損失額。

5.8 房地產(chǎn)轉讓估價

5.8.1 房地產(chǎn)轉讓估價,應區(qū)分轉讓人需要的估價和受讓人需要的估價,并應根據(jù)估價委托人的具體需要,評估市場價值或投資價值、賣方要價、買方出價、買賣雙方協(xié)議價等。

5.8.2 房地產(chǎn)轉讓估價應調(diào)查轉讓人、受讓人對轉讓對象狀況、轉讓價款支付方式、轉讓稅費負擔等轉讓條件的設定或約定,并應符合下列規(guī)定:

1 當轉讓人、受讓人對轉讓條件有書面設定或約定時,宜評估在其書面設定或約定的轉讓條件下的價值或價格;

2 當轉讓人、受讓人對轉讓條件無書面設定、約定或書面設定、約定不明確時,應評估轉讓對象在價值時點的狀況、轉讓價款在價值時點一次性付清、轉讓稅費正常負擔下的價值或價格。

5.8.3 已出租的房地產(chǎn)轉讓估價,應評估出租人權益價值;轉讓人書面設定或轉讓人與受讓人書面約定依法將原有的租賃關系解除后進行轉讓的,可另行評估無租約限制價值,并應在估價報告中同時說明出租人權益價值和無租約限制價值及其使用條件。

5.8.4 以劃撥方式取得建設用地使用權的房地產(chǎn)轉讓估價,估價對象應符合法律、法規(guī)規(guī)定的轉讓條件,并應根據(jù)國家和估價對象所在地的土地收益處理規(guī)定,給出需要繳納的出讓金等費用或轉讓價格中所含的土地收益。

5.8.5 保障性住房銷售價格評估,應根據(jù)分享產(chǎn)權、獨享產(chǎn)權等產(chǎn)權享有方式,評估市場價值或其他特定價值、價格。對采取分享產(chǎn)權的,宜評估市場價值;對采取獨享產(chǎn)權的,宜根據(jù)類似商品住房的市場價格、保障性住房的成本價格、保障性住房供應對象的支付能力、政府補貼水平及每套住房所處樓幢、樓層、朝向等保障性住房價格影響因素,測算公平合理的銷售價格水平。

但國家和保障性住房所在地對保障性住房銷售價格確定有特別規(guī)定的,應按其規(guī)定執(zhí)行。

5.9 房地產(chǎn)租賃估價

5.9.1 房地產(chǎn)租賃估價,應區(qū)分出租人需要的估價和承租人需要的估價,并應根據(jù)估價委托人的具體需要,評估市場租金或其他特定租金、承租人權益價值等。

5.9.2 以營利為目的出租劃撥建設用地使用權上的房屋租賃估價,應根據(jù)國家和估價對象所在地的土地收益處理規(guī)定,給出租金中所含的土地收益。

5.9.3 保障性住房租賃價格評估,應根據(jù)貨幣補貼、實物補貼等租金補貼方式,評估市場租金或其他特定租金。對采取貨幣補貼的,宜評估市場租金;對采取實物補貼的,宜根據(jù)類似商品住房的市場租金、保障性住房的成本租金、保障性住房供應對象的支付能力、政府補貼水平及侮套住房所處樓幢、樓層、朝向等保障性住房租金影響因素,測算公平合理的租金水平。但國家和保障性住房所在地對保障性住房租賃價格確定有特別規(guī)定的,應按其規(guī)定執(zhí)行。

5.10 建設用地使用權出讓估價

5.10.1 建設用地使用權出讓估價,應區(qū)分出讓人需要的估價和意向用地者需要的估價。

5.10.2 出讓人需要的建設用地使用權出讓估價,應根據(jù)招標、拍賣、掛牌、協(xié)議等出讓方式和出讓人的具體需要,評估市場價值或相應出讓方式的底價。

5.10.3 意向用地者需要的建設用地使用權出讓估價,應根據(jù)招標、拍賣、掛牌、協(xié)議等出讓方式和意向用地者的具體需要,評估市場價值或投資價值、相應出讓方式的最高報價、最高出價、競爭對手的可能出價等。

5.10.4 建設用地使用權出讓估價應調(diào)查出讓人對交付的土地狀況、出讓金等費用的支付方式等出讓條件的規(guī)定,并應符合下列規(guī)定:

1 當出讓人對出讓條件有明文規(guī)定時,應評估在其明文規(guī)定的出讓條件下的價值或價格;

