本文發(fā)表于2017年4月11日，今日閑來無事在回顧一下。

     我想問一下：買股票前你愿意看這么多資料嗎？真的每一份收入對應(yīng)每一份付出，世界上沒有免費的午餐。任何人沒有義務(wù)和責任去幫你賺錢，任何人也不欠你的，只有自己去努力，所以說在這個世界上靠天靠地不如靠自己！

   原文鏈接....透過萬達看新城的3年5倍！?。?！

                     前言：一份付出，一分收獲

           為了買新城，我看完了萬達哲學和萬達集團16年的年報合計50萬字。如果要認真仔細寫那就費事了，我就以點帶面寫一寫，套用王健林的一句過：掛一漏萬。

                            上篇、先看看萬達

       一、萬達集團簡介

      萬達集團創(chuàng)立于1988年，形成商業(yè)、文化、網(wǎng)絡(luò)、金融四大產(chǎn)業(yè)集團，2015年位列《財富》世界500強企業(yè)第385名。2016年企業(yè)資產(chǎn)7962億元，營業(yè)收入2550億元，目標到2020年，企業(yè)資產(chǎn)2000億美元，市值2000億美元，收入1000億美元，凈利100億美元，成為世界一流跨國企業(yè)。

萬達商業(yè)是全球最大的不動產(chǎn)企業(yè)，持有物業(yè)面積3233萬平方米，已開業(yè)北京CBD、上海五角場、成都金牛、昆明西山等187座萬達廣場。

萬達文化集團是中國最大的文化企業(yè)，2016年收入641億元。

萬達網(wǎng)絡(luò)科技集團是中國唯一的實業(yè)+互聯(lián)網(wǎng)大型開放型平臺公司，擁有飛凡信息、快錢支付、征信、網(wǎng)絡(luò)信貸、大數(shù)據(jù)等公司，運用大數(shù)據(jù)、云計算、人工智能、場景應(yīng)用等技術(shù)為實體產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)數(shù)字化升級，為消費者提供生活圈的全新消費服務(wù)。

萬達金融集團旗下?lián)碛型顿Y、資管、保險等公司，未來將實現(xiàn)金融全牌照運營。

      二、萬達的四次轉(zhuǎn)型

       1、住宅地產(chǎn)：1988年-2000年專心做住宅地產(chǎn)（老實做人，精明做事）。

       1988年到1992年萬達蝸居在大連專做住宅地產(chǎn)，1992年底到走出大連邁向全國變成全國的大型住宅地產(chǎn)公司。

        2、商業(yè)地產(chǎn)：2000年開始轉(zhuǎn)型。

        據(jù)說以前沒有商業(yè)房地產(chǎn)，自從萬達做才出現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)。2000年開始轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)。

       （1）商業(yè)地產(chǎn)的優(yōu)點、難點

          優(yōu)點：長期、穩(wěn)定的現(xiàn)金流回報；享受資產(chǎn)升值的雙重利益！

          難點：門檻高；風險大；管理難。

       （2） 萬達商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展過程：

          第一代店：單店模式。

          第二代店：組合店模式。

          第三代店：城市綜合體。

       （3）萬達商業(yè)地產(chǎn)的特點：獨創(chuàng)的訂單地產(chǎn)，只租不售，很好的社會效益。

        （4）萬達的獨有競爭優(yōu)勢：擁有的國內(nèi)唯一的完整產(chǎn)業(yè)鏈（規(guī)劃設(shè)計、開發(fā)建設(shè)、運營管理）；擁有獨特的商業(yè)合作伙伴；市場競爭優(yōu)勢明顯；贏得金融資本青瞇（現(xiàn)在的輕資產(chǎn)模式）。

          3、文化產(chǎn)業(yè)：2003年轉(zhuǎn)型文化產(chǎn)業(yè)。

      進軍影院、進軍旅游、進軍主題演義。套用王健林的話：文化產(chǎn)業(yè)是一個沒有天花板的行業(yè)（我突然想起了A股的宋城演義）。

           4、跨過發(fā)展：2012年開始跨國發(fā)展。

      企業(yè)發(fā)展到一定階段的必然結(jié)果，國際萬達，百年企業(yè)。（隔壁的董明珠阿姨還在嘆氣）

三、萬達廣場歷年開業(yè)情況及租金收入情況

   畫龍點睛：其實王老板口口聲聲的說不是房地產(chǎn)公司了，實際呢？采用輕資產(chǎn)的模式在加快布局萬達廣場的開業(yè)，悄悄的去年開業(yè)50個，今年50個還要多！

