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我們認(rèn)為，“只漲不跌”歷史周期已經(jīng)結(jié)束，我國二手房市場將進(jìn)入真正的下行周期。不符合城市化規(guī)律、缺乏基本面支撐的區(qū)域?qū)氏冉邮苁袌隹简?yàn)、迎來回調(diào)。這樣的判斷，是基于以下4個(gè)觀察： 1、政策性繁榮的邏輯是預(yù)期的走高，而這種走高極度脆弱 從調(diào)控走向來看，支撐市場上行的寬松動力早就不復(fù)存在，但是近一年來仍然有部分城市房價(jià)出現(xiàn)明顯上漲，表面上來自于政策的“變相放松”，實(shí)際上來自于房價(jià)上漲的預(yù)期。 以人才吸引政策為例，對比房價(jià)走勢和人才吸引政策時(shí)點(diǎn)，人才吸引政策確實(shí)是房價(jià)上漲的重要節(jié)點(diǎn)。表面上看是因?yàn)樾侣鋺舻娜后w帶來了新的需求，帶來供需矛盾的趨緊引發(fā)價(jià)格上漲，實(shí)際上并不完全是。  以天津?yàn)槔?月16日“海河英才”計(jì)劃發(fā)布。5月18日開始鏈家實(shí)際成交量出現(xiàn)較大幅度的增長，按照正常的交易周期這部分成交不應(yīng)該是“新落戶”的這部分群體，可見是存量客戶基于政策放松預(yù)期的“恐慌性購房”，政策十日后市場開始自然回落，沒有增量需求的推動，市場的上行難以支撐。  人口導(dǎo)入力度大小和新落戶群體占比沒有正向關(guān)系。從更長的時(shí)間和更廣的范圍來看，職業(yè)經(jīng)紀(jì)人預(yù)期調(diào)研顯示購房客戶中新落戶群體占比較低，除長沙外其他城市“10%以下”均是主流，且按照人口吸引力度（注：3為落戶容易且有補(bǔ)貼，2為落戶難度一般無補(bǔ)貼，1為落戶難），濟(jì)南、南京、深圳、沈陽等城市人口吸引力度大，但是客戶中并未出現(xiàn)大量新落戶群體。  新房市場方面，銷售的火熱來自“一二手倒掛”下的套利預(yù)期。杭州和成都有91.3%和90.7%的經(jīng)紀(jì)人接觸到了房價(jià)倒掛而去買新房的客戶，不排除部分群體本沒有購房需求、因?yàn)橄迌r(jià)新房的“高性價(jià)比”而產(chǎn)生需求，使短期市場供需矛盾更加緊張。  2、購買力難以跟上，市場已經(jīng)“外強(qiáng)中干” 落戶人口的購房轉(zhuǎn)化不及預(yù)期的重要原因在于隨著前期房價(jià)的快速上漲，購買力已經(jīng)被持續(xù)耗散。按照正常的收入水平，2017年北京首次購房者攢夠首付的年限已達(dá)到23年左右，深圳也達(dá)到18年左右。  房價(jià)的上漲帶來居民支付能力的不足，相對購買力越來越弱。以北京為例，對于剛需而言攢夠首付所需的時(shí)間越來越長，市場的支撐力度明顯趨弱。 “表內(nèi)”杠桿看似不高，但是籌借首付這一難以被監(jiān)測和監(jiān)管的行為隱藏“表外杠桿”。房價(jià)的上漲以及房貸利率的上浮使得購房門檻提高，從而籌借首付成為普遍現(xiàn)象，而這部分購房杠桿無法被監(jiān)測到，隱藏了部分風(fēng)險(xiǎn)。而且2017年部分城市的月供收入比已超過60%的警戒線（深圳90%、北京76%），再加上隱藏的表外借款，潛在的金融風(fēng)險(xiǎn)不可忽視。 