2 當出讓人對出讓條件無明文規(guī)定或規(guī)定不明確時,宜評估在價值時點的土地狀況、出讓金等費用在價值時點一次性付清等條件下的價值或價格。

5.10.5 當出讓人需要的建設用地使用權出讓估價采用假設開發(fā)法時,宜選擇自愿轉讓開發(fā)前提進行估價。

5.10.6 當意向用地者需要的建設用地使用權出讓估價采用假設開發(fā)法時,應符合下列規(guī)定:

1 當土地未被任何意向用地者占有時,應選擇自愿轉讓開發(fā)前提進行估價;

2 當土地已被該意向用地者占有時,應選擇介于業(yè)主自行開發(fā)與自愿轉讓開發(fā)之間的某種前提進行估價;

3 當土地已被其他意向用地者占有時,應選擇介于自愿轉讓開發(fā)與被迫轉讓開發(fā)之間的某種前提進行估價。

5.11 房地產(chǎn)投資基金物業(yè)估價

5.11.1 房地產(chǎn)投資基金物業(yè)估價,應區(qū)分房地產(chǎn)投資信托基金物業(yè)評估、其他房地產(chǎn)投資基金物業(yè)估價。

5.11.2 房地產(chǎn)投資信托基金物業(yè)評估,根據(jù)房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)行上市、運營管理、退出市場及相關信息披露等的需要,可包括下列全部或部分內(nèi)容:

1 信托物業(yè)狀況評價;

2 信托物業(yè)市場調(diào)研;

3 信托物業(yè)價值評估。

5.11.3 信托物業(yè)價值評估,應符合下列規(guī)定:

1 應對信托物業(yè)的市場價值或其他價位、價格進行分析、測算和判斷,并提供相關專業(yè)意見;

2 宜采用報酬資本化法中的持有加轉售模式;

3 應遵循一致性原則,當為同一估價目的對同一房地產(chǎn)投資信托基金的同類物業(yè)在同一價依時點的價位或價格進行評估時,應采用相同的估價方法;

4 應遵循一貫性原則,當為同一估價目的對同一房地產(chǎn)投資信托基金的同一物業(yè)在不同價值時點的價值或價格進行評估時,應采用相同的估價方法;

5 當未遵循一致性原則或一貫性原則而采用不同的估價方法時,應在估價報告中說明并陳述理由。

5.11.4 已出租的信托物業(yè)價值評估,應進行租賃狀況調(diào)查和分析,查看估價對象的租賃合同原件,并應與執(zhí)行財務、法律盡職調(diào)查的專業(yè)人員進行溝通,從不同的信息來源交叉檢查估價委托人提供的租賃信息的真實性和客觀性。

5.11.5 信托物業(yè)狀況評價,應對信托物業(yè)的實物狀況、權益狀況和區(qū)位狀況進行調(diào)查、描述、分析和評定,并提供相關專業(yè)意見。

5.11.6 信托物業(yè)市場調(diào)研,應對信托物業(yè)所在地區(qū)的經(jīng)濟社會發(fā)展狀況、房地產(chǎn)市場狀況及信托物業(yè)自身有關市場狀況進行調(diào)查、描述、分析和預測,并提供相關專業(yè)意見。

5.11.7 其他房地產(chǎn)投資基金物業(yè)估價,應根據(jù)具體情況,按相應估價目的的房地產(chǎn)估價進行。

5.12 為財務報告服務的房地產(chǎn)估價

5.12.1 為財務報告服務的房地產(chǎn)估價,應區(qū)分投資性房地產(chǎn)公允價值評估,作為存貨的房地產(chǎn)可變現(xiàn)凈值評估,存在減值跡象的房地產(chǎn)可回收金額評估,受贈、合并對價分攤等涉及的房地產(chǎn)人賬價值評估,境外上市公司的固定資產(chǎn)重估等。

5.12.2 從事為財務報告服務的房地產(chǎn)估價業(yè)務時,應與估價委托人及執(zhí)行審計業(yè)務的注冊會計師進行溝通,熟悉相關會計準則、會計制度,了解相關會計確認、計量和報告的要求,理解公允價值、現(xiàn)值、可變現(xiàn)凈值、重置成本、歷史成本等會計計量屬性及其與房地產(chǎn)估價相關價值、價格的聯(lián)系和區(qū)別。

5.12.3 為財務報告服務的房地產(chǎn)估價,應根據(jù)相關要求,選擇相應的資產(chǎn)負債表日、減值測試日、購買日、轉換當日、首次執(zhí)行日等某一特定日期為價值時點。

5.12.4 為財務報告服務的房地產(chǎn)估價,應根據(jù)相應的公允價值、現(xiàn)值、可變現(xiàn)凈值、重置成本、歷史成本等會計計量屬性,選用比較法、收益法、假設開發(fā)法、成本法等方法評估相應的價值或價格。對采用公允價值計量的,應評估市場價值。

