業(yè)委會成立后多“諸事不順”

小區(qū)自治到底能走多遠

解聘物業(yè)公司成立業(yè)委會后

新村欣苑出現(xiàn)的問題不斷

城市住房制度改革，企事業(yè)單位投資、建設(shè)、管理的單位宿舍漸次退出歷史舞臺，住房商品化、社會化成為主流。來自四面八方、素昧平生的人們走到一起，同住一個小區(qū)，過著“雞犬之聲相聞，老死不相往來”的生活。然而，共同的利益以及需要面對的問題，又讓他們不得不去交往。

有人的地方就有江湖，有江湖的地方就有利益、是非、紛爭……城市人居住的家園自然也不例外。如何搞好小區(qū)業(yè)主自治，國外缺乏成功的樣板可效法、國內(nèi)尚缺成熟的經(jīng)驗可借鑒，一切只能摸著石頭過河。于是，業(yè)主委員會日漸為人們所熟知。

一個執(zhí)著的積極分子：

奔波操勞11載，業(yè)委會成立之旅還在路上

春節(jié)過后的陽光100小區(qū)，平靜如往常，為成立業(yè)委會劉華再次整理著資料。為這事他已奔波了11年，當年意氣風發(fā)的小伙已漸入中年，不再為一點點挫折、刁難而大動肝火。部分業(yè)主的不理解，他也試著去接受，不過他依舊擔心，今年再不成功，下次不知要拖到何時。

2006年初，新婚不久的劉華在陽光100國際新城二期買了新房，尚未交房，他就與鄰居們探討成立業(yè)委會籌備組相關(guān)事宜，“當時聽說物業(yè)要漲價，想團結(jié)起來制衡一下?！比欢吘故切迈r事物，第一次沒經(jīng)驗，一些人誤認為只要在小區(qū)住就能參選，不管房產(chǎn)證上有沒有名字，后來才意識到這是不允許的。一些熱心人出局，再加上物業(yè)費最后也沒漲，失去成立業(yè)委會的必要性和緊迫性，第一次籌備成立在初始階段就夭折了。

“這也是沒辦法的事，都是有共同利益訴求時，才想起要成立業(yè)委會;沒有共同利益，就會拋到九霄云外?！眲⑷A說，真正用到業(yè)委會時再想著成立，那就晚了。這一點，在時隔6年后的2012年，再次凸顯。當時，物業(yè)公司發(fā)通知，地下停車、公攤電費要漲價。此舉引起部分業(yè)主不滿，業(yè)委會成立再次成為小區(qū)的大事。2012年5月，房管部門、街道辦等坐到一起，探討籌備事宜。不過，人多了嘴雜，意見自然多。陽光100是大社區(qū)，分多期開發(fā)，部分購買房子但還沒網(wǎng)簽的人，被排除在參選之列，引起不滿;有的人建議整個小區(qū)成立一個業(yè)委會，有的人則認為小區(qū)太大，成立一個業(yè)委會不好管理……多方意見不可協(xié)調(diào)，業(yè)委會成立再次擱淺。

一晃又是3年過去了，時間來到2015年。小區(qū)私家車增多，亂停亂放問題突出，物業(yè)公司著手設(shè)立U型樁、隔離墩等路障進行整治。結(jié)果部分業(yè)主質(zhì)疑，認為這是借做好事之名，行私利之實，不讓業(yè)主在路邊停車，迫使購買沒有產(chǎn)權(quán)的人防地下車位。于是，成立業(yè)委會再次迫在眉睫，劉華連同部分業(yè)主再次找到居委會、辦事處。“這次在多方推動下，終于成立了籌備組。”劉華說，不過內(nèi)部分歧依然很大，有的人認為拖欠物業(yè)費的不能參加，有的人則認為不能因為拖欠物業(yè)費，就剝奪了其作為業(yè)主的權(quán)利。

目前劉華最擔心的是，按照規(guī)定，籌備組在成立90天內(nèi)，需要召開首屆業(yè)主大會，正式成立業(yè)委會。現(xiàn)在，時間已過去了將近一半，如果近期再不成立，這次努力又要泡湯了。

