“半年不開(kāi)張，開(kāi)張吃半年”。這句話放在二手房房產(chǎn)中介身上，似乎最恰當(dāng)不過(guò)了，通過(guò)賺取差價(jià)，有時(shí)候一次賺的錢(qián)，相當(dāng)于半年或者幾年的收入！

女子花56萬(wàn)買(mǎi)房，中介賺11萬(wàn)

2018年5月11日，陳女士通過(guò)（湖南）寧鄉(xiāng)某二手房中介公司購(gòu)買(mǎi)了羅馬假日一套高層面積為98.8㎡的房子，當(dāng)時(shí)的買(mǎi)價(jià)為56.8萬(wàn)元，按照雙方的合同約定，陳女士還需支付中介公司5500元的中介費(fèi)。

若不是偶然接觸到原房東，陳女士就該喜笑顏開(kāi)操辦開(kāi)伙飯了吧！沒(méi)想到的是，從原房東高先生口里得知，這套房子的出手價(jià)實(shí)際上只有45萬(wàn)元，中介公司除了正常的傭金收取和受委托代理支付的各項(xiàng)手續(xù)費(fèi)，還從中賺取了11萬(wàn)余元的差價(jià)。

這一合計(jì)，陳女士和高先生都坐不住了，都感覺(jué)自己吃了大虧，多花了冤枉錢(qián)的陳女士便找到中介公司討要說(shuō)法要求對(duì)方退還差價(jià)。

近日，白馬橋街道人民調(diào)解委員會(huì)順利調(diào)處了這一二手房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛。根據(jù)《合同法》、《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》和《經(jīng)紀(jì)人管理辦法》等法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，房產(chǎn)中介不得收取除合法傭金以外的其他任何費(fèi)用，“吃差價(jià)”實(shí)質(zhì)是不法房產(chǎn)中介采用欺詐的手段訂立合同，非法獲利，損害消費(fèi)者權(quán)益的行為。

經(jīng)調(diào)解，中介公司答應(yīng)退還陳女士購(gòu)房的部分差價(jià)，陳女士不再向中介公司支付5500元的中介費(fèi)，原房東和中介公司配合陳女士進(jìn)行房產(chǎn)過(guò)戶，當(dāng)事人均無(wú)異議。

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房產(chǎn)中介“吃差價(jià)”的幾種方式

1、介入交易，直接倒手：

當(dāng)發(fā)現(xiàn)登記售房人同意以一個(gè)較低價(jià)格出讓時(shí)，房產(chǎn)中介常會(huì)指派一名內(nèi)部人員與其商談，砍價(jià)，并交付定金訂下該房，并在合同中約定一個(gè)較長(zhǎng)的履行期限。出現(xiàn)有購(gòu)買(mǎi)該房意向者，該內(nèi)部人員會(huì)作為賣(mài)方與其以一個(gè)更高的價(jià)格進(jìn)行交易。對(duì)于這種交易，購(gòu)房人在合同售方與產(chǎn)權(quán)人不一致時(shí)，通過(guò)嚴(yán)格核對(duì)交易對(duì)方身份關(guān)系可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)。發(fā)現(xiàn)后，以售房人非產(chǎn)權(quán)人且無(wú)法得到追認(rèn)為由，可主張合同無(wú)效。

2、接受全權(quán)委托，抬價(jià)銷(xiāo)售：

有的賣(mài)房人無(wú)暇與有購(gòu)房意向者一一接洽，通常會(huì)在房產(chǎn)中介建議下，向其出具手續(xù)，委托其全權(quán)處理售房事宜。不少房產(chǎn)中介于是就趁機(jī)以高于委托人指示的價(jià)格與購(gòu)房人進(jìn)行交易，從中賺取差價(jià)。對(duì)于這種情況，如果房產(chǎn)中介以自己名義與購(gòu)房人進(jìn)行交易，則它與委托人之間形成的是行紀(jì)法律關(guān)系。根據(jù)《合同法》第四百一十八條規(guī)定，行紀(jì)人高于委托人指定的價(jià)格賣(mài)出的，可以按照約定增加報(bào)酬，該利益屬于委托人。如果房產(chǎn)中介以賣(mài)房人名義與購(gòu)房人簽訂合同，則它與委托人間形成的是代理關(guān)系。根據(jù)民法通則和合同法的相關(guān)規(guī)定，此時(shí)房產(chǎn)中介所簽訂合同中的權(quán)利、義務(wù)均由委托人承受。房產(chǎn)中介作為代理人無(wú)權(quán)將買(mǎi)房人交付的部分房款占為己有。故委托人一旦發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)中介借從事行紀(jì)、代理事務(wù)之機(jī)，賺取差價(jià)，可據(jù)上述法律規(guī)定，要求房產(chǎn)中介返還差價(jià)。

