棚戶區(qū)改造

隨著國家對城市中的棚戶區(qū)進行拆遷改造的步伐越來越快，眾多被拆遷人還沒有準備好就要面臨拆遷。那么，大家了解棚戶區(qū)改造的補償標準碼？房屋置換比例該是多少？如何計算？中師要提醒大家，在棚戶區(qū)改造中房屋置換的補償方式沒有一個統(tǒng)一的標準，各地政策都有所不同，且置換比例也是按照各地政策和市場行情實時制定的，但通常計算置換比例還是有幾種方式的，供大家參考，并且要知道，國家歲棚改的推進置換方式也將會完全轉變外房屋置換。

一、“一刀切”的安置方式

通常只依照被征收房屋的面積大小進行安置，而比例的常規(guī)描述，通常為“1：1”或者“1：1.x”，但需要明確的是，房屋產權置換要綜合房屋的市場價值和置換的房屋價值來綜合判斷，如果是異地搬遷，那么，這種1：1.x的比例不一定就是合理的補償。

二、“置換系數(shù)”

很多拆遷戶在計算置換房屋面積時，可能會碰到置換系數(shù)這個問題，置換系數(shù)可能存在一個，也可能存在多個，通常以房屋新舊程度、結構、面積等不同的因素設置置換系數(shù)。舉個例子：90平米的老房子，在進行棚戶區(qū)改造時，若是置換房屋，可能會發(fā)生這樣的情況，若是平房可能會有一個上調系數(shù)，通常為1.x，然后在根據(jù)房屋結構，譬如磚混、磚木、鋼混等不同結構在設置一個系數(shù)，最后，可能還存在一個關于房屋置換的總系數(shù)，通常這些系數(shù)都在1以下，所以，最后可獲得的面積一般都無法達到1：1。

三、房屋面積+人口的安置方式

很多情況下，棚戶區(qū)改造屬于老城區(qū)，人口較為密集，所以，被拆遷戶可能碰到以“購房指標”的形式計算房屋產權安置，譬如：家里每個安置人可享多少平米的安置房購買指標，在根據(jù)被拆遷房屋的貨幣補償，進行結算，多退少補。

除此之外，很多地方的拆遷還有很多稀奇的安置房比例計算方式，這里就不一一列舉。但拆遷戶要值得注意的是，無論是怎么計算，都要注意標準的法律依據(jù)，具體如下：

1、國有土地上房屋（城市內房屋，包括城中村的房屋）的補償標準，通常按照“市場比較法”，即可以參考就近區(qū)位類似結構的商品房的價格。根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第19條規(guī)定，對被征收房屋價值的補償不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產市場價格。再根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第17條規(guī)定，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括:(一)被征收房屋價值的補償;(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;(三)因征收房屋造成的停產停業(yè)損失的補償。

值得注意的，2014年8月29日，最高人民法院公布的全國法院征收拆遷10大典型案例中也明確了“要保證被征收人在房屋被征收后居住條件生活質量不降低為準”，但各地政府在制定標準時，都會將補償標準制定的特別復雜，但這不影響被征收人按照此法計算自己的補償數(shù)額。

2、棚戶區(qū)內集體土地房屋征收拆遷補償標準，此房屋（城郊、城鄉(xiāng)結合部的房屋）雖然屬于集體土地上的房屋，但因位于城市規(guī)劃區(qū)內，可以參照國有土地上房屋征收拆遷補償標準予以安置補償。根據(jù)《最高人民法院關于審理涉及農村集體土地行政案件若干問題的規(guī)定》第12條第2款規(guī)定：征收農村集體土地時未就被征收土地上的房屋及其他不動產進行安置補償?shù)模a償安置時房屋所在的區(qū)域已經納入城市規(guī)劃區(qū)的，那么土地權利人請求參照執(zhí)行國有土地上房屋征收補償標準的，人民法院一般應當應予支持，但應當扣除已經取得的土地補償費。

由于法律對棚戶區(qū)改造的概念、補償標準沒有明確的規(guī)定，在實踐中，經常會遇到征收方將棚戶區(qū)改造的標準制定十分混亂，且還存在以其名義進行商業(yè)開發(fā)并且補償不合理的情況。