一次悔斷肝腸的行事：

匆忙造假成立業(yè)委會，如今又積極奔波罷免

劉華在為業(yè)委會成立而奔波時，家住新村欣苑的王娟，卻覺得他有點可笑：“我以過來人的經(jīng)驗證明，成立之后會更難，還不如不成立。”位于天橋區(qū)工人新村中街的新村欣苑是一個高檔小區(qū)，住著一批收入較高的中老年人，與年輕人居多的小區(qū)不同，這里鄰里關(guān)系很和睦，唯獨業(yè)委會讓人頭大。

2015年，小區(qū)部分六層業(yè)主為辦房產(chǎn)證的事，準備聯(lián)合起來找開發(fā)商維權(quán)，這時有人想到了成立業(yè)委會?！爱敃r不懂什么是業(yè)委會，牽頭的人稱以后車位費、廣告收入可以和物業(yè)公司三七分成，業(yè)委會拿七成?！边@在絕大部分業(yè)主看來是好事，退休前就一直在企業(yè)干工會的王娟，再次活躍起來積極奔走。按照相關(guān)規(guī)定，成立業(yè)委會需要小區(qū)80%以上業(yè)主簽字同意，鄰居家老太太站在樓下，找上下班的業(yè)主簽字，很快就湊夠了。“我那時候還幫著造假。”王娟說，由于很多鄰居不知道業(yè)委會是怎么回事，或者沒時間、不會寫字，就委托她代填投票，為此她獲得了80多名業(yè)主的授權(quán)。誰曾想，順利成立的業(yè)委會此后運行并不順利，用王娟的話說，腸子都悔青了。

2015年10月，業(yè)委會拿到公章不久，就解聘了原物業(yè)公司，實行自治。在業(yè)主張欣看來，也就是從那時起“災(zāi)難”降臨：“業(yè)委會沒有營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記、財務(wù)制度、服務(wù)準則。我們交的物業(yè)費都是存到個人賬戶上，沒有專門的會計、出納或監(jiān)督人員，原來的承諾也沒兌現(xiàn)?！迸e例來講，有時候電梯壞了一周都修不好、衛(wèi)生打掃不及時花草死了很多……“最讓人不能接受的是財務(wù)混亂?！蓖蹙暾f，有一次她家地下室漏水，找業(yè)委會維修，負責人找來工人，從口袋掏出現(xiàn)金結(jié)賬，也從來不開發(fā)票。

業(yè)主要求業(yè)委會公開財務(wù)收支狀況，但業(yè)委會遲遲不公開;后來好不容易公開了，由于前期已種下不信任的種子，帶來的質(zhì)疑聲更大。比如，賬目是在紅紙上用毛筆寫的，很不正規(guī)，落款上也沒有公章;羅列的各項收入和支出相當不具體，還有矛盾，比如1號樓總面積小于3號樓，物業(yè)費反而比3號樓高;電梯廣告收入只有4200元，遠低于業(yè)主從廣告公司那了解到的價格;門頭房房租收入沒有算進去……

目前，王娟一門心思想罷免業(yè)委會，重新請物業(yè)公司回來，且已經(jīng)有90名業(yè)主簽字同意，但程序還得一步步走，相當麻煩：“業(yè)委會內(nèi)部已經(jīng)開始分化，原來5個委員，3個不干了。”

一堆爭吵不休的小區(qū)：

不僅僅是口舌之爭，還有肢體沖突上演著

陽光100小區(qū)對面的匯統(tǒng)花園，這個曾經(jīng)的“濟南市著名問題小區(qū)”，業(yè)委會成立同樣遇困。2002年，業(yè)主入住，物業(yè)管理還可以;2007年，業(yè)主與物業(yè)因水電暖產(chǎn)生的矛盾開始升級。2008年物業(yè)撤出，小區(qū)水電暖甚至面臨停供，業(yè)主緊急成立業(yè)委會應(yīng)對，危機解除后業(yè)委會請辭。2014年初，物業(yè)費要漲近六成，業(yè)主再次計劃成立業(yè)委會，雖有多數(shù)業(yè)主支持，仍因意見不一致遇困。

