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來源：正則咨詢 房地產(chǎn)開發(fā)過程中產(chǎn)生各類合同、文件、證書、報告、報表，統(tǒng)稱為房地產(chǎn)開發(fā)文書。掌握房地產(chǎn)開發(fā)文書，是土地增值稅工作不可以省略的環(huán)節(jié)。 土地增值稅清算的深度和準確性，很大程度上取決于清算人員對房地產(chǎn)開發(fā)文書的認識程度和解讀能力。 之所以不同的人對同一房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算結(jié)果不同，原因不在于稅收政策水平的差異，而在于對房地產(chǎn)開發(fā)文書認識能力的高低。 如果說土地增值稅有什么秘密可言的話，那么這些秘密就是房地產(chǎn)開發(fā)文書中信息對土地增值稅的意義。在土地增值稅工作中，多數(shù)人會要求房地產(chǎn)開發(fā)公司提供房地產(chǎn)開發(fā)文書，但是在擁有了房地產(chǎn)開發(fā)文書后，不知道所需要的信息對應哪個文書，或者不知道所需要的信息在文書的什么地方，或者不知道文書中有哪些有用的信息。 因此常出現(xiàn)這樣的情況：處理土地增值稅事項所需要的信息就在我們手中，但是它們只是躺在房地產(chǎn)開發(fā)文書中，我們卻為無法找到解決問題所需要的資料而抓瞎，即“騎馬找馬”，使土地增值稅有關(guān)事項的處理走了彎路，甚至對問題作出了錯誤的判斷。 下面和大家一起來認識某市的房地產(chǎn)開發(fā)文書，和大家一起了解各個文書中包含了哪些對處理土地增值稅事項有用的信息，它們在文書中的什么位置。 土地出讓合同、立項批文、建筑用地規(guī)劃許可證、建筑工程規(guī)劃許可證、工程施工合同、銷售許可證、測繪成果表、商品房銷售合同、銷售明細表等。 解讀所闡述的房地產(chǎn)開發(fā)文書的土地增值稅作用，只是個人工作積累的收集。房地產(chǎn)開發(fā)文書對土地增值稅當有更多的作用，存于大家的經(jīng)驗之中，或者有待今后的工作去發(fā)現(xiàn)。由于受文體的限制，解雇過程不提供文書的樣本。 一、土地出讓合同 多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)用地是以出讓方式取得的。通過簽訂土地出讓合同，約定房地產(chǎn)開發(fā)公司的用地的面積、土地出讓金金額、用地性質(zhì)、建設(shè)要求以及其他權(quán)利和義務。 （一）土地出讓合同內(nèi)容 土地出讓合同由國家有關(guān)部門規(guī)定范本，其內(nèi)容一般分為十章：總則、出讓土地的交付與出讓金、土地開發(fā)建設(shè)與利用、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、期限屆滿、不可抗力、違約責任、通知和說明、適用法律及爭議解決、總則。 （二）土地出讓合同與土地增值稅相關(guān)性分析 與土地增值稅相關(guān)的主要為第二章“出讓土地的交付與出讓金的繳納”和第三章“土地開發(fā)建設(shè)與利用”，也即與土地增值稅有關(guān)的信息主要從土地出讓合的這兩章中找。 土地出讓合同不僅明確了土地的面積、用途、土地出讓金，還對土地開發(fā)建設(shè)的規(guī)劃進行了基本的限定。通常我們關(guān)注前一部分的內(nèi)容，而未認識到規(guī)劃要求對處理土地增值稅有關(guān)事項的作用。 土地出讓合同中的土地出讓金，是確定取得土地使用權(quán)所支付金額的依據(jù)。 