最近，天津市有幾個(gè)“新”板塊要?jiǎng)恿耍?/span>

近日，天津市規(guī)劃局公布了幾個(gè)板塊的最新規(guī)劃。分別為：海河中游西片區(qū)、港辛片區(qū)、新城片區(qū)中的幾個(gè)單元。

從地理位置來(lái)說(shuō)，這幾個(gè)單元全部位列天津大道沿線?？梢灶A(yù)見(jiàn)，“天津大道”要?jiǎng)悠饋?lái)了。

“跟著地鐵買(mǎi)房”，這算是一句至理名言吧。暫不說(shuō)遠(yuǎn)年規(guī)劃，且說(shuō)目前已建成或通車(chē)的地鐵。

對(duì)于剛需來(lái)說(shuō)，環(huán)內(nèi)陸鐵新房很少，且價(jià)格不低，自是不必考慮，唯有放眼環(huán)外地鐵的“末梢神經(jīng)”。

這些地鐵“末梢”板塊，對(duì)于剛需來(lái)說(shuō)，或多或少都存在一定的購(gòu)房阻礙。要么價(jià)格高、要么沒(méi)房、要么配套跟不上。目前來(lái)看，5號(hào)線和3號(hào)線兩端的板塊性價(jià)比還相對(duì)較高。

除了這2條地鐵線，還有近期正在推進(jìn)的地鐵1號(hào)線東延線。與地鐵1號(hào)線東延線“捆綁”的即是天津大道沿線。

天津大道發(fā)展也有幾年了，西側(cè)連接大沽南路，東側(cè)通往濱海新區(qū)，沿線新房距離東延線不到1公里，這里或?qū)⒊蔀閯傂柚脴I(yè)的一個(gè)價(jià)值新洼地。

天津大道沿線目前也是在做“填空題”。雙港、辛莊、海教園、咸水沽已經(jīng)發(fā)展的很成熟了，不過(guò)天津大道沿線還有2個(gè)區(qū)域此前沒(méi)有動(dòng)靜，此次天津規(guī)劃局公布新規(guī)劃，將天津大道沿線“補(bǔ)齊”了。

天津市規(guī)劃局公布了《津南區(qū)海河中游西片區(qū)12p-02-01單元》（韻海路以西、辛沽道以南地塊）控制性詳細(xì)規(guī)劃修改》。

目前該地塊的道路都屬于規(guī)劃道路，場(chǎng)地現(xiàn)狀還沒(méi)有按照規(guī)劃劃分出地塊。地塊位置大致位于金地格林世界以北。

從衛(wèi)星圖中可以看出，地塊目前現(xiàn)狀未清平，還是集中了不少產(chǎn)業(yè)。但從規(guī)劃圖來(lái)看，未來(lái)這里并沒(méi)有產(chǎn)業(yè)用地，因此現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)也都將面臨拆遷。

比如天津市捷達(dá)土方機(jī)械施工公司、天順不銹鋼制品廠、天津市凱翔翰佰機(jī)電設(shè)備有限公司等。

此次公布規(guī)劃的地塊面積不大，但很重要的是地鐵1號(hào)線東延線李樓站剛好在地塊邊緣，未來(lái)該地塊內(nèi)的住宅是名副其實(shí)的地鐵房。

根據(jù)規(guī)劃來(lái)看，地塊內(nèi)共規(guī)劃3塊住宅用地，其中有1塊體量稍小，分別位于地塊的北端和南端。此外還規(guī)劃有1所中學(xué)和一部分商業(yè)用地。

該地塊整體建筑密度較小，除了住宅、商業(yè)、學(xué)校以外，其余位置大部分規(guī)劃為公園用地、防護(hù)綠地、廣場(chǎng)用地，在地塊中心位置還規(guī)劃有一處停車(chē)場(chǎng)，未來(lái)可以與地鐵進(jìn)行交通接駁，比較方便。