在濟南市最早的富人區(qū)開元山莊，停車難已是突出問題，物業(yè)公司與業(yè)委會協(xié)商投建立體停車庫，仍有部分業(yè)主反對。

節(jié)后的山大路數(shù)碼港，這個濟南市較早成立業(yè)委會的小區(qū)內(nèi)，部分業(yè)主正與業(yè)委會較勁，著手罷免。記者前去探訪時，業(yè)委會辦公室大門緊閉，旁邊的物業(yè)公司稱，罷免程序已走到居委會，起因是錢：業(yè)委會要動用350萬元的消防維修費用，部分業(yè)主認為不合理，因為別的小區(qū)只用了100萬。在業(yè)主孫超看來，當初成立業(yè)委會，主要是為了監(jiān)督物業(yè)公司，替業(yè)主說話，如今這個業(yè)委會變味了，失去了監(jiān)督職能。不過，業(yè)委會主任彭先生也有自己的說辭：350萬元是消防專家預(yù)估數(shù)目，業(yè)委會沒有謀利;至于罷免，只要按程序來，就可以接受。

同樣準備罷免業(yè)委會的還有市中區(qū)建設(shè)路的德盛家園。該業(yè)委會成立只有一年半時間，成立后便與新村欣苑業(yè)委會一樣，物業(yè)公司撤出、業(yè)委會自治?！暗谝患虑榫褪鞘斟X，每家征集水、電、暖的改造費用2000元。”一不愿透露姓名的業(yè)主說，這讓他們不能接受。業(yè)委會則回應(yīng)稱，部分業(yè)主反對，主要是他們追溯小區(qū)公共資產(chǎn)，影響到了個別業(yè)主利益。此外，由于部分業(yè)主與新成立的業(yè)委會存在矛盾，該小區(qū)1號樓3單元電梯停運兩個多月，在維修費用和均攤方面難達成一致。截至春節(jié)前夕，電梯仍未修好。

如果說以上小區(qū)內(nèi)，業(yè)主自治還停留在口舌之爭上，那么舜玉花園小區(qū)所經(jīng)歷的事情，則上升到了肢體沖突。去年8月，舜玉花園物業(yè)合同到期，業(yè)委會召開業(yè)主大會，投票選舉新物業(yè)，結(jié)果業(yè)委會主任遭到一批不明人士暴打，住院3個月。后來，小區(qū)物業(yè)因此受到濟南市房管局通報批評并扣信用分32分的嚴肅處理。小區(qū)業(yè)主透露，業(yè)委會與物業(yè)的矛盾早已有之：2013年，物業(yè)費漲價，小區(qū)環(huán)境未見好轉(zhuǎn)，引起部分業(yè)主不滿;去年3月，空調(diào)改造事項，則徹底激化了業(yè)主和物業(yè)之間的矛盾。

一次互聯(lián)網(wǎng)思維的嘗試：

讓業(yè)主們當股東，眾籌成立股份制公司

“事實證明，業(yè)委會并不是解決小區(qū)自治的最佳途徑，相反它還會帶來很多矛盾?！倍排d章從事二手房經(jīng)紀業(yè)務(wù)，在濟南擁有數(shù)十家門店，據(jù)他所知，濟南成功運作的業(yè)委會并不多，此前他也曾試圖在投資購買的洪樓商圈淘寶街商鋪試行過，不但不成功還壞了很多事情。

2006年，淘寶街原運營商杰森實業(yè)公司攜款“跑路”，近700名業(yè)主租金打了水漂，為向開發(fā)商討說法，業(yè)主們臨時成立業(yè)委會，每戶還收了50元活動經(jīng)費?！澳菚r候人心齊，目標一致，就是要拿到開發(fā)商賣商鋪時承諾的租金?！睒I(yè)主劉女士說，最后如期拿到了租金。

不過這在杜興章看來，成績并不理想：“當時是爭取到了每年8個點的租金，但那是稅前的，稅后其實只相當于不到7個點，與合同承諾仍有差距，但沒辦法，開發(fā)商賣商鋪時，只承諾8%的返租率，并沒說稅前還是稅后?！?/span>

此后7年時間，由于商鋪租金一直正常，臨時業(yè)委會失去作用就自行解散了。直到2016年，返租合同即將到期，需要抱團與運營商洽談接下來的房租時，人們才再次想起業(yè)委會，但為時已晚。“平時業(yè)主們并不見面，甚至都不認識，如何統(tǒng)一意見?”業(yè)主馮先生說。

