開發(fā)商因政府拆遷遲延造成逾期交房，不能以不可抗力免責，仍應向?qū)Ψ匠袚`約責任。當事人約定的違約金過分高于實際損失時，違約方可以請求人民法院調(diào)減。“過分高于”以超出實際損失的130%衡量。實際損失可以參照同地段、同時期的房屋租賃市場租金標準計算，如有證據(jù)證明還有如裝修成本因時間延后增加等損失的，應當一并計入實際損失。

《中華人民共和國合同法》第一百二十一條：“當事人一方因第三人的原因造成違約的，應當向?qū)Ψ匠袚`約責任。當事人一方和第三人之間的糾紛，依照法律規(guī)定或者按照約定解決”。

第一百一十四條：“當事人可以約定一方違約時應當根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。…約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當減少”。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條：“當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失百分之三十為標準適當減少；…”。

第十七條：“商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或損失賠償額可以參照以下標準確定：…逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標準確定”。

一審案號：安徽省岳西縣人民法院（2017）皖0828民初3188號（2018年2月24日）。

原告吳功勝、儲桂萍提出訴訟請求：1、判令被告安徽紫薇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱紫薇公司）立即出示《商品房竣工驗收備案證明》，提供《住宅質(zhì)量保證書》《住宅使用說明書》；2、判令紫薇公司支付逾期交房違約金108075.54元；3、本案訴訟費用由紫薇公司承擔。事實和理由：2014年9月4日，原、被告簽訂《商品房買賣合同》，約定原告購買被告開發(fā)的紫薇山莊5#1單元601室房屋，建筑面積125.89平方米，總價款544187元。根據(jù)商品房買賣合同約定，被告交房時間為2015年10月31日，如被告未按合同約定交付房屋，自合同約定交付期限第二天起按日向原告支付已付房價款萬分之三的違約金。原告按照合同約定支付了房款，但被告一直未按合同約定交付房屋，原告多次要求被告交房，但直到2017年8月24日，被告才將未經(jīng)竣工驗收的房屋交給原告裝修，原告因急需用房才不得已接收房屋，逾期交房達662天。另根據(jù)合同，被告交房時應向原告等提供《住宅質(zhì)量保證書》《住宅使用說明書》等，但被告一直未提交。被告的行為已構(gòu)成嚴重違約。

被告紫薇房地產(chǎn)公司辯稱，1、被告承認原告在本案中主張的事實。2、被告沒有按期交房是因為政府拆遷受阻遲延，致使水、電、氣等基礎設施未按計劃到位造成不能正常施工，整個房屋不能按期竣工備案，影響近500戶業(yè)主的交房，如果按合同賠償將會賠付3500萬元，公司必然破產(chǎn)。被告認為，這是其意志和能力以外的、無法克服的不可抗力原因所致，依法可以不承擔違約責任。3、如果法庭認定被告違約，則合同約定的違約金過高，請求人民法院予以減少，并愿意按照現(xiàn)在房屋租賃市場的租賃價格承擔違約責任；4、《住宅質(zhì)量保證書》《住宅使用說明書》可以提供，《商品房竣工驗收備案證明》因縣政府承諾的供電還沒有達到指定的位置，目前沒有協(xié)調(diào)好，需要等三個月才能提供。   

法院審理查明：2014年9月4日，吳功勝、儲桂萍與紫薇公司簽訂《商品房買賣合同》，購買紫薇公司開發(fā)的紫薇山莊5#1單元601室房屋，建筑面積125.89平方米，總價款544187元，交房時間為2015年10月31日；如紫薇公司未按合同約定交付房屋，自合同約定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，按日支付已付房價款萬分之三的違約金。吳功勝、儲桂萍按照合同約定支付了房款。紫薇公司直到2017年8月24日，才將未經(jīng)竣工驗收的房屋交給原告裝修，逾期交房達662天。逾期交房主要系政府未兌現(xiàn)承諾、未按時完成拆遷造成。逾期交房戶數(shù)約500戶，本案同期涉訴案件20余件。紫薇公司在交房時沒有提供《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》。

