韭菜的360種割法，總有一種適合你。

誰能想到，躲過了股災、躲掉了龐氏騙局、躲過了P2P的人，最后卻被長租公寓擺了一道。

01
“長租公寓爆倉，一定比P2P暴雷更厲害！”

8月23日下午，一則“長租公寓真的爆倉了，杭州鼎家破產(chǎn)，4000戶租客受損”的新聞又掀起了一波風浪。

據(jù)媒體報道，鼎家負責人雖不承認破產(chǎn)，卻坦承由于業(yè)務擴張過快，導致資金困難，有資金鏈斷裂的風險。

由于鼎家破產(chǎn)，目前約有4000戶租客受損，涉及的網(wǎng)貸平臺有6家，其中愛上街APP是租客綁定最多的。

很多人會很懵逼，暴雷什么的，不是P2P的事情嗎？為什么長租公寓也能爆？

那是因為有人打著“創(chuàng)新”的旗號，把長租公寓變成了類似P2P的模式?。?/p>

我們先看一下剛暴雷的杭州鼎家，鼎家的模式是先從房東手里租的房屋，然后再轉(zhuǎn)租給租客，但租客都是每個月或每個季度付一次租金，這樣一來資金回籠的太慢，光靠租金的價差和服務費很難覆蓋掉成本。

于是，鼎家就找到了愛上街（原名51返唄），以租客未來的房租收益權(quán)做保障，由愛上街將租客租期內(nèi)的全部房屋租金一次性打給鼎家，未來的還款是由租客每個月分期付給愛上街。如此一來，鼎家就成功的借租客信用套現(xiàn)離開了。

從表面上看，房東租出去了房屋，鼎家提前回籠了所有的房屋租金，繼續(xù)尋找更多的房源，愛上街也賺得了一定的利息，看起來一箭多雕。

但這種模式本身就是問題，因為鼎家自己就是最大的風險，鼎家一旦拍屁股走人，不給房東付房租，房東就開始清租客或者找租客要房租，而租客要么被趕出去，要么就得交兩份房租。

所以看明白了嗎？原本是中介的鼎家把自己做成了資金池，拿房東的房子，租客的信用和租金空手套白狼。而他們所有資金沒有任何監(jiān)管，全部用于自融，所以一旦資金鏈斷裂，則瞬間歸零，這的確就是崩盤。

于是，鼎家宣布破產(chǎn)后，出現(xiàn)了資金不知去向，房東要收回房屋，租客還得繼續(xù)還貸款的尷尬。同時，我們也看到了長租公寓市場的大平臺自如、魔方、蛋殼等被拉出來找原罪。

但事實上，自如、魔方等一些大平臺，他們的模式跟鼎家的截然不同，要想說清楚他們的不同點，我們就需要了解一個概念，那就是ABS。

02

自如&魔方用來融資的ABS到底是個什么鬼？

ABS是一個縮寫，它是一種資產(chǎn)支持證券。最早出現(xiàn)在美國金融市場上，我們國內(nèi)發(fā)展的比較晚，最近這幾年才慢慢被更多的使用，所以，很多人對這個詞是非常陌生的，即使在金融領域，它也是一個非常專業(yè)的術語，設計到很多專業(yè)方向和流程，非常復雜。

但不管它如何復雜，目的只有一個，就是將原本需要一年或者更長期限才能收回來的資金，通過ABS的方式，現(xiàn)在拿回來，也可以稱作是將未來的現(xiàn)金流當下變現(xiàn)。

給大家舉個簡單的例子，當然從專業(yè)的角度來說這個例子可能不夠嚴謹，但幫助大家理解概念應該是沒有問題的，如下圖：

你將錢貸給給了小明、小紅、小花、小草等很多人，他們都給你寫了貸款協(xié)議（債務憑證），而且這些錢都得1年以后才能還你。但你琢磨著，如果能現(xiàn)在就把錢拿回來，即使犧牲一小部分的利潤，你也是愿意的，因為你可以拿回來后繼續(xù)貸給小藍、小黃、小綠們，還能繼續(xù)賺取更多利潤。怎么辦呢？

那你就將這一堆小X們給你的債務憑證打包到一起，賣給別人（投資者），然后你把這一堆小X們要給你的利息拿出一部分給投資者，然后你就能提前將資金收回。但是你為了能快速的找到投資者，你需要找一個專門的金融中介來幫忙，這個中介就是我們經(jīng)常所說的投行。

當然，投資人也會擔心到期后你跑路了，或者破產(chǎn)了，小X們償還債務的資金被你挪用了，無法給他們兌付。當然還有一個鐘可能，這群小X們賴賬不還了怎么辦？這都是潛在的風險？如何才能避免這寫風險呢？

我們先一個一個來解決，為了解決怕你跑路無法兌付的問題，我們可以把這部分債權(quán)單獨領出來，專門成立一個特殊的機構(gòu)（載體），這個機構(gòu)就叫SPV。

SPV起到了風險隔離的作用，以后小X們嘗還債務的資金直接進入SPV，由SPV再將資金兌付給投資者，如此以來，即使有一天你從人間蒸發(fā)了，也不會對投資者收回投資成本和收益造成任何影響。

再看另一個問題，萬一小X們不還款了怎么辦？別怕，在ABS的結(jié)構(gòu)中，還有一個東東，叫增信機制。這個機制就是再找一個第三方我，我承諾由我來兜底，如果小X們還不上錢了，我來償還剩下的欠款。

這兩個風險被解決了，投資者們自然就放心了，這就是ABS的好處。

03

長租公寓市場的問題出在了哪里？

ABS是真正的實現(xiàn)了專業(yè)的人做專業(yè)的事，所以，這種模式本身是沒有問題的，但當ABS模式進入長租公寓行業(yè)后，哪里出現(xiàn)了問題呢？

問題就出在運營商和資本的身上。

首先，杭州鼎家那種模式本身就是最大的風險，包括潘石屹說的“租房價格再翻番長租公寓營運商還是虧本”，這是有道理的，當你獲得資金的成本太高時，自然虧損，尤其是向鼎家那種模式，本身就是最大的風險。

其次，為了爭奪市場份額，運營商們不計成本、不擇手段，想利用資本的力量快速占領更多的市場份額，這和野蠻人無異。

這張圖是8月1日，一位叫仙翩的網(wǎng)友在水木論壇上發(fā)的帖子，直指自如和蛋殼為了搶奪房源，惡意競爭抬高房租，將原本7500元的房租哄抬到了10800元。

而不久后，原我愛我家副總裁胡景暉炮轟自如、蛋殼等運營商以高出市場價20%-40%的價格爭搶房源，之后胡景暉便秒速離職。

運營商們用這么高的成本拿下的房源，難道會虧本租給租客？no，萬惡的資本，羊毛出在羊身上，最后都會加價以更高的租金租給租客，從而將租房市場的價格推的一浪比一浪高。

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最后的提醒

資本的逐利性以及長租公寓運營商們?yōu)榱藫寠Z市場份額的野蠻行徑，將租房市場推向了深淵。其實，對此我們并不模式，當年的“千團大戰(zhàn)”、“滴滴”和“快的”在出行行業(yè)的燒錢搶奪市場、發(fā)生在去年的“共享單車大戰(zhàn)”，有多少人的押金還沒有退回來？這一切歷歷在目。

在這里，提醒租房的各位，一定要擦亮眼睛，即使要用運營商們提供的分期付款方式付租金，也一定要選擇正規(guī)的，具有多重保障的運營商，而非像杭州鼎家這類毫無保障的運營商。

大家平時多學點金融知識，至少保護自己不會成為資本的犧牲品。