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現(xiàn)如今，在二三線小城，買房投資已不再一本萬利，許多投資者轉(zhuǎn)而考慮投資商鋪。擁有商鋪，自己做老板，是比較好的獲取財富的手段。但是，選擇商鋪也有門道，不小心可能踩中各種坑。 如果你接到推銷商鋪的電話超過3個，會很快發(fā)現(xiàn)，推銷員的理由幾乎都差不多。歸納一下無外乎這6個：低總價、產(chǎn)權(quán)商鋪、回報率高、售后包租、知名板塊、品牌開發(fā)商。就這6點，我們一一破解。 1.低總價：可能很難租 有的銷售給你打電話，“大哥，商鋪總價20萬元到30萬元，有沒有興趣？”不得不提醒你，通常低總價商鋪隱含的信息是：面積?。ú坏?5平方米）、新鋪、偏遠或尚在開發(fā)的地區(qū)，周邊配套遠未成熟。 這樣的商鋪買來，你要面對的就不是租金高低的問題，而是能不能租得出去。 賣給個人的低總價商鋪，有實力的運營團隊可能不愿接手，這會讓項目在培育期和價值成長方面變數(shù)更多。 因為商業(yè)街商鋪租金要靠整條商業(yè)街的人氣帶動，面積大的適合更多的商業(yè)業(yè)態(tài)：餐飲、服裝、美容美發(fā)、房產(chǎn)中介、電玩商店等，而小面積大部分只能做小吃店和特色小店。 2. 產(chǎn)權(quán)商鋪：回報率不一定高 產(chǎn)權(quán)商鋪，是對于使用權(quán)商鋪而言，它最大的好處是能抵押貸款，而使用權(quán)商鋪不能。 產(chǎn)權(quán)商鋪的另一個的好處是能再次出售，但是等你把商鋪轉(zhuǎn)手賣掉的時候，會發(fā)現(xiàn)買賣差價的大半，都變成了稅金。 土地增值稅、營業(yè)稅、個人所得稅加起來可能占到差價的一半以上。 如果你是因為租金提不上去，甚至租不出去要賣掉，誰會愿意以更高的價格接手一個爛鋪呢？ 3.商鋪回報率高達15%：騙你的 正常情況下個人投資的商鋪，實際租金回報率在4%至5%是比較可信的，租金回報率保持在4%以上的水平，商鋪就進入了熟鋪的發(fā)展軌道。 如果是沒有開始運營的商業(yè)街商鋪，任何廣告和銷售人員承諾的回報率，都是預(yù)估值。 理論上應(yīng)該走訪周邊商戶，用市場比較法，從周邊商鋪的行情價、商鋪的地段、位置、人流量、消費者的承受能力、品質(zhì)、物業(yè)管理等各方面綜合考量，估算出最后結(jié)果。 如果銷售人員跟說，還沒開業(yè)的商業(yè)街年投資回報率是10%、15%，你相信就是太年輕了。 4.售后包租：法律禁止的明坑 1）提升價格后再打折的陷阱 售后包租、返本銷售，都是以穩(wěn)定回報、低風險吸引人購買，加快資金回籠速度，為下一輪開發(fā)準備資金。 有的開發(fā)商用“買完之后5年內(nèi)每年付租金”吸引你，到了正式簽買賣合同的時候，告訴你5年租金，直接在交易款里抵扣。這招是不是很眼熟？ 沒錯，這和大減價前改價格標簽差不多，先把價格提上去，再打折、返還，引得人們蜂擁上去買，其實你一點便宜沒占到。5年后再租不出去，就被晾在那兒了。 2）開發(fā)商跑路風險 售后包租一般會簽兩個合同，一個是售，一個是租。售就是業(yè)主買房的商品房買賣合同。租就是你再把房子出租給開發(fā)商的委托經(jīng)營管理合同。 正常的開發(fā)商做商場，目的是未來能獲得商鋪經(jīng)營的收入。如果出售商鋪，開發(fā)商會出售一部分，另外一部分自己保留，然后進行統(tǒng)一經(jīng)營。 一般來說，開發(fā)商自己保留的商鋪比例越高，商場就越好，反之銷售的比例越高，商鋪就越差。