另，根據(jù)中介機構(gòu)的咨詢報告，涉案房屋所在地段2017年8月普通裝修狀態(tài)住宅房的市場平均租金8元/平方米.月，且自2016年以來，該縣房屋租賃市場租金價格平穩(wěn)增長。即紫薇公司逾期交房期間，同面積同地段同類房屋的租金為125.89㎡×8元/平方米﹒月÷30天/月×662天=22223.78元，也即逾期交房給購房者造成的租金損失為22223.78元。

安徽省岳西縣人民法院于2018年1月23日作出（2017）皖0828民初3188號民事判決書，判決：

一、被告安徽紫薇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在本判決生效后15日內(nèi)向原告吳功勝、儲桂萍出示《商品房竣工驗收備案證明》、提供《住宅質(zhì)量保證書》《住宅使用說明書》；

二、安徽紫薇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在判決生效后15日內(nèi)支付吳功勝、儲桂萍逾期交房違約金28890.92元（租金損失22223.78*130%）。

案件受理費1231元，原告吳功勝、儲桂萍負擔 861 元，被告安徽紫薇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔370 元。

宣判后，吳功勝、儲桂萍提出上訴。安徽省安慶市中級人民法院于2018年5月2日作出（2018）皖08民終608號民事判決書，判決：駁回上訴，維持原判。

紫薇公司與吳功勝、儲桂萍訂立了《商品房買賣合同》，就應按照合同的約定全面履行合同義務?，F(xiàn)紫薇房公司違反合同，逾期交房，且在交房時沒有履行出示《商品房竣工驗收備案證明》的附隨義務，沒有依約提供《住宅質(zhì)量保證書》《住宅使用說明書》，應當繼續(xù)履行合同，并承擔違約責任。紫薇公司以政府未兌現(xiàn)承諾造成其無法按期交房為由，要求免除其違約責任。由于合同具有相對性，只要一方當事人不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，就應當承擔違約責任，政府未兌現(xiàn)承諾不屬于不可抗力。因此，紫薇公司免除其違約責任的主張，沒有事實和法律依據(jù)，不應支持。吳功勝、儲桂萍主張按約定的標準計算違約金，紫薇公司認為約定的逾期交房違約金過高，請求予以調(diào)減。由于約定的違約金是在雙方?jīng)]有爭議，或者發(fā)生爭議違約方提出調(diào)減違約金時，約定的違約金不過分高于違約造成損失的情況下適用。如何確定約定的違約金是否過高，則要以逾期交房給購房者造成的損失來衡量。如果約定的違約金高于損失的130%，則約定的違約金過高；如果約定的違約金不高于損失的130%，則約定的違約金不屬過高。因此，紫薇公司逾期交房約定的違約金是否過高，關(guān)鍵是確定逾期交房給吳功勝、儲桂萍造成的損失是多少。一般來說，逾期交房給購房者造成的損失，可以用逾期交房期間同地段同類房屋的租金為標準計算損失進行填補?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條規(guī)定：“商品房買賣合同沒有約定違約金或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：……，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標準確定。”由此可見，逾期交房的違約金或者損失賠償額，當事人沒有約定的，最高人民法院司法解釋也是規(guī)定按逾期交付使用房屋期間同地段同類房屋租金標準予以確定。故本案中，逾期交房給吳功勝、儲桂萍造成的損失宜按逾期交房期間同地段同類房屋的租金為標準進行計算。依此，按雙方約定的違約金計算方法計算，則超過此損失的486%。故紫薇公司要求調(diào)減約定違約金的主張應予支持，吳功勝、儲桂萍要求按約定的標準計算違約金的主張，不能支持。即本案違約金按租金損失22223.78元的130%予以調(diào)整，計28890.92元（22223.78元×130%）。

