隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)成為銀行對(duì)外貸款最常見(jiàn)的抵押物。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，銀行有權(quán)對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)進(jìn)行折價(jià)或拍賣(mài)、變賣(mài)財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償。所以，抵押物的價(jià)值往往很大程度上決定著債權(quán)的價(jià)值。

2017年9月，《金融不良資產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)》正式出臺(tái)，初步建立了不良資產(chǎn)評(píng)估方法體系。那么，實(shí)際操作中，房地產(chǎn)作為抵押物，有哪些評(píng)估方法，適用什么范圍，又存在什么風(fēng)險(xiǎn)？

作為抵押物的房地產(chǎn)類(lèi)型有很多種，不同類(lèi)型有不同的評(píng)估方法，但總的來(lái)說(shuō)遵循公平、公正、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)脑瓌t。

房地產(chǎn)抵押物常用的估價(jià)方法有4種：成本法、市場(chǎng)法、收益法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法。

一、成本法

成本法是通過(guò)求取抵押物在某一估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，來(lái)估算抵押物的客觀合理價(jià)格。也就是說(shuō)。抵押物價(jià)值=房地產(chǎn)重新構(gòu)建價(jià)格-折舊價(jià)值。

其本質(zhì)是抵押物的重新開(kāi)發(fā)建設(shè)成本，重點(diǎn)關(guān)注土地價(jià)格、建筑物建造成本、工程其他費(fèi)用及利息、利潤(rùn)的合理確定等因素。

二、市場(chǎng)法

市場(chǎng)法是指將抵押物與估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過(guò)交易的類(lèi)似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類(lèi)似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算抵押物的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

其本質(zhì)是以房地產(chǎn)的成交價(jià)為導(dǎo)向來(lái)估計(jì)抵押物的價(jià)值，重點(diǎn)關(guān)注其選取的案例與估價(jià)對(duì)象是否具備可比性、修正過(guò)程中是否體現(xiàn)了抵押物與比較案例的價(jià)格影響因素，且進(jìn)行了合理的修正。

三、收益法

收益法是預(yù)計(jì)抵押物未來(lái)的正常凈收益，選擇適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算抵押物的客觀合理價(jià)格或價(jià)值，預(yù)測(cè)抵押物的未來(lái)收益，然后利用報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值（價(jià)值轉(zhuǎn)換）來(lái)求取抵押物價(jià)值的方法。

其本質(zhì)是將抵押物的未來(lái)預(yù)期收益作為基礎(chǔ)進(jìn)行評(píng)估，重點(diǎn)關(guān)注客觀租金的確定、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用的核算、租金增長(zhǎng)率的設(shè)定、收益還原率的確定及收益年限的設(shè)定等問(wèn)題。

四、假設(shè)開(kāi)發(fā)法

假設(shè)開(kāi)發(fā)法是根據(jù)抵押物的內(nèi)外部條件，進(jìn)行最佳最有效設(shè)計(jì)，然后預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，估計(jì)建筑開(kāi)發(fā)成本、投資利息及正常利潤(rùn)后，從預(yù)測(cè)的開(kāi)發(fā)完成價(jià)值中，減去建筑開(kāi)發(fā)成本、利息、利潤(rùn)、稅金等，倒算出待開(kāi)發(fā)估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

其本質(zhì)上是成本法的一種倒算，通過(guò)預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)后的價(jià)格，倒算土地購(gòu)置成本，這就需要重點(diǎn)關(guān)注未來(lái)開(kāi)發(fā)模式的設(shè)定、未來(lái)開(kāi)發(fā)價(jià)值的確定及續(xù)建成本的核算等。

一般認(rèn)為，成本法估價(jià)結(jié)果偏低，收益法、市場(chǎng)法估價(jià)結(jié)果偏高，基于謹(jǐn)慎的原則，成本法是大多數(shù)評(píng)估機(jī)構(gòu)的首選。

一、完全產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)抵押物

完全產(chǎn)權(quán)房，也叫百分之百產(chǎn)權(quán)，是指按市場(chǎng)價(jià)和成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)的房屋，購(gòu)房者對(duì)房地產(chǎn)擁有的全部支配權(quán)利：所有權(quán)、占有權(quán)、支配權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處置權(quán)等。普通商品房、二手商品房、自建自營(yíng)的工廠、飯店等，都屬于完全產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)。

對(duì)這類(lèi)抵押物進(jìn)行評(píng)估時(shí)，建議以市場(chǎng)法作為主要方法，以成本法和收益法作為輔助手段，來(lái)評(píng)估抵押物的價(jià)值。