一盤散沙的業(yè)主們無法團結(jié)一致行動，最終淘寶街關(guān)門，近半業(yè)主沒了租金，另一半業(yè)主雖然還在租著，但由于租金沒有談攏，一直拖欠著。于是，業(yè)委會成立之聲再次響起，然而各業(yè)主想法不同，從沒見過面的業(yè)主們在虛擬的QQ群里，相互爭吵、謾罵、對峙……

爭吵聲之下，杜興章在悄悄做著一件事情：獲得業(yè)主授權(quán)，成立股份制公司，按《公司法》的要求操作，每個業(yè)主成為公司的股東，然后再引入互聯(lián)網(wǎng)思維，眾籌資金，選出董事會和董事長，聘任總經(jīng)理，設(shè)立監(jiān)事會。并設(shè)置商場監(jiān)督管理委員會，聘任職業(yè)經(jīng)理，做到合法公開透明。

“未來，誰投錢最多、入股最多，誰就是最高領(lǐng)導(dǎo)董事長、說了算，如果眾籌資金不夠，由董事長去想辦法。”杜興章說，他正在艱難推行，有一些支持者，也不乏反對者，但這畢竟是一次有益嘗試，換一個思路來搞業(yè)主自治，說不定會是另一片天地。

集思廣益的頭腦風暴

法律地位不獨立業(yè)委會難有作為

濟南市房管局提供的數(shù)據(jù)顯示，2016年濟南2000多個住宅小區(qū)中，只有160個有業(yè)委會。而在濟南物業(yè)管理系統(tǒng)當中，目前備案的業(yè)委會數(shù)量為140家，近幾年來有業(yè)委會的小區(qū)占比總體呈下降趨勢。原因是多方面的，比如因拆遷小區(qū)消失等，但更重要的原因是，業(yè)委會工作人員沒那么多的精力，工作停滯，沒正常改選、備案。

“不妨從經(jīng)濟學(xué)角度解釋這種現(xiàn)象。”濟南市社科院經(jīng)濟研究所所長王征說，縱觀濟南準備成立或已成立的業(yè)委會，多數(shù)都有一個共同點——為利益而來，有利益時便會成立，無利益時便會停擺，這種特性導(dǎo)致了即使成立，也很難正常工作。

舉例來講，評價業(yè)委會工作是否稱職，很難，如果說稱職，勢必要站在業(yè)主角度說話，物業(yè)公司就會反對你;如果說不稱職，物業(yè)公司不反對了，業(yè)主就要罷免你，很難在這個矛盾的雙方中保持中立。

“應(yīng)該講，成立業(yè)委會是國家推動社區(qū)基層自治的好政策。”山東大學(xué)社會學(xué)教授王忠武認為，它是實現(xiàn)業(yè)主權(quán)利的載體，能制約物業(yè)公司行為，維護業(yè)主利益，配合基層政府和居委會做好公共事業(yè)服務(wù)，目前一些小區(qū)自治搞不好，可能與目前業(yè)委會制度、立法不健全關(guān)系密切。比如在成立階段，往往都是因為不滿物業(yè)服務(wù)，才“同仇敵愾”想成立，以期小區(qū)合法權(quán)益，然而在成立過程中，勢必會引起物業(yè)方面不滿，進而橫加干涉，但目前我國并沒有明確法律保護這一成立程序不受干涉，即使干涉了，主管部門居委會、街辦取證也很麻煩。

再比如，業(yè)委會成立之后的工作階段，由于它只是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，并不是法人單位，或者說法律地位并不獨立，導(dǎo)致其在工作時很難按規(guī)行事，尤其是在趕走物業(yè)公司之后，加之工作人員并不專業(yè)，財務(wù)往往一團糟，勢必會引起業(yè)主不滿，矛盾產(chǎn)生在所難免。

“立法方面有漏洞，政府部門責任履行不到位，才導(dǎo)致現(xiàn)在有些業(yè)委會‘有名無實’，有的業(yè)委會‘有實無名’。”王忠武說，希望相關(guān)部門能盡快建立健全法律法規(guī)，并執(zhí)行下去，或者探索多渠道基層自治方式。(應(yīng)受訪者要求，部分業(yè)主姓名為化名)（微資訊摘編自《濟南時報》）