從會(huì)計(jì)處理角度看，房地產(chǎn)企業(yè)在取得土地使用權(quán)時(shí)，判斷土地使用權(quán)自用還是開發(fā)的主要依據(jù)是立項(xiàng)文件?！镀髽I(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)——無形資產(chǎn)》應(yīng)用指南規(guī)定，企業(yè)取得土地使用權(quán)通常應(yīng)確認(rèn)無形資產(chǎn)，自行開發(fā)建造廠房等建筑物，相關(guān)的土地使用權(quán)與建筑物應(yīng)當(dāng)分別進(jìn)行處理。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得自用的土地使用權(quán)，在“無形資產(chǎn)”科目核算其發(fā)生的成本，項(xiàng)目完成時(shí)，土地使用權(quán)的賬面價(jià)值不與地上建筑物合并計(jì)算其成本，而仍作為無形資產(chǎn)進(jìn)行核算，土地使用權(quán)與地上建筑物分別進(jìn)行攤銷和提取折舊。

【例】誠(chéng)信房地產(chǎn)開發(fā)公司于2018年1月1日競(jìng)拍取得一塊土地使用權(quán)，用于建造辦公樓，按出讓合同規(guī)定，該土地使用權(quán)總價(jià)款為700萬元，1月15日土地出讓金已付，契稅稅率為4%,土地使用年限為40年。2018年12月工程完工，發(fā)生建筑工程支出800萬元，同月移交使用。辦公樓的使用年限為20年，無殘值。

支付土地出讓金時(shí)，依據(jù)財(cái)政部門開具的土地出讓金專用收據(jù)和付款憑證進(jìn)行會(huì)計(jì)處理：

借：無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)7000000

貸：銀行存款7000000

繳納契稅時(shí)，依據(jù)契稅完稅憑證和付款證明進(jìn)行會(huì)計(jì)處理：

應(yīng)交契稅=700×4%=280000

借：無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)280000

貸：銀行存款280000

繳納印花稅時(shí)，依據(jù)印花稅完稅憑證和付款證明進(jìn)行會(huì)計(jì)處理：

應(yīng)交印花稅=700×0.5‰=3500

借：稅金及附加——印花稅3500

貸：銀行存款3500

發(fā)生建安成本時(shí)，依據(jù)建筑安裝發(fā)票和付款證明進(jìn)行會(huì)計(jì)處理：

借：在建工程——辦公樓8000000

貸：銀行存款8000000

辦公樓達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)，進(jìn)行移交使用時(shí)，依據(jù)竣工結(jié)算報(bào)告等進(jìn)行會(huì)計(jì)處理：

借：固定資產(chǎn)——辦公樓8000000

貸：在建工程——辦公樓8000000

每年計(jì)提土地使用權(quán)累計(jì)攤銷和辦公樓累計(jì)折舊的會(huì)計(jì)處理:

土地使用權(quán)每年攤銷額=728÷40=182000

辦公樓每年折舊額=800÷20=40(萬元）

借：管理費(fèi)用——折舊、攤銷582000

貸：累計(jì)折舊——辦公樓400000

累計(jì)攤銷——土地使用權(quán)182000