閱讀提示：天同碼是北京天同律師事務(wù)所借鑒英美判例法國家的“鑰匙碼”編碼方式，收集、梳理、提煉司法判例的裁判規(guī)則，進而形成“中國鑰匙碼”的案例編碼體系。《中國商事訴訟裁判規(guī)則》（中國鑰匙碼—天同碼系列圖書）已由天同律師事務(wù)所出品并公開發(fā)售。

本期天同碼，案例來源于《人民法院報·案例精選》2014年至2018年部分房產(chǎn)執(zhí)行糾紛精選案例。

文/陳枝輝  天同律師事務(wù)所合伙人

【規(guī)則摘要】

1.以不動產(chǎn)抵債的仲裁調(diào)解書，不發(fā)生物權(quán)變動效力

——以不動產(chǎn)抵債的仲裁調(diào)解書并無具有直接變動物權(quán)法律關(guān)系效力功能，未辦物權(quán)轉(zhuǎn)讓登記，不發(fā)生物權(quán)變動效力。

2.房產(chǎn)查封后設(shè)立租賃權(quán)，不能對抗執(zhí)行房產(chǎn)受讓人

——以被查封房產(chǎn)為標(biāo)的物簽訂租賃合同有效。房產(chǎn)查封后設(shè)立的租賃權(quán)不能對抗因法院執(zhí)行而受讓該房產(chǎn)的第三人。

3.執(zhí)行裁定書一經(jīng)生效，權(quán)利人即獲得物權(quán)保護權(quán)利

——執(zhí)行裁定確定的權(quán)利人處分房產(chǎn)行為雖未辦過戶登記而不發(fā)生物權(quán)效力，但其獲得物權(quán)保護權(quán)利并不因此受影響。

4.法院預(yù)查封，不影響預(yù)售合同雙方行使約定解除權(quán)

——預(yù)查封不影響預(yù)售商品房合同當(dāng)事人行使約定解除權(quán)。法院判決該預(yù)售合同解除后，應(yīng)中止對預(yù)查封房屋的執(zhí)行。

5.房產(chǎn)未辦過戶，案外人過錯應(yīng)從主客觀相統(tǒng)一考量

——訴爭房屋未辦過戶登記，案外人主觀上無過錯，客觀上存在辦理過戶登記不能之阻卻，應(yīng)認(rèn)定案外人不具有過錯。

6.約定歸夫妻一方財產(chǎn)，雖未辦登記，亦可對抗債權(quán)

——基于夫妻財產(chǎn)約定享有不動產(chǎn)物權(quán)的權(quán)利人，即使未辦理登記手續(xù)，在權(quán)利受侵害時，亦具有尋求司法保護權(quán)利。

【規(guī)則詳解】

1.以不動產(chǎn)抵債的仲裁調(diào)解書，不發(fā)生物權(quán)變動效力

——以不動產(chǎn)抵債的仲裁調(diào)解書并無具有直接變動物權(quán)法律關(guān)系效力功能，未辦物權(quán)轉(zhuǎn)讓登記，不發(fā)生物權(quán)變動效力。

標(biāo)簽：執(zhí)行｜以物抵債｜仲裁調(diào)解書｜物權(quán)變動

案情簡介：2012年，機械公司未依約履行還款義務(wù)，投資公司依公證債權(quán)文書申請強制執(zhí)行。法院裁定查封機械公司廠房和機器設(shè)備。隨后，仲裁委員會對實業(yè)公司與機械公司債務(wù)糾紛，作出調(diào)解協(xié)議，約定機械公司以其廠房、機器設(shè)備等固定資產(chǎn)抵償所欠實業(yè)公司債務(wù)。實業(yè)公司據(jù)此向前案執(zhí)行法院提出異議。法院裁定中止執(zhí)行后，投資公司提起許可執(zhí)行之訴。