土地出讓合同會明確土地用途是住宅、商業(yè)還是辦公等用途，據(jù)此確定房地產(chǎn)開發(fā)項目的性質(zhì)和用途，并為確定土地增值稅預征率提供了依據(jù)，也是判斷房地產(chǎn)開發(fā)項目需不需要按不同類型房地產(chǎn)分開計算土地增值稅的依據(jù)。 土地出讓合同的土地面積是土地成本分配的標準。出讓的土地有住宅、商業(yè)等多種用途的，有時土地出讓合同會明確各類用途土地的面積，不同類型房地產(chǎn)分開計算土地增值稅的，它們是土地成本分配的依據(jù)。 有的土地出讓合同會約定土地交付的狀況： 如果約定的內(nèi)容為：將全部土地以現(xiàn)狀條件交付給受讓人，由受讓人負責自行組織，依法拆遷。 這表明土地是毛地出讓，房地產(chǎn)開發(fā)項目應當發(fā)生土地拆遷補償費。 如果約定內(nèi)容為：土地以凈地交付。 這表明房地產(chǎn)項目不應當發(fā)生拆遷補償費。 土地出讓合同可能會明確土地出讓金的內(nèi)涵： 土地出讓金指政府土地所有權(quán)收益，不包含征地拆遷等補償費用以及其它稅費。這表明政府沒有對土地進行拆遷，房地產(chǎn)開發(fā)項目應當承擔拆遷補償費。 有的土地出讓合同明確： 土地出讓金包括政府土地所有權(quán)收益、征地拆遷等補償費用以及其它稅費，表明政府在出讓土地前已將土地變?yōu)閮舻?，如果房地產(chǎn)開發(fā)項目再發(fā)生拆遷補償費，其中就有問題。 土地出讓合同中會約定移交給政府的公共配套的種類及數(shù)量： 如果有如此約定，按約定的數(shù)量和種類移交給政府的公共配套，不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)處理，其開發(fā)成本可以扣除。如果沒有這樣的約定而向政府移交房地產(chǎn)，或超出約定的數(shù)量向政府移交房地產(chǎn)，應當作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)處理，按規(guī)定計算繳納土地增值稅。 土地出讓合同有時會約定政府回購的房地產(chǎn)及其價格，計算土地增值稅時應按約定的價格確定轉(zhuǎn)讓收入。 土地出讓合同有時會限定部分房地產(chǎn)的銷售價格，計算土地增值稅時應按限定的價格確定轉(zhuǎn)讓收入。 土地出讓合同會確定出讓土地的四至： 在土地增值稅計算時，應當關(guān)注土地四至之外有沒有道路、綠化、設(shè)施等方面的建設(shè)，如果發(fā)生相關(guān)建設(shè)，其開發(fā)成本一般不能扣除。 二、征地、拆遷補償協(xié)議 房地產(chǎn)開發(fā)項目用地如果是直接征收的集體性質(zhì)的土地或者是非凈地出讓土地，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要與原土地使用人簽訂征地拆、遷補償協(xié)議，土地征用及拆遷補償費應根據(jù)該協(xié)議確定。 但土地征用及拆遷補償費是土地增值稅中常產(chǎn)生扣除爭議的費用，不少房地產(chǎn)開發(fā)項目發(fā)生巨額的土地征用及拆遷補償費，但是當需要判斷其是否應當發(fā)生，或者金額是否合理，我們很可能不知如何著手。征地、拆遷補償協(xié)議是解決土地征用及拆遷補償費難題的關(guān)鍵。 （一）征地、拆遷補償協(xié)議主要內(nèi)容 房地產(chǎn)開發(fā)項目用地如果需要補償?shù)?，原土地的狀況不同和拆遷方式不同，征地、拆遷補償協(xié)議?？煞譃槿悾簢型恋夭疬w補償協(xié)議、集體土地征用拆遷補償協(xié)議和委托拆遷協(xié)議。 1、國有土地拆遷補償協(xié)議。 