李樓地塊西側(cè)跨過(guò)外環(huán)線就是河西區(qū)，南側(cè)跨過(guò)天津大道就是津南區(qū)的辛莊，這個(gè)地塊屬于貼著外環(huán)線邊上的地鐵貫通區(qū)，位置相當(dāng)不錯(cuò)了。

現(xiàn)在想在外環(huán)線附近找到一個(gè)屬于地鐵上蓋，而且地鐵都已經(jīng)修的差不多的板塊基本沒(méi)有了，這個(gè)地塊將來(lái)也是非常稀缺的。

周邊的房?jī)r(jià)確實(shí)也不低，新房不多，基本都屬于尾盤(pán)狀態(tài)了，板塊新房接近空白狀態(tài)。

次新房有金地格林世界、金地三十峯、首創(chuàng)暖山，高層均價(jià)約21000元/平米，洋房均價(jià)約23000元/平米。

如果按照三價(jià)聯(lián)控來(lái)定價(jià)，未來(lái)該地塊價(jià)格將與辛莊的新房差不多，高層20000元/平米左右，但地塊內(nèi)有地鐵，性價(jià)比更高一些。

天津市規(guī)劃局公布了《津南區(qū)港辛片區(qū)12p-01-01單元第二街坊控制性詳細(xì)規(guī)劃修改》方案。

該地塊位于天津大道以南，拱泥河以西，首創(chuàng)暖山以北，與李樓地塊相距不遠(yuǎn)，天津市海河醫(yī)院坐落在此地塊內(nèi)。

目前地塊內(nèi)，除了海河醫(yī)院以外，現(xiàn)場(chǎng)基本清平，而海河醫(yī)院將維持原狀。從規(guī)劃圖可見(jiàn)，延天津大道和洪泥河一側(cè)都規(guī)劃有綠化帶，這對(duì)于未來(lái)的居住環(huán)境是非常利好的，既隔音、隔風(fēng)沙，也美觀了城市界面。

地塊內(nèi)共規(guī)劃有2塊面積較大的居住用地，分別位于梨雙路的東西兩側(cè)。

其中1號(hào)居住用地南側(cè)規(guī)劃有一塊小面積的商業(yè)用地，將來(lái)會(huì)作為社區(qū)商業(yè)配套補(bǔ)充；2號(hào)居住用地中規(guī)劃有1處菜市場(chǎng)，在地塊的最南側(cè)規(guī)劃了一塊面積較小的預(yù)留用地，未來(lái)肯有可能會(huì)建成幼兒園。

在2號(hào)居住用地的東側(cè)規(guī)劃有1所小學(xué)、商業(yè)用地、公園綠地；白萬(wàn)路東側(cè)規(guī)劃為商業(yè)用地，同時(shí)還有社區(qū)養(yǎng)老院、老年人服務(wù)中心。

此外，在海河醫(yī)院北側(cè)也規(guī)劃有一小塊商業(yè)用地。

住宅、學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)在地塊內(nèi)都規(guī)劃齊全了，未來(lái)這里更適合老齡化改善居住。

天津市規(guī)劃局公布了《津南區(qū)新城片區(qū)12p-04-05單元控制性詳細(xì)規(guī)劃修改》方案。

該地塊位于天津大道以南，雙橋河以西，藍(lán)光雍錦香頌以東。距離雙橋河站直線距離不到1公里。

根據(jù)規(guī)劃來(lái)看，地塊規(guī)劃了大面積的居住用地，輔以少量的商業(yè)用地，同時(shí)還包括一些教育和公共設(shè)施用地。

這個(gè)板塊目前來(lái)說(shuō)，除了一些現(xiàn)有住房以外，基本都處于空白，是一個(gè)待開(kāi)發(fā)的區(qū)域，此次規(guī)劃已出，板塊雛形清晰可見(jiàn)，居住、商業(yè)、教育全具備。

