第十七條  與發(fā)包人訂立建設(shè)工程施工合同的承包人，根據(jù)合同法第二百八十六條規(guī)定請(qǐng)求其承建工程的價(jià)款就工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償?shù)?，人民法院?yīng)予支持。

解讀：本條規(guī)定了承包人享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，同時(shí)也排除了其他主體能夠請(qǐng)求建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。本條嚴(yán)格遵循合同法第二百八十六條和合同相對(duì)性原則，規(guī)定承包人就工程價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)。實(shí)際施工人和發(fā)包人沒(méi)有直接的合同關(guān)系，對(duì)發(fā)包人并不當(dāng)然享有工程價(jià)款請(qǐng)求權(quán)，也就沒(méi)有理由賦予其以工程價(jià)款為權(quán)利基礎(chǔ)的優(yōu)先受償權(quán)。此外，轉(zhuǎn)包、違法分包均被法律明確禁止，如果再賦予實(shí)際施工人以建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，有可能對(duì)建設(shè)工程市場(chǎng)秩序產(chǎn)生負(fù)面導(dǎo)向作用。故享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的主體只有與發(fā)包人訂立建設(shè)工程施工合同的承包人，不包括勘察人、設(shè)計(jì)人、實(shí)際施工人以及次承包人和合法的分包人。

第十八條  裝飾裝修工程的承包人，請(qǐng)求裝飾裝修工程價(jià)款就該裝飾裝修工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償?shù)?，人民法院?yīng)予支持，但裝飾裝修工程的發(fā)包人不是該建筑物的所有權(quán)人的除外。

解讀：本條規(guī)定了裝飾裝修工程的承包人對(duì)裝飾裝修工程價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)。裝飾裝修的承包人對(duì)發(fā)包人欠付的工程價(jià)款就裝飾裝修工程對(duì)應(yīng)的價(jià)值范圍內(nèi)享有優(yōu)先受償權(quán)，但對(duì)發(fā)包人概念的內(nèi)涵予以限制，即該發(fā)包人應(yīng)當(dāng)是該建筑物的所有權(quán)人。裝飾裝修工程是附屬于建筑物主體工程的，前者價(jià)值相對(duì)后者要小得多。如果發(fā)包人不是該建筑物的所有權(quán)人，說(shuō)明建筑物所有權(quán)人不是欠付工程款的債務(wù)人，不可能通過(guò)對(duì)該建筑物進(jìn)行折價(jià)或者拍賣來(lái)償還債務(wù)，故此時(shí)不能認(rèn)定承包人對(duì)裝飾裝修工程的價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)。

第十九條  建設(shè)工程質(zhì)量合格，承包人請(qǐng)求其承建工程的價(jià)款就工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償?shù)?，人民法院?yīng)予支持。

解讀：本條規(guī)定了無(wú)論合同有效還是無(wú)效，只要工程質(zhì)量合格，承包人就能享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。在我國(guó)建筑市場(chǎng)中，無(wú)效合同普遍存在。如果將優(yōu)先受償權(quán)限定于有效合同的范疇，則會(huì)導(dǎo)致大量承包人對(duì)建設(shè)工程價(jià)款失去優(yōu)先受償權(quán)的保護(hù)，最終使得承包人的工程債權(quán)無(wú)法受償，影響到實(shí)際施工人特別是農(nóng)民工工資權(quán)益的實(shí)現(xiàn)。而且，根據(jù)《建設(shè)工程司法解釋（一）》的規(guī)定，無(wú)效合同下，只要建設(shè)工程經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，承包人仍可以參照合同約定主張工程價(jià)款。建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)是為了保護(hù)承包人的工程價(jià)款給付請(qǐng)求權(quán)而設(shè)立的，二者的成立條件應(yīng)具有一致性，否則優(yōu)先權(quán)制度的功能就會(huì)落空。因此，本條明確，只要建設(shè)工程質(zhì)量確認(rèn)合格，即使合同無(wú)效，對(duì)于承包人提出的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)主張，人民法院均應(yīng)予以支持。

第二十條  未竣工的建設(shè)工程質(zhì)量合格，承包人請(qǐng)求其承建工程的價(jià)款就其承建工程部分折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償?shù)?，人民法院?yīng)予支持。

解讀：本條規(guī)定了未竣工的建設(shè)工程，只要工程質(zhì)量合格，承包人就能享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。建設(shè)工程在實(shí)踐中的情況復(fù)雜，如果發(fā)包人因資金短缺等原因?qū)е轮型就９?，承包人無(wú)法從發(fā)包人處獲得工程進(jìn)度款，又不能對(duì)現(xiàn)有工程折價(jià)或拍賣價(jià)款主張優(yōu)先受償權(quán)，對(duì)承包人不公平。而且實(shí)踐中有關(guān)工程價(jià)款的支付期限和方式多種多樣，包括預(yù)付款的支付、進(jìn)度款的支付、竣工后付款、工程尾款的支付等?？梢?jiàn)，并不是只有工程竣工驗(yàn)收后，承包人才能向發(fā)包人主張工程價(jià)款。從合同法第二百八十六條規(guī)定的條文表述看，也沒(méi)有要求承包人必須以工程竣工驗(yàn)收作為享有優(yōu)先受償權(quán)的先決條件。在中途停工導(dǎo)致合同解除等原因下，對(duì)于未竣工的建設(shè)工程，只要承包人能舉證證明工程質(zhì)量合格，就能請(qǐng)求建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。

