房屋買賣作為大宗商品涉及的法律關(guān)系復(fù)雜，信息不對稱的特征突出，購房者往往事先收集相關(guān)信息，合理的認知相關(guān)風險以防止不必要的糾紛發(fā)生。眾所周知，房屋買賣中，往往涉及相關(guān)協(xié)議或者合同的簽訂，作為購房者的你有必要清楚各種協(xié)議的性質(zhì)及法律風險，知其然更知其所以然。其實房屋買賣中各種協(xié)議，合同無非分為兩大類，預(yù)約和本約（解釋見后文）

1、 總論:房屋買賣中的預(yù)約與本約

在房屋買賣過程中，購房者既可以一步到位直接與開發(fā)商或者代理銷售方簽訂房屋預(yù)售合同或房屋買賣合同（本約），也可以先簽訂房屋認購書，在簽訂房屋買賣合同。但是實踐中，簽訂認購書是非常普遍的形式，房屋認購書是最主要的預(yù)約合同，實踐有的叫法是'意向書'。

總結(jié)：房屋買賣中預(yù)約合同表現(xiàn)為'房屋認購書'，本約合同表現(xiàn)為'房屋預(yù)售合同'與'房屋買賣合同'。簽訂預(yù)約合同并非是必經(jīng)途徑，只是開發(fā)商的通常做法。

什么是預(yù)約和本約呢？（預(yù)約）是一種約定將來訂立一定合同（本約）的合同。當事人一方違反預(yù)約合同約定，不與對方簽訂本約合同或無法按照預(yù)約的內(nèi)容與對方簽訂本約合同的，應(yīng)當向?qū)Ψ匠袚`約責任。本約，又稱本合同，直接具體確定了當事人之間的實體權(quán)利義務(wù)。

二、分論之一：房屋認購書（預(yù)約）

概念：多數(shù)房屋房屋認購書為預(yù)約合同，內(nèi)容一般是商品房買賣雙方對交易房屋有關(guān)事宜的初步確認。在房屋認購書中，開發(fā)商承諾在一定期間內(nèi)不再將房屋轉(zhuǎn)讓給除認購人以外的第三人，而認購人則保證在一定期間內(nèi)與開發(fā)商簽訂正式的商品房買賣合同。是雙方之間對于確定購房，保證購房的一種協(xié)議，具有法律效力。

內(nèi)容：認購書主要目的是為了將來一定期限內(nèi)訂立本約合同（商品房買賣合同或者商品房預(yù)售合同），因此，條款相對而言較為粗疏，但是一般包含以下內(nèi)容：一是對雙方達成一致的基本內(nèi)容尤其是達成意向的房屋位置、面積、單價、總價等必須有明確的約定，否則《認購書》沒有產(chǎn)生效力的事實基礎(chǔ)。二是將來一定期限內(nèi)簽訂本約合同（商品房買賣合同或者商品房預(yù)售合同）。三是開發(fā)商一般會在合同中設(shè)置'定金'條款，有的叫法為'誠意金''認購金'，此時如果購房者違約不訂立本約合同，則損失定金，即無權(quán)要求開發(fā)商返還定金；開發(fā)商如果在預(yù)約合同約定的期限內(nèi)將房屋賣予第三人或者有合同中約定之違約行為，則應(yīng)該雙倍向購房者返還定金。因不可歸責于當事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當將定金返還買受人。

區(qū)分房屋認購書的性質(zhì)：并非所有的房屋認購書都是預(yù)約合同，判斷商品房買賣中的認購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議究竟是預(yù)約合同還是本約合同，依據(jù)《最高院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條：商品房的認購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當認定為商品房買賣合同。

三、分論之二：商品房預(yù)售合同（本約）

（一）商品房預(yù)售

1.概念：商品房預(yù)售，又稱期房買賣，是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給預(yù)購人，由預(yù)購人預(yù)付部分房價款的行為。

2.商品房預(yù)售合同：是指商品房預(yù)售方和預(yù)購方雙方約定，預(yù)售方在約定時間內(nèi)將建成的商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移于預(yù)購方，預(yù)購方向預(yù)售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的書面協(xié)議。

3.開發(fā)商進行商品房預(yù)售的條件

《城鄉(xiāng)房地產(chǎn)管理法》第四十五條第一款規(guī)定；'商品房預(yù)售，應(yīng)當符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（二)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（三）按提供預(yù)售的商品房計價，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期；（四）向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證。'該條款規(guī)定了商品房預(yù)售須滿足四個條件。

《商品房買賣合同司法解釋》第二條規(guī)定：'出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人簽訂的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當認定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認定有效。'

4.商品房預(yù)售合同風險提示

商品房預(yù)售合同的內(nèi)容是針對在建商品房而訂立的，開發(fā)商以優(yōu)惠價格換取建設(shè)資金，交易時間具有一定周期性即需要等商品房建設(shè)完成并經(jīng)驗收合格符合過戶條件方能交付，在此期間存在一定不可預(yù)知的風險。此外，在簽訂商品房預(yù)售合同之前，應(yīng)當了解開發(fā)商是否符合房屋預(yù)售許可條件。

三、分論之三：商品房買賣合同（本約）

1.概念與內(nèi)容：房屋買賣合同作為一種特殊的買賣合同，它是指出賣人將房交付并轉(zhuǎn)移所有權(quán)與買受人，買受人支付價款的合同。一般而言，商品房買賣合同中內(nèi)容較為細致，區(qū)別于預(yù)約合同，商品房買賣合同的主要內(nèi)容包括當事人、標的物及其數(shù)量和質(zhì)量、付款、履行期限、履行方式、違約責任等。

2.風險提示：商品房買賣合同是雙方真實意思表示，一旦確定合同就成為雙方共同遵守的準則，發(fā)生糾紛時，便成為雙方解決爭議的依據(jù)。

四、買房注意事項

第一、買房前注意查看賣方的'一照'、'兩書'、'五證'。'一照'即企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照。'兩書'即商品房質(zhì)量保證書和商品房使用說明書。'五證即國有土地使用權(quán)證、建設(shè)工程用地許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工證、商品房預(yù)售許可證。

第二、商品房買賣合同一般是開發(fā)商準備好的格式合同，購房者在簽訂合同時也不可草率了事，注意合同中的權(quán)利義務(wù)條款是否平等，必要時可以提出自己的意見寫入合同中作為補充協(xié)議。

第三、應(yīng)當特別注意房屋買賣合同中的交房日期，一定要具體，以免扯皮。

第四、商品房買賣合同后附件也是合同的有機組成部分，包括所購房屋平面面積圖、公攤面積表、質(zhì)量保證書、裝飾設(shè)備標準、住宅使用說明書等，注意保管好附件。第五、保管好商品房的銷售資料與宣傳資料?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條：'商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應(yīng)當承擔違約責任。'