來(lái)源丨米宅珠三角

作者丨大漁

推薦關(guān)注！

深圳未來(lái)的價(jià)值高地在哪里?哪里會(huì)持續(xù)崛起，哪里會(huì)逐漸衰落?

這個(gè)問(wèn)題很難確定，有人說(shuō)看政府規(guī)劃，有人說(shuō)看產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，有人說(shuō)看通勤距離，這些方法都有不確定性，因?yàn)檎?guī)劃會(huì)有變動(dòng)，產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入會(huì)失敗，通勤距離隨著中心區(qū)的轉(zhuǎn)移會(huì)變長(zhǎng)或縮短，都有很大的風(fēng)險(xiǎn)。

那么，有沒(méi)有一個(gè)標(biāo)尺，能夠最大限度地確定深圳未來(lái)的價(jià)值高地，把買(mǎi)房風(fēng)險(xiǎn)降至最低。

大漁告訴你，有。

什么辦法?看地鐵規(guī)劃。

為什么?

因?yàn)檐壗惶匾恕?/p>

第一，地鐵造價(jià)成本極高，平均一公里的造價(jià)不低于10億元，后續(xù)還有龐大的維護(hù)成本，說(shuō)地鐵是用黃金鋪成的毫不為過(guò)，這么昂貴的地鐵一定要建造在最有價(jià)值的地方。

第二，地鐵通到哪里，人和資源就會(huì)去到哪里，地鐵越密集，越有利于資金和人口的沉淀，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)也會(huì)加快。

第三，地鐵規(guī)劃一旦確定下來(lái)，基本不會(huì)有變動(dòng)，尤其已經(jīng)開(kāi)建并確定了開(kāi)通年份之后，更是板上釘釘。

地鐵建設(shè)是剛性的，不會(huì)像新區(qū)規(guī)劃，產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入那樣，可大可小，可伸可縮，可推進(jìn)可停滯，完全不可控，變數(shù)極大。

因此，用地鐵規(guī)劃來(lái)確定深圳下一步價(jià)值高地是非?？孔V的。

我們來(lái)看一看深圳地鐵的情況。

目前，深圳一共開(kāi)通了八條地鐵線，分別是1號(hào)線（寶安機(jī)場(chǎng)東—羅湖老街）、2號(hào)線（南山赤灣-羅湖新秀）、3號(hào)線（益田—龍崗雙龍）、4號(hào)線（福田口岸—龍華清湖）、5號(hào)線（羅湖黃貝嶺—南山前海南）、7號(hào)線（羅湖太安—南山西麗湖）、9號(hào)線（福田紅樹(shù)灣南—羅湖文錦）、11號(hào)線（福田站—寶安碧頭）。

認(rèn)真研究已開(kāi)通的八條地鐵線，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，深圳現(xiàn)有的地鐵線大部分集中在福田、羅湖、南山三個(gè)片區(qū)，尤其是羅湖和福田最密，越往北去，地鐵越稀疏，尤其是龍崗，只有一條3條線貫穿。而鹽田、坪山、光明和大鵬四區(qū)，目前還沒(méi)有地鐵通達(dá)。

這說(shuō)明，深圳地鐵最初的設(shè)計(jì)，是以原關(guān)內(nèi)為重心，逐漸向關(guān)外延展。在關(guān)外居住人口越來(lái)越多后，造成的結(jié)果就是關(guān)內(nèi)的地鐵使用率不高，而連接關(guān)外的3號(hào)線、4號(hào)線、11號(hào)線在早晚班高峰期都極為擁堵，尤其是令人聞風(fēng)喪膽的4號(hào)線。

已經(jīng)建成通車(chē)的地鐵線，無(wú)論是合理還是遺憾都無(wú)法改變，關(guān)鍵要看下一步的地鐵規(guī)劃。

未來(lái)幾年的地鐵規(guī)劃，不僅要考慮到郊區(qū)和市區(qū)通勤的便利，更要加大重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域的鋪設(shè)密度。

不夸張地說(shuō)，地鐵規(guī)劃越密集的地方，政府給予的規(guī)劃和定位越高，也是資金自然流入越快的地方，這樣的區(qū)域，房?jī)r(jià)自然會(huì)跟著水漲船高。

不說(shuō)地鐵遠(yuǎn)景規(guī)劃，只說(shuō)確定在建的，我們來(lái)看看深圳目前在建的地鐵一共有多少條，各自都是通達(dá)和連接哪里的?

深圳現(xiàn)在在建地鐵一共17條，其中含主線7條，在已建成通車(chē)的基礎(chǔ)上做延長(zhǎng)線的有10條。

這17條主線和支線，14號(hào)、16號(hào)線連接了龍崗、坪山，8號(hào)線打通了鹽田，6號(hào)線、13號(hào)線到達(dá)光明、公明和松崗，10號(hào)線連接坂田和平湖，12號(hào)線抵達(dá)沙井，4號(hào)線延長(zhǎng)線到達(dá)觀瀾。

