作為新興的社區(qū)自治組織，越來越多的小區(qū)建立起業(yè)主委員會，以維護業(yè)主在小區(qū)管理中的合法權(quán)益，由此也產(chǎn)生了業(yè)委會與物業(yè)、開發(fā)商等公司之間的大量訴訟。五年來，北京法院共審理了1573件涉業(yè)委會糾紛案件。石景山法院分析發(fā)現(xiàn)，業(yè)委會在“一致對外”的問題上能夠起到較大的作用，但內(nèi)部聲音的不統(tǒng)一會導(dǎo)致小區(qū)管理能力減弱，甚至業(yè)委會成員內(nèi)部也會產(chǎn)生分歧和矛盾，訴至法院請求解決。

近年來，北京法院審理的涉業(yè)委會糾紛案件呈現(xiàn)快速增長趨勢，其中，涉及車位、車庫糾紛等業(yè)主共有部分的糾紛比例過半，業(yè)主訴請撤銷業(yè)委會決議的案件也占到了總案件量的三分之一，案由高度集中。

我國《物權(quán)法》對小區(qū)業(yè)主共有部分、業(yè)主共同管理的事項作出了規(guī)定，但因法律的現(xiàn)有規(guī)定較為抽象，例如小區(qū)人防工程、供電、供水、供熱、供氣、網(wǎng)絡(luò)設(shè)施等是否屬于業(yè)主共有，法律并未明確規(guī)定，在實踐中爭議較大。

2012年，北京一小區(qū)成立了業(yè)委會并備案。業(yè)委會成立后，發(fā)現(xiàn)小區(qū)物業(yè)公司早在2006年就與某廣告公司簽訂合同，約定在小區(qū)電梯間投放廣告。

6年間，物業(yè)共以物業(yè)費、管理費等理由，向廣告公司收取124萬余元。于是業(yè)委會將物業(yè)起訴至法院，要求物業(yè)返還小區(qū)公共區(qū)域的廣告收益。

經(jīng)審理，法院認(rèn)為，小區(qū)電梯間、候梯廳屬于業(yè)主共有，物業(yè)公司利用業(yè)主共有空間進行廣告盈利活動，侵犯了全體業(yè)主的合法權(quán)益，該經(jīng)營性活動獲取的收益應(yīng)當(dāng)歸小區(qū)業(yè)主所有。最終，物業(yè)公司被判決返還業(yè)委會117萬余元。

“開發(fā)商利用信息優(yōu)勢，將業(yè)主共有的建筑設(shè)施當(dāng)作專有部分出售或者占為己有，這種情況并不少見。”石景山法院民事審判第三庭庭長施舟駿表示，建筑物的基本結(jié)構(gòu)、公共通行部分、公共設(shè)施設(shè)備和公共空間等區(qū)域，屬于全體業(yè)主天然共有，因此該區(qū)域的經(jīng)營收益，自然應(yīng)當(dāng)歸屬于全體業(yè)主。但如果物業(yè)在經(jīng)營中花費了合理的成本，也應(yīng)將成本予以扣除，再返還剩余部分。

除了業(yè)委會與開發(fā)商、物業(yè)的矛盾外，小區(qū)不同個體之間本身其實也存在著不同的聲音。施舟駿在工作中發(fā)現(xiàn)，業(yè)委會在作為代表對外交涉時，能夠成為很好的維權(quán)主體，但在涉及業(yè)主間矛盾時，業(yè)委會普遍存在的管理、協(xié)調(diào)能力差的問題就凸顯出來。

“小區(qū)內(nèi)的業(yè)主之間、業(yè)委會的內(nèi)部也都存在著不同的利益主體，他們之間對訴訟的預(yù)期和認(rèn)識差異較大?！笔┲垓E說，涉業(yè)委會案件波及業(yè)主的數(shù)量巨大，在他們的權(quán)利集體被物業(yè)或其他主體侵犯時，如物業(yè)私售車位，能形成一股很好的合力。但小區(qū)的公共場地歸屬對不同業(yè)主的影響存在差異，導(dǎo)致個人利益和業(yè)主共有權(quán)益發(fā)生沖突。

例如購買二手房的新業(yè)主進入小區(qū)后，卻發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)車位已被老業(yè)主占用完畢，新老業(yè)主之間就會產(chǎn)生分歧。而此時業(yè)委會作為自治組織，只能居中協(xié)調(diào)，很難將業(yè)主間的矛盾上升到法律層面去解決。

“屬于業(yè)主大會和業(yè)委會自治范疇的事項，不在業(yè)委會能夠提起的訴訟范圍之內(nèi)?！睂τ谶@類矛盾，施舟駿建議，業(yè)委會要加強內(nèi)部自治能力，建立起小區(qū)管理的規(guī)則，如通過車位的定期輪換、搖號等方式，緩解停車難問題。

2014年4月，某小區(qū)業(yè)委會主任于某通過短信宣布辭去主任一職，但沒有到居委會備案。隨后，業(yè)委會重新舉行了投票選舉，選舉原業(yè)委會副主任魏某為業(yè)委會主任，并增選王某為副主任。

幾個月后，魏某、王某和另一業(yè)委會成員白某又以書面形式宣布辭職。于某等剩余四名業(yè)委會委員便以小區(qū)業(yè)委會的名義張貼公告，以公告形式宣布中止了魏某等人的業(yè)委會主任資格和委員資格。

魏某認(rèn)為于某同樣已經(jīng)辭職，沒有權(quán)利作出公告，故起訴請求法院撤銷該份公告，并確認(rèn)由于某等四人組成的業(yè)委會不具有資格。而于某等四人也以業(yè)委會的名義訴至法院，要求魏某返還由他保管的業(yè)委會公章。

施舟駿表示，并不是所有糾紛都應(yīng)由法院審理，具體到請求撤銷業(yè)委會決定的案件中，只有業(yè)委會的決定屬于侵害業(yè)主合法權(quán)益的，該侵害是具體、個體化的，受侵害的業(yè)主才能請求法院予以撤銷。

而魏某的訴請涉及的是業(yè)委會的內(nèi)部管理問題，屬于業(yè)主大會、業(yè)委會的自治范疇，不屬于法院的民事案件受理范圍。因此，最終法院判決駁回了魏某的訴訟請求。如果魏某對于某等人張貼的公告不服，可以通過《業(yè)主大會議事規(guī)則》等自治制度進行救濟。

因于某沒有書面辭職并備案，其在法律意義上仍是業(yè)委會的委員，因此包括于某在內(nèi)的四名委員以業(yè)委會的名義起訴，剩余委員數(shù)量超過半數(shù)，符合法律規(guī)定。鑒于魏某已經(jīng)不具備業(yè)委會委員資格，故法院判決其向業(yè)委會返還公章。

施舟駿表示，這個案件集中反映了業(yè)委會換屆引發(fā)的利益沖突，也表現(xiàn)出業(yè)委會成員不勝任職責(zé)、隨意辭職、辭職后補選難、任期屆滿后難以延續(xù)等問題亟待解決和完善。

對業(yè)委會內(nèi)部事項的監(jiān)督，施舟駿認(rèn)為業(yè)主大會應(yīng)在議事規(guī)則中對業(yè)委會及成員的權(quán)利行使、責(zé)任承擔(dān)設(shè)定明確約束條款，并加強基層政府部門、居委會對業(yè)委會的指導(dǎo)監(jiān)督。此外，業(yè)主大會還可以聘請法律、財務(wù)等人員組成專門監(jiān)督機構(gòu)，對特定事項進行監(jiān)督。