一、產(chǎn)城綜合體的前世今生

傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)從上世紀(jì)80年代發(fā)展至今，經(jīng)歷了從1.0到4.0階段的顛覆性變化。當(dāng)前，做為4.0階段典型代表的“產(chǎn)城綜合體”成為新時(shí)代經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新和發(fā)展的重要載體，其核心特征和經(jīng)營模式已經(jīng)日趨成熟。

——1.0純工業(yè)廠房時(shí)代

上世紀(jì)80年代的工業(yè)園區(qū)是我國產(chǎn)業(yè)園區(qū)以低成本為導(dǎo)向的1.0階段，以優(yōu)惠的土地價(jià)格與廉價(jià)的勞動力等成本因素和優(yōu)惠的稅收政策等要素聚集的外力驅(qū)動階段，該階段主要呈現(xiàn)傳統(tǒng)的“租售模式”純開發(fā)商思維特點(diǎn)。

——2.0辦公工業(yè)時(shí)代

上世紀(jì)90年代，IT產(chǎn)業(yè)的快速興起帶動了科技園區(qū)的出現(xiàn)與繁榮，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展也進(jìn)入了以產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，通過在園區(qū)內(nèi)或園區(qū)周邊布局核心產(chǎn)業(yè)上下游配套企業(yè)，驅(qū)動核心企業(yè)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)園區(qū)經(jīng)濟(jì)的整體提升的2.0階段，此階段主要以政府主導(dǎo)為主，產(chǎn)業(yè)主要以制造業(yè)為主。

——3.0總部式產(chǎn)業(yè)園區(qū)時(shí)代

21世紀(jì)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的結(jié)構(gòu)和功能呈現(xiàn)出復(fù)合化及立體化的發(fā)展趨勢，主要以總部經(jīng)濟(jì)園區(qū)為代表，進(jìn)入了內(nèi)生動力和技術(shù)創(chuàng)新驅(qū)動的3.0階段。該階段通過提供綜合配套服務(wù)，涉及人才、研發(fā)、咨詢、培訓(xùn)、技術(shù)、金融等服務(wù)型因素驅(qū)動，提升園區(qū)產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈，生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)逐漸凸顯，此階段企業(yè)增值服務(wù)的提供開始受到關(guān)注。

——4.0產(chǎn)城綜合體智慧園區(qū)時(shí)代

近年來，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入到4.0的“產(chǎn)城綜合體”階段，該階段早已脫離了新蓋廠房、修建馬路、種植綠樹等的最基礎(chǔ)園區(qū)建設(shè)，也跨越了為園區(qū)引進(jìn)商店、餐飲等配套服務(wù)的階段，轉(zhuǎn)變成為了愈加注重園區(qū)的硬件軟件智慧化。該階段的產(chǎn)業(yè)園區(qū)是以產(chǎn)城融合式的生態(tài)鏈綜合體形式出現(xiàn)的，是一種以產(chǎn)業(yè)集群為依托，以確保產(chǎn)業(yè)集群的有效運(yùn)行為核心，利用城市運(yùn)營的概念建立的，其產(chǎn)業(yè)形態(tài)表現(xiàn)為產(chǎn)業(yè)集群，實(shí)現(xiàn)了工業(yè)、商業(yè)、服務(wù)業(yè)、地產(chǎn)業(yè)的協(xié)同發(fā)展；在建筑形態(tài)上表現(xiàn)為城市功能綜合體，實(shí)現(xiàn)了工業(yè)空間、商業(yè)空間、居住空間、生活空間之間的融合。

綜上所述，具有產(chǎn)城融合、創(chuàng)新驅(qū)動和復(fù)合經(jīng)營特質(zhì)的第四代產(chǎn)業(yè)園區(qū)是創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)園區(qū)面向未來的發(fā)展方向。