法院認(rèn)為：①《物權(quán)法》第28條規(guī)定：“因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力?！币蚍ㄔ?、仲裁委員會法律文書或人民政府的征收決定的法律文書引起的物權(quán)變動，系依公法進行的變動，因公權(quán)力介入，物權(quán)變動本身具有很強公示性，能滿足物權(quán)變動對排他效力要求。但以不動產(chǎn)抵償債務(wù)的仲裁調(diào)解書，并無具有直接變動當(dāng)事人之間既存物權(quán)法律關(guān)系效力的功能，不動產(chǎn)未依法辦理物權(quán)轉(zhuǎn)讓登記，不發(fā)生物權(quán)變動效力。②本案中，機械公司將訴爭財產(chǎn)抵償給實業(yè)公司，仲裁委員會作出的調(diào)解書，對以物抵債調(diào)解協(xié)議予以確認(rèn)，但法律未明確規(guī)定仲裁調(diào)解書可引起物權(quán)變動效力，故訴爭財產(chǎn)中不動產(chǎn)未辦理登記，不發(fā)生物權(quán)變動效力。實業(yè)公司未取得訴爭財產(chǎn)中不動產(chǎn)所有權(quán)，訴爭財產(chǎn)中不動產(chǎn)所有權(quán)仍歸機械公司享有，對該部分財產(chǎn)應(yīng)予許可執(zhí)行。同時，訴爭財產(chǎn)中除不動產(chǎn)之外其他財產(chǎn)，已發(fā)生物權(quán)變動效力，對該部分財產(chǎn)不應(yīng)許可執(zhí)行。判決執(zhí)行裁定查封的不動產(chǎn)所有權(quán)歸機械公司享有，對該部分財產(chǎn)許可執(zhí)行。

實務(wù)要點：以不動產(chǎn)抵債的仲裁調(diào)解書，并無具有直接變動物權(quán)法律關(guān)系效力功能，未辦物權(quán)轉(zhuǎn)讓登記，不發(fā)生物權(quán)變動效力。

案例索引：河南焦作中院（2015）焦民二終字第00087號“某投資公司與某實業(yè)公司等執(zhí)行異議案”，見《以不動產(chǎn)抵償債務(wù)的仲裁調(diào)解書能否引起物權(quán)變動的效力——河南焦作中院判決愛芙帝公司等訴銀河公司等申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴糾紛案》（劉建章、楊愛國），載《人民法院報·案例精選》（20160922:06）。

2.房產(chǎn)查封后設(shè)立租賃權(quán)，不能對抗執(zhí)行房產(chǎn)受讓人

——以被查封房產(chǎn)為標(biāo)的物簽訂租賃合同有效。房產(chǎn)查封后設(shè)立的租賃權(quán)不能對抗因法院執(zhí)行而受讓該房產(chǎn)的第三人。

標(biāo)簽：執(zhí)行｜房屋｜租賃權(quán)

案情簡介：2006年，法院查封商貿(mào)公司名下房產(chǎn)。2007年，商貿(mào)公司與物流公司簽訂廠房租賃合同，約定租賃期限20年。2013年，實業(yè)公司競拍取得法院執(zhí)行拍賣房產(chǎn)并辦理物權(quán)變更登記手續(xù)，遂起訴商貿(mào)公司、物流公司，要求確認(rèn)租賃合同無效，并支付租金、返還房屋和土地。

法院認(rèn)為：①案涉租賃合同系商貿(mào)公司、物流公司的真實意思表示，是合法、有效的合同。實業(yè)公司對涉案房產(chǎn)、土地使用權(quán)提出權(quán)利主張時，應(yīng)終止商貿(mào)公司、物流公司之間的租賃合同關(guān)系以排除障礙、實現(xiàn)其合法權(quán)利。②當(dāng)事人應(yīng)在充分遵循市場規(guī)律前提下與交易相對人建立經(jīng)濟關(guān)系，因本人審查不充分或預(yù)測不準(zhǔn)確等原因而產(chǎn)生的交易風(fēng)險應(yīng)由自己承擔(dān)。涉案房產(chǎn)在出租前已被法院查封，權(quán)利人對不動產(chǎn)物權(quán)的行使已受限制，換言之，所有權(quán)人在出租涉案房產(chǎn)前已喪失對該不動產(chǎn)的處分權(quán)，一旦房產(chǎn)進入拍賣執(zhí)行階段即可用以優(yōu)先擔(dān)保權(quán)利人債權(quán)實現(xiàn)的事實已成既定化，故房產(chǎn)查封后設(shè)立的租賃權(quán)不能對抗因法院強制執(zhí)行而受讓該不動產(chǎn)的第三人。判決商貿(mào)公司與物流公司所簽租賃合同有效，物流公司應(yīng)向?qū)崢I(yè)公司賠償其占用廠房期間實業(yè)公司的租金利益損失67萬余元，并在6個月內(nèi)向?qū)崢I(yè)公司返還涉案房產(chǎn)和土地，商貿(mào)公司應(yīng)協(xié)助物流公司將涉案標(biāo)的物返還給實業(yè)公司。