5.13 企業(yè)各種經(jīng)濟活動涉及的房地產(chǎn)估價

5.13.1 企業(yè)各種經(jīng)濟活動涉及的房地產(chǎn)估價,應區(qū)分用房地產(chǎn)作價出資設立企業(yè),企業(yè)改制、上市、資產(chǎn)重組、資產(chǎn)置換、收購資產(chǎn)、出售資產(chǎn)、產(chǎn)權轉讓、對外投資、合資、合作、租賃、合并、分立、清算、抵債等經(jīng)濟活動涉及的房地產(chǎn)估價。

5.13.2 企業(yè)各種經(jīng)濟活動涉及的房地產(chǎn)估價,應在界定房地產(chǎn)和其他資產(chǎn)范圍的基礎上,明確估價對象的財產(chǎn)范圍。

5.13.3 企業(yè)各種經(jīng)濟活動涉及的房地產(chǎn)估價,應根據(jù)企業(yè)經(jīng)濟活動的類型,按相應估價目的的房地產(chǎn)估價進行。對房地產(chǎn)權屬發(fā)生轉移的,應按相應的房地產(chǎn)轉讓行為進行估價。

5.13.4 企業(yè)各種經(jīng)濟活動涉及的房地產(chǎn)估價,應調(diào)查估價對象合法改變用途的可能性,并應分析、判斷以“維持現(xiàn)狀前提”或“改變用途前提”進行估價。

5.13.5 企業(yè)破產(chǎn)清算等強制處分涉及的房地產(chǎn)估價,評估價值的影響因素應包括估價對象的通用性、可分割轉讓性,改變用途、更新改造等的合法性和可能性及變現(xiàn)時限、對潛在購買者范圍的限制等。

5.14 房地產(chǎn)糾紛估價

5.14.1 房地產(chǎn)糾紛估價,應對有爭議的房地產(chǎn)評估價值、賠償金額、補償金額、交易價格、市場價格、租金、成本、費用分攤、價值分配等進行鑒別和判斷,提出客觀、公平、合理的鑒定意見,為和解、調(diào)解、仲裁、行政裁決、行政復議、訴訟等方式解決糾紛提供參考依據(jù)或證據(jù)。

5.14.2 房地產(chǎn)糾紛估價,應根據(jù)糾紛的類型,按相應估價目的的房地產(chǎn)估價進行。

5.14.3 房地產(chǎn)糾紛估價,應了解糾紛雙方的利益訴求,估價結果應平衡糾紛雙方的利益,有利于化解糾紛。

5.15 其他目的的房地產(chǎn)估價

5.15.1 其他目的的房地產(chǎn)估價,應區(qū)分分家析產(chǎn)估價,為出境提供財產(chǎn)證明的估價,為行政機關處理、紀律檢查部門查處、檢察機關立案等服務的估價。改變土地使用條件補地價評估,國有土地上房屋征收頂評估等。

5.15.2 分家析產(chǎn)估價,應符合下列規(guī)定:

1應區(qū)分財產(chǎn)分割的分家析產(chǎn)估價和財產(chǎn)不分割的分家析產(chǎn)估價;

2 財產(chǎn)分割的分家析產(chǎn)估價,應按本規(guī)范對房地產(chǎn)分割估價的規(guī)定執(zhí)行:

3 財產(chǎn)不分割的分家析產(chǎn)估價,宜評估財產(chǎn)的市場價值。

5.15.3 為出境提供財產(chǎn)證明的估價,應評估財產(chǎn)的市場價值。

5.15.4 為行政機關處理、紀律檢查部門查處、檢察機關立案等服務的估價,應慎重確定價值時點等估價基本事項。

5.15.5 改變土地使用條件補地價評估,應調(diào)查變更土地用途、調(diào)整容積率、延長土地使用期限等改變土地使用條件需要補繳地價的原因,明確需要補繳的地價的內(nèi)涵,以相關部門同意補繳地價的日期為價值時點,評估新土地使用條件下的總地價和原土地使用條件下的總地價,以該兩者的差額作為評估出的需要補繳的地價。但國家和需要補繳地價的建設用地使用權所在地對需要補繳的地價確定有特別規(guī)定的,應按其規(guī)定執(zhí)行。

5.15.6 國有土地上房屋征收預評估,應為編制征收補償方案、確定征收補償費用或政府作出房屋征收決定等服務,可按本規(guī)范對國有土地上房屋征收評估的規(guī)定進行,但不得替代國有土地上房屋征收評估。

