導(dǎo)語(yǔ)

國(guó)家為什么要整治“大棚房”？以后做休閑農(nóng)業(yè)上要注意些什么？投資人在保護(hù)耕地的同時(shí)，主要只能是利用村民閑置房屋，宅基地、鄉(xiāng)村閑置工廠，礦山，學(xué)校、“四荒地”、農(nóng)村集體建設(shè)用地以及政策允許的配套農(nóng)業(yè)設(shè)施用地來(lái)發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游。

一、為什么要整治“大棚房”？

什么是大棚房？顧名思義，“大棚房”就是在大棚里蓋房，農(nóng)業(yè)用地被非農(nóng)業(yè)使用?！按笈锓俊逼鋵?shí)是打著建設(shè)生態(tài)大棚旗號(hào)，把大棚建成房子、院子，甚至是帶房子的農(nóng)家院的做法。

“大棚房”最早運(yùn)用在休閑農(nóng)業(yè)上，主要是用以做接待、餐飲和游樂(lè)項(xiàng)目。后來(lái)被地產(chǎn)商鉆了這個(gè)空子，他們以農(nóng)業(yè)大棚為名進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)，在旁邊和內(nèi)部建設(shè)“配套用房”，對(duì)外租售。大棚房租期一般為20-50年，每套價(jià)格18-60萬(wàn)元不等，被俗稱為“大棚別墅”或“大棚房”。

“大棚房”由于拿地成本低，投資有暴利獲取。但對(duì)耕地?fù)p害非常之大。至此，在北京、河北、河南、上海、山東、山西...就像病毒一樣蔓延開來(lái)。

“大棚房”本身是違法的，國(guó)家出于遏制農(nóng)用地非農(nóng)化，為了保護(hù)耕地紅線，從2018年下半年開始，由農(nóng)業(yè)農(nóng)村部牽頭，國(guó)土資源部配合，在全國(guó)開展了對(duì)大棚房的全面整治。全國(guó)的農(nóng)業(yè)園區(qū)，大多都有不同程度的觸碰紅線，總體波及范圍極廣、損失極大，特別是對(duì)休閑農(nóng)業(yè)，所有打擦邊球的大棚，都要被拆除，很多休閑農(nóng)業(yè)企業(yè)因此影響程度很大。

二、投資休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游還能做嗎？

休閑農(nóng)業(yè)鄉(xiāng)村游，看山望水憶鄉(xiāng)愁。不少鄉(xiāng)村正成為時(shí)下人們休閑旅游的熱門“打卡地”。到農(nóng)村去，養(yǎng)眼洗肺伸懶腰，已成時(shí)尚。由于生活節(jié)奏快、工作壓力大，傳統(tǒng)旅游名勝區(qū)承載能力有限，市民遠(yuǎn)離市區(qū)景區(qū)喧囂到鄉(xiāng)村休閑的愿望強(qiáng)烈。

很多專家認(rèn)為，當(dāng)前休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游發(fā)展面臨難得的歷史機(jī)遇。我國(guó)休閑旅游資源70%在農(nóng)村，隨著鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略實(shí)施，農(nóng)村的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)更完善，為鄉(xiāng)村旅游落地提供了條件。在此基礎(chǔ)上，發(fā)掘鄉(xiāng)村文化、生態(tài)等價(jià)值，為市民打造“不緊不慢”的生活，有著非常廣闊的市場(chǎng)。

數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游接待人次從2012年的8億人次增至2018年的30億人次，年均增長(zhǎng)30%；營(yíng)業(yè)收入從2012年的2400億元增至2018年的8000億元，年均增長(zhǎng)27%。休閑農(nóng)業(yè)已是融合一二三產(chǎn)業(yè)、生產(chǎn)生活生態(tài)于一體的大產(chǎn)業(yè)。

“大棚房”整治給休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游行業(yè)發(fā)展造成損失的同時(shí)，又是一次重新洗牌發(fā)展的機(jī)遇。

三、耕地紅線不能碰，休閑農(nóng)業(yè)怎么做？

投資休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游，切勿心存僥幸，耕地紅線絕對(duì)不能再碰。目前我們認(rèn)為投資人可以重點(diǎn)圍繞如下幾個(gè)方面進(jìn)行。

1、充分利用農(nóng)村閑置房屋與宅基地。

目前農(nóng)村的閑置房屋比較普遍。很多年輕人去城市打工，很多鄉(xiāng)村三分之一的人口不住家里，有的甚至超過(guò)一半的人口都不在農(nóng)村，村里大部分房子空著，只有逢年過(guò)節(jié)回家住一住。投資休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游，就可以與當(dāng)?shù)剞r(nóng)民合作，利用鄉(xiāng)村大量的宅基地和空置房與農(nóng)民共同經(jīng)營(yíng)開發(fā)。

2、利用當(dāng)?shù)貜S礦學(xué)校閑置土地。

鄉(xiāng)村過(guò)去因開發(fā)或發(fā)展集體經(jīng)濟(jì)，興辦了一批村辦企業(yè)，由于市場(chǎng)原因或政策轉(zhuǎn)型現(xiàn)在都閑置著，如，豬場(chǎng)、牛場(chǎng)以及工廠、礦山、學(xué)校等，這些很多還是集體財(cái)產(chǎn)。投資人可以充分利用這些破舊設(shè)施，合作開發(fā)休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游。

