物業(yè)糾紛一直是困擾業(yè)主和物業(yè)公司的焦點(diǎn)問題，以下就常見問題從法律角度提出一些解決方案，供各位參考。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)的性質(zhì)是管理還是服務(wù)？

【解讀】第一，物業(yè)服務(wù)企業(yè)并非物業(yè)所有人，它是受物業(yè)所有人委托管理小區(qū)物業(yè)和秩序，其對物業(yè)所有人處分自己財(cái)產(chǎn)的管理權(quán)也是有限的，不具有權(quán)利源，造成當(dāng)有業(yè)主違規(guī)搭建、裝修、拆除承重墻等危害其他業(yè)主的行為時(shí)也無力阻止。 第二，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過《物業(yè)服務(wù)合同》履行權(quán)利義務(wù)，業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照約定對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)更多的行使的是服務(wù)職能。

首層業(yè)主需要交電梯服務(wù)費(fèi)嗎？

《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定：物業(yè)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。

《鞍山市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》第二十三條規(guī)定：不使用電梯的住宅底層或原始設(shè)計(jì)不?？康臉菍訕I(yè)主,不交納電梯服務(wù)費(fèi)。如需使用電梯按合同約定結(jié)算與分?jǐn)傠娞莘?wù)費(fèi)。

《沈陽市關(guān)于進(jìn)一步明確高層住宅樓電梯收費(fèi)問題的通知》第五條規(guī)定，高層住宅樓設(shè)有地下停車場的，一層住戶應(yīng)交納電梯運(yùn)行服務(wù)費(fèi)，高層住宅樓無地下停車場的，一層住戶可不交納電梯運(yùn)行服務(wù)費(fèi)。

家中遭偷，物業(yè)有責(zé)？

業(yè)主大會和業(yè)主委員會，誰做訴訟當(dāng)事人？

【解讀】在《物業(yè)管理?xiàng)l例》出臺之前，一般由業(yè)主委員會代表全體業(yè)主參加訴訟，解決物業(yè)小區(qū)涉及全體業(yè)主共同利益訴訟的問題。而《物業(yè)管理?xiàng)l例》出臺后，業(yè)主委員會的作用發(fā)生了變化。以前，業(yè)主委員會是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主對物業(yè)實(shí)施自治管理的組織，《物業(yè)管理?xiàng)l例》則規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會，業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。在涉及到小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備和公共利益的物業(yè)管理糾紛時(shí)，必須以業(yè)主大會的名義起訴，并且需要得到具有表決權(quán)的2/3業(yè)主通過。否則以業(yè)主委員會的名義起訴，有可能要承擔(dān)主體不適格的責(zé)任。

快遞包裹，物業(yè)企業(yè)該不該代收？

不交物業(yè)服務(wù)費(fèi)，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)擅自停水嗎？

小區(qū)內(nèi)停車被劃傷，誰負(fù)責(zé)？

車在家門口被盜是不是該找物業(yè)賠？

小區(qū)物業(yè)服務(wù)一般包含哪些內(nèi)容?

答：小區(qū)物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)按照小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同的約定進(jìn)行。

根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二條的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)指的是對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

一般而言，物業(yè)服務(wù)具體包括綜合管理、房屋及共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)管理、公共秩序維護(hù)、保潔服務(wù)、綠化管理、裝飾裝修管理服務(wù)、停車管理服務(wù)等內(nèi)容。

業(yè)主有權(quán)審查物業(yè)管理企業(yè)的收支嗎?

答：沒有。

只有業(yè)主委員會可以請有關(guān)審計(jì)部門進(jìn)行審計(jì)。因?yàn)橐话愕臉I(yè)主不具備專業(yè)的財(cái)務(wù)資質(zhì)，即使是專業(yè)財(cái)務(wù)人員也無法以個人身份提供具有合法效力的審計(jì)證明。如果每個業(yè)主都可以濫用自己的查賬權(quán)，這樣只能嚴(yán)重干擾管理公司的正常運(yùn)作。

房屋存在質(zhì)量問題，業(yè)主可以拒交物業(yè)費(fèi)嗎?

答：在物業(yè)管理法律關(guān)系中，業(yè)主應(yīng)該向物業(yè)管理公司給付物業(yè)費(fèi)，業(yè)主是債務(wù)人，物業(yè)管理公司是債權(quán)人;而在房屋買賣關(guān)系中，業(yè)主是債權(quán)人，開發(fā)商是債務(wù)人。業(yè)主不能要求物業(yè)管理公司為開發(fā)商前期的建設(shè)質(zhì)量等問題負(fù)責(zé)，因此不能以物業(yè)管理費(fèi)來抵消前述遺留問題產(chǎn)生的損失。應(yīng)該按照合同約定向物業(yè)管理公司給付物業(yè)管理費(fèi)。

至于前期出現(xiàn)的遺留問題，如果保修服務(wù)可以解決的，通過保修服務(wù)解決。保修服務(wù)解決不了的問題或者其他非保修方面的問題，應(yīng)該由開發(fā)商負(fù)責(zé)解決。開發(fā)商應(yīng)該按照國家法律、法規(guī)、合同約定等，承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。

將本應(yīng)屬于業(yè)主和開發(fā)商之間的矛盾轉(zhuǎn)變成業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的矛盾，是生活中普通老百姓都會有的一個法律誤區(qū)。因合同具有相對性原則，基于一個事實(shí)和理由的法律關(guān)系不能轉(zhuǎn)嫁到不同的法律關(guān)系層面上，所以業(yè)主以房屋存在質(zhì)量問題、人身財(cái)物受損、新房未入住、車位被占用等情況作為不如期交納物業(yè)費(fèi)的理由不能作為抗辯的事實(shí)，往往得不到法院的支持。

交房后業(yè)主一直未裝修居住，是否應(yīng)當(dāng)交納物業(yè)費(fèi)?

答：在物業(yè)公司書面通知業(yè)主后交費(fèi)后，就算業(yè)主一直未裝修居住，也應(yīng)當(dāng)交納物業(yè)費(fèi)。

最高人民法院已經(jīng)頒布了司法解釋，《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定：“經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持?！?/div>