6 估價結果

6.0.1 估價結果應包括評估價位和相關專業(yè)意見。

6.0.2 在確定評估價值前,應對所選用的估價方法的測算結果進行校核。同時選用兩種或兩種以上估價方法進行估價的,還應對不同估價方法的測算結果進行比較分析。

6.0.3 在對測算結果進行校核和比較分析時,應做下列檢查,找出測算結果存在的差錯和造成各個測算結果之間差異的原因,并應改正錯誤,消除不合理的差異:

1 估價計算的正確性;

2 估價基礎數(shù)據(jù)的正確性;

3 估價參數(shù)的合理性;

4 估價計算公式的恰當性;

5 不同估價方法的估價對象財產(chǎn)范圍的一致性;

6 不同估價方法的估價前提的一致性;

7 估價方法的適用性;

8 估價假設的合理性;

9 估價依據(jù)的正確性;

10 估價原則的正確性:

11 房地產(chǎn)市場狀況的特殊性。

6.0.4 估價基礎數(shù)據(jù)和估價參數(shù)的來源或確定的依據(jù)或方法應在估價報告中說明。估價參數(shù)應優(yōu)先選用房地產(chǎn)估價行業(yè)組織公布的估價參數(shù);不選用的,應在估價報告中陳述理由。

6.0.5 綜合測算結果的確定,應符合下列規(guī)定:

1 對同時選用兩種或兩種以上估價方法進行估價的,應在確認各個測算結果無差錯及其之間差異的合理性后,根據(jù)估價目的及不同估價方法的適用程度、數(shù)據(jù)可靠程度、測算結果之間差異程度等情況,選用簡單算術平均、加權算術平均等方法得出綜合測算結果,并應在估價報告中說明得出綜合測算結果的方法和理由;

2 對選用一種估價方法進行估價的,應在確認測算結果無差錯后,將其作為綜合測算結果。

6.0.6 最終評估價值的確定,應符合下列規(guī)定:

1應根據(jù)未能在綜合測算結果中反映的價位或價格影響因素,對綜合測算結果進行適當調(diào)整后確定最終評估價值,并應在估價報告中陳述調(diào)整的理由;

2 當確認不存在未能在綜合測算結果中反映的價值或價格影響因素時,可直接將綜合測算結果確定為最終評估價值;

3 最終評估價值的精度應滿足估價目的需要的精度,并應將其誤差控制在合理范圍內(nèi)。

7估價報告

7.0.1 估價報告應采取書面形式,并應真實、客觀、準確、完整、清晰、規(guī)范。

7.0.2 敘述式估價報告應包括下列部分:

1 封面;

2 致估價委托人函;

3 目錄;

4 估價師聲明;

5 估價假設和限制條件;

6 估價結果報告;

7 估價技術報告;

8 附件。

7.0.3 房地產(chǎn)抵押貸款前估價報告,應包括估價對象變現(xiàn)能力分析與風險提示。

7.0.4 根據(jù)估價委托人的需要或有關要求,可在完整的估價報告的基礎上形成估價報告摘要。

7.0.5 估價技術報告可按估價委托合同約定不向估價委托人提供。

7.0.6 封面應包括下列內(nèi)容:

1 估價報告名稱,宜為房地產(chǎn)估價報告,也可結合估價對象和估價目的給估價報告命名;

2 估價報告編號,應反映估價機構簡稱、估價報告出具年份,并應按順序編號數(shù),不得重復、遺漏、跳號;

3 估價項目名稱,應根據(jù)估價對象的名稱或位置和估價目的,提煉出簡潔的名稱;

4 估價委托人,當為單位時,應寫明其名稱;當為個人時,應寫明其姓名;

5 房地產(chǎn)估價機構,應寫明其名稱;

6 注冊房地產(chǎn)估價師,應寫明所有參加估價的注冊房地產(chǎn)估價師的姓名和注冊號;

7 估價報告出具日期,應與致估價委托人函中的致函日期一致。

7.0.7 致估價委托人函應包括下列內(nèi)容:

1 致函對象,應寫明估價委托人的名稱或姓名;

2 估價目的,應寫明估價委托人對估價報告的預期用途,或估價是為了滿足估價委托人的何種需要;

3 估價對象,應寫明估價對象的財產(chǎn)范圍及名稱、坐落、規(guī)模、用途、權屬等基本狀況;

4 價值時點,應寫明所評估的估價對象價值或價格對應的時間;

5 價值類型,應寫明所評估的估價對象價值或價格的名稱;當所評估的估價對象價值或價格無規(guī)范的名稱時,應寫明其定義或內(nèi)涵;

6 估價方法,應寫明所采用的估價方法的名稱;