                                         下篇、再說說新城

一、引言

       在2016年11月27日我微信公眾號：三年一倍。發(fā)送了淺談三年一倍之....新城控股。便開始建底倉。所以寫這篇文章有先入為主的觀點，主觀意淫強，僅供參考。

二、新城控股簡介

         新城控股集團股份有限公司（以下簡稱“新城控股”）于1993年成立于江蘇常州，業(yè)務(wù)涉及房產(chǎn)開發(fā)投資、商業(yè)管理等多個板塊。經(jīng)過二十多年的發(fā)展，新城控股已經(jīng)成為跨足住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)的綜合性地產(chǎn)集團，并于2015年在A股上市；2016年公司全年合同銷售金額達650.60億，同比增長103.76%，跑贏行業(yè)平均40%的增幅；營業(yè)收入279.69億元，歸屬于上市公司股東凈利潤30.2億元，分別比2015年增長18.67%和64.4%，盈利能力有所提高。憑借優(yōu)異的市場表現(xiàn)，新城控股榮升“2016中國房地產(chǎn)百強企業(yè)”第17位，蟬聯(lián)“穩(wěn)健性TOP10”和“運營效率TOP10”兩項獎項。

         新城控股長期堅持“區(qū)域聚焦、高速周轉(zhuǎn)、產(chǎn)品多元化”發(fā)展戰(zhàn)略，矢志躋身中國最優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)的行列。在城市布局方面，新城控股堅持“以上海為中樞、長三角為核心，向珠三角、環(huán)渤海及中西部地區(qū)擴張”的“1+3”戰(zhàn)略布局，在加快全國化布局的同時持續(xù)深耕長三角區(qū)域。在運營策略方面，新城控股堅持高速周轉(zhuǎn)，快速銷售，許多在售項目從拿地到開盤的時間間隔均在一年以內(nèi)。在產(chǎn)品體系方面，新城控股已形成完善的住宅及商業(yè)產(chǎn)品系列，目前新城“吾悅”系列產(chǎn)品已經(jīng)研發(fā)至第四代產(chǎn)品。

       截至2016年底，公司已累計開業(yè) 11個新城吾悅廣場，全年實現(xiàn)租金及管理費收入4.41億元，出租率達 98.96%。此外，憑借多年來積累的商業(yè)項目成功運營經(jīng)驗，公司下屬新城商業(yè)管理集團有限公司積極探索“輕資產(chǎn)”模式，實現(xiàn)管理模式輸出，在2016年輸出了諸暨永利吾悅廣場、青島新城吾悅廣場等兩個項目，試水輕資產(chǎn)運營。2017年，新城控股將在“融合發(fā)展，堅持質(zhì)量增長；戰(zhàn)略引領(lǐng)，重塑企業(yè)內(nèi)核”的經(jīng)營方針指導下，實現(xiàn)組織、管理、文化的大融合，重構(gòu)核心競爭力，堅守主營業(yè)務(wù)，提高增長質(zhì)量。

      新城控股在未來五年將開啟住宅地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)雙核驅(qū)動的戰(zhàn)略模式，即以住宅開發(fā)為主，同時理智選取優(yōu)質(zhì)地塊進行商業(yè)綜合體的開發(fā)運營。在住宅地產(chǎn)方面，公司計劃形成以“上海為中樞，長三角為核心，并向珠三角、環(huán)渤海和中西部地區(qū)擴張”的“1+3”戰(zhàn)略布局。在商業(yè)地產(chǎn)方面，公司計劃在全國范圍內(nèi)選擇性地獲取優(yōu)質(zhì)地塊進行開發(fā)。 