國有土地拆遷協(xié)議的內(nèi)容包括：拆遷許可證文號，拆遷房屋的位置、拆遷土地和房屋的狀況，拆遷補償房式（貨幣補償還是產(chǎn)權(quán)調(diào)換），貨幣拆遷補償?shù)慕痤~，產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋的要求、拆遷過度安排等。 如果是貨幣補償，會明確補償?shù)木唧w內(nèi)容：包括土地和房屋的補償費、補助費用、賠償費用。產(chǎn)權(quán)調(diào)換補償?shù)模绻枰a差價，還會明確補差價的一方和補差價的金額。 2、集體土地征用、拆遷補償協(xié)議。 集體土地征用、拆遷補償協(xié)議的內(nèi)容包括：征收的集體土地的狀況（原土地的各類用途和面積、土地四至），征地補償費標準、金額及計算過程，勞動力安置辦法等。 3、委托拆遷協(xié)議。 委托拆遷協(xié)議有兩種情況： 一種情委托協(xié)議的內(nèi)容是：房地產(chǎn)開發(fā)公司與原居住戶和土地使用人簽訂拆遷協(xié)議，受托拆遷的單位只負責提供拆遷勞務，按征地、拆遷補償總額的比例收取拆遷勞務費。 另一種情況協(xié)議其實不能稱為委托拆遷，而應稱為發(fā)包拆遷，其協(xié)議內(nèi)容是：房地產(chǎn)開發(fā)公司委托拆遷公司拆遷，由拆遷公司與原居住戶和土地使用人簽訂征地、拆遷補償協(xié)議，并支付征地的拆遷補償費。 房地產(chǎn)開發(fā)公司支付給拆遷公司的費用，既包括征地、拆遷補償費，又包括拆遷公司的拆遷勞務費。 （二）征地、拆遷補償協(xié)議土地增值稅相關(guān)分析 征地、拆遷補償協(xié)議對土地增值稅事項的影響比較多，以下是幾個重要相關(guān)方面的分析： 1、征地、拆遷補償協(xié)議必須與原土地上的居住戶或用地單位逐戶簽訂。 如果房地產(chǎn)開發(fā)公司拿不出分戶征地、拆遷補償協(xié)議，或只能拿出支付給政府等方面的協(xié)議，這樣的地征用及拆遷補償費一般有問題。 2、征地、拆遷協(xié)議中或相關(guān)文件中有征收、拆遷土地的范圍，可以據(jù)此區(qū)別房地產(chǎn)開發(fā)項目用的土地征用及拆遷補償費。 有的房地產(chǎn)開發(fā)項目用地拆遷時，應政府部門的要求，常對領(lǐng)近土地進行拆遷或整治，所發(fā)生的土地征用及拆遷補償費包括了其他土地的整治費用。從征地、拆遷補償協(xié)議的用地范圍，可以識別上述情況。 3、征地、拆遷協(xié)議中確定了補償?shù)木唧w內(nèi)容、補償標準、補償方式和計算過程，可以據(jù)些判定費用的合理性。 如果拆遷土地是國有土地，原土地、房屋等補償對象的市場價格必須評估，如果對補償費用有懷疑，可以進一步查看評估報告。 4、無論是委托拆遷還是發(fā)包折遷，支付給拆遷公司的拆遷費用應當取得發(fā)票。 在發(fā)包拆遷情況下，由于征用和拆遷協(xié)議是由拆遷公司與原居民或土地使用人簽訂的，無法核實具體的土地征用及拆遷補償費用，支付的拆遷費用的真實性有時難以確定。 例如，某房地產(chǎn)開發(fā)項目向拆遷公司支付了21億元的土地征用及拆遷補償費，該項目用地的單位面積成本遠高于同期出讓土地的單位面積成本。但是如果不進一步深入了解雙方的關(guān)系和跟蹤資金的流向，不能確定其地征用及拆遷補償費是否真實。 轉(zhuǎn)自：正則咨詢-我們致力于保護作者版權(quán)，除我們確實無法確認作者外，未注明來源，如涉及侵權(quán)，請及時聯(lián)系我們刪除，并表示歉意，謝謝！聯(lián)系電話：18931846983房地產(chǎn)納稅服務網(wǎng) |
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