具體來(lái)說(shuō)，現(xiàn)有的住房仍會(huì)保留，不會(huì)拆遷。在此基礎(chǔ)上又增加了約12塊住宅用地、9塊商業(yè)用地以及8塊教育用地。

為了方便識(shí)別，我們將地塊分為12個(gè)單元。

1單元靠近天津大道一側(cè)規(guī)劃為2塊居住用地、1個(gè)幼兒園和1所小學(xué)，中間位置也規(guī)劃了1塊居住用地，同時(shí)還有1塊道路和交通用地、1塊公共管理與公共服務(wù)設(shè)施用地，未來(lái)將建成停車(chē)場(chǎng)、社區(qū)體育運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、公安派出所。

最南側(cè)規(guī)劃為2塊商業(yè)用地。1單元內(nèi)現(xiàn)場(chǎng)已基本清平，但還有榮江大酒店、天津宏恩電子有限公司、季和玻璃制品公司，未來(lái)都將面臨拆遷。

2單元靠近天津大道一側(cè)規(guī)劃為1塊面積較大的居住用地和1個(gè)幼兒園，最南側(cè)規(guī)劃有1個(gè)停車(chē)場(chǎng)和2塊商業(yè)用地。

2單元內(nèi)還有很多產(chǎn)業(yè)未未拆遷，包括津南門(mén)窗廠、天津市富源包裝制品有限公司、津南區(qū)基美信凈化節(jié)能設(shè)備廠等。

3單元目前已有欣達(dá)西里、王莊欣達(dá)公寓2個(gè)居住區(qū)，此外，北側(cè)靠近天津大道處還規(guī)劃為1塊居住用地。

4、5單元位置是目前地塊內(nèi)產(chǎn)業(yè)最多的地方，也意味著是未來(lái)拆遷面積最大的地方。單元內(nèi)現(xiàn)有天津市獅美機(jī)械制造有限公司、錢(qián)豐順達(dá)汽車(chē)修理廠、成銘自行車(chē)業(yè)公司、東方暖通公司、北方鍋爐廠等多達(dá)15家企業(yè)，都將面臨拆遷。

拆遷后，這兩個(gè)單元內(nèi)規(guī)劃有3塊居住用地、2塊商業(yè)用地，同時(shí)還將建成社區(qū)活動(dòng)場(chǎng)地、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站。

6單元內(nèi)現(xiàn)有福和園居住社區(qū)以及雙橋河第一小學(xué)，這些都將保留，在此基礎(chǔ)上，還規(guī)劃有一小塊商業(yè)用地。

7單元現(xiàn)場(chǎng)屬于清平狀態(tài)，規(guī)劃為1塊較大的居住用地以及1個(gè)幼兒園、1所小學(xué)、1個(gè)停車(chē)場(chǎng)。此外還有社區(qū)商業(yè)服務(wù)中心和托老所。

8單元目前有一片廢棄廠房和一個(gè)回民公墓，也都將面臨拆遷。拆遷后規(guī)劃有1塊居住用地、1所中學(xué)，以及停車(chē)場(chǎng)、托老所、社區(qū)文化活動(dòng)中心、老年人活動(dòng)中心、社區(qū)綜合服務(wù)中心。

9單元基本保持不變，現(xiàn)有友和園、聚和園2個(gè)居住社區(qū)，未來(lái)在東北方向還規(guī)劃有一塊小面積的商業(yè)用地。

10單元目前現(xiàn)場(chǎng)清平狀，規(guī)劃有1塊居住用地、1個(gè)社區(qū)體育運(yùn)動(dòng)場(chǎng)還有一部分市政公用設(shè)施用地。

11單元為兆和園、信和園居住區(qū)，將保持不變。

12單元目前有一部分工業(yè)廠房，未來(lái)也將清理。規(guī)劃為1塊大面積的居住用地，并建有幼兒園、停車(chē)場(chǎng)、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站、托老所、社區(qū)商業(yè)服務(wù)中心、居民活動(dòng)場(chǎng)地。

