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公租房作為保障房的形式之一,是政府主導(dǎo)推出的深化住房制度改革和加快完善住房保障體系的措施之一。其運(yùn)作模式是政府提供政策支持,由專業(yè)機(jī)構(gòu)采用市場(chǎng)機(jī)制運(yùn)營(yíng),根據(jù)基本居住要求限定住房面積和條件,按略低于市場(chǎng)水平的租賃價(jià)格,向規(guī)定對(duì)象供應(yīng)的保障性租賃住房。上海各區(qū)目前均成立了公租房公司,先經(jīng)過(guò)房源籌措,然后推出和租賃房屋,作為自購(gòu)商品房的補(bǔ)充,以滿足市場(chǎng)多元化的住房需求,解決長(zhǎng)期困擾民眾的住房難題。 2014年4月25日,住房城鄉(xiāng)建設(shè)部公布了今年有關(guān)住房保障的若干時(shí)間表,其中公租房與廉租房并軌成為住房保障工作的重要內(nèi)容之一,明確2014年底前,各地區(qū)要把廉租住房全部納入公共租賃住房,實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)、統(tǒng)一資金使用、統(tǒng)一申請(qǐng)受理、統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理。因此,公租房在未來(lái)較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)將成為住房保障舞臺(tái)上的主要角色,也可能將引導(dǎo)和改變?nèi)藗兊淖》肯M(fèi)理念。 一、公租房公司的經(jīng)營(yíng)模式 各公租房公司基本上于2010年政策推出后成立,承擔(dān)著“房源籌措,經(jīng)租運(yùn)營(yíng),資產(chǎn)管理”三大功能。目前各公司大多成立三年,籌措房源是前期工作的重中之重,在儲(chǔ)備了一定量的房源后已逐步開(kāi)展經(jīng)租工作。 公租房籌措房源一般有四種方式,分別是新建模式、配建模式、轉(zhuǎn)化模式和收購(gòu)模式。 1、新建公租房有三種情況:一是按政府安排,取得建設(shè)用地,進(jìn)行公租房開(kāi)發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目;二是“退二進(jìn)三”項(xiàng)目的保障房部分確定為公租房項(xiàng)目,按政府要求開(kāi)發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目;三是按政策規(guī)定綜合利用農(nóng)村集體建設(shè)用地、對(duì)因產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和城市結(jié)構(gòu)調(diào)整而閑置的廠房、倉(cāng)庫(kù)、辦公等非居住用房進(jìn)行改建或改造的項(xiàng)目。 2、配建是指按《關(guān)于本市保障性住房配件的實(shí)施意見(jiàn)》在商品住宅項(xiàng)目中按5%配建的保障性住房,經(jīng)政府確定為公租房,按規(guī)定移交的房屋。 3、轉(zhuǎn)化是指經(jīng)政府統(tǒng)一安排和協(xié)調(diào),將政府原有的房屋資產(chǎn)劃撥,或?qū)⑵渌再|(zhì)房源有價(jià)轉(zhuǎn)化成公租房。 4、收購(gòu)是指按市場(chǎng)價(jià)收購(gòu)的社會(huì)存量住房作為公租房使用,或?qū)Ψ康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或社會(huì)機(jī)構(gòu)定向投資建設(shè)的公租房項(xiàng)目進(jìn)行收購(gòu)。 二、公租房公司的資金需求 根據(jù)籌措房源的四種方式,公租房公司對(duì)資金的需求也存在不同情況。 1、新建模式不論是自主開(kāi)發(fā),還是退二進(jìn)三,或是對(duì)非居住用房改建改造,都需要資金支出,所需資金總額視項(xiàng)目規(guī)模大小而不同,一般都要上億,等同于開(kāi)發(fā)新建房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資。 2、配建項(xiàng)目完全由房產(chǎn)商開(kāi)發(fā)建設(shè),竣工后將毛坯房免費(fèi)轉(zhuǎn)交給公租房作為租賃房源,公租房公司只需出少量資金對(duì)毛坯房裝修配上家用設(shè)備后即可出租使用,所需資金為裝修費(fèi)用和配備家用設(shè)備。 3、轉(zhuǎn)化模式是由政府劃撥房源,可能需要對(duì)部分房源稍作整修后即可出租使用,因此與配建項(xiàng)目相似,資金需求量也較少。 4、收購(gòu)模式需要直接出資,出資額視收購(gòu)房屋面積及市場(chǎng)價(jià)格而不同,所需資金量較大。 因此,除了配建項(xiàng)目和政府直接劃撥房源只需公租房公司較少出資,新建項(xiàng)目或是收購(gòu)社會(huì)存量住房則需要有較大規(guī)模的資金支持。 三、公租房公司的資金來(lái)源 公租房公司的資金來(lái)源有三條途徑:政府注資、社會(huì)融資、滾動(dòng)投資。 