3、“補(bǔ)漲”城市“首置上車”受阻，重點(diǎn)城市“改善換房”受阻 購房行為一般和人的生命周期及房地產(chǎn)市場發(fā)展的階段有密切關(guān)系，目前整體呈現(xiàn)“高房價(jià)、高能級城市以換房為主，低能級、相對低房價(jià)城市以首次置業(yè)為主”的局面，但是隨著前期價(jià)格相對較低城市房價(jià)的較快上漲，首次置業(yè)的門檻越來越高，高能級城市“認(rèn)房認(rèn)貸”政策也阻礙了換房需求的釋放。 最近一次經(jīng)紀(jì)人調(diào)研顯示的剛需占比下滑最明顯的城市，剛好是近一年房價(jià)漲幅快的城市，以成都、重慶、西安為代表。部分三四線城市也是這一邏輯，剛需作為市場的主流需求越來越難入市。 對于房價(jià)絕對水平較高的城市而言，目前市場以換房為主，但是大部分城市都處在“認(rèn)房認(rèn)貸”的環(huán)境中，換房杠桿空間小、難度大。  以北京為例，目前換房標(biāo)的套均總價(jià)650萬，平均貸款額度154萬，相當(dāng)于換房首付500萬，難度不低，短期內(nèi)難以釋放，改善需求呈現(xiàn)“有意愿、沒能力”狀態(tài)，部分換房呈現(xiàn)明顯的妥協(xié)性，市場的支撐力度明顯不足。  4、市場面臨自發(fā)向下和信貸收緊的雙重壓力 和之前周期內(nèi)城市幾乎同向變動不同，2015年以來的本次周期表現(xiàn)出明顯的輪動與分化特征。選取三個(gè)一線城市、兩個(gè)強(qiáng)二線城市、兩個(gè)弱二線城市作為樣本，大致可以復(fù)盤出房價(jià)上漲的路徑，“2015年深圳率先上漲、2016年北京上海南京上漲，2017年成都、西安上漲， 2018年西安、沈陽上漲”。 表面上熱度從高能級、強(qiáng)基本面支撐的城市過渡到低能級、弱基本面支撐的城市，實(shí)際上是購買力難以支撐高房價(jià)而溢出到低房價(jià)的區(qū)域，但是目前西安、重慶等城市也在開始自發(fā)回落，加上低能級城市棚改貨幣化力度的放緩，這其實(shí)可以理解為上行周期的結(jié)束和下行周期的開始。  除市場內(nèi)生因素之外，信貸這一外生因素也在持續(xù)收緊。2018年第二季度重點(diǎn)城市首套房利率以上浮10%和15%為主，上浮20%及以上的城市數(shù)量明顯增加，16個(gè)重點(diǎn)城市中有9個(gè)城市較一季度大幅度上浮。在“去杠桿”的大環(huán)境下，越來越多的經(jīng)紀(jì)人（71.3%）預(yù)期第三季度房貸利率會繼續(xù)上浮，上浮預(yù)期較二季度更強(qiáng)。 市場正在面臨真正的下行周期，不符合未來趨勢的區(qū)域/產(chǎn)品將最先接受市場考驗(yàn)。 實(shí)際上，市場其實(shí)已經(jīng)進(jìn)入下行通道，前期漲幅較快的城市迎來回調(diào)、前期調(diào)控力度大跌幅較大的城市低位徘徊，處于一線的經(jīng)紀(jì)人對于三季度市場的預(yù)期幾乎一致向下（合肥除外）。 從下行順序來看，其實(shí)北京2017年的下行邏輯就是一個(gè)縮影：不合適居住升級趨勢、基本面支撐力度弱、前期受“概念炒作”影響大的片區(qū)/物業(yè)迎來最大幅回調(diào)，以石景山、通州、東西城為例，推廣到全國，則是不符合城市化趨勢、不符合基本面支撐的三四線城市將最先接受市場的考驗(yàn)，有產(chǎn)業(yè)、品質(zhì)或稀缺資源依附的片區(qū)/城市將相對堅(jiān)挺。 |
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