實務(wù)要點：以被查封的不動產(chǎn)為標(biāo)的物簽訂租賃合同，其合同有效。房產(chǎn)查封后設(shè)立的租賃權(quán)不能對抗因法院強制執(zhí)行而受讓該不動產(chǎn)的第三人。

案例索引：廣東江門中院（2015）江中法民一終字第275號“某實業(yè)公司與某商貿(mào)公司等物權(quán)保護糾紛案”，見《買賣不破租賃不能對抗在先變動的物權(quán)——廣東江門中院判決彩艷公司訴華聯(lián)公司、勝昌公司物權(quán)保護糾紛案》（陳華），載《人民法院報·案例精選》（20160225:06）；另載《人民法院報·案例精選》（20160114:06）。

3.執(zhí)行裁定書一經(jīng)生效，權(quán)利人即獲得物權(quán)保護權(quán)利

——執(zhí)行裁定確定的權(quán)利人處分房產(chǎn)行為雖未辦過戶登記而不發(fā)生物權(quán)效力，但其獲得物權(quán)保護權(quán)利并不因此受影響。

標(biāo)簽：執(zhí)行｜執(zhí)行拍賣｜物權(quán)效力

案情簡介：1999年，法院依銀行申請，對陳某房屋強制執(zhí)行并裁定過戶給銀行所有。2007年，銀行拍賣該房產(chǎn)，毛某競拍取得。2015年，毛某起訴陳某要求返還房屋，法院認(rèn)定毛某僅享有債權(quán)，判決駁回其訴請。2016年，銀行訴請陳某返還名下房屋。

法院認(rèn)為：①《物權(quán)法》第28條規(guī)定，因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力。作為物權(quán)公示生效原則的例外，該條確立了基于生效法律文書發(fā)生的物權(quán)變動，不以登記、交付為生效要件，法律文書一經(jīng)生效，即發(fā)生物權(quán)效力。最高人民法院《關(guān)于適用〈物權(quán)法〉若干問題的解釋（一）》第8條規(guī)定，依照物權(quán)法第二十八條至第三十條規(guī)定享有物權(quán)，但尚未完成動產(chǎn)交付或者不動產(chǎn)登記的物權(quán)人，根據(jù)物權(quán)法第三十四條至第三十七條的規(guī)定，請求保護其物權(quán)的，應(yīng)予支持。涉案房屋經(jīng)已生效裁定書確認(rèn)過戶給銀行，基于該裁定引起的物權(quán)變動，不以登記、交付為生效要件，裁定書生效即發(fā)生物權(quán)變動效力。在該民事裁定未經(jīng)法定程序撤銷前，應(yīng)依該民事裁定確定涉案房屋歸屬，故據(jù)此認(rèn)定涉案房屋應(yīng)屬銀行所有并無不當(dāng)。銀行作為涉案房屋所有權(quán)人要求陳某騰退并返還房屋的理由正當(dāng)，應(yīng)予支持。②毛某雖通過拍賣取得627號裁定書項下權(quán)利，但因銀行取得物權(quán)后，未辦理權(quán)屬變更登記，其處分行為不發(fā)生物權(quán)效力，故毛某并不當(dāng)然地對涉案房屋享有所有權(quán)。基于生效法律文書享有不動產(chǎn)物權(quán)的銀行所進行的物權(quán)處分行為雖因未依法辦理公示登記而不發(fā)生物權(quán)效力，但銀行獲得相應(yīng)物權(quán)保護的權(quán)利并不因此而受影響。陳某要求追加毛某參加本案訴訟，缺乏依據(jù)，應(yīng)不予支持。涉案房屋所在土地是否可登記為國有土地使用權(quán)，不屬于本案審查范圍，在執(zhí)行裁定書尚未經(jīng)法定程序撤銷情況下，本案審理無需以陳某與市政府行政案件結(jié)果作為判決依據(jù)。判決陳某騰退并返還銀行登記在陳某名下案涉房屋。

實務(wù)要點：執(zhí)行裁定一經(jīng)生效，即發(fā)生物權(quán)效力。基于生效法律文書享有不動產(chǎn)物權(quán)的權(quán)利人所進行的物權(quán)處分行為雖因未依法辦理公示登記而不發(fā)生物權(quán)效力，但其獲得相應(yīng)物權(quán)保護的權(quán)利并不因此而受影響。