這幾條都是直通遠(yuǎn)郊的線路，一旦全線通車(chē)，就結(jié)束了坪山、鹽田、觀瀾、光明、平湖和公明沒(méi)有地鐵的歷史。

那么，是不是這些新通達(dá)的遠(yuǎn)郊區(qū)位和沿線站點(diǎn)都會(huì)大漲呢?并不是，因?yàn)榈罔F規(guī)劃確定之后，這些區(qū)域都已經(jīng)漲過(guò)一波了，預(yù)期已經(jīng)體現(xiàn)在了當(dāng)下的房?jī)r(jià)里。

更重要的是，政府在這些地區(qū)設(shè)立站點(diǎn)，更多是要打通全深圳的交通脈絡(luò)，讓遠(yuǎn)郊的人口聚集地也能享受到地鐵的便利。而不是每個(gè)片區(qū)和站點(diǎn)都要規(guī)劃發(fā)展，因?yàn)橘Y金不允許，能力不允許。

那么哪些區(qū)位才是真正值得關(guān)注的價(jià)值高地呢?

這就需要認(rèn)真分析這17條地鐵線路的走向和布局，如果一條一條講解會(huì)十分繁瑣，對(duì)深圳整體發(fā)展不了解的人也很難聽(tīng)明白。

所以，我直接把已經(jīng)研究出來(lái)的結(jié)論告訴大家，你們只需按結(jié)論去鎖定片區(qū)即可。

這17條地鐵線，鋪設(shè)最密集的是南山半島的后海、前海和蛇口片區(qū)。

地鐵12號(hào)線起始端貫穿南油和蛇口，而5號(hào)線南延段、9號(hào)線南海支線、9號(hào)線西延線都是在為這一片區(qū)服務(wù)。

建成通車(chē)之后，整個(gè)南山半島的地鐵密度會(huì)極高，通達(dá)半島的各個(gè)角落。再加上之前的2號(hào)線，南山半島的地鐵密度已超出了羅湖和福田中心區(qū)。

政府不惜重金在半島片區(qū)鋪設(shè)如蛛網(wǎng)一樣密布的地鐵線，后續(xù)的產(chǎn)業(yè)投入和資金導(dǎo)流不言而喻。

第二個(gè)價(jià)值高地在哪里?

是沙井片區(qū)，并同時(shí)涵蓋了福永和松崗，地鐵12號(hào)線，6號(hào)線都直通松崗，20號(hào)線則是會(huì)展中心專(zhuān)線，為沙井大空港提供專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)。

從地鐵規(guī)劃可以確定，這一片區(qū)承載了深圳政府下一步的發(fā)展重心，目前的沙井會(huì)展中心建設(shè)正如火如荼，加上地鐵的在建，這一片區(qū)的發(fā)展絕不會(huì)半途而廢。

因此，沙井、福永、松崗這一帶潛力片區(qū)，300-500萬(wàn)預(yù)算的客戶可以重點(diǎn)關(guān)注。

第三個(gè)大漁推薦的是龍崗的14、16號(hào)線的重要節(jié)點(diǎn)，尤其14號(hào)線是一條快線，對(duì)地鐵沿線的價(jià)值會(huì)更大。

14、16和原3號(hào)線都貫穿龍崗，但是沿線站點(diǎn)眾多，不可能一一關(guān)注，大漁建議重點(diǎn)關(guān)注更有價(jià)值的交叉換乘站點(diǎn)，共有三個(gè)，分別是大運(yùn)、雙龍和坪山圍，交叉站點(diǎn)承載的是兩條線的價(jià)值，這幾個(gè)區(qū)位未來(lái)發(fā)展會(huì)更快。

最后一個(gè)，我推薦的是光明片區(qū)，地鐵13號(hào)線，6號(hào)線都貫穿光明，光明做為一個(gè)未來(lái)新區(qū)，從沒(méi)有地鐵線到一下子開(kāi)設(shè)兩條，說(shuō)明了它未來(lái)的戰(zhàn)略地位，想長(zhǎng)線布局深圳，不可以放棄光明。

以上就是我為大家推薦的四個(gè)重點(diǎn)區(qū)位，分別是前后海和蛇口片區(qū)，沙井、福永、松崗片區(qū)，龍崗的大運(yùn)、雙龍和坪山圍片區(qū)以及光明片區(qū)，這四個(gè)片區(qū)是從深圳在建地鐵中確定看到的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，已經(jīng)有了政府信用背書(shū)，未來(lái)崛起的成功概率非常高。

當(dāng)然，還有可以新通達(dá)的鹽田、觀瀾、平湖、公明、坑梓等遠(yuǎn)郊片區(qū)，但這些線路的開(kāi)通，更多是為了全深圳軌交的均衡和便利，通勤意義大于戰(zhàn)略意義。

此外，福田和羅湖的地鐵密度仍在進(jìn)一步增加，但邊際遞減效應(yīng)明顯，對(duì)房?jī)r(jià)提升作用不大。

看地鐵規(guī)劃，確定深圳未來(lái)價(jià)值高地，這篇文章為喜歡直接看結(jié)論的米宅粉絲獨(dú)家打造，是大漁深圳選籌的不傳秘訣。

然而，鎖定優(yōu)質(zhì)片區(qū)只是成功選籌的第一步，如何根據(jù)個(gè)人預(yù)算和需求，買(mǎi)到更適合自己的樓盤(pán)和房源，需要更專(zhuān)業(yè)的指導(dǎo)和分析。

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