7 估價結果,應寫明最終評估價值的總價,并應注明其大寫金額;除估價對象無法用單價表示外,還應寫明最終評估價值的單價;

8 特別提示,應寫明與評估價值和使用估價報告、估價結果有關的引起估價委托人和估價報告使用者注意的事項;

9 致函日期,應注明致函的年、月、日。

7.0.8 致估價委托人函應加蓋房地產(chǎn)估價機構公章,不得以其他印章代替;法定代表人或執(zhí)行事務合伙人宜在其上簽名或蓋章。

7.0.9 目錄應按前后次序列出下列估價報告各個組成部分的名稱及對應的頁碼:

1 估價師聲明;

2 估價假設和限制條件;

3 估價結果報告;

4 估價技術報告;

5 附件。

7.0.10 估價結果報告、估價技術報告和附件的各個組成部分,應在估價報告的目錄中按前后次序列出其名稱及對應的頁碼。

7.0.11 當按估價委托合同約定不向估價委托人提供估價技術報告時,估價報告的目錄中可不列出估價技術報告及其各個組成部分,但在估價技術報告中應有單獨的目錄,且該目錄中應按前后次序列出估價技術報告各個組成部分的名稱及對應的頁碼。

7.0.12 估價師聲明應寫明所有參加估價的注冊房地產(chǎn)估價師對其估價職業(yè)道德、專業(yè)勝任能力和勤勉盡責估價的承諾和保證。

不得將估價師聲明的內(nèi)容與估價假設和限制條件的內(nèi)容相混淆,或把估價師聲明變成注冊房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構的免責聲明。

7.0.13 鑒證性估價報告的估價師聲明應包括下列內(nèi)容:

1 注冊房地產(chǎn)估價師在估價報告中對事實的說明是真實和準確的,沒有虛假記載、誤導性陳述和重大遺漏;

2 估價報告中的分析、意見和結論是注冊房地產(chǎn)估價師獨立、客觀、公正的專業(yè)分析、意見和結論,但受到估價報告中已說明的估價假設和限制條件的限制;

3 注冊房地產(chǎn)估價師與估價報告中的估價對象沒有現(xiàn)實或潛在的利益,與估價委托人及估價利害關系人沒有利害關系,也對估價對象、估價委托人及估價利害關系人沒有偏見;

4 注冊房地產(chǎn)估價師是按照有關房地產(chǎn)估價標準的規(guī)定進行估價工作,撰寫估價報告。

7.0.14 非鑒證性估價報告的估價師聲明的內(nèi)容,可根據(jù)實際情況對鑒證性估價報告的估價師聲明的內(nèi)容進行適當增減。

7.0.15 估價假設應針對估價對象狀況等估價前提,作出必要、合理且有依據(jù)的假定,不得為了規(guī)避應盡的檢查資料、調(diào)查情況等勤勉盡責估價義務或為了高估、低估估價對象的價值或價格而濫用估價假設。

7.0.16 估價假設和限制條件應說明下列內(nèi)容:

1 一般假設,應說明對估價所依據(jù)的估價對象的權屬、面積、用途等資料進行了檢查,在無理由環(huán)疑其合法性、真實性、準確性和完整性且未予以核實的情況下,對其合法、真實、準確和完整的合理假定;對房屋安全、環(huán)境污染等影響估價對象價值或價格的重大因素給予了關注,在無理由懷疑估價對象存在安全隱患且無相應的專業(yè)機構進行鑒定、檢測的情況下,對其安全的合理假定等。

2 未定事項假設,應說明對估價所必需的尚未明確或不夠明確的土地用途、容積率等事項所做的合理的、最可能的假定。當估價對象無未定事項時,應無未定事項假設。

3 背離事實假設,應說明因估價目的的特殊需要、交易條件設定或約定,對估價對象狀況所做的與估價對象的實際狀況不一致的合理假定。當估價設定的估價對象狀況與估價對象的實際狀況無不一致時,應無背離事實假設。

4 不相一致假設,應說明在估價對象的實際用途、登記用途、規(guī)劃用途等用途之間不一致,或不同權屬證明上的權利人之間不一致,估價對象的名稱或地址不一致等情況下,對估價所依據(jù)的用途或權利人、名稱、地址等的合理假定。當估價對象狀況之間無不一致時,應無不相一致假設。

5 依據(jù)不足假設,應說明在估價委托人無法提供估價所必需的反映估價對象狀況的資料及注冊房地產(chǎn)估價師進行了盡職調(diào)查仍然難以取得該資料的情況下,缺少該資料及對相應的估價對象狀況的合理假定。當無依據(jù)不足時,應無依據(jù)不足假設。