第二十一條  承包人建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償?shù)姆秶勒諊?guó)務(wù)院有關(guān)行政主管部門關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款范圍的規(guī)定確定。

承包人就逾期支付建設(shè)工程價(jià)款的利息、違約金、損害賠償金等主張優(yōu)先受償?shù)?，人民法院不予支持?/strong>

解讀：本條第一款是關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)行使范圍的規(guī)定。根據(jù)2002年發(fā)布的《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》第三條的規(guī)定，建筑工程價(jià)款包括承包人為建設(shè)工程應(yīng)當(dāng)支付的工作人員報(bào)酬、材料款等實(shí)際支出的費(fèi)用，不包括承包人因發(fā)包人違約所造成的損失。前述批復(fù)確定的優(yōu)先受償?shù)姆秶^(guò)于狹窄，不利于對(duì)承包人合法權(quán)益的保護(hù)。結(jié)合住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部于2013年頒發(fā)的《建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范》第1.0.3條以及住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部于2013年發(fā)布的《建筑安裝工程費(fèi)用項(xiàng)目組成》第一條第一項(xiàng)等相關(guān)行政主管部門的意見(jiàn)，建設(shè)工程的價(jià)款不應(yīng)僅包括承包人為建設(shè)工程應(yīng)當(dāng)支付的工作人員報(bào)酬、材料款等實(shí)際支出的費(fèi)用，還應(yīng)當(dāng)包括施工機(jī)具使用費(fèi)、企業(yè)管理費(fèi)、利潤(rùn)、規(guī)費(fèi)和稅金等等。具體建設(shè)工程項(xiàng)目則應(yīng)根據(jù)相關(guān)的行政主管部門的規(guī)定來(lái)確定工程價(jià)款的范圍。

本條第二款通過(guò)列舉的方式明確了哪些債權(quán)請(qǐng)求不屬于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償?shù)姆秶?，將違約金、損害賠償金、逾期支付工程價(jià)款產(chǎn)生的利息均排除在外，有利于維持承包人、發(fā)包人和包括抵押權(quán)人在內(nèi)的其他債權(quán)人之間的利益平衡。

第二十二條  承包人行使建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的期限為六個(gè)月，自發(fā)包人應(yīng)當(dāng)給付建設(shè)工程價(jià)款之日起算。

解讀：本條是關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)行使期限和起算點(diǎn)的規(guī)定。行使期限確定為六個(gè)月，自發(fā)包人應(yīng)當(dāng)給付建設(shè)工程價(jià)款之日起算，修正了《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》第四條從建設(shè)工程竣工之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日起算的規(guī)定。由于建設(shè)工程結(jié)算周期長(zhǎng)，流程較為復(fù)雜，工程竣工后六個(gè)月的時(shí)間內(nèi)往往難以完成結(jié)算，如果按照《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》第四條確定的起算日開(kāi)始計(jì)算，尚未結(jié)算完成就已經(jīng)超過(guò)了優(yōu)先受償權(quán)的行使期限，對(duì)承包人顯然不公平。本條規(guī)定建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)自發(fā)包人應(yīng)當(dāng)給付工程價(jià)款之日起算，有利于保護(hù)承包人的利益，也使得優(yōu)先受償權(quán)的制度真正得以落實(shí)。

第二十三條  發(fā)包人與承包人約定放棄或者限制建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，損害建筑工人利益，發(fā)包人根據(jù)該約定主張承包人不享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的，人民法院不予支持。

解讀：本條是關(guān)于當(dāng)事人能否事先約定放棄或者限制建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)行使的規(guī)定。發(fā)包人和承包人原則上可以自由協(xié)商約定放棄或者限制建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的行使，但如果雙方的約定損害到建筑工人利益，有關(guān)放棄或者限制權(quán)利行使的約定無(wú)效。建筑市場(chǎng)上，承包人一般處于相對(duì)弱勢(shì)的地位，如果法律上允許當(dāng)事人通過(guò)協(xié)商的方式任意處分建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，可能引誘發(fā)包人利用自己的優(yōu)勢(shì)地位，強(qiáng)制要求承包人接受放棄或者限制優(yōu)先受償權(quán)行使的條款，這不僅會(huì)損害到承包人的利益，還可能影響到農(nóng)民工工資權(quán)益的實(shí)現(xiàn)。因此，如果承包人事先放棄或者限制建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，使得承包人無(wú)充分的責(zé)任財(cái)產(chǎn)支付建筑工人工資等債務(wù)，則可以認(rèn)定雙方的約定損害了建筑工人的利益。在這種情形下，發(fā)包人根據(jù)雙方事先的約定抗辯承包人不再享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的，人民法院不予支持。