3、保底銷(xiāo)售，超過(guò)分成：

有的情況下，房產(chǎn)中介與登記售房人約定，當(dāng)它以某個(gè)保底價(jià)格賣(mài)出該房時(shí)收取一定比例的中介費(fèi)；當(dāng)它以高于保底價(jià)格賣(mài)出該房時(shí)，對(duì)超出部分價(jià)款與售房人按一定比例分成，通常是五五分成或四六分成。這種約定原則上是可以成立的。其中要明確的是，房產(chǎn)中介所收取費(fèi)用在性質(zhì)上屬于居間、代理等業(yè)務(wù)的報(bào)酬，它無(wú)權(quán)與售房人分割售房款。房產(chǎn)中介有義務(wù)向委托人客觀地提供估價(jià)、咨詢服務(wù),而售房人確定的保底銷(xiāo)售價(jià)格通常是據(jù)房產(chǎn)中介提供的估價(jià)作出的。該價(jià)格與實(shí)際成交價(jià)出入較大時(shí)，房產(chǎn)中介收取的中介費(fèi)可能過(guò)高，有失公平。

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避免“差價(jià)”的幾種方式

1、最好是三方見(jiàn)面、透明交易：

房屋買(mǎi)賣(mài)十分復(fù)雜，所以在交易前應(yīng)與對(duì)方有所溝通。在交易時(shí)，最好能買(mǎi)賣(mài)雙方和中介公司都見(jiàn)面，做到透明交易，就不會(huì)吃虧上當(dāng)了。

2、不見(jiàn)面也要看委托代理合同：

如果在無(wú)法見(jiàn)面的情況下，也應(yīng)該要求中介公司出具賣(mài)方或買(mǎi)方的委托合同，一般委托合同中會(huì)寫(xiě)明價(jià)格及中介代理權(quán)利范圍，這就有利于保證買(mǎi)賣(mài)雙方的利益。另外，應(yīng)要求中介公司出示一系列證明，并在合約上清晰注明交易雙方的詳細(xì)個(gè)人資料，若發(fā)現(xiàn)合約上某些項(xiàng)目不符時(shí)，買(mǎi)、賣(mài)方應(yīng)咨詢清楚所有問(wèn)題才可簽下自己的姓名。

3、查看相關(guān)證件辨明真假房源：

對(duì)于賣(mài)方來(lái)說(shuō)，如果中介公司提出現(xiàn)金收購(gòu)，一定要辦理相應(yīng)的過(guò)戶手續(xù)，防止中介公司在沒(méi)有辦理手續(xù)之前，將房子賣(mài)出從中賺取差價(jià)。而對(duì)于買(mǎi)方而言，要警惕假房源，有些僅是房托并非真正房主，如果在沒(méi)有查看相關(guān)證件及辯明真假房東之前就交了定金，而中介公司又謊稱房子被賣(mài)走，到時(shí)定金也難退回。

4、不讓中介公司代理兩方：

在進(jìn)行二手房交易時(shí)，不要委托中介公司代理買(mǎi)、賣(mài)兩方，而是盡量讓中介公司僅代理一方，只有這樣才能真正保證委托方的利益。

5、多方了解信息：

之所以被吃差價(jià)，與買(mǎi)、賣(mài)方不了解房子的信息也不無(wú)關(guān)系，周邊房子的價(jià)格是多少?房子是否會(huì)升值?只要了解了這些，就可以大致估出房子的價(jià)格。這樣，才不會(huì)以較低的價(jià)格出售，或以較高的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)，沒(méi)有了被吃差價(jià)的可能。

6、請(qǐng)行家參考:

買(mǎi)、賣(mài)房屋之前，請(qǐng)房地產(chǎn)專家、律師，或者一些很有買(mǎi)、賣(mài)房屋很有經(jīng)驗(yàn)的人參考。

（原題為《寧鄉(xiāng)女子花56萬(wàn)買(mǎi)房，得知中介賺了11萬(wàn)，氣到抽筋》）