6 估價報告使用限制,應說明估價報告和估價結果的用途、使用者、使用期限等使用范圍及在使用估價報告和估價結果時需要注意的其他事項。其中的估價報告使用期限應自估價報告出具之日起計算,根據(jù)估價目的和預計估價對象的市場價格變化程度確定,不宜超過一年。

7.0.17 估價結果報告應包括下列內(nèi)容:

1 估價委托人,當為單位時,應寫明其名稱、住所和法定代表人姓名;當為個人時,應寫明其姓名和住址。

2 房地產(chǎn)估價機構,應寫明房地產(chǎn)估價機構的名稱、住所、法定代表人或執(zhí)行事務合伙人姓名、資質(zhì)等級和資質(zhì)證書編號。

3 估價目的,應說明估價委托人對估價報告的預期用途,或估價是為了滿足估價委托人的何種需要。

4 估價對象,應概要說明估價對象的財產(chǎn)范圍及名稱、坐落、規(guī)模、用途、權屬等基本狀況;對土地基本狀況的說明,還應包括四至、形狀、開發(fā)程度、土地使用期限;對建筑物基本狀況的說明,還應包括建筑結構、設施設備、裝飾裝修、新舊程度。

5 價值時點,應說明所評估的估價對象價值或價格對應的時間及其確定的簡要理由。

6 價值類型,應說明所評估的估價對象價值或價格的名稱、定義或內(nèi)涵。

7 估價原則,應說明所遵循的估價原則的名稱、定義或內(nèi)涵。

8 估價依據(jù),應說明估價所依據(jù)的有關法律、法規(guī)和政策,有關估價標準,估價委托書、估價委托合同、估價委托人提供的估價所需資料,房地產(chǎn)估價機構、注冊房地產(chǎn)估價師掌握和搜集的估價所需資料。

9 估價方法,應說明所采用的估價方法的名稱和定義。當按估價委托合同約定不向估價委托人提供估價技術報告時,還應說明估價測算的簡要內(nèi)容。

10 估價結果,應符合下列要求:

1)除房地產(chǎn)抵押估價外,當估價對象為單宗房地產(chǎn)時,可按表7.0.17-1說明不同估價方法的測算結果和最終評估價值;

2)除房地產(chǎn)抵押估價外,當估價對象為多宗房地產(chǎn)時,可按表7.0.17-2說明不同估價方法的測算結果和最終評估價值;

3)房地產(chǎn)抵押估價中假定未設立法定優(yōu)先受償權下的價值,可按表7.0.17-1或表7.0.17-2說明不同估價方法的測算結果和最終評估價值;

4)房地產(chǎn)抵押價值評估結果,可按表7.0.17-3說明最終評估價值;

5)當估價對象無法用單價表示時,最終評估價值可不注明單價,除此之外的最終評估價值均應注明單價和總價,且總價應注明大寫金額;

6)當最終評估價值的幣種為外幣時,應說明國務院金融主管部門公布的價值時點的人民幣市場匯率中間價,并應注明最終評估價值的單價和總價所折合的人民幣價值。

11 注冊房地產(chǎn)估價師,應按表7.0.17-4寫明所有參加估價的注冊房地產(chǎn)估價師的姓名和注冊號,并應由本人簽名及注明簽名日期,不得以個人印章代替簽名。

12 實地查勘期,應說明實地查勘估價對象的起止日期,具體為自進入估價對象現(xiàn)場之日起至完成實地查勘之日止。

13 估價作業(yè)期,應說明估價工作的起止日期,具體為自受理估價委托之日起至估價報告出其之日止。

7.0.18 估價技術報告應包括下列內(nèi)容:

1 估價對象描述與分析,應有針對性地較洋細說明、分析估價對象的區(qū)位、實物和權益狀況。區(qū)位狀況應包括位置、交通、外部配套設施、周圍環(huán)境等狀況,單套住宅的區(qū)位狀況還應包括所處樓幢、樓層和朝向。土地實物狀況應包括土地的面積、形狀、地形、地勢、地質(zhì)、土壤、開發(fā)程度等;建筑物實物狀況應包括建筑規(guī)模、建筑結構、設施設備、裝飾裝修、空間布局、建筑功能、外觀、新舊程度等。權益狀況應包括用途、規(guī)劃條件、所有權、土地使用權、共有情況、用益物權設立情況、擔保物權設立情況、租賃或占用情況、拖欠稅費情況、查封等形式限制權利情況、權屬清晰情況等。

2 市場背景描述與分析,應簡要說明估價對象所在地區(qū)的經(jīng)濟社會發(fā)展狀況和房地產(chǎn)市場總體狀況,并應有針對性地較祥細說明、分析過去、現(xiàn)在和可預見的未來同類房地產(chǎn)的市場狀況。