總之，規(guī)劃的比較詳細(xì)，將會(huì)有大面積的居住和商業(yè)用地待出讓。

地塊總共規(guī)劃了5所幼兒園、3所小學(xué)、1所中學(xué)，此外還有8個(gè)托老所、9個(gè)社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站，未來(lái)這里從老到幼可以做到全覆蓋。

地塊周邊目前有新房在售，價(jià)格相差不大，基本上高層均價(jià)14000元/平米，洋房均價(jià)15000元/平米起。

地塊內(nèi)基本沒(méi)有二手房，福和園、友和園、聚和園、兆和園、信和園這幾個(gè)居住區(qū)都屬于當(dāng)?shù)卮迕窦w住房，在市場(chǎng)上沒(méi)有流通。

按照目前政府“三價(jià)聯(lián)控”的政策，未來(lái)地塊內(nèi)住房指導(dǎo)價(jià)會(huì)按照周邊價(jià)格來(lái)定，基本上仍在高層15000元/平米左右，而倒推到土地樓面價(jià)上，未來(lái)大概率會(huì)在萬(wàn)元左右。

“新”是相對(duì)于“舊”來(lái)說(shuō)，比如大家對(duì)張家窩、鐵東北路、華明鎮(zhèn)、海教園等這些熱點(diǎn)板塊的認(rèn)知度已較高了，但城市發(fā)展到今天，這些板塊或多或少都面臨著瓶頸期。

城市發(fā)展總要注入“新鮮血液”，一些“新”板塊的補(bǔ)倉(cāng)，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)選擇空間也將更大。

此外，地鐵的確是置業(yè)中的重要考量因素。

我們發(fā)現(xiàn)，一般環(huán)外的地鐵大概率都會(huì)采用地上運(yùn)行方式，因?yàn)檫@樣成本會(huì)比較低，比如3號(hào)線大學(xué)城站之后的路線。

而1號(hào)線東延線在看起來(lái)如此開(kāi)闊的區(qū)域內(nèi)卻選擇了成本最高的地下運(yùn)行方式，這只能說(shuō)明一個(gè)問(wèn)題，這條地鐵線路的兩側(cè)將會(huì)有更重磅的規(guī)劃，所以政府才會(huì)不惜重金讓其繼續(xù)走地下。

天津大道的發(fā)展與津?yàn)I大道有點(diǎn)類(lèi)似，都是連通市區(qū)與濱海新區(qū)的重要路線。津?yàn)I大道由河?xùn)|區(qū)跨東麗區(qū)；天津大道由河西區(qū)跨津南區(qū)。

但是這兩條路上的房?jī)r(jià)卻有著天壤之別，津?yàn)I大道沿線的融創(chuàng)城、融創(chuàng)融園均價(jià)已約3萬(wàn)5；天津大道沿線除了海教園小高層均價(jià)破2萬(wàn)了，其余大部分高層均價(jià)都在1萬(wàn)5左右，而三價(jià)聯(lián)控后，這個(gè)價(jià)格也將繼續(xù)保持穩(wěn)定。

最后多說(shuō)幾句。

也許有的人會(huì)抱怨，地鐵為什么不能修到已經(jīng)入住的密集小區(qū)內(nèi)呢，偏偏哪沒(méi)人修在哪。

我們不妨把眼光放長(zhǎng)遠(yuǎn)一點(diǎn)，在城市的擴(kuò)張之路上，必然要有基礎(chǔ)建設(shè)作為支撐，有了骨架，區(qū)域發(fā)展才有可能更飽滿。

如果地鐵真的只是哪人多就修在哪，那么未來(lái)天津的格局也將就此定型，再無(wú)擴(kuò)張發(fā)展之力，相信這也不是大家愿意看到的。