3、用好農(nóng)村集體建設(shè)用地。

目前，很多鄉(xiāng)村都有集體建設(shè)用地，進(jìn)行休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游的開發(fā)，可以積極爭(zhēng)取政府政策支持，適當(dāng)配置一些集體建設(shè)用地，解決休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游的用地問(wèn)題。同時(shí)，目前按照相關(guān)的政策規(guī)定。一般按項(xiàng)目土地的5%給予一些設(shè)施農(nóng)業(yè)用地指標(biāo)，休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游項(xiàng)目要用好用活。

4、積極爭(zhēng)取政府用地政策支持。

主要是兩個(gè)方面：一是合理利用“四荒地”(荒山、荒溝、荒丘、荒灘)。中西部少數(shù)民族地區(qū)和集中連片特困地區(qū)利用“四荒地”發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)，其建設(shè)用地指標(biāo)國(guó)家都會(huì)給予傾斜。二是做好休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游規(guī)劃，爭(zhēng)取政府政策支持，當(dāng)?shù)恼谛蓍e農(nóng)業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)審過(guò)程中，如果項(xiàng)目符合當(dāng)?shù)匕l(fā)展規(guī)劃，一般都會(huì)給予項(xiàng)目一般農(nóng)田，山林地等集體建設(shè)用地的“調(diào)規(guī)”支持。

四、投資休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游要有正確的指導(dǎo)思想

1、要有堅(jiān)守鄉(xiāng)村和農(nóng)業(yè)的長(zhǎng)期思想

農(nóng)業(yè)這個(gè)行業(yè)難以賺快錢，更不容易投機(jī)，投機(jī)進(jìn)來(lái)，就是在給自己挖坑，最后埋的還是自己。從業(yè)者要做好準(zhǔn)備，長(zhǎng)期扎根農(nóng)業(yè)、扎根鄉(xiāng)村生活，并將美好生活和自己的業(yè)務(wù)息息相關(guān)。千萬(wàn)要破除一個(gè)誤區(qū)——休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游的美好生活就必須建房子，盈利通道就只能是餐飲和住宿兩板斧。當(dāng)你一開始算賬，以農(nóng)為根，不蓋房子也能實(shí)現(xiàn)較好的盈利能力的時(shí)候，那么市面上刮什么風(fēng)，都與你無(wú)關(guān)。你的長(zhǎng)期思想就頗有意義。

2、要有堅(jiān)持產(chǎn)業(yè)振興第一的指導(dǎo)思想

鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，產(chǎn)業(yè)興旺是根本。脫離了產(chǎn)業(yè)玩休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游都屬于懸崖走鋼絲，刀尖上行走，難度大，風(fēng)險(xiǎn)也大。尤其是在基本農(nóng)田上想玩吃喝玩樂(lè)的，基本上是逆水行舟。目前休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游的發(fā)展，一定要思考產(chǎn)業(yè)的問(wèn)題，哪怕產(chǎn)業(yè)是通過(guò)合作的方式解決的，最好是發(fā)展特色產(chǎn)業(yè)，對(duì)當(dāng)?shù)剞r(nóng)民致富增收有帶動(dòng)力的產(chǎn)業(yè)，千萬(wàn)別總想著在鄉(xiāng)村蓋房子的地產(chǎn)套路肯定不是一條好路。我們要學(xué)會(huì)算產(chǎn)業(yè)賬，當(dāng)產(chǎn)業(yè)變現(xiàn)能力基于一個(gè)合理組合，一產(chǎn)二產(chǎn)三產(chǎn)聯(lián)動(dòng)，有合理收入預(yù)期的時(shí)候，產(chǎn)生符合鄉(xiāng)村振興樣板標(biāo)準(zhǔn)的時(shí)候，所有的補(bǔ)貼、各種支持都變成水到渠成、自然而然的利益。

3、要有做休閑農(nóng)業(yè)就是做經(jīng)營(yíng)的思想

休閑農(nóng)業(yè)不只是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，而是一門生意，是生意就要有商業(yè)盈利模式。休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游合理的經(jīng)營(yíng)思路應(yīng)該是先有產(chǎn)業(yè)夯實(shí)基礎(chǔ)，明確具有市場(chǎng)張力的主題，基于主題構(gòu)建能夠快速帶來(lái)流量的核心吸引物和爆點(diǎn)項(xiàng)目，然后才能考慮發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游。休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游除了餐飲及住宿其實(shí)還有很多種盈利模式和玩法，按照先生態(tài)、后生產(chǎn)、再生活的投資次序，只有先把生態(tài)系統(tǒng)、生產(chǎn)示范、文創(chuàng)產(chǎn)品這些內(nèi)容做好，這才是休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游未來(lái)的出路！

4、要有堅(jiān)持綠色發(fā)展的理念

如果環(huán)境受到破壞，休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游將失去生命。因此，要遵循鄉(xiāng)村發(fā)展規(guī)律，堅(jiān)持綠色發(fā)展，適度開發(fā)、合理開發(fā)，防止農(nóng)村變成城市的縮小版。

休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游在發(fā)展模式上，要整體考慮鄉(xiāng)村風(fēng)情，處理好開發(fā)、保護(hù)與利用的關(guān)系，加強(qiáng)傳統(tǒng)村落民居保護(hù)。在發(fā)展空間上，注重利用荒山、荒坡、荒灘等土地，充分利用農(nóng)村閑置資源發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)。