編者按：

  上次畫家、作家、傳奇二房東三合一的大圣的文章發(fā)出后，業(yè)界好評如潮，有不少網(wǎng)友說，這個(gè)才是真的租賃大神，細(xì)節(jié)都講的非常清楚，人也非常熱心。

當(dāng)然也有網(wǎng)友說看不懂的，下面我們列出幾個(gè)問題，進(jìn)行了解答：

比如什么叫做三一房托三房，六一房托別墅？

整體看來就是一個(gè)投資組合的意思，通過三套一房一廳為三房空關(guān)期保底，六套一房為別墅空關(guān)期保底，確?，F(xiàn)金流的穩(wěn)定，下面是具體的解釋：

三一房托三房（三房加一）：

       指的是拿三套一房一廳出租，利潤差可以為一套三房一廳分割保底，因?yàn)槿砍鲎庾鈶舳嗍菐讉€(gè)人合租，或做宿舍，所以出租有一定風(fēng)險(xiǎn)，所以用三套一房一廳利潤保底。

六一房托別墅：

        六一托別墅 是指別墅的玩法，找在賣的別墅，不找在租的，在賣的別墅，可以和房東談短租，然后轉(zhuǎn)租給聚會，商業(yè)活動，婚紗。

基本房東在賣的，不會在意租金多少，本意是要賣，所以租金很低，基本保守估計(jì)，一個(gè)月租金，如果日租率高，一周可以回本。

但是為了保險(xiǎn)起見，基本是拿六套一房，利潤差，可以避免別墅日租空關(guān)。

有更多問題的，請留言或去讀者社群找大圣提問。

下面上今天的主菜。

分割房如何托管出租？

分割房：顧名思義，就是把原有格局進(jìn)行分割，一隔二（一房一廳隔成兩間），一隔三（一房一廳隔成三間），二隔四（兩室隔成四間）等等。

首先并不是所有地段都適合分割房，分割房針對人口密集，交通方便，利益可以最大化。

在郊區(qū)設(shè)立分割房，如無特殊針對性強(qiáng)用途（例如學(xué)校），分割空間小，價(jià)格和整租相差不大，意義不大。

所以分割房利潤最大，在市中心，內(nèi)環(huán)，寫字樓密集區(qū)，分割間數(shù)少，軟裝設(shè)計(jì)精美，利潤空間最大。

其次在中環(huán)和內(nèi)環(huán)交際處，地鐵距離近，簡單裝修節(jié)省成本，分割數(shù)多，以交通地段換取租金利潤回報(bào)。

1、 在選擇老小區(qū)時(shí)，可做市調(diào)，看看選中的單元樓，該樓內(nèi)老人居住量大不大，老小區(qū)老人對群租分割房最為排斥。簡單的市調(diào)方式是看晚上熄燈率，老人睡覺比較早?；蛟缟狭c(diǎn)左右觀察老人進(jìn)出。

2、老舊，破陋，管理混亂的老小區(qū)，租金便宜，宜做宿舍，拿房時(shí)間選擇在五月初即將進(jìn)入夏季，夜市，餐飲多，服務(wù)人員宿舍需求大.

適合短拿，和原房東一兩年租賃合同即可。

3、電梯房無樓層要求。陽光面多一些，分割房主要依據(jù)陽光面分割。

4、老小區(qū)環(huán)境干凈，物業(yè)，居委管理嚴(yán)格，分割間數(shù)要少，盡量租住一樓，減少干擾。問題是容易排水通道堵塞。

5、老小區(qū)環(huán)境一般，物業(yè)管理松散，分割房盡量控制在三樓和四樓，一樓下水通道因?yàn)槿鹤馊硕?，容易堵塞，二樓在老小區(qū)中多和上面幾層共用一個(gè)下水系統(tǒng)，所以二樓是以上幾層的排水通道，群租用水過多容易給樓上和樓下造成堵塞，產(chǎn)生投訴糾紛。

