項(xiàng)目投資動(dòng)態(tài)收益測(cè)算，適合在投資拿地階段、方案階段經(jīng)濟(jì)測(cè)算、施工圖階段成本與收益、現(xiàn)金流測(cè)算?？傊?，它在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中扮演著非常重要的角色。

       或許，對(duì)不少?gòu)臉I(yè)人員來(lái)說(shuō)，對(duì)此并不陌生。然而，一個(gè)較精準(zhǔn)、經(jīng)得起推敲的測(cè)算建模方案確是難得的！

一、明確組織與責(zé)任分工，是測(cè)算的前提條件

設(shè)計(jì)部：提供政府規(guī)劃指標(biāo)。比如：容積率、綠化率、限高、建筑密度、車位配置方案、人防級(jí)別等；

前期部：提供當(dāng)?shù)卣姓聵I(yè)規(guī)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；提供回遷房（鋪）等信息與數(shù)據(jù)；

成本部：提供分部分項(xiàng)工程的單價(jià)與測(cè)算規(guī)則。尤其是測(cè)算規(guī)則，要明確測(cè)算對(duì)象是以站底面積？建筑面積？綠化面積？戶數(shù)？施工面積？來(lái)計(jì)算，要首先弄明白；

運(yùn)營(yíng)部：根據(jù)公司對(duì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)思路，明確本項(xiàng)目是綜合型？快周轉(zhuǎn)型？高品質(zhì)、高溢價(jià)型？并提供項(xiàng)目開(kāi)發(fā)里程碑節(jié)點(diǎn)多個(gè)方案的鋪排；

營(yíng)銷部：給出各樓棟（層）的單價(jià)與金額；結(jié)合里程碑節(jié)點(diǎn)分解編制回款金額測(cè)算；

財(cái)務(wù)部：給出各種費(fèi)用的計(jì)提標(biāo)準(zhǔn)。比如：不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)、管理費(fèi)用、營(yíng)銷費(fèi)用、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)、土地增值稅預(yù)征標(biāo)準(zhǔn)、增值稅等；同時(shí)，做好融資成本的測(cè)算；

行政人力資源部：要在計(jì)提總管理費(fèi)用比例與總額的前提下，分解管理費(fèi)用的預(yù)算；

工程部：根據(jù)運(yùn)營(yíng)部門提供的里程碑節(jié)點(diǎn)，提供每個(gè)分部分項(xiàng)工程合同的付款預(yù)測(cè)。

       如此多的協(xié)同問(wèn)題，不少開(kāi)發(fā)商希望能建一個(gè)通用的模板來(lái)解決投資拿地階段、方案階段經(jīng)濟(jì)測(cè)算、施工圖階段成本與收益、現(xiàn)金流測(cè)算問(wèn)題。而要建一個(gè)測(cè)算模型，絕非是那么簡(jiǎn)單的問(wèn)題。

二、建安成本測(cè)算，含稅測(cè)算分離后再還原

公式中：進(jìn)項(xiàng)稅=目標(biāo)成本-目標(biāo)成本*（1+稅率%）

1、不少人總是懷疑營(yíng)改增后增值稅是“價(jià)外稅”，于是測(cè)算的時(shí)候采用價(jià)稅分離做測(cè)算，最后無(wú)法拿到準(zhǔn)確的成本數(shù)據(jù)。要知道，“價(jià)稅分離”不是先分離再測(cè)算，而是測(cè)算后再分離。

2、認(rèn)為“增值稅與企業(yè)利潤(rùn)無(wú)關(guān)”。這句話害了行業(yè)不少人！從表面上看，增值稅確實(shí)與企業(yè)利潤(rùn)無(wú)關(guān)，前提是一個(gè)公司永續(xù)經(jīng)營(yíng)，企業(yè)永遠(yuǎn)不注銷，且不斷有足夠的進(jìn)項(xiàng)抵扣的前提下，且待抵扣的金額不是一個(gè)不斷增大的“雪球”情況下，這句話是成立的。所謂“開(kāi)公司容易，注銷公司難”，而你一旦申請(qǐng)注銷公司，額外成立公司時(shí)，你看看你待抵扣的“窟窿”是否稅局要拿你的利潤(rùn)去補(bǔ)？

三、根據(jù)建筑算安裝，行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)不可少

       比如：一個(gè)單體建筑的面積為2500㎡，它的門窗工程應(yīng)該是多少成本呢？這個(gè)不難！

行業(yè)來(lái)說(shuō)，門的窗地比為1/4~1/6，窗的窗地比為1/6~1/8。

       房間窗的成本 = 建筑面積2500㎡ * 窗地比 * 單價(jià)

       當(dāng)然了，測(cè)算過(guò)程中還得用到一些數(shù)據(jù)：墻地比、窗墻比等行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)來(lái)作為測(cè)算的依據(jù)。

四、土地增值稅與增值稅預(yù)提影響現(xiàn)金流測(cè)算與融資成本測(cè)算，銷售收入“剔除”銷項(xiàng)稅后再計(jì)提，不得不妨

       我們嘗試以1月份預(yù)征土地增值稅為例子，來(lái)說(shuō)明不同業(yè)態(tài)產(chǎn)品土增稅計(jì)提的計(jì)算方法：1月份土地增值稅=2000/（1+11%）*1.4%=27萬(wàn)。故，土地增值稅與增值稅預(yù)征要剔除銷售收入低的銷項(xiàng)稅，因?yàn)橹脴I(yè)顧問(wèn)不可能“價(jià)稅分離”的去報(bào)價(jià)。

