【案情】張某系個體經(jīng)營者， 2014年8月份，因經(jīng)營急需資金，其從甲信用社貸款30 萬元，將其自有房產(chǎn)一處抵押給甲信用社并辦理了抵押登記。在房屋抵押權(quán)存續(xù)期間，張某未告知甲信用社也未經(jīng)其同意，以 66萬元的價格將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給李某，雙方簽訂房屋買賣合同，李某支付首付款 25萬元，后因辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)事宜雙方發(fā)生糾紛。為此，李某訴至法院，要求張某協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，甲信用社得知雙方訟爭糾紛后申請參加訴訟，并作為有獨立請求權(quán)的第三人提出訴求，要求確認張某與李某簽訂的房屋買賣合同無效，并要求張某償還貸款。

【分歧】抵押權(quán)存續(xù)期間，未經(jīng)抵押權(quán)人同意，擅自處分抵押房屋，對外簽訂的房屋買賣合同是否有效?對于這一問題，司法實踐中有以下觀點。

第一種觀點認為，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意簽訂的房屋買賣合同絕對無效?！?a title="物權(quán)法" style="color: #297acc !important;" target="_blank">物權(quán)法》第191條第2款規(guī)定:“抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外?！睆脑撘?guī)定看，《物權(quán)法》對抵押財產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓作了更為嚴(yán)格的限制性規(guī)定，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)必須征得抵押權(quán)人的同意。該規(guī)定的現(xiàn)實意義在于，從我國目前抵押權(quán)行使和實現(xiàn)的現(xiàn)狀來看，如果允許抵押人隨意轉(zhuǎn)讓抵押物，會極大地增加抵押權(quán)人追索抵押物的難度，從而加大抵押權(quán)人實現(xiàn)債權(quán)的風(fēng)險。因此，法律在保護抵押權(quán)人權(quán)利和促進市場流轉(zhuǎn)之間，更側(cè)重保護抵押權(quán)人的利益。 對于未經(jīng)抵押權(quán)人同意簽訂的房屋買賣合同，直接否認其私法上的效力，轉(zhuǎn)讓合同無效，以實現(xiàn)對抵押權(quán)人利益進行特別保護的立法目的。當(dāng)然，如果抵押人在簽訂房屋買賣合同后清償債務(wù)或者受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的，可以補正轉(zhuǎn)讓合同的效力瑕疵，轉(zhuǎn)讓合同有效。

第二種觀點認為，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意簽訂的房屋買賣合同屬于相對特定第三人無效的合同?！段餀?quán)法》第 191 條第2 款的規(guī)定屬于授權(quán)第三人規(guī)范，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意簽訂的房屋買賣合同，只侵害抵押權(quán)人利益，不涉及社會公共利益，屬于相對抵押權(quán)人無效的合同。如果抵押權(quán)人主張房屋買賣合同無效的，法院應(yīng)當(dāng)認定房屋買賣合同相對于抵押權(quán)人無效;抵押權(quán)人未主張的，法院不得主動援引該規(guī)定認定合同無效。而且，房屋買賣合同在買賣雙方之間以及相對于除抵押權(quán)人之外的第三人均是有效的，買賣雙方依據(jù)《 物權(quán)法》的該規(guī)定主張合同無效的，不應(yīng)支持。

第三種觀點認為，未經(jīng)抵押權(quán)人同意并不影響房屋買賣合同的效力，當(dāng)事人以此為由主張合同無效的，不應(yīng)支持。在買受人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)前，買受人實際無法辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，合同構(gòu)成履行不能，買受人有權(quán)解除合同，并要求出賣人承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

【評析】筆者傾向于第三種觀點，理由如下。

首先，抵押權(quán)制度屬于《物權(quán)法》的范疇，《 物權(quán)法》 制度的價值“在使其利用，而不在使其所有，亦即法律所以保護所有權(quán)者，及期其充分利用，以發(fā)揮物之效能，而裕社會公共福利”。因此，抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的意義不在于轉(zhuǎn)讓本身，而在于抵押財產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓有助于抵押財產(chǎn)效用的發(fā)揮，通過流轉(zhuǎn)實現(xiàn)抵押財產(chǎn)的保值和增值，在促進個人利益增加的同時促進社會利益的提升，使抵押財產(chǎn)當(dāng)前使用價值和將來交換價值的利用達到完美結(jié)合，從而與《物權(quán)法》所秉持的“充分發(fā)揮物的效用”的價值目標(biāo)相契合。

其次，《物權(quán)法》第191條第2款規(guī)定中的“不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)”應(yīng)理解為不能發(fā)生抵押物的物權(quán)變動，但不影響抵押物轉(zhuǎn)讓合同的效力。該規(guī)定不宜理解為效力性的強制規(guī)范，違反該規(guī)定不影響轉(zhuǎn)讓合同的效力，只對合同能否繼續(xù)履行、買受人能否辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記產(chǎn)生影響。

再次，在房屋買賣合同約定的履行期限屆滿時，出賣人仍未取得抵押權(quán)人的同意，也未向抵押權(quán)人清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的情況下，依據(jù)建設(shè)部《房屋登記辦法》第34 條的規(guī)定，抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押房屋的所有權(quán)，申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，應(yīng)當(dāng)提交抵押權(quán)人同意抵押房屋轉(zhuǎn)讓的書面文件。因此，未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意，出賣人與買受人共同申請辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，房屋登記機關(guān)是不予辦理的。由于出賣人無法履行為買受人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的義務(wù)，合同無法繼續(xù)履行，構(gòu)成法律上的履行不能，買受人簽訂合同的目的無法實現(xiàn)，買受人有權(quán)解除合同，并要求出賣人承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。買受人要求繼續(xù)履行合同，辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，法院應(yīng)當(dāng)向買受人釋明，告知其變更訴訟請求，經(jīng)釋明后買受人堅持不變更的，應(yīng)駁回其訴訟請求。

最后，在解釋上我國物權(quán)法不承認抵押權(quán)的追及力，在買受人未代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)，從而無法取得抵押房屋的所有權(quán)的情況下，在制度設(shè)計上賦予買受人主張有效合同解除的違約責(zé)任，比讓買受人主張合同無效的締約過失責(zé)任，更有利于保護善意買受人的利益。