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摘要：政策邊際利好，基本面反彈很快，居民對(duì)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期也較為強(qiáng)烈。

1、廣佛強(qiáng)烈價(jià)差，強(qiáng)化佛山居民對(duì)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期

佛山房?jī)r(jià)自2015年3月開始上漲，到2018年12月房?jī)r(jià)平均漲幅為50%。2015年3月商品住宅銷售均價(jià)為8025元/平方米，2018年12月為12007元/平方米。2016年10月和2017年3月，佛山兩次出臺(tái)調(diào)控政策，期間佛山房?jī)r(jià)穩(wěn)定在10000元/平方米，沒有出現(xiàn)明顯下行。佛山各區(qū)域房?jī)r(jià)差異較大，廣佛交界、順德地區(qū)、主城區(qū)均價(jià)較高。按照行政區(qū)域劃分，禪城區(qū)、順德區(qū)新房銷售均價(jià)均超過17000元/平方米，南海區(qū)均價(jià)為16621元/平方米，三水區(qū)和高明區(qū)均價(jià)在10000元/平方米左右。

佛山房?jī)r(jià)受廣州影響很大，廣佛房?jī)r(jià)的強(qiáng)烈價(jià)差，強(qiáng)化了佛山居民對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。廣佛交界地區(qū)例如：南海千燈湖區(qū)域新房銷售均價(jià)超過2.8萬(wàn)元/平方米；順德北滘、陳村等地銷售均價(jià)也突破2萬(wàn)元/平方米。以千燈湖區(qū)為例，千燈湖區(qū)緊靠廣州荔灣區(qū)，千燈湖片區(qū)的房?jī)r(jià)一直領(lǐng)跑佛山，成為佛山樓價(jià)最抗跌和升值最迅速的區(qū)域之一。然而與僅僅相隔4個(gè)地鐵站的廣鋼新城比，仍是價(jià)格洼地，目前廣鋼新城新房銷售均價(jià)均超過4.5萬(wàn)元/平方米，千燈湖區(qū)僅為2.8萬(wàn)元/平方米。

廣佛同城化加速推進(jìn)，佛山基本面彈性很大。2月出臺(tái)的粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃指出要“加快廣佛同城化建設(shè)”，未來佛山規(guī)劃的13條地鐵線中，將有8條是直接與廣州相接。得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，使得佛山基本面彈性很大。政策邊際利好，基本面反彈很快，居民對(duì)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期也較為強(qiáng)烈。

圖：廣佛交界地區(qū)均價(jià)最高

2、佛山居民仍有較強(qiáng)的加杠桿能力

實(shí)體經(jīng)濟(jì)根基深厚，居民可支配收入較高。佛山市GDP在廣東省位列第三，僅次于深圳、廣州。2018年實(shí)現(xiàn)GDP9935億元，同比增長(zhǎng)6.30%。全國(guó)來看，佛山在所有城市中位列第17名，高于西安、昆明、合肥、福州等傳統(tǒng)二線城市。佛山共有36家上市企業(yè)，行業(yè)包括消費(fèi)、電子、食品飲料、建材、地產(chǎn)等諸多行業(yè)。36家上市公司的平均薪酬為8626元/月，而按照目前佛山的房?jī)r(jià)水平和首付比例，月供金額在3000-4000元/月，居民仍然有較強(qiáng)的加杠桿能力。

佛山整體居民杠桿率與全國(guó)持平，仍處于合理范圍。2015-2017年佛山居民杠桿率提升速率也較快，從30.1%提高到42.8%，但目前水平與全國(guó)居民杠桿率水平持平，仍然處于合理的空間范圍。居民貸款結(jié)構(gòu)中，中長(zhǎng)期貸款同比增長(zhǎng)較快，占銀行總貸款余額的比重自2015年的26.47%提高到38.68%。同時(shí)，與大灣區(qū)的其他主要城市相比，佛山的居民杠桿率仍是大幅偏低。

圖表：佛山市整體居民杠桿率與全國(guó)水平持平

3、限購(gòu)對(duì)佛山市場(chǎng)的整體影響有限

兩次限購(gòu)導(dǎo)致17年商品房銷售金額下降30%，但18年有所恢復(fù)。佛山于2016年10月，首次開始針對(duì)新房調(diào)控，2017年3月對(duì)二手房調(diào)控。限購(gòu)區(qū)域主要是靠近廣州的一側(cè)，非限購(gòu)區(qū)域的購(gòu)房及信貸政策則較為寬松。調(diào)控政策對(duì)2017年當(dāng)年的商品房成交金額造成了影響，2017年佛山市商品房銷售金額為1217億元，同比降低了32.97%；商品房銷售面積為1210萬(wàn)方，同比降低了36.58%。2018年全年銷售有所恢復(fù)，根據(jù)草根調(diào)研的情況，2017年底積壓了較多新房網(wǎng)簽，而在2018年網(wǎng)簽速度有所加快，出現(xiàn)了集中網(wǎng)簽的情況。整體來說，調(diào)控政策對(duì)佛山市場(chǎng)的整體影響是有限的。

2017年公寓類產(chǎn)品銷售仍較好，成為房企的銷售重要來源之一。雖然2017年的銷售量下降較為明顯，但從草根調(diào)研的信息，2017年公寓類產(chǎn)品及車庫(kù)的銷售情況仍然是較好的。從比重來看，2018年住宅占比71.3%，車位9.2%，公寓6.7%，商業(yè)4.7%。2017年住宅占比65.9%，車位占比11.4%，公寓占比8.3%。公寓類產(chǎn)品銷售較好的主要原因是，17年3月廣州330政策規(guī)定，商鋪等只能賣給法人機(jī)構(gòu)，廣州的大量投資客涌入了廣佛交界。

4、土地市場(chǎng)熱情未散

2016年開始佛山市土地成交均價(jià)大幅攀升，從2015年的2792元/平方米躍升至2016年的5964元/平方米，調(diào)控政策的出臺(tái)對(duì)佛山土地市場(chǎng)的影響微乎其微，土地均價(jià)維持在6600元左右的水平，同時(shí)土地流拍率也控制在極低的水平。與其他城市出現(xiàn)大幅流拍不同，佛山土地市場(chǎng)的熱情絲毫未消退。

2016年，佛山迎來了13家新進(jìn)入的地產(chǎn)商，加劇了區(qū)域市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，這也是導(dǎo)致佛山土地市場(chǎng)推高的主要原因。同時(shí)政府在供地節(jié)奏上的把握很好，2016-2018年減少了土地的供應(yīng)規(guī)模，且在供地順序上也非常精明。在整體土地市場(chǎng)情緒較好的時(shí)候，供應(yīng)偏郊區(qū)的地塊，而在土地市場(chǎng)有降溫跡象的時(shí)候，供應(yīng)核心區(qū)位稀缺的地塊。這樣的供地節(jié)奏，也是佛山土地市場(chǎng)一直保持較高的參與度的主要原因。

（報(bào)告來源：興業(yè)證券）

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