正常出售給業(yè)主的（部分）商鋪，本來完全不需要再從業(yè)主手里租回來。 售后包租這個商業(yè)模式本身并沒有什么問題，如果開發(fā)商承諾售后包租，而且租金豐厚（大概是房價的8%—16%），這可能就存在商鋪經(jīng)營不善、開發(fā)商撤資等問題了。否則開發(fā)商能賺錢的大買賣，憑什么讓你分一杯羹呢。 售后包租協(xié)議簽完，隨后可能會伴隨一系列問題：租金不到位、物業(yè)管理發(fā)生問題、房產(chǎn)證無法辦理、商鋪經(jīng)營不善、開發(fā)商跑路、樓盤爛尾等等。 3）法律命令禁止售后包租 為了解決售后包租的問題，給買房人造成的巨大損失，政府專門在《商品房銷售管理辦法》中明令禁止售后包租。 到了2011年，最高院又專門出臺了司法解釋?！蛾P(guān)于審理非法集資刑事案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》
按照這個司法解釋，售后包租屬于非法集資，可以判刑，最高可以判刑10年。 5. 知名板塊：地段標準為1公里 地段對商鋪來說它的意義也很重大，因為這直接關(guān)系到商業(yè)街有多少人流量、周邊商業(yè)環(huán)境的成熟度。商鋪街的位置，如果恰好在某成熟或著名商業(yè)地段附近，你的投資風險會小一點。 遠離市中心的開發(fā)商，在銷售商鋪時常常會傍“概念”。正在建設(shè)的雄安新區(qū)，周邊方圓10公里的在售商鋪，都說自己在“雄安板塊”。 實際上，商業(yè)輻射效應(yīng)的作用范圍，是按照步行距離來算的。有消費意圖的人，從一個商業(yè)核心走到附近的消費目的地，800米至1000米是心理極限，商業(yè)核心的有效輻射范圍絕不超過1公里。 而有效輻射范圍內(nèi)的商鋪，發(fā)展商或經(jīng)營者也很清楚它的前景，幾乎把產(chǎn)權(quán)握在自己手里，只租不售。即便是出售，也不大會有“20萬元買旺鋪”的餡餅砸在你頭上。 6.發(fā)展商、運營商最重要 相比包租、地段等因素，資源豐富的品牌發(fā)展商和運營商，才是最至關(guān)重要的。商業(yè)街商鋪通?？?span>集群效應(yīng)發(fā)展，單個業(yè)主的投資、管理能力差別很大。 如果沒有統(tǒng)一的招商，整個商業(yè)街的商鋪就會變成你租出去賣麻辣燙、我租出去開美甲店，租約到期可能又變成奶茶鋪。沒有基于消費心理和商業(yè)規(guī)律的合理安排，租金水平很難有穩(wěn)定增長。 如果沒有足夠?qū)I(yè)的運營商，商業(yè)街開業(yè)以后也會顯得混亂無序，十年八年都成熟不了。 發(fā)展商的招商能力是首先要考量的。能否在建成以前談妥幾家強有力的“主力店”,幾乎是一條商業(yè)街能否發(fā)展起來的關(guān)鍵。 如果商業(yè)街商鋪在賣給你的時候，已經(jīng)全部建好了，但銷售人員還沒法告訴你，開業(yè)的時候都有哪些商家進駐，那你最好別買了。這說明發(fā)展商的招商能力差，而且招不來商家入駐，也很難吸引來優(yōu)質(zhì)的運營商長期合作。 歸納一下，低總價、產(chǎn)權(quán)商鋪、回報率高、售后包租、知名板塊這5點，可能都是開發(fā)商的噱頭，要注意識別風險。如果想投資商品，最應(yīng)該關(guān)注的是品牌開發(fā)商，看開發(fā)商的實力是否強大，能讓商業(yè)街繁榮，進而讓你的商鋪賺錢。 |
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