審理本案的關(guān)鍵，是正確解決兩個爭點和穩(wěn)妥對待一個難點。爭點一是，因政府原因造成違約是否構(gòu)成不可抗力，可否免責。爭點二是，怎樣確定逾期交房造成的實際損失。難點是，案涉樓盤逾期交房達500戶左右，開發(fā)商承擔違約責任后勢必面臨經(jīng)營困境，如何妥善平衡開發(fā)商和購房戶之間的利益，避免兩敗俱傷的局面。

不可抗力，是指不能預見、不能避免且不能克服的客觀情況。本案中，雖然紫薇公司提交的證據(jù)能夠證明逾期交房主要系政府未兌現(xiàn)承諾、未按時完成拆遷造成的，但這不是不可抗力所指的客觀情況，而是合同當事人以外的第三人（政府）的原因所致。雖然過在他人，責在自身，于紫薇公司確有不公，但基于合同關(guān)系的相對性，“冤有頭債有主”，紫薇公司不能據(jù)此主張免責，仍應向?qū)Ψ匠袚`約責任。其因此遭受到的損失，可以依照法律或約定，另行向政府等第三人追償。

不過，關(guān)于此點，還可以從另外的路徑解決，即參照適用情勢變更制度。最高人民法院關(guān)于合同法的司法解釋（二）第二十六條規(guī)定：合同成立以后發(fā)生了當事人訂立合同時無法預見、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的，當事人請求法院變更或者解除合同的，人民法院應根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件情況確定是否變更或解除。在當下各種利益沖突劇烈、復雜的環(huán)境下，政府拆遷有較大的不確定性，一旦受阻，解決的難度很大，時間漫長，造成開發(fā)環(huán)境惡化，開發(fā)商往往難以按計劃實施開發(fā)，大面積違約勢難避免，開發(fā)商與購房者利益均受到損害。這種情況雖不屬于客觀情況，但很大程度上超出開發(fā)商主觀意志可控范圍，與開發(fā)商為其利益故意或重大過失違約有所不同，開發(fā)商一般不希望這種情形發(fā)生。要求開發(fā)商按原約定期限履行合同，在事實上也難以做到。這種后果由開發(fā)商獨自承擔，與公平原則不符。因此，承辦法官可以向開發(fā)商進行釋明，引導其向法院提出請求對交房期限進行適當變更。法院根據(jù)查明的事實做出允許或不允許變更的判決。

本案中，對于約定的逾期交房違約金高于實際損失130%時，違約方有權(quán)請求調(diào)減，因法律和司法解釋有明確規(guī)定，各方無異議。分歧較大的是如何確定逾期交房給購房者造成的實際損失。

第一種觀點認為，實際損失應按逾期期間已交房款的利息計算。理由是，按約定本來在交付房款后一定期間即可交房，結(jié)果開發(fā)商逾期交房，該逾期期間購房者交的房款對購房者是無效占用，對開發(fā)商而言是不當無償利用。該逾期期間，購房者的房款本可有其他交易機會，該機會利益無法取得。購房者通過按揭貸款或其他途徑籌措資金，逾期期間的利息是沒必要的或過早的付出。

第二種觀點認為，可以參照逾期辦證的違約責任裁判規(guī)則確定實際損失，即按照已交房款，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算。理由是，逾期交房與逾期辦證相比，對購房者權(quán)益的損害要重，按照舉輕以明重的法律解釋方法，逾期辦證的違約責任裁判規(guī)則可以當然適用。

第三種觀點認為，逾期交房使得購房者喪失及時轉(zhuǎn)手交易的機會，增加了房價變動的風險，因此，實際交房與約定交房時點的房屋價格差，是逾期交房給購房者造成的實際損失。（有相反觀點認為，在房價看漲的當下，這種損失并不存在。同時，按照中央政策，“房子是用來住的，不是用來炒的”，故此，所謂交易損失可以不納入考慮視野）。

第四種觀點（即本案判決的觀點）認為，應當適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條，參照同期同地段相同房屋的市場租金標準確定損失。