案例索引：浙江寧波中院（2016）浙02民終1475號“某銀行與陳某物權(quán)糾紛案”，見《中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司寧波海曙支行訴陳月琴返還原物糾紛案——基于生效法律文書享有不動產(chǎn)物權(quán)的司法保護》（鄒永明），載《人民法院案例選》（201802/120:11）；另見《基于生效法律文書享有不動產(chǎn)物權(quán)的司法保護——浙江寧波中院判決中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司寧波海曙支行訴陳月琴返還原物糾紛案》（鄒永明），載《人民法院報·案例精選》（20161027:06）。

4.法院預(yù)查封，不影響預(yù)售合同雙方行使約定解除權(quán)

——預(yù)查封不影響預(yù)售商品房合同當(dāng)事人行使約定解除權(quán)。法院判決該預(yù)售合同解除后，應(yīng)中止對預(yù)查封房屋的執(zhí)行。

標(biāo)簽：執(zhí)行｜預(yù)查封｜房屋買賣｜合同解除

案情簡介：2009年，孫某按揭購買開發(fā)公司商品房。因?qū)O某未按約還款，銀行起訴，法院判決孫某償還借款本金、利息等373萬余元，開發(fā)公司承擔(dān)連帶清償責(zé)任。同時，毛某與孫某等民間借貸糾紛一案，法院預(yù)查封了孫某購買的前述房屋。開發(fā)公司提出執(zhí)行異議，要求中止執(zhí)行措施。2013年，法院就孫某與開發(fā)公司房屋買賣合同糾紛案，作出民事調(diào)解：解除開發(fā)公司與孫某商品房買賣合同。

法院認(rèn)為：①法院預(yù)查封不影響預(yù)售商品房合同當(dāng)事人行使約定解除權(quán)?！逗贤ā返?3條第2款規(guī)定，“當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權(quán)人可以解除合同?！北景钢?，開發(fā)公司與孫某簽訂合同明確約定了解約條款，而開發(fā)公司承擔(dān)保證責(zé)任、未能受償?shù)慕饧s條件已成就，開發(fā)公司選擇訴訟途徑解除合同，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許。商品房合同出賣人訂立合同目的是出售房屋、取得房款。本案開發(fā)公司在承擔(dān)還貸保證責(zé)任后，獲取房產(chǎn)對價的合同目的落空。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（簡稱商品房買賣解釋）第23條明確規(guī)定買受人“未能訂立擔(dān)保貸款合同”而導(dǎo)致買賣合同無法繼續(xù)履行，對方可請求解除合同。而買受人因未履行還款義務(wù)導(dǎo)致出賣人承擔(dān)連帶保證責(zé)任，與不能簽訂擔(dān)保貸款合同導(dǎo)致房屋買賣合同無法履行，在本質(zhì)上是相同的。②預(yù)售商品房合同經(jīng)裁判解除后，法院應(yīng)中止對預(yù)查封房屋執(zhí)行，但有權(quán)執(zhí)行被執(zhí)行人在開發(fā)商處的到期債權(quán)。最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第18條雖系針對被執(zhí)行人購買不需辦理過戶登記的第三人財產(chǎn)而言的，但其第2款關(guān)于第三人解除合同后的后續(xù)處理值得借鑒，故解除合同的裁判應(yīng)明確出賣人收回房屋及將收受的購房款本息返還買受人。裁定中止對案涉房屋執(zhí)行。

實務(wù)要點：預(yù)查封不影響預(yù)售商品房合同當(dāng)事人行使約定解除權(quán)。法院判決合同解除后，應(yīng)中止對預(yù)查封房屋執(zhí)行，但有權(quán)執(zhí)行被執(zhí)行人到期債權(quán)。

案例索引：江蘇宜興法院（2013）宜執(zhí)異字第0021號“某實業(yè)公司執(zhí)行異議案”，見《預(yù)查封期間合同約定解除權(quán)行使及法律后果──江蘇宜興法院裁定江南公司執(zhí)行異議案》（范莉、馬云、許樂群），載《人民法院報·案例精選》（20141218:06）。

5.房產(chǎn)未辦過戶，案外人過錯應(yīng)從主客觀相統(tǒng)一考量

——訴爭房屋未辦過戶登記，案外人主觀上無過錯，客觀上存在辦理過戶登記不能之阻卻，應(yīng)認(rèn)定案外人不具有過錯。

標(biāo)簽：房產(chǎn)執(zhí)行｜買受人優(yōu)先權(quán)｜案外人過錯｜未辦過戶

案情簡介：2014年，法院查封被執(zhí)行人周某名下房屋。案外人邱某以其2000年與周某簽訂購房協(xié)議、支付全款，因周某長期外出逃債且原房屋所有權(quán)證丟失直至2014年4月才補辦為由提出案外人異議。