住合租房年輕人大多生活隨意，懶惰，多層爬樓過高，會直接影響選房率，不建議選擇四樓以上。

樓層越高，對周邊鄰居的干擾范圍越大。

6、 一樓帶天井可搭建，是分割房最愛，雖然有排水容易堵水問題，但多出的天井房間產(chǎn)生新的利潤點(diǎn)。

1、水電，私裝水電表，每度收費(fèi)大于正常水電收費(fèi)，在分割房第一年，第二年和市場相差價(jià)格不大的時(shí)候，水電贏利是重要贏利。在后續(xù)幾年房租上漲時(shí)期，可以雙舉并行，水電利潤＋房租利潤。

2、陽光入室面積分割，朝南陽光房可多分割，即使分割空間小，也能租上較高價(jià)格。一般分割房普遍認(rèn)為分割間數(shù)越多越賺錢，其實(shí)不然，實(shí)際情況是分割面積越小，價(jià)格越低。

但是朝南房間接受度高，即使分割間數(shù)多，面積小，租客也能接受。所以有效利用朝南房間。

朝北房間面積較大，減少分割面積，價(jià)格會高。

簡單的說，同樣一間朝南房和朝北房出租，朝南房面積比朝北房面積小7個(gè)平方，但出租價(jià)格相差不大。所以最大化利用朝南房間進(jìn)行分割，朝北房間減少分割間數(shù)，收益率合理化。

3、次物業(yè)有效利用。廚房，次廳，陽臺有效利用，廚房可以作為一個(gè)房間使用，陽臺和臥室想通，可以作為兩個(gè)房間分割，客廳加陽臺，可以做一個(gè)主臥價(jià)格出租，或分割兩個(gè)房間。

次廳如果空間較小，可以作為咖啡角，提升整體室內(nèi)環(huán)境溫馨度，減少群租擁擠感。

1、從入門，租客看到第一眼，不能產(chǎn)生擁擠，兩邊緊緊排列的逼仄狹隘壓迫感，所以在進(jìn)門后，視覺第一眼所及，增添布置，如壁畫，壁掛燈，鏡子，利用擁擠性巧妙布置，增添溫馨感。

2、在轉(zhuǎn)角小空間加壁燈，轉(zhuǎn)角沙發(fā)，設(shè)計(jì)咖啡角，

3、假如一條走廊，兩邊累計(jì)超過四間房，可選擇一間，掛裝飾性半幅門簾，在斜對角線位置放壁掛式植物，使整個(gè)走廊不單一。

4、分割材料以前使用石膏板，特點(diǎn)是價(jià)格便宜，簡單易裝，缺點(diǎn)是隔音效果差。

后來使用空心磚，但群租分割容易被投訴，拆除，所以容易浪費(fèi)成本。

可以使用三合板，中間龍骨，填充沙土，隔音，成本低。和墻壁連接處使用合角安裝（如玻璃窗連接墻面的合角）。在查出時(shí)易于拆除。

5、房間內(nèi)多安裝掛鉤，靠窗位壁燈，插座位要高（安全）

6、家具可依據(jù)屋內(nèi)大小走勢定制，床頭可加寬，設(shè)置吧臺桌面，這種定制，簡單的說，依據(jù)沿角走勢走一圈木頭就行，價(jià)格低廉。但有效把空間利用起來，買家具容易縮小室內(nèi)空間。

衣柜在角落位依墻體搭建木板拉簾，對床位。

總體空間家具設(shè)置，是進(jìn)門寬，入內(nèi)窄，呈“凸”型。進(jìn)門寬感覺不擁擠，視覺感寬。

在有條件情況下，租戶近可能分類，夫妻類集中在一個(gè)物業(yè)單位內(nèi)，單身集中在一個(gè)物業(yè)單位內(nèi)，避免互相之間糾紛。

一樓有院子，可以開出專門的寵物室，養(yǎng)寵物集中在一個(gè)物業(yè)單位內(nèi)住，現(xiàn)行很多房東是拒絕帶寵物入住，因?yàn)闅馕叮蛯櫸镒蠈揖哂袚p壞性。

對于內(nèi)環(huán)租戶，室內(nèi)配置多一臺微波爐，入住率會增高。

敬請期待下篇，郊區(qū)房的租賃秘籍。