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房地產(chǎn)開發(fā)商在新建小區(qū)時何時聘請物業(yè)公司進駐？是在開工的時候進駐還是在交房前后？物業(yè)公司怎么承包小區(qū)的，進駐流程又是怎么樣的呢？簡單來說就是證件齊全,業(yè)主通過。具體進駐流程如下： 1、公司須取得物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)。 2、與開發(fā)商或業(yè)主委員會商定好物業(yè)服務標準和收費標準,并簽訂物業(yè)服務合同。 3、簽訂物業(yè)服務合同1個月到物業(yè)主管部門備案 4、將收費標準報物價部門備案并取得物價部門批復。 5、做好小區(qū)物業(yè)服務工作并讓業(yè)主滿意。 6、根據(jù)合同約定收取業(yè)主物業(yè)服務費并出具正式票據(jù)。 物業(yè)個進駐一般是在峻工時進駐，招標的現(xiàn)在不多，大多前期都是由開發(fā)商關系戶指定物業(yè)公司或是自己的物業(yè)公司，只有小區(qū)交房后業(yè)委會成立了才能重新?lián)Q物業(yè)公司。那么，更換物業(yè)公司流程是怎樣的呢？ 新舊物業(yè)公司接管小區(qū)流程 一、成立接管小組 組長：A全面負責 組員：B負責設備運營 C負責客戶服務 D負責保安消防 E負責環(huán)境綠化 F負責財務 二、交接內(nèi)容 物業(yè)項目交接協(xié)議一般包括：物業(yè)項目名稱、交接主體、交接時間、權利和責任分界點、交接內(nèi)容、交接查驗方法和標準、相關債權債務的處理、爭議解決方式等。 原物業(yè)應先做資料交接：將物業(yè)的產(chǎn)權資料、工程竣工驗收資料、工程技術資料、工程經(jīng)濟資料和其它有關資料移交給新物業(yè)。 資料移交完畢后，移交和接收雙方須簽字認可；若有未移交部分，由雙方列出未移交部分的清單，確定移交時間并簽字認可。 資料交接完畢后是現(xiàn)場交接：新物業(yè)應對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設施設備進行逐項驗收，注明設備現(xiàn)狀及接管時間。 開發(fā)商或業(yè)主委員會應對查驗接管過程進行記錄，并存檔備查。交接證明應由交接雙方、相關單位蓋章及現(xiàn)場參加人員簽字。開發(fā)商、業(yè)主大會授權的業(yè)主委員會及原物業(yè)公司應當配合新物業(yè)公司依法接管保安、消防、停車等安全防范崗位，維護物業(yè)管理區(qū)域的正常秩序。 (一)資料的交接 資料的交接主要包括以下一些內(nèi)容: 1、物業(yè)規(guī)劃圖; 3、建筑施工圖; 4、工程驗收的各種簽證、記錄、證明; 5、房地產(chǎn)權屬關系的有關資料; 6、機電設備使用說明書; 7、消防系統(tǒng)驗收證明; 8、公共設施檢查驗收證明; 9、用水、用電、用氣指標批文; 10、水、電、氣表校驗報告; 11、有關工程項目的其他重要技術決定和文件。 12、“用戶手冊”是使用戶全面了解物業(yè)管理的有關規(guī)定及服務的說明書。 (二)物業(yè)接管驗收 1、主體結構驗收。地基沉降不應超過國標規(guī)定的變形值,不得引起上部結構的開裂 或毗鄰房屋的破壞;主體結構構件的變形及裂縫也不能超過國標規(guī)定;外墻不得滲水。 2、屋面及樓地面。屋面應按國標規(guī)定排水暢通,無積水、不滲漏;樓地面與基層的粘結應牢固,不空鼓且整體平整,無裂縫、脫皮和起砂現(xiàn)象;衛(wèi)生間及陽臺、廚房的地面相對標高應符合設計要求,不得出現(xiàn)倒水及滲漏現(xiàn)象。 3、裝修。應保證各裝修部位或構件既美觀大方又滿足使用要求,不得出現(xiàn)因裝修不善而造成的門窗開關不靈,油漆色澤不一,墻皮脫落等現(xiàn)象。 