  三、新城的雙輪驅(qū)動（住宅與商業(yè)協(xié)同發(fā)力）

      2016年，新城控股繼續(xù)深化以住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)雙輪驅(qū)動的戰(zhàn)略模式，基本完成了全國重點城市群、重點城市的全面布局，橫跨不動產(chǎn)開發(fā)、投資、經(jīng)營領(lǐng)域，形成產(chǎn)品協(xié)同和戰(zhàn)略縱深，并初步完成了“以上海為中樞，長三角為核心，并向珠三角、環(huán)渤海和中西部地區(qū)進行全國擴張”的“1+3”戰(zhàn)略布局。

        在住宅地產(chǎn)方面，新城控股圍繞客戶需求，開發(fā)出豐富完善的住宅產(chǎn)品線。2016年6月，公司瞄準業(yè)界高水準，推出了璞樾系產(chǎn)品，優(yōu)化住宅產(chǎn)品體系，同時，公司一直在百年住宅、建筑產(chǎn)業(yè)化及養(yǎng)老地產(chǎn)等方面不斷創(chuàng)新探索。此外，公司繼續(xù)深耕長三角市場，上海、南京、蘇州三地為新城控股住宅業(yè)務(wù)貢獻了全年近一半的銷售額，其中蘇州公司更是首次實現(xiàn)了單城破百億的漂亮業(yè)績。同時，新城在環(huán)渤海、珠三角區(qū)域?qū)崿F(xiàn)了規(guī)?；_發(fā)，未來將在繼續(xù)在全國范圍內(nèi)逐步完成對供需關(guān)系較為均衡、人口吸附能力較強的省會城市的布局。

      在商業(yè)地產(chǎn)方面，2016年新城在成都、?？?、南昌、安慶、金壇等地的吾悅廣場相繼順利開業(yè)，首日客流量均在30萬人次左右，截至報告期末，公司已累計開業(yè) 11 個新城吾悅廣場，全年實現(xiàn)租金及管理費收入4.41 億元，出租率達 98.96%。2017年，新城控股預(yù)計將在全國各個城市再開業(yè)11座吾悅廣場，預(yù)計營收將超10億。此外，憑借多年來積累的商業(yè)項目成功運營經(jīng)驗，公司下屬新城商業(yè)管理集團有限公司積極探索“輕資產(chǎn)”模式，實現(xiàn)管理模式輸出，在2016年輸出了諸暨永利吾悅廣場、青島新城吾悅廣場等兩個項目，試水輕資產(chǎn)運營。

四、新城的吾悅廣場歷年開業(yè)情況及未開業(yè)計劃

        2014年之前，吾悅廣場開業(yè)2個。

        2015年，吾悅廣場開業(yè)6個，在建15個。

        2016年，吾悅廣場開業(yè)11個，在建28個。

        2017年，吾悅廣場開業(yè)22個，在建30個。

        2018年，吾悅廣場開業(yè)45個，在建35個

        2019年，吾悅廣場開業(yè)78個，在建44個

        2020年，吾悅廣場開業(yè)108個，在建50個

         注：該計劃是個人意淫，僅供參考。

五、靜待新城的戴維斯四擊

   1、低估的住宅地產(chǎn)的估值修復。

   2、住宅地產(chǎn)向商業(yè)地產(chǎn)的估值切換。

   3、新城雙輪業(yè)績爆發(fā)。

   4、萬達上市點燃估值溢價。

六、技術(shù)面

七、意淫一下新城的三年5倍

      2020年新城住宅當年銷售2500億，當年確認結(jié)算面積為1500億住宅，商業(yè)綜合體開業(yè)110個，在建加開業(yè)170個。2020年年報140億凈利潤，1650億市值。

        我底倉是在市值271億時候建倉，對應(yīng)2020年1650億市值，三年6倍。

        今日新城市值350億，對應(yīng)2020年1650億市值，三年5倍?。?！

八、風險

   1、房地產(chǎn)調(diào)控超預(yù)期的風險。

   2、吾悅廣場開業(yè)不及預(yù)期的風險。
九、特別鳴謝          樂簫一

十、總結(jié)：以上內(nèi)容僅僅代表個人對新城的感性認識，理性的理論數(shù)據(jù)有時間再寫。套用一句過：說你行，你就行，不行也行！還是那句話2020年的新城三年5倍，我看行！?。。?/span>