對(duì)于以出讓方式獲得的土地使用權(quán)為抵押物的，建議采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法。

二、不完全產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)抵押物

不完全產(chǎn)權(quán)房權(quán)利人只擁有房屋產(chǎn)權(quán)，卻不擁有出讓土地使用權(quán)。社會(huì)團(tuán)體的各類(lèi)房地產(chǎn)、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等屬于這一類(lèi)。

對(duì)這類(lèi)抵押物進(jìn)行評(píng)估時(shí)，建議選擇下列方式之一：市場(chǎng)狹小的、特殊的房地產(chǎn)，可以直接評(píng)估在劃撥建設(shè)用地使用權(quán)下的假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值；市場(chǎng)條件比較成熟的、市場(chǎng)交易性較強(qiáng)的房地產(chǎn)，可以先評(píng)估在出讓土地使用權(quán)下的假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值，再減去由劃撥建設(shè)用地使用權(quán)改變?yōu)槌鲎尳ㄔO(shè)用地使用權(quán)需要繳納的出讓金等費(fèi)用，出讓建設(shè)用地使用權(quán)的使用期限應(yīng)設(shè)定為自?xún)r(jià)值時(shí)點(diǎn)起計(jì)算的相應(yīng)用途法定出讓最高年限，但國(guó)家和抵押房地產(chǎn)所在地有特別規(guī)定的，應(yīng)按其規(guī)定執(zhí)行。

三、部分房地產(chǎn)

這類(lèi)抵押物指的是“不完整”的房地產(chǎn)，比如，某棟房地產(chǎn)里的某套、某辦公樓的某層。

這些抵押物進(jìn)行評(píng)估時(shí)，建議使用成本法和收益法，同時(shí)要明確它在整體房地產(chǎn)中的作用，是否可以單獨(dú)變現(xiàn)。

四、在建工程

在建工程，指企業(yè)資產(chǎn)的新建、改建、擴(kuò)建，或技術(shù)改造、設(shè)備更新和大修理工程等尚未完工的工程支出。在建工程的抵押不同于完全產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)抵押，法律關(guān)系較為復(fù)雜，不確定因素較多，其建設(shè)過(guò)程會(huì)由于各種因素的影響而處于不穩(wěn)定的狀態(tài)。

對(duì)這類(lèi)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，可選用成本法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法。

五、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)房地產(chǎn)

這類(lèi)抵押物，由于市場(chǎng)流動(dòng)性相對(duì)較小，所以建議采用成本法或收益法。同時(shí)，評(píng)估時(shí)應(yīng)注意土地用途和性質(zhì)。

一、房地產(chǎn)泡沫引起的市場(chǎng)法偏差

市場(chǎng)法的本質(zhì)是以類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)成交價(jià)為導(dǎo)向。然而，當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，房地產(chǎn)泡沫較為嚴(yán)重，估價(jià)結(jié)果很可能產(chǎn)生較大偏差。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱、交易價(jià)格哄抬過(guò)高，評(píng)估出來(lái)的價(jià)格也必定高于真實(shí)價(jià)值。一旦市場(chǎng)回歸理性，將會(huì)產(chǎn)生較大的金融風(fēng)險(xiǎn)。

二、抵押物選擇不當(dāng)引起的價(jià)值偏差

選擇抵押物時(shí)，要確保合法、有效。按照《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第八條規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押：權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)；用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其它建筑物；已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其它形式限制的房地產(chǎn)；依法不得抵押的其它房地產(chǎn)。

以不合法的抵押物作為抵押物，會(huì)導(dǎo)致抵押權(quán)無(wú)法實(shí)現(xiàn)，那么，抵押物實(shí)際變現(xiàn)價(jià)不僅可能遠(yuǎn)低于評(píng)估價(jià)，更可能無(wú)法變現(xiàn)。

其實(shí)，雖然各種評(píng)估方法不盡相同，但成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境下，得出的評(píng)估價(jià)格應(yīng)該基本相同或相近。評(píng)估者應(yīng)該根據(jù)市場(chǎng)變動(dòng)，合理地選取評(píng)估方法。必要時(shí)，可選用3種以上方法進(jìn)行評(píng)估，綜合比較取值，得出最客觀的抵押物價(jià)值。

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【5】丁寧，金融機(jī)構(gòu)信貸業(yè)務(wù)中如何防范房地產(chǎn)抵押物評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)