4、電氣。電氣線路應安裝平直、牢固,過墻有導管;照明器具必須安裝牢固,接觸良好;電梯等設備應運轉正常且噪聲震動不得超過規(guī)定;此外各類記錄及圖紙資料應齊全。 5、水衛(wèi)、消防、燃氣。上、下水管道應安裝牢固,控制部件啟閉靈活,無滴,漏、跑、冒現(xiàn)象;消防設施應符合國家規(guī)定,并有消防部門檢驗合格證;采暖的鍋爐、箱罐等壓力容器應安裝平整、配件齊全,沒有缺陷,并有專門的檢驗合格證;燃氣管道應無泄漏。此外,各種儀表儀器、輔機亦應齊全、靈敏、安全、準確。 6、附屬工程及其他。室外道路、排水系統(tǒng)等的標高、坡度等因素都應符合設計規(guī)定;相應的市政、公建配套工程與服務設施應達到質(zhì)量和使用功能的要求。 7、工程、保安、環(huán)衛(wèi)、客服、財務各組使用的工具及使用說明。 8、工程、保安、環(huán)衛(wèi)、客服設施設備及使用工具、維護保養(yǎng)記錄、維保電話號碼。 交接雙方應當制作物業(yè)查驗記錄。物業(yè)查驗記錄一般包括房屋質(zhì)量查驗記錄、設施設備查驗記錄和環(huán)境工程查驗記錄，雙方可以根據(jù)物業(yè)的具體情況設計查驗記錄表。查驗記錄表應當包括查驗項目名稱、查驗時間、查驗內(nèi)容、查驗人簽字、查驗結論、存在問題、返修意見、跟蹤結果等。 原物業(yè)公司應將預收的物業(yè)管理服務費、代管的各種能源費、押金、共用設施設備的專項維修資金、物業(yè)共用部位、共用設施設備的經(jīng)營收益以及收支賬目一并移交給新物業(yè)公司。 除了錢以外，原物業(yè)公司應將屬于全體業(yè)主共有的物業(yè)管理用房、公共用房、設備用房、生產(chǎn)作業(yè)工具及辦公用品等移交給新物業(yè)公司。 (三)核實原始資料 在現(xiàn)場驗收檢查的同時,應核實原始資料,逐項查明,發(fā)現(xiàn)有與實際不相符之處,應及時做出記錄,并經(jīng)雙方共同簽字存檔。 (四)用戶情況調(diào)查 用戶是物業(yè)管理機構的服務對象,物業(yè)管理企業(yè)在交接物業(yè)時,應及時準確地了解用戶的特征、家庭特點、產(chǎn)權情況、經(jīng)營情況、業(yè)務范圍等等一些問題,以便順利地開展物業(yè)管理,并有針對性地提供一系列綜合服務項目。 (五)建立檔案 物業(yè)管理中的資料檔案,是便于物業(yè)管理企業(yè)日后管理的一項重要工作。管理過程中,應將資料分類、裝訂成冊,或存入電腦隨時調(diào)用。資料檔案的內(nèi)容主要有: 1.物業(yè)開發(fā)可行性研究報告; 2.物業(yè)開發(fā)建設時的有關圖紙、記錄等資料; 3.物業(yè)管理方案及物業(yè)管理招標投標時的有關資料; 4.歷年物業(yè)管理工作報告和財務報告; 5.房地產(chǎn)權屬關系的有關資料; 6.物業(yè)用戶的有關資料。 三、交接時間 按照前述各項移交工作制定時間計劃表，一般交接的時間比較短，但前期準備時間較長。 四、交接注意事項 交接前的準備工作： 物業(yè)費、停車費等費用。物業(yè)向業(yè)主所收取的物業(yè)費、停車費及水、電費等其他費用，前任物業(yè)公司有無已經(jīng)多收取的費用，如有，索要回逾收的各項費用，或者對此解決方案有三方簽字認可的書面約定。 各類能源費。前任物業(yè)有無拖欠自來水公司、供電局及燃氣公司等各項費用，如有，敦促其交接前繳清。 各類遺留問題。車輛刮蹭事件，前任物業(yè)有無承諾給業(yè)主在物業(yè)費、停車費或者其他形式的解決承諾，進行摸底調(diào)查，避免接手之后，造成業(yè)主費用已交，但承諾的問題還未解決。 業(yè)主家中有個別特殊問題的，前任物業(yè)給業(yè)主承諾并未兌現(xiàn)的，摸清情況，由前任物業(yè)進行解決，避免業(yè)主日后將其承諾轉嫁到新任物業(yè)。