房屋價值評估是國有土地上房屋征收的必經(jīng)程序，對集體土地上的房屋法律雖未明確規(guī)定必須評估，但只要評估就必須合法合理。有了房屋征收評估價，被征收人便可以有理有據(jù)與征收方進(jìn)行協(xié)商征收補償。針對征收評估報告可能出現(xiàn)的“陷阱”，為大家整理了關(guān)于評估程序的法律規(guī)定，希望能幫助正因評估報告犯難的您。

被征收人共同選擇評估機構(gòu)?！秶型恋厣戏课菡魇张c補償條例》(以下簡稱《征收與補償條例》)第二十條、《國有土地上房屋征收評估辦法》(以下簡稱《評估辦法》)第四條規(guī)定，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。

評估機構(gòu)應(yīng)該具備相應(yīng)的資質(zhì)。依據(jù)《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》第三條規(guī)定，對被征收房屋進(jìn)行評估的房地產(chǎn)評估機構(gòu)，是依法設(shè)立并取得房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)，從事房地產(chǎn)估價活動的中介服務(wù)機構(gòu)。在評估報告里，應(yīng)該列明評估機構(gòu)和評估人員的資格證明。

依據(jù)《征收與補償條例》第十九條的規(guī)定，對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格?！对u估辦法》第十條的規(guī)定，被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估時點應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價值評估時點一致。被征收房屋價值評估時間點為房屋征收決定公告之日起，即張貼征收決定公告之日起才能進(jìn)行房屋價值評估，在這個時間點之前或之后都是違法的。

由《評估辦法》第八條的規(guī)定可知，評估的目的是為被征收房屋價值的補償提供依據(jù)，或者計算被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價提供依據(jù)。評估的目的是真實反映房地產(chǎn)的實際價值，以達(dá)到合理公平的補償，若評估報告作出時間較長，被征收房屋價值因為市場變化，不能真實反映其價值，理應(yīng)重新進(jìn)行評估。

依據(jù)《評估辦法》第十三條的規(guī)定，注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進(jìn)行評估。被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場法評估；被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評估；被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開發(fā)法評估。

根據(jù)《評估辦法》第十四條的規(guī)定，被征收房屋價值評估應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價值的因素；被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價值，機器設(shè)備、物資等搬遷費用，以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補償，征收當(dāng)事人協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)通過評估確定。

評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)將分戶的初步估價結(jié)果向被征收人公示，并進(jìn)行現(xiàn)場說明、聽取意見。存在錯誤的，價格評估機構(gòu)應(yīng)該修正。公示期滿后，評估機構(gòu)應(yīng)該向房屋征收部門提供委托范圍內(nèi)被征收房屋的整體估價與分戶估價報告。房屋征收部門應(yīng)該向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評估報告。被征收人對房屋評估報告有疑問的，出具評估報告的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)向其作出解釋說明。

《評估辦法》第二十條規(guī)定，被征收人或者房屋征收征收部門對評估結(jié)果有異議的，應(yīng)該自收到評估報告之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)核評估?！对u估辦法》第二十二條規(guī)定，被征收人或者房屋征收征收部門對原房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)專家委員會申請鑒定。

附正確的評估流程圖：

被拆遷人在面對房屋評估價值較低時，應(yīng)堅定自己捍衛(wèi)權(quán)利的決心，辨別評估報告可能出現(xiàn)的陷阱。為避免合法權(quán)益受到無端侵害，一定要咨詢專業(yè)的拆遷律師，及時通過法律程序維權(quán)。