3 估價對象最高最佳利用分析,應說明以估價對象的最高最佳利用狀況為估價前提,并應有針對性地較洋細分析、說明估價對象的最高最佳利用狀況。當估價對象已為某種利用時,應從維持現(xiàn)狀、更新改造、改變用途、改變規(guī)模、重新開發(fā)及它們的某種組合或其他特殊利用中分析、判斷何種利用為最高最佳利用。當根據(jù)估價目的不以最高最佳刊用狀況為估價前提時,可不進行估價對象最高最佳利用分析。

4 估價方法適用性分析,應逐一分析比較法、收益法、成本法、假設開發(fā)法等估價方法對估價對象的適用性。對理論上不適用而不選用的,應簡述不選用的理由;對理論上適用但客觀條件不具備而不選用的,應充分陳述不選用的理由;對選用的估價方法,應簡述選用的理由并說明其估價技術路線。

5 估價測算過程,應詳細說明所選用的估價方法的測算步驟、計算公式和計算過程及其中的估價基礎數(shù)據(jù)和估價參數(shù)的來源或確定依據(jù)等。

6 估價結果確定,應說明不同估價方法的測算結果和最終評估價值,并應洋細說明最終評估價值確定的方法和理由。

7.0.19 附件應包括下列內(nèi)容:

1 估價委托書復印件。

2 估價對象位置圖。

3 估價對象實地查勘情況和相關照片,應說明對估價對象進行了實地查勘及進行實地查勘的注冊房地產(chǎn)估價師。因本規(guī)范第3.0.8條規(guī)定的情形未能進入估價對象內(nèi)部進行實地查勘的,應說明未進入估價對象內(nèi)部進行實地查勘及其具體原因。相關照片應包括估價對象的內(nèi)部狀況、外部狀況和周圍環(huán)境狀況的照片。因本規(guī)范第3.0.8條規(guī)定的情形未能進入估價對象內(nèi)部進行實地查勘的,可不包括估價對象的內(nèi)部狀況照片。

4 估價對象權屬證明復印件。當估價委托人不是估價對象權利人且估價報告為非鑒證性估價報告時,可不包括估價對象權屬證明復印件,但應說明無估價對象權屬證明復印件的具體原因,并將估價對象權屬狀況作為估價假設中的依據(jù)不足假設在估價報告中說明。

5 估價對象法定優(yōu)先受償款調(diào)查情況,應說明對估價對象法定優(yōu)先受償權設立情況及相應的法定優(yōu)先受償款進行了調(diào)查,并應提供反映估價對象法定優(yōu)先受償款的資料。當不是房地產(chǎn)抵押估價報告時,可不包括該情況。

6 可比實例位置圖和外觀照片。當未采用比較法進行估價時,可不包括該圖和照片。

7 專業(yè)幫助情況和相關專業(yè)意見,應符合下列規(guī)定:

1)當有本規(guī)范第3.0.9條規(guī)定的情形時,應說明有專業(yè)幫助,并應說明專業(yè)幫助的內(nèi)容及提供專業(yè)幫助的專家或單位的姓名或名稱,相關資格、職稱或資質(zhì);

2)當有本規(guī)范第3.0.10條規(guī)定的情形時,應提供相關專業(yè)意見復印件,并應說明出具相關專業(yè)意見的專業(yè)機構或?qū)<业拿Q或姓名,相關資質(zhì)或資格、職稱;

3)當沒有專業(yè)幫助或未依據(jù)相關專業(yè)意見時,應說明沒有專業(yè)幫助或未依據(jù)相關專業(yè)意見。

8 估價所依據(jù)的其他文件資料。

9 房地產(chǎn)估價機構營業(yè)執(zhí)照和估價資質(zhì)證書復印件。

10 注冊房地產(chǎn)估價師估價資格證書復印件。

7.0.20 估價對象變現(xiàn)能力分析與風險提示,應較洋細分析、說明估價對象的通用性、獨立使用性、可分割轉讓性、區(qū)位、開發(fā)程度、價值大小及房地產(chǎn)市場狀況等影響估價對象變現(xiàn)能力的因素及其對變現(xiàn)能力的影響,假定信價對象在價值時點扣賣或變賣時最可能實現(xiàn)的價格與其市場價值或市場價格的差異程度,變現(xiàn)的時間長短及費用、稅金的種類和清償順序;預期可能導致估價對象抵押價值或抵押凈值下跌的因素及其對估價對象抵押價值或抵押凈值的影響,未來可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風險關注點等。當不是房地產(chǎn)抵押估價報告時,可不包括估價對象變現(xiàn)能力分析與風險提示。