法院認(rèn)為：①最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第17條規(guī)定：“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或全部價款并實際占有該財產(chǎn)的，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)?！雹诒景钢?，案外人邱某對未辦理過戶登記主觀上沒有故意，亦不存在過失，即主觀上沒有過錯。邱某對未辦理過戶登記在客觀上存在辦理過戶登記不能之阻卻（障礙）。本案債務(wù)人周某長期外出逃債，且原房屋所有權(quán)證丟失直至2014年4月才補辦該房屋所有權(quán)證，案外人邱某多次主動要求辦理房屋過戶未果，故應(yīng)認(rèn)定案外人不具有過錯，法院不得查封案涉房屋，案外人邱某提出的執(zhí)行異議請求理由成立，裁定撤銷執(zhí)行裁定及協(xié)助執(zhí)行通知。

實務(wù)要點：案外人對訴爭房屋未辦理過戶登記手續(xù)在主觀上無過錯，在客觀上存在辦理過戶登記不能之阻卻，應(yīng)認(rèn)定案外人不具有過錯。

案例索引：福建漳浦法院（2014）浦執(zhí)外異字第1號“邱某執(zhí)行異議案”，見《案外人過錯要從主客觀相統(tǒng)一考量——福建漳浦法院裁定邱文強執(zhí)行異議案》（林振通），載《人民法院報·案例精選》（20141030:06）。

6.約定歸夫妻一方財產(chǎn)，雖未辦登記，亦可對抗債權(quán)

——基于夫妻財產(chǎn)約定享有不動產(chǎn)物權(quán)的權(quán)利人，即使未辦理登記手續(xù)，在權(quán)利受侵害時，亦具有尋求司法保護權(quán)利。

標(biāo)簽：執(zhí)行｜夫妻房產(chǎn)｜約定財產(chǎn)制｜執(zhí)行異議

案情簡介：2010年，王某與趙某協(xié)議離婚，約定趙某將按份共有房屋的1%產(chǎn)權(quán)無償贈予王某，王某擁有該房屋全部所有權(quán)。2013年，生效判決確認(rèn)該房屋所有權(quán)歸王某所有。隨后，祁某依公證債權(quán)文書申請法院查封趙某名下前述房屋。王某英以查封錯誤為由向該院提出執(zhí)行異議之訴。

法院認(rèn)為：①根據(jù)法律規(guī)定，夫妻可以約定婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得財產(chǎn)以及婚前財產(chǎn)歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有；約定應(yīng)采用書面形式；夫妻對婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得財產(chǎn)以及婚前財產(chǎn)約定，對雙方具有約束力。②依《物權(quán)法》規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。本案中，王某與趙某之間關(guān)于涉案房屋歸屬約定，雖無須另行經(jīng)過不動產(chǎn)物權(quán)變動登記手續(xù)，即在二人之間發(fā)生了物權(quán)變動效力，但在未辦理登記手續(xù)情形下，其顯然無法對抗善意第三人主張的物權(quán)。然祁某申請執(zhí)行涉案房屋依據(jù)系其對趙某享有債權(quán)，且王某對涉案房屋實際占有，不存在善意第三人情形，因物權(quán)優(yōu)于債權(quán)，故對王某要求解除對涉案房屋查封措施訴請，予以支持。判決解除對案涉房屋查封措施。

實務(wù)要點：夫妻之間關(guān)于不動產(chǎn)物權(quán)約定，無須另行經(jīng)過法定登記手續(xù)，一旦約定生效，即在二人之間發(fā)生物權(quán)變動效力。基于夫妻財產(chǎn)約定享有不動產(chǎn)物權(quán)的權(quán)利人，即使未經(jīng)法定登記手續(xù)，在權(quán)利受到侵害時，亦具有尋求司法保護權(quán)利。

案例索引：北京大興區(qū)法院（2016）京0115民初11974號“王某與趙某等執(zhí)行異議案”，見《基于夫妻財產(chǎn)約定的不動產(chǎn)物權(quán)在未經(jīng)登記下的司法保護——北京大興法院判決王某英訴王某琪、趙某陽執(zhí)行異議之訴案》（張紀(jì)云），載《人民法院報·案例精選》（20161110:06）。