二、產(chǎn)城綜合體的他山之石

——案例一：華強(qiáng)ideapark，深圳“帶寬”最強(qiáng)產(chǎn)城綜合體

l項(xiàng)目概況

華強(qiáng)集團(tuán)打造“光明鳳凰城”的首個(gè)重點(diǎn)啟動項(xiàng)目，未來將形成以華強(qiáng)為龍頭的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集群，提供最優(yōu)“價(jià)值帶寬”，帶領(lǐng)深圳進(jìn)入產(chǎn)業(yè)園4.0時(shí)代。

l項(xiàng)目概念規(guī)劃

華強(qiáng)ideapark規(guī)劃結(jié)合內(nèi)外資源，打造一軸、兩心、兩帶的規(guī)劃結(jié)構(gòu)，形成以商業(yè)配套中心為起點(diǎn)，休閑服務(wù)中心為核心，公共空間為主軸的主體結(jié)構(gòu)。貫徹低沖擊開發(fā)理念，場地處理順勢而為，利用西側(cè)防護(hù)綠帶等打造貫通用地的生態(tài)綠色廊道。

a.順勢而為的場地處理，實(shí)現(xiàn)環(huán)境與建筑的和諧

b.創(chuàng)意“雙首層”設(shè)計(jì)，采用人車分流交通體系

c.錯(cuò)落+旋轉(zhuǎn)的創(chuàng)新主體設(shè)計(jì)，營造個(gè)性、活力空間

d.低碳環(huán)境控制規(guī)劃，生態(tài)用地比例超過1/4

e.綠色建筑設(shè)計(jì)達(dá)一星級綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)

f.獨(dú)創(chuàng)“華強(qiáng)云+產(chǎn)業(yè)運(yùn)營系統(tǒng)”，為企業(yè)發(fā)展加速

——案例二：南山智園，深圳乃至全國的第一個(gè)“國際知識創(chuàng)新村”

l項(xiàng)目概況

南山智園為周邊舊工業(yè)村（園）改造樹立了榜樣，為周邊低端制造業(yè)升級指明了方向，把城市中心區(qū)的舊村改造推向了新高度，成為了中國第一個(gè)園區(qū)、社區(qū)、校區(qū)“三區(qū)融合”的國際知識創(chuàng)新村，集聚了一批戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)企業(yè)，是一個(gè)開放的創(chuàng)新生態(tài)體系。

l項(xiàng)目規(guī)劃

項(xiàng)目規(guī)劃立足片區(qū)的山丘特征及復(fù)雜的自然地形，基于新型園區(qū)城市化的認(rèn)知，主要設(shè)置五大分區(qū)，滿足現(xiàn)代研發(fā)設(shè)施的使用要求和空間靈活性。

五大分區(qū)如下：

v靈感區(qū)——孵化中心，提供能達(dá)到研發(fā)、生產(chǎn)和教育一體化目標(biāo)的建筑及空間

v研究區(qū)——儀器儀表產(chǎn)業(yè)園，支持和鼓勵(lì)醫(yī)療設(shè)備與相關(guān)行業(yè)發(fā)展的區(qū)域

v知識區(qū)——?jiǎng)?chuàng)業(yè)及產(chǎn)業(yè)園服務(wù)中心，擁有為輔助產(chǎn)業(yè)加速器三個(gè)組成部分的功能空間及資源

v實(shí)現(xiàn)區(qū)——服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)園，擁有服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)所需大面積，高效的辦公空間

v發(fā)現(xiàn)區(qū)——在以上四大分區(qū)間形成具有獨(dú)特景觀和公共空間的“城市”中心，是具有組織、實(shí)驗(yàn)、和交際元素的中心區(qū)域

目前，南山智園入駐單位滿意度大幅提高、創(chuàng)新活力迸發(fā)——單位面積產(chǎn)值、單位面積產(chǎn)生稅收等多項(xiàng)經(jīng)濟(jì)社會指標(biāo)持續(xù)領(lǐng)跑全國。深信服、優(yōu)必選等入駐企業(yè)成為全國創(chuàng)新榜樣。按照計(jì)劃，下一步，南山區(qū)將在南山智園構(gòu)造一個(gè)全智慧的服務(wù)平臺，把園區(qū)的原始創(chuàng)新、技術(shù)創(chuàng)新、產(chǎn)品創(chuàng)新和模式創(chuàng)新聚合在一起，實(shí)現(xiàn)園區(qū)企業(yè)、科研機(jī)構(gòu)有質(zhì)量有效率的發(fā)展。