筆者認為，要解決這一爭議，必須從正確把握違約金的基本屬性出發(fā)。我國合同法律制度中的違約金，是當事人約定的違約方向相對方支付的用來彌補因違約造成的損失的賠償金。其基本功能是填平損害。其邏輯結(jié)構(gòu)是，因違約方的違約行為導致相對方某種權(quán)益受有損害，該損害給相對方帶來經(jīng)濟損失，該損失違約方應當予以賠償。就本案，逾期交房時，購房者不能按期占有房屋加以使用，或者利用該房屋取得收益，受到損害的是占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)，與這些權(quán)利相關(guān)的損失才能認定為逾期交房造成的損失。循此路徑，不難判斷以上觀點的正誤。

第一種觀點，未正確判明逾期交房這一違約行為會否導致購房者利息損失。實際上，購房者購房時，交付的房款是一定的量，不管開發(fā)商是否如期交房，這個量都不會發(fā)生變化。即使是通過按揭貸款或其他途徑貸款，房款一經(jīng)付出，還款期間即已確定，交房遲延，不會導致貸款展期，更不會帶來利息的增加。所以，利息損失本身是不存在的。至于逾期期間，購房者資金是無效占用，事實上購房者訂立商品房買賣合同交付房款，預期的資金效用是如期取得房屋占有和使用或收益，逾期期間喪失的是如期占有和使用權(quán)、收益權(quán)，這與房款資金占用利息不具有可比性。開發(fā)商依照合同收取房款后占有使用都是合法的，是有償?shù)?，對價是如約交房，其逾期交房自應承擔違約責任，但不改變其使用房款的合法性，更不會成為無償使用。購房者在交付房款時，該房款對于購房者而言，即已成為沉沒成本，機會利益此時即已喪失，與是否逾期交房無涉。

第二種觀點，混淆了逾期交房與逾期辦證造成購房者受到損害的權(quán)益類型。逾期交房前已述及。逾期辦證使得購房者不能如期取得房屋產(chǎn)權(quán)，因此，購房者不能利用該房屋抵押取得貸款置換出已交的房款，從事其他商業(yè)活動，只能轉(zhuǎn)尋他途，增加了融資難度和成本。或者是購房者不能利用該房屋抵押取得貸款按期償還當初通過融資籌措的已交房款，造成額外承擔逾期貸款利息。兩種違約行為損害的權(quán)利不同，相關(guān)的損失性質(zhì)、范圍、內(nèi)容也不同。非同質(zhì)不可比，故無舉輕明重解釋方法適用之余地。再者，逾期交房與逾期辦證也難謂誰輕誰重。因此，不能參照逾期辦證違約責任來確定逾期交房的實際損失。

第三種觀點，從商品房可以作為買賣的標的入手，不失為考察損失的角度之一。所謂“房子是用來住的，不是用來炒的”，應當是指國家在宏觀上出臺一系列制度、機制、政策、措施，引導、規(guī)制房地產(chǎn)市場，使商品房回歸居住屬性，而不是禁止購房者合法取得房屋后，在符合法律和政策的情況下買賣，因此如果預期交房的確造成買賣損失，自當納入考慮視野。不過，商品房買賣的標的應當是產(chǎn)權(quán)，雖然占有權(quán)與買賣關(guān)系密切（現(xiàn)實中，開發(fā)商與購房者往往約定在房屋交付后一定期間辦理產(chǎn)權(quán)證；已經(jīng)交付的現(xiàn)房與尚未交付的期房，買賣時房價會有不同），但逾期交房（占有）如有損失，也被逾期取得產(chǎn)權(quán)（辦證）所吸收。因此，該角度更適合于用來考察逾期辦證的損益，并不適合用來考察逾期交房損失。另外，在房價變動不居的情勢下，不同的個案要放在當時當?shù)剡M行考察，在當下，房價看漲，房屋延后交易，給購房者帶來的是利益而不是不利益。因此，該觀點難謂妥當。