例如：個別業(yè)主減免物業(yè)費等情況。 工程遺留問題，要進行摸底調(diào)查，掌握小區(qū)或業(yè)主家中的工程遺留問題的類別、開發(fā)及施工方的維修情況、目前遺留問題的處理情況等。 其他準備工作：物業(yè)用房的確定，各工作崗位人員的準備是否到位的情況，辦公用品、員工工服等各類物資準備情況，工程、保潔的工具到位情況，正常辦公所需的各類表格等文件，垃圾清運、電梯維保等外包服務的考慮。 保障交接當日的物業(yè)服務正常的開展，其他準備工作。 交接當天工作注意事項： 一、物業(yè)承接查驗按照下列程序進行： 1、確定物業(yè)承接查驗方案； 2、移交有關圖紙資料； 3、查驗共用部位、共用設施設備； 4、解決查驗發(fā)現(xiàn)的問題； 5、確認現(xiàn)場查驗結果； 6、簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議； 7、辦理物業(yè)交接手續(xù)。 二、現(xiàn)場查驗前，建設單位應當向物業(yè)服務企業(yè)移交下列資料： 2、共用設施設備清單及其安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料； 3、供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等準許使用文件； 4、物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件； 5、承接查驗所必需的其他資料。 未能全部移交前款所列資料的，建設單位應當列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限。 三、物業(yè)服務企業(yè)應當對下列物業(yè)共用部位、共用設施設備進行現(xiàn)場檢查和驗收： 1、共用部位：一般包括建筑物的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、電梯井道、架空層及設備間等； 2、共用設備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設施、消防設備、樓道燈、電視天線、發(fā)電機、變配電設備、給排水管線、電線、供暖及空調(diào)設備等； 3、共用設施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設施、機動車（非機動車）停車設施、休閑娛樂設施、消防設施、安防監(jiān)控設施、人防設施、垃圾轉運設施以及物業(yè)服務用房等。 四、水、電表進行抄底記錄 將公共區(qū)域所有的涉及物業(yè)的水表、電表的表底進行抄底記錄，以交接時點為據(jù)，之前的由前任物業(yè)繳納，之后由新進駐物業(yè)公司繳納。 物業(yè)費、停車費。兩費用均以交接時點為據(jù)，之后的各項費用由新任物業(yè)開始計收，如有業(yè)主所欠前任物業(yè)費用，該物業(yè)必須依法依約進行收取，不能干擾新任物業(yè)的收費工作。 六、對自來水公司、供電局及燃氣公司辦理相應的用戶變更名稱手續(xù)，將小區(qū)能源使用用戶變更為新任物業(yè)公司名稱。 七、外包服務項目合同及其他合同的交接或重新簽訂相關合同。 八、交接當天工作可按照“部門對部門”的方式進行交接，即可考慮先進行保安的交接，由秩序部安排好各崗位人員在交接當天陸續(xù)接下各個崗位，隨后可分別進行客服、工程、保潔、綠化等相應交接，均可采取交接方部門對應接替方的部門進行交接，雙方對應交接部門均有負責人，由第三方進行監(jiān)督，交接完畢要有三方簽字確認的交接資料。
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來自： 康寧1adal04el2 > 《物業(yè)管理》
