首批共建設42.4萬平米共計6400套分布在番禺花都和白云

今年初，廣州市獲選為村集體用地建租賃住房試點，項目選址備受關注。昨日，廣州終于將試點項目落地，經過市規(guī)委會審議通過，番禺鐘村街謝村、花都獅嶺鎮(zhèn)旗新村、白云鐘落潭鎮(zhèn)長腰嶺村、花都花山鎮(zhèn)小?村成首批試點項目，將建設42.4萬平米、共計約6400套租賃住房。

市國規(guī)委表示，本次在第一批試點項目中，按照成熟一個推進一個的工作思路，共選取了4個條件成熟的村留用地地塊試點租賃住房，分別是為番禺鐘村街謝村、花都獅嶺鎮(zhèn)旗新村、白云鐘落潭鎮(zhèn)長腰嶺村、花都花山鎮(zhèn)小?村，上述4個項目均已經由所在村召開村民代表大會表決通過，其中花都花山鎮(zhèn)小?村符合規(guī)劃要求，不需要通過市規(guī)委會審議，其余三個地塊需要優(yōu)化調整用地性質和規(guī)劃指標，需經過市規(guī)委會審議。

資料顯示，上述3個需要調整規(guī)劃的地塊均屬于適建區(qū)，土規(guī)均為城鄉(xiāng)建設用地，交通區(qū)位優(yōu)越，長腰嶺村、旗新村地塊靠近白云機場，謝村靠近廣州南站，3個地塊周邊均有高速直達，靠近服務對象，周邊有連片的產業(yè)區(qū)或者鎮(zhèn)區(qū)。同時，3個項目地塊現(xiàn)狀均沒有建筑，條件良好，近期可啟動建設。

本次3個地塊如完善規(guī)劃后進行建設，將新增租賃住房用地約11.5公頃，建筑面積約42.4萬平方米，配套設施42處，配套建筑面積約3.9萬平方米，可提供租賃住宅約6400套（按60平方米/套計算），其中獅嶺鎮(zhèn)旗新村租賃住房用地20807平米，建筑面積62421平方米，租賃住宅950套，配套設施12項，配套建筑面積4330平米；鐘村街謝村租賃住房用地81164平方米，建筑面積324684平方米（含服務設施用地15585平米，建筑面積32468平方米），租賃住宅4870套，配套設施16處；鐘落潭鎮(zhèn)長腰嶺村，租賃住房用地12351平方米，建筑面積37053平方米，租賃住宅580套，配套設施14處，配套建筑面積2010平方米。

獅嶺鎮(zhèn)旗新村：新增租賃住房62421平方米人口增加2100

本地塊需要對原控規(guī)的商業(yè)用地（容積率2.0、建筑密度40%、綠地率35%）性質進行調整，同時將地塊分為3個小地塊。

小地塊一用地性質規(guī)劃修改為二類居住用地（租賃住房），容積率3.0，用地面積20807平米，綠地率30%，建筑密度保持不變，建筑面積62421平米；小地塊二則包含肇花高速旗新安置區(qū)地塊，容積率3.0，用地面積5189平米，綠地率30%，建筑密度不變，建筑面積15566平米；小地塊三用地面積12954平米，綠地率調整為30%，其余23平米邊角地調整為農林用地。

本項目規(guī)劃配套的公共服務設施共17項，占地6160平米，建筑面積5410平米，其中在租賃用地內新增12項，在村安置用地內新增4項，在商業(yè)用地內的農貿市場仍予以保留。

規(guī)劃修改后，本地塊將增加外來人口租賃住房供應，并且解決肇花高速安置遺留問題，改善了外來人口的居住環(huán)境，又增加當?shù)卮迕袷找?。同時，規(guī)劃實施后居住人口將增加2100人，配套公共服務設施增加16項，可滿足周邊居民需求，對周邊市政容量影響較小。

規(guī)劃修改后總建筑面積增加了25949平米，商業(yè)建筑減少了52038平米，居住類建筑增加了77987平米，導致貨運交通、客運交通減少，周邊主次干路和支路系統(tǒng)完善，保留原控規(guī)路網密度不變，交通運作穩(wěn)定良好。

番禺區(qū)鐘村街謝村：建租賃住房324684平米解決南站征地的遺留問題

謝村地塊原規(guī)劃為農林用地，需要調整規(guī)劃的部分共分五項。

第一部分為謝村留用地部分，用于建設租賃住房，總用地面積81164平米，綜合容積率4.0，總建筑面積324684平米，建筑密度40%，綠地率30%，其中三個地塊用地性質調整為二類居住用地（租賃住房），面積共計65579平方米，建筑面積292215平米，2個地塊為服務設施用地，用于建設服務于租賃用房和周邊片區(qū)的公共服務中心，用地面積15585平米，建筑面積32468平米；配套設施包括綜合管理用房、家庭綜合服務中心、星光老年之家、物業(yè)管理、社區(qū)衛(wèi)生服務中心、康復中心、社區(qū)少年宮、圖書室、居民健身室、托兒所、黨群活動中心等。

第二部分為銑墩村留用地部分，為減少因村界分割造成的零散用地，將西南側的銑墩村留用地調整為租賃用地或者商業(yè)商務用地，用地面積5896平米，建筑密度40%，綠地率30%，后續(xù)將于銑墩村協(xié)商，若村同意建租賃住房，則容積率為3.0，若村要求建商業(yè)商務，則容積率按2.5執(zhí)行。

第三部分為歷史文化資源部分：對地塊北側震庵馬公祠、襟湖李公祠2處文物進行保護，用地性質調整為文物古跡用地，并設10米保護范圍，震庵馬公祠設30米建控范圍，襟湖李公祠設42米建控范圍。