第四種觀點（即本案判決的觀點）較好的把握了逾期交房違約行為的特點。前已述及，開發(fā)商逾期交房，購房者喪失了如期接受、占有、使用、利用房屋取得收益的權(quán)利，其如原來是租房居住的，勢必需要延長租房期間，多支付房租；或者其原來有自有房屋居住，因新購房不能如期使用，其原有房屋失去了出租給他人以獲取租金的機會；又或者其購買新房本來是用于出租的，因交房逾期，逾期期間本可獲得的租金無法獲得。無論哪種情況，租金損失客觀存在，且與開發(fā)商逾期交房的違約行為有因果關(guān)系，完全吻合確定違約金的邏輯結(jié)構(gòu)。這也是《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條規(guī)定“商品房買賣合同沒有約定違約金或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：……，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標準確定”的事實根據(jù)。有觀點認為，該第十七條是適用于“商品房買賣合同沒有約定違約金或者損失賠償額計算方法”的情形，本案當事人訂立的合同中對違約金已有約定，故不能適用。其實本案適用的裁判規(guī)則是合同法第一百一十四條和上述司法解釋第十六條，適用上述第十七條是為了確定裁判規(guī)則中的事實要件之一——逾期交房造成購房者的實際損失，因為我國違約金制度的基本屬性是填平損害，按照實際損失作為基礎符合這一屬性，這不僅不矛盾，相反這是本案審理的成功之處。

需要說明的是，具體到個案，逾期交房給購房者造成的損失可能不僅僅是租金損失，如可能有裝修成本因時間延后物價上漲損失（當然也可能存在物價下跌，那樣的話，開發(fā)商可以主張損益相抵），如果是商業(yè)用房，則還存在可得利益損失等，這時，我們應當從違約金填平損害原則出發(fā)，全面如實計算購房者實際損失，而不應受限于上述司法解釋第十七條，這也是立法法規(guī)定的法律適用規(guī)則所要求的。就本案而言，在此點上存在不足之處。那就是，當開發(fā)商提出調(diào)減違約金的請求，并主張以租金損失作為衡量標準時，法官即應向購房者釋明，其可以就實際損失提出相應抗辯，主張不僅僅租金有損失，還應包括其他損失在內(nèi)，當然更重要的是要圍繞抗辯提供證據(jù)證明。一審法官未作此釋明，購房者在上訴時意識到此點，提出了裝修損失等主張，但因我國訴訟制度要求當事人訴辯主張應當在一審法庭辯論終結(jié)前固定，在二審除非通過調(diào)解，否則不能處理，因此，二審沒有也不能支持購房者的這些請求。這是本案審理的遺憾之處，在以后的類案審理時應當加以注意。

本案被告紫薇公司開發(fā)的紫薇山莊樓盤中，與本案同期起訴到法院的案件有20余起，類似的逾期交房違約的有500戶左右，所以，本案的審理影響面較廣。如按合同約定賠付違約金，賠償額可能高達數(shù)千萬元，紫薇公司勢必陷入經(jīng)營困境，其后幾期開發(fā)的樓盤有可能成為爛尾樓，果如此，受損害的除了開發(fā)商以外，還會有更多的購房者受到波及。開發(fā)商與購房者之間的民事糾紛有可能演變成社會問題，影響當?shù)氐陌l(fā)展和穩(wěn)定。如何衡平開發(fā)商與購房者利益，在堅持嚴格依法辦案的同時，兼顧法律效果與社會效果的統(tǒng)一，是考驗司法者智慧的難題。

該法院在該批類案審理時，沒有就案辦案，機械辦案，而是精心審理，認真研究。在下判前，召開專業(yè)法官會議和審判委員會，反復進行討論。充分關(guān)注到開發(fā)商違約是因為政府拆遷延遲造成的、而政府拆遷延遲是因為拆遷受阻等外在因素造成的這一大的背景，違約方主觀上較少可非難性；注意到如簡單支持購房者訴求，可能形成兩敗俱傷的雙輸局面。對該批類案所涉的法律問題深入研究，找到了既符合法律原則，又穩(wěn)妥平衡雙方利益的審判思路，并據(jù)此統(tǒng)一裁判尺度進行審理，將可能形成的負面影響降到較低的程度。（工作單位：安徽省岳西縣人民法院）