五、土地使用稅別忘記了，這筆費(fèi)用可不小

       為了防止開(kāi)發(fā)商閑置土地，必須在開(kāi)發(fā)商在正式交付前采用“階梯遞減式”繳納土地使用稅。土地使用稅按照規(guī)劃占地面積作為計(jì)算的基礎(chǔ)，大家大約是10元錢左右。

第一年應(yīng)納土地使用稅 = 規(guī)劃面積（第一年一般沒(méi)有交付產(chǎn)品）* 10元/㎡

第二年應(yīng)納土地使用稅 = （規(guī)劃面積 - 第一年已經(jīng)交付的產(chǎn)品占地面積）* 10元/㎡

第三年應(yīng)納土地使用稅 = （規(guī)劃面積 - 前兩年已經(jīng)交付的產(chǎn)品占地面積之和）* 10元/㎡

第四年應(yīng)納土地使用稅 = （規(guī)劃面積 - 前三年已經(jīng)交付的產(chǎn)品占地面積之和）* 10元/㎡

總應(yīng)納土地使用稅 = 第一年應(yīng)納土地使用稅 + 第二年應(yīng)納土地使用稅  + 第三年應(yīng)納土地使用稅 + 第四年應(yīng)納土地使用稅 

       如此循環(huán)遞減，直到所有產(chǎn)品交付完成為止。但，一個(gè)項(xiàng)目如果出現(xiàn)“銷售+自持”，那么，規(guī)劃面積 = 銷售面積。當(dāng)然了每個(gè)城市在計(jì)算的基數(shù)與方法上略存在一些差異，方法掌握即可。

六、房產(chǎn)稅&印花稅&水利基金，錙銖必較

       房產(chǎn)稅，指開(kāi)發(fā)商暫時(shí)利用項(xiàng)目的售樓部和辦公室所發(fā)生的費(fèi)用，雖然小，但不能忽略，誰(shuí)要咱們建模板呢？

       應(yīng)納房產(chǎn)稅 = 占用（售樓部+辦公室）建筑面積 * / 總成本（含土地、建安等） / 項(xiàng)目總建筑面積 * 1.2%

       印花稅,直接套公式吧！免得我啰嗦了...

       應(yīng)納印花稅1 = 【不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)（一般取建安成本3%~5%） + 開(kāi)發(fā)間接費(fèi) + 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) + 精裝修費(fèi) + 建安費(fèi) + 工程服務(wù)費(fèi)（咨詢?cè)靸r(jià)、監(jiān)理費(fèi)等） + 前期工程費(fèi) + 勘察設(shè)計(jì)費(fèi)】/（1+對(duì)應(yīng)進(jìn)項(xiàng)稅率） * 3 / 10000

       應(yīng)納印花稅2 = 銷售收入 / （1+11%） * 5 / 10000

       應(yīng)納印花稅 =應(yīng)納印花稅1 +  應(yīng)納印花稅2

       哭暈在廁所...

       這么說(shuō)吧，一個(gè)大約10萬(wàn)平米的二線城市項(xiàng)目，應(yīng)納印花稅約120萬(wàn)，120萬(wàn)??！一個(gè)再漂亮的小姑娘，你將120萬(wàn)的雪花膏都擦到臉上也變成了丑八怪！

       水利基金 =  銷售收入 / （1+11%） * 6 / 10000

七、土地增值稅是“大頭”，可扣除項(xiàng)要扣除自持部分分?jǐn)偟耐恋爻杀九c開(kāi)發(fā)成本

土增稅可扣除項(xiàng) = （所有土地成本 + 所有開(kāi)發(fā)成本 - 自持部分分?jǐn)偼恋爻杀?- 自持部分分?jǐn)傞_(kāi)發(fā)成本 ） * 1.2  + （所有土地成本 + 所有開(kāi)發(fā)成本 - 自持部分分?jǐn)偼恋爻杀?- 自持部分分?jǐn)傞_(kāi)發(fā)成本 ）* 10% + 土地使用稅 + 房產(chǎn)稅 + 印花稅 + 水利基金

*說(shuō)明：土地增值稅是地稅，各地算法與計(jì)征標(biāo)準(zhǔn)存有一定的差異，這里采用的是按項(xiàng)目銷售成本加開(kāi)發(fā)成本分?jǐn)?0%計(jì)算的，您的計(jì)算方法與我的可能不太一樣，無(wú)須大驚小怪，都沒(méi)有錯(cuò)！

八、融資成本不是計(jì)提比例，是實(shí)實(shí)在在算出來(lái)的差異額

首先，這筆費(fèi)用可不小！不少開(kāi)發(fā)商采用計(jì)提7%~12%的做法，實(shí)際上，這種做法是很不科學(xué)的！

其次，運(yùn)營(yíng)部分解里程碑計(jì)劃，工程部門分解合同的付款計(jì)劃后，營(yíng)銷部門分解銷售預(yù)算，現(xiàn)金流的缺口就出來(lái)了，請(qǐng)看：

       也就是說(shuō)，該項(xiàng)目從2018年4月份開(kāi)始缺錢，最高峰缺少107492萬(wàn)元。故，融資測(cè)略對(duì)應(yīng)做出：

1、融資的原始金額依據(jù)有了；

2、融資的時(shí)間長(zhǎng)短好確定了；

3、融資的利率自己可以選擇；

4、融資的方式（一次性借款，一次性償還/一次性借款，分批償還/分批借款，一次性償還/分批借款，分批償還）。

       以上四種情況，都是影響融資成本的重要因素哦！因此，融資成本不是“一刀切”的計(jì)提方式，切不可！