第四部分為道路和交通部分：為保護歷史文化遺產，對道路線性進行優(yōu)化，同時加密路網，在租賃住房北側增加一條15米寬東西向支路，增設公交首末站1處，用地面積2000平米。

第五部分為公服設施部分：在謝村留用地內新增公服16處，建筑面積32468平米，由區(qū)政府統(tǒng)籌建設。

本規(guī)劃實施后可增加外來人口租賃住房供應，并且解決廣州南站征用謝村土地的安置遺留問題，改善了外來人口的居住環(huán)境，又增加當?shù)卮迕袷找?。?guī)劃調整后，配套公服17項，可滿足項目地塊和周邊居民需求。

對交通的影響方面，通過對漢溪大道和興業(yè)大道沿線節(jié)點的合理選擇，保障主干路之間的便捷交通轉換，控制規(guī)劃區(qū)內部支路出入口形式，減少支路對主干交通的影響，項目對周邊路網的影響可以接受，建設設置公交首末站一處，用地規(guī)模約2000平米，已經在留用地北側落實。

綜合來說，本次調整可確保土地得到充分利用，有利于帶動周邊土地價值的升值，縮小各個片區(qū)的差距，符合集約用地目標。

白云區(qū)鐘落潭鎮(zhèn)長腰嶺村：租賃住房主要提供給附近廣藥物流基地職工

規(guī)劃需要將原工業(yè)用地（容積率1.6、建筑密度45%、綠地率20%）分成兩個地塊：地塊一用地性質為租賃住房用地，用地面積12351平米，容積率3.0，建筑密度40%，綠地率30%，建筑面積37053平米；地塊二現(xiàn)狀為村民住宅，預留作租賃用地，用于今后北側市政道路的安置需求，用地面積6032平米，容積率3.0，建筑密度40%，綠地率30%，建筑面積18096平米；上述兩地塊之間設置15米寬的防護綠地（非獨立用地），不占用地指標，同時，新增公共居委級公共服務配套14處，占地1870平米，建筑面積2010平米。

本次項目周邊工業(yè)企業(yè)對環(huán)境的影響主要是廢氣和噪聲，在采取措施后，排放值能達到排放標準，同時，廣藥生物醫(yī)藥城白云物流基地緊鄰本地塊，主要污染源為噪聲，為了降低影響，規(guī)劃為此設置了防護林，綜合來看，在措施得當?shù)那闆r下，3個企業(yè)不會對租賃地塊產生影響。在租賃住宅建成后，帶來的主要污染為生活污水，量較小，不會對流溪河水環(huán)境質量產生明顯影響。同時，在后續(xù)租賃住房和周邊工業(yè)項目的建設故管理方面，將采取以下措施，一是明確項目定位，該保障房的主要服務對象就是鄰近的廣藥物流基地，集中租賃給園區(qū)入駐企業(yè)作為宿舍使用；二，合理選址，確保租賃住房和產業(yè)項目不位于上下風口，嚴格實施防護綠地；三，該項目本身和南側產業(yè)園都必須編制環(huán)評報告送環(huán)保部門批準，確保產業(yè)項目對租賃住房無負面影響后再啟動租賃住房建設。

對交通的影響方面，項目實施后對晚高峰新增機動車交通量為每小時48標準車，吸引量為每小時109標準車，地區(qū)主要道路維持在d級以上水平，交通系統(tǒng)可以支持項目實施；項目為周邊工業(yè)倉儲企業(yè)提供員工宿舍和配套服務，可改善村民居住環(huán)境。規(guī)劃居住人口1765人，配套公服14項，可滿足居民使用。

專家觀點：應出臺管理辦法約束避免出現(xiàn)變相小產權房

規(guī)委會委員周劍云表示，對于農村集體用地建租賃房，關鍵要有配套措施，明確能不能轉租，租金有沒有市場管理，如果沒有對租賃有嚴格的法規(guī)管理，很容易變成小產權房，雖然暫時這個項目的建設量不大，對全市影響不大，但是如果各村都如法炮制影響就很大，會成為一個新的空子。

規(guī)委會委員董黎也提出，這個項目是公益性的項目，在規(guī)劃指標上突破一點可以支持，但是現(xiàn)在碰到公益性項目一概支持，城鄉(xiāng)規(guī)劃技術規(guī)定都被突破了，未來可能還是要考慮如何解決這一難題。

市國規(guī)委主任彭高峰在討論時提出，樂見大家積極討論這個議題，不過也需要明確一些背景。這一批試點的集體用地建租賃房，其實并不是各個村搶著做，光是大確權只能辦一個房產證、要村里集體投票這些就難倒很多村，所以能有現(xiàn)在幾個村已經很不容易了。另外，現(xiàn)在國家要多主體供應住房，不能老是用限制市場需求的方式，要通過城鄉(xiāng)用地來統(tǒng)籌，而且供應量要很大，這些條件加起來，使得這個事情非常急，“本來早就要上會了，就是因為前面那些約束條件要逐村推進，所以慢了下來”。

彭高峰也提出，試點項目確定之后，配套的管理政策也要馬上定下來，否則到時在執(zhí)行和管理層面容易出問題。

規(guī)委會委員陸原也對此議題表示贊同。他介紹說市人大也在調研這個問題，這是個多贏的項目，國家、村集體、個人都要得利，但是提高容積率要慎重，如果容積率用于配套的話，是可以提高的，因為廣州提出了租售同權，這個要落實，不是一句空話，否則以后100個村開始實施的時候居住人口大大增加，麻煩就大了。

作為試點區(qū)的代表，花都區(qū)區(qū)長葉志良也同意各委員的觀點，表示政府應該出臺管理辦法約束好，否則就成為變相的小產權房，希望后續(xù)市住建委同步出臺管理規(guī)范，租金一定要一年年交，不能一次性交20年。