7.0.21 當為成套住宅抵押估價或基于同一估價目的的大量相似的房地產(chǎn)批量估價時,估價報告可采取表格形式。

7.0.22 估價報告應做到圖文并茂。紙質(zhì)估價報告應裝訂成冊,紙張大小宜采用尺寸為210mm×97mm的A4紙規(guī)格。

8估價職業(yè)道德

8.0.1 房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構應回避與自己、近親屬、關聯(lián)方及其他利害關系人有利害關系或與估價對象有刊益關系的估價業(yè)務。

8.0.2 房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構不得承接超出自己專業(yè)勝任能力和本機構業(yè)務范圍的估價業(yè)務,對部分超出自己專業(yè)勝任能力的工作,應聘請具有相應專業(yè)勝任能力的專家或單位提供專業(yè)幫助。

8.0.3 房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構應正自誠實,不得作任何虛假的估價,不得按估價委托人或其他個人、單位的高估或低估要求進行估價,且不得按預先設定的價值或價格進行估價。

8.0.4 房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構應勤勉盡責,應搜集合法、真實、準確、完整的估價所需資料,且應對搜集的估價所需資料進行檢查,并應對估價對象進行實地查勘。

8.0.5 房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構在估價假設等重大估價事項上,應向估價委托人清楚說明,使估價委托人了解估價的限制條件及估價報告、估價結果的使用限制。

8.0.6 房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構應保守在執(zhí)業(yè)活動中知悉的國家秘密、商業(yè)秘密,不得泄露個人隱私;應妥善保管估價委托人提供的資料,未經(jīng)估價委托人同意,不得擅自將其提供給其他個人和單位。

8.0.7 房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構應維護自已的良好社會形象及房地產(chǎn)估價行業(yè)聲譽,不得采取迎合估價委托人或估價利害關系人不當要求、惡性壓價、支付回扣、貶低同行、虛假宣傳等不正當手段招攬估價業(yè)務,不得索賄、受賄或利用開展估價業(yè)務之便謀取不正當利益。

8.0.8 房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構不得允許其他個人和單位以自己的名義從事估價業(yè)務,不得以估價者身份在非自已估價的估價報告上簽名、蓋章。不得以其他房地產(chǎn)估價師、房地產(chǎn)估價機構的名義從事估價業(yè)務。


·本規(guī)范用詞說明

1 為便于在執(zhí)行本規(guī)范條文時區(qū)別對待,對要求嚴格程度不同的用詞說明如下:

1)表示很嚴格,非這樣做不可的:

正面詞采用“必須”,反面詞采用“嚴禁”;

2)表示嚴格,在正常情況下均應這樣做的:

正面詞采用“應”,反面詞采用“不應”或“不得”;

3)表示允許稍有選擇,在條件許可時首先應這樣做的:

正面詞采用“宜”,反面詞采用“不宜”;

4)表示有選擇,在一定條件下可以這樣做的,采用“可”。

2 條文中指明應按其他有關標準執(zhí)行時的寫法為:“應符合……的規(guī)定”或“應按……執(zhí)行”。


戴衛(wèi)祥 律師

戴衛(wèi)祥,男,遼寧東亞律師事務所合伙人,三級律師,工學、法學學士學位?,F(xiàn)任遼寧省律師協(xié)會政府法律顧問專業(yè)委員會委員、遼寧省省級人民監(jiān)督員,大連市律師協(xié)會房地產(chǎn)與建設工程法律專業(yè)委員會副主任,大連市司法局法律顧問。

2001年從事法律工作,具有多年工作經(jīng)驗、律師執(zhí)業(yè)經(jīng)驗及4年工程建設現(xiàn)場管理經(jīng)驗,先后擔任恒大集團大連公司、遼寧公司監(jiān)察室主任。執(zhí)業(yè)以來,代理過建設工程鑒定、刑事鑒定、機動車交通事故鑒定、醫(yī)療損害及醫(yī)療產(chǎn)品質(zhì)量鑒定、消防工程鑒定、環(huán)境損害鑒定等各類司法鑒定案件,積累了豐富的司法鑒定辦案經(jīng)驗,并成功代理過多起通過司法鑒定確定無罪的刑事、司法鑒定行政確認等案件,在司法鑒定專業(yè)有深入、系統(tǒng)的研究和實踐。

執(zhí)業(yè)期間,秉承“忠實、勤勉、認真、專業(yè)”的執(zhí)業(yè)理念,為多家企業(yè)及個人辦理幾百起成功案件,以認真細致地專業(yè)服務,贏得了當事人的一致認可和信賴。

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