——案例三：東莞天安數(shù)碼城，打造鏈?zhǔn)絼?chuàng)新企業(yè)生態(tài)圈

l項(xiàng)目概況

東莞天安數(shù)碼城僅用三年時(shí)間完成從魚塘、芭蕉地、菜園到優(yōu)秀企業(yè)集聚的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級示范園區(qū)蛻變，已形成“創(chuàng)業(yè)苗圃—孵化器—加速器”一體化的創(chuàng)業(yè)孵化生態(tài)鏈，針對不同階段的企業(yè)、項(xiàng)目的發(fā)展需求，提供定制化的孵化服務(wù)，聚集了創(chuàng)客、風(fēng)投、項(xiàng)目、孵化器、企業(yè)家和人才等各種創(chuàng)新資源，讓創(chuàng)新環(huán)境能夠像生物圈一樣自成系統(tǒng)、自我發(fā)展。

聚合高端資源打造創(chuàng)業(yè)沃土

作為一家大型綜合性孵化器，東莞天安數(shù)碼城長期致力于創(chuàng)造一個(gè)融于城市、宜業(yè)宜商宜居、動靜結(jié)合的、充滿活力的多功能綜合園區(qū)，為園區(qū)企業(yè)打造一個(gè)高科技、高起點(diǎn)、高效而又富有親和力的發(fā)展環(huán)境。其發(fā)展借鑒：一是因主題而建——清晰的產(chǎn)業(yè)定位，以戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)等龍頭企業(yè)為主體，以園區(qū)眾多的優(yōu)質(zhì)中小企業(yè)為配套，構(gòu)建若干個(gè)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新生態(tài)縱向子系統(tǒng)；二是為成長而來——完善的高成長企業(yè)服務(wù)體系，包括政務(wù)、知識產(chǎn)權(quán)、科技展示、公共技術(shù)平臺等豐富內(nèi)容的公共服務(wù)系統(tǒng)，為成長型企業(yè)提供政策、人才、資金、技術(shù)、產(chǎn)學(xué)研解決方案；三是因城市而生——與城市的無縫融合，為園區(qū)內(nèi)研發(fā)人才、商務(wù)人才、企業(yè)員工，打造提供優(yōu)質(zhì)商旅、辦公及消費(fèi)服務(wù)的商業(yè)生態(tài)圈；四是以科技為核——構(gòu)建數(shù)字化園區(qū)，以科技金融、科技擔(dān)保、投資基金等優(yōu)質(zhì)服務(wù)機(jī)構(gòu)為主，構(gòu)建產(chǎn)業(yè)專業(yè)服務(wù)橫向子系統(tǒng)。

完善功能體系搭建服務(wù)平臺

a.服務(wù)為本，建立完善五大功能體系。

三、產(chǎn)城綜合體發(fā)展建議

中商產(chǎn)業(yè)研究院袁健教授認(rèn)為：產(chǎn)城綜合體在產(chǎn)業(yè)方面，聚焦產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級，向產(chǎn)業(yè)園區(qū)4.0階段跨越發(fā)展，打造開放的創(chuàng)新生態(tài)體系；注重引進(jìn)相關(guān)新興產(chǎn)業(yè)和未來產(chǎn)業(yè)，引領(lǐng)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展；抓住關(guān)鍵產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，合理進(jìn)行產(chǎn)業(yè)鏈延伸和升級，增加產(chǎn)業(yè)附加值。

在服務(wù)方面，通過建設(shè)孵化平臺、培育創(chuàng)新企業(yè)、聚集創(chuàng)新資源、推廣創(chuàng)新文化、建立創(chuàng)新體系、營造創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)環(huán)境，全方面扶持企業(yè)，打造創(chuàng)業(yè)沃土；提供系統(tǒng)的支持服務(wù)，砍掉80%冗余環(huán)節(jié)，集中精力做20%核心業(yè)務(wù)，整合產(chǎn)業(yè)鏈資源，做重度垂直的產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營，為入駐企業(yè)獲取最大化的“產(chǎn)業(yè)帶寬”。

在規(guī)劃方面，園區(qū)規(guī)劃因地制宜，注重生態(tài)化、靈活性，實(shí)現(xiàn)環(huán)境與建筑的和諧、自然，最大化地實(shí)現(xiàn)了與周邊環(huán)境的共生、共榮；建筑的設(shè)計(jì)手法具備現(xiàn)代性，前瞻性以及時(shí)代感，功能布局上采用模塊化的設(shè)計(jì)手法，形成理性高效分區(qū)明確的功能平面，流線互不交叉，保持不同性質(zhì)功能之間的相對獨(dú)立性。