判決書：北京市豐臺區(qū)人民法院（2014）豐民初字第12430號

關(guān)鍵詞  借款合同  房屋租賃合同   擔保

2013年10月9日，王輝向江曙生借款二十萬元，雙方簽訂了兩份《借款合同》，一份載明：“甲方向乙方借款二十萬元，借款期限為1個月，自2013年10月9日至2013年11月8日，借款月利率為同期銀行貸款利率的四倍，甲方在借款期限屆滿時一次性償還本金，且甲方有權(quán)提前償還上述借款，甲方應付利息按實際用款天數(shù)計算?！痹摻杩詈贤k理了公證。另一份《借款合同》載明：“王輝（乙方、借款人）因工程施工需要向江曙生（甲方、出借人）借款二十萬元；借款期限為1個月，自2013年10月9日至2013年11月8日；借款期內(nèi)月利為2分，利息按月結(jié)算，借款方如果不能按期還款付息，則每逾期一日按欠款金額的每日萬分之八加收違約金；借款方自愿用西城區(qū)馬連道中里二區(qū)6號樓16層1601室15年租賃權(quán)做抵押，到期不能歸還貸款方的貸款，貸款方有權(quán)處理抵押品，借款方到期如數(shù)歸還貸款的，抵押權(quán)消滅”。同時雙方還簽訂了《房屋租賃合同》一份，約定2013年10月9日，王輝（甲方、出租方）將其位于北京市西城區(qū)馬連道中里二區(qū)6號樓16層1601號房屋租賃給被告江曙生（乙方、承租方）；房屋租賃期自2013年10月9日至2028年10月8日；租金標準為15 000元/年，租金總計225 000元；租金15年不變，自2013年起，雙方可協(xié)商對租金進行調(diào)整，有關(guān)調(diào)整事宜由雙方另行約定；租金支付時間：20131019；若乙方不支付或者不按照約定支付租金達10日甲方有權(quán)單方解除合同收回該房屋，并且乙方要按月租金的0.8%向甲方支付違約金?！?原告現(xiàn)主張解除《房屋租賃合同》，被告向原告支付違約金14 400元、占用房屋租金10 000元，并賠償占有房屋的損失。被告稱原告向被告借款20萬元，以簽訂《房屋租賃合同》的方式為借款提供擔保，原告答應如果不能償還20萬元錢，被告用訴爭房屋15年的租賃權(quán)沖抵借款。

以房屋租賃合同作為債權(quán)擔保的效力應當如何認定？

依法成立的合同，對當事人具有法律約束力，當事人應當按照合同約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。此外，當事人對自己提出的主張，有責任提供證據(jù)，對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實有責任提供證據(jù)加以證明，沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利后果。王輝提供的2013年10月9日的《房屋租賃合同》第十五條第八款約定：“當借款無力償還時，本合同生效，至還清全部本息日止。”故該合同應自王輝到期未向江曙生償還借款之日生效。

原、被告均認可王輝于2013年10月9日向江曙生借款二十萬元，王輝提供的經(jīng)北京市中信公證處公證的《借款合同》的真實性，本院予以確認。江曙生提供的其與王輝于2013年10月9日簽訂的《借款合同》原件，王輝認可系其簽字、捺手印，對該合同真實性本院亦予以采信。雙方就同一筆二十萬元的借款簽訂過兩個合同，約定的借款期限均為1個月，自2013年10月9日至2013年11月8日。該期限屆滿時，王輝未向江曙生償還20萬元借款，故雙方簽訂的《房屋租賃合同》生效。

江曙生主張雙方約定“借款方自愿用西城區(qū)馬連道中里二區(qū)6號樓16層1601室15年租賃權(quán)做抵押”，但該約定于法無據(jù)。雙方簽訂的《房屋租賃合同》約定江曙生不支付或者不按照約定支付租金達10日的，王輝有權(quán)單方解除合同收回該房屋，但該合同對租金履行期限約定不明確，根據(jù)法律規(guī)定，“履行期限不明確的，債務人可以隨時履行，債權(quán)人也可以隨時要求履行，但應當給對方必要的準備時間”，王輝未提供充分翔實的證據(jù)證明其向江曙生主張了租金而江曙生不予支付，故對王輝訴請確認雙方簽訂的租賃合同已于2014年6月16日解除，進而要求江曙生支付租金、違約金、賠償損失之訴訟請求，法院不予支持。

1、簽訂房屋租賃合同作為債權(quán)擔保是何種性質(zhì)的擔保？

筆者認為其既不屬于權(quán)利質(zhì)押，也不屬于讓與擔保，是法律沒有規(guī)定的一種新型擔保方式。首先其不是一種權(quán)利質(zhì)權(quán)，因為用債權(quán)設立質(zhì)權(quán)，是債務人將自己或者他人的債權(quán)質(zhì)押給債權(quán)人，用質(zhì)押的債權(quán)擔保債務的履行。 而本案中并不是用訴爭房屋的承租權(quán)設立債權(quán)質(zhì)權(quán)，因為雙方?jīng)]有要對承租權(quán)進行質(zhì)押的意思，承租權(quán)就是債權(quán)人享有的另一個債權(quán)，不存在用自己的債權(quán)進行質(zhì)押的問題。其次其也不是一種讓與擔保。因為讓與擔保是將物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移于擔保權(quán)人，在債務不能清償時，擔保權(quán)人就該標的物得以優(yōu)先受償。從概念上分析理解，讓與擔保是一種物的擔保，屬于擔保物權(quán)。而本案中債務人不能清償時，房屋租賃合同生效，擔保權(quán)人有權(quán)承租房屋，取得房屋承租權(quán)，而不是就房屋進行優(yōu)先受償，而承租權(quán)是一種債權(quán)，所以簽訂房屋租賃合同以租賃權(quán)做擔保也并不是一種讓與擔保?，F(xiàn)有的法定擔保方式外延無法覆蓋本案的情形，所以其應當是一種法律沒有規(guī)定的新型擔保方式。

2、作為擔保的房屋租賃合同的效力應當如何認定？

首先，雙方簽訂房屋租賃合同作為債權(quán)擔保，是為了形成一種受契約自由原則和擔保之經(jīng)濟目的的雙重規(guī)范的債權(quán)擔保關(guān)系。相對于讓與擔保來講，簽訂房屋租賃合同作為債權(quán)擔保是為小額債權(quán)設定擔保的一種更為靈活變通的方式。

其次，為了不遏制市場經(jīng)濟的靈活性，鼓勵交易活動，實現(xiàn)市場資源的有效配置，保證交易安全與穩(wěn)定。房屋租賃合同作為一個獨立的合同，除有《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定的幾種情形外，不能輕易認定合同無效。

還有觀點稱雙方簽訂房屋租賃合同，不是真的想要將房屋進行出租，而是以此作為擔保，雙方的意思表示是屬于同謀的虛偽表示因而無效。但是筆者認為雙方的意思表示是一致的，是真實的。因為雙方在簽訂房屋租賃合同的時候約定“當借款無力償還時，本合同生效，至還清全部本息日止?！痹摵贤且粋€附生效條件的合同，雙方簽訂合同的真實意思就是如果借款到期清償，房屋租賃合同不生效；如果借款到期無力償還，房屋租賃合同生效，債權(quán)人取得房屋承租權(quán)。雙方就此并沒有虛偽表示，所以雙方的意思表示是真實的，合同應當是有效的。 （作者單位：北京市豐臺區(qū)人民法院）