1、政府注資即市、區(qū)財(cái)政對(duì)公租房公司連續(xù)三年,每年注入6億元共計(jì)18億元的公租房公司專項(xiàng)資金。另外中央財(cái)政也曾有每年1.5億的資金劃撥支持計(jì)劃,但至今尚未兌現(xiàn)?？傊?公租房公司得到的政策支持力度還是較強(qiáng)的。 2、社會(huì)融資即采用各種融資方式籌集資金。由于公租房公司屬于政策性房地產(chǎn)公司,且尚處于初級(jí)階段,因此目前均采用銀行貸款的方式進(jìn)行融資。銀行貸款對(duì)于保障性住房建設(shè)項(xiàng)目也出臺(tái)了優(yōu)惠政策,相較其他房地產(chǎn)公司,公租房公司在融資方面具有一定優(yōu)勢(shì)。 3 、滾動(dòng)投資即通過(guò)利用公租房和商業(yè)設(shè)施的經(jīng)租收入, 或置換、出售房屋等資產(chǎn)管理方式籌集資金實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)開(kāi)發(fā),長(zhǎng)期發(fā)展。 綜上,公租房公司目前的資金現(xiàn)狀是,政府注入的資金尚趴在賬上未完全消化,銀行貸款也不存在迫切需求或即使已授予了貸款額度但也尚未提款。因此看似賬面資金充裕,但一旦大規(guī)模收儲(chǔ)房源,則賬面資金只是杯水車薪。 四、公租房公司的資金匹配模式 在公租房公司發(fā)展的不同階段,資金的來(lái)源和運(yùn)用也呈現(xiàn)不同狀況。步步高 論文發(fā)表 網(wǎng)，本站刊載大量經(jīng)濟(jì) 范文格式，管理職稱論文。供廣大論文答辯需要者、經(jīng)濟(jì)評(píng)職稱需要者參考。 1、公租房公司成立之初,主要資金來(lái)源是政府每年注入的6億元,主要支出除了公司正常運(yùn)營(yíng)所需的管理費(fèi)用等,還有小規(guī)模的房屋收儲(chǔ)支出,因此這一階段有一定數(shù)量的資金沉淀在賬面上,造成資金較為充裕的假象。 2、目前公租房公司大多已成立三年,可供出租的房屋已有幾百套,并開(kāi)始上市供應(yīng),因此現(xiàn)在主要的現(xiàn)金收入是租金,全年的租金收入基本與日常管理費(fèi)用打平,公租房公司維持正常的運(yùn)營(yíng)沒(méi)有問(wèn)題,但要謀求持續(xù)發(fā)展,必須儲(chǔ)備大量房源。如政策進(jìn)一步推動(dòng),則將進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期。這一階段除了靠政府繼續(xù)資金注入和房源注入外,必須依靠市場(chǎng)融資。 3、公租房公司可供出租房源累積到一定規(guī)模后,房屋租賃市場(chǎng)上供給和需求將達(dá)到相對(duì)平衡。按照粗略估計(jì),例如上海浦東的公租房公司,如在未來(lái)三年內(nèi)每家公租房公司可供出租房屋累積到3000套,按平均每套每月2000元的租金測(cè)算,每年的租金收入將達(dá)到7200萬(wàn)元。因此通過(guò)三年的滾動(dòng)和累積,保證了公租房公司具有一定的還款來(lái)源。 五、未來(lái)融資探討 1 、金融機(jī)構(gòu)中長(zhǎng)期貸款 由于政策導(dǎo)向以及未來(lái)較為穩(wěn)定的租金收入作為還款來(lái)源,金融機(jī)構(gòu)也紛紛出臺(tái)了支持保障性住房項(xiàng)目融資的優(yōu)惠政策,因此未來(lái)中長(zhǎng)期貸款仍然是公租房公司常用的融資方式。 2 、運(yùn)用保險(xiǎn)資金、信托資金等進(jìn)行融資 保險(xiǎn)資金一般可提供十年、二十年的長(zhǎng)期資金,同時(shí)投資回報(bào)要求也不是很高,因此正好與公租房的融資需求相匹配。同樣,信托資金也提供了另一個(gè)渠道。而公租房公司基本符合主體資格等要求,因此完全可以嘗試在需要的時(shí)候運(yùn)用保險(xiǎn)資金、信托資金等進(jìn)行融資。 3 、住房公積金貸款支持 住房公積金成立于1994年,目前閑置資金龐大,根據(jù)新政策,地方政府可動(dòng)用住房公積金盈余資本。因此只要政策放開(kāi),公積金盈余資本可有效用于為公租房提供建設(shè)資金。 4 、符合條件的公租房公司發(fā)行企業(yè)債券 企業(yè)債券是企業(yè)依照法定程序發(fā)行,約定在一定期限內(nèi)還本付息的有價(jià)證券。公租房公司符合發(fā)債主體等法律要求和政策規(guī)定,因此在公司具備盈利能力,步入穩(wěn)定發(fā)展軌道后,可以運(yùn)用發(fā)行中長(zhǎng)期債券的方式進(jìn)行融資。 5 、房地產(chǎn)基金、上市等融資探索 近年,房地產(chǎn)基金在國(guó)內(nèi)蓬勃發(fā)展,公租房可以成為基金多元配置的一種類型,通過(guò)房地產(chǎn)基金進(jìn)行融資。REITs也是國(guó)外成熟的房地產(chǎn)信托基金運(yùn)作模式,未來(lái)國(guó)內(nèi)公租房公司可參照香港領(lǐng)匯REITs模式,匯集社會(huì)閑置資金建設(shè)保障性住房。 登錄 |
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