關智慧律師

“事實物權”是2001年孫憲忠和常鵬翱在《法學研究》第5期發(fā)表的《論法律物權和事實物權的區(qū)分》中提出的一個重要概念。當時《物權法》還沒有通過，這篇文章以及“事實物權”的概念可能還沒有引起大家足夠的注意?，F(xiàn)在，雖然我國正式的法律規(guī)范中還沒有采用“事實物權”這個說法，但是在人民法院作出的裁判文書中，“事實物權”已經作為一個關鍵詞語已經被多次、廣泛使用。

今天（2016年12月25日）晚上21點我在無訟案例數據庫輸入“事實物權”作為檢索詞進行檢索，共檢索到全文內容包含“事實物權”的民事判決書250份（包括一份最高人民法院公報案例），作出判決的法院涵蓋全國28個省、直轄市、自治區(qū)。

我在2013年的時候注意到孫老師的這篇文章，覺得“事實物權”這個概念對于我手頭幾個訴訟案件的分析和處理有很大的啟發(fā)。2013年12月27日，我在博客上發(fā)表了《沒有產權證就沒有產權嗎？——從兩則案例說起》的博文（http://agui./b/786331），其實就是結合自己正在處理的案例，談一談對孫老師所揭“事實物權”的學習體會。

我在博文中寫道：《論法律物權和事實物權的區(qū)分》的主要觀點是：在物權法中貫徹公示原則后，必然會有法律物權與事實物權的區(qū)分，這種區(qū)分是客觀存在的。所謂法律物權是指由法定公示方式表征、其權利正確性通過法定公示方式予以推定的物權，包括納入不動產登記的不動產物權和通過占有方式表征的動產物權。所謂事實物權，是指未通過法定公示方式表征，而真正權利人實際享有的物權。在不涉及第三人利益的情況下，法律以保護事實物權為基本出發(fā)點，保護的基本措施是異議抗辯登記和更正登記等；在發(fā)生第三人物權善意取得的情況下,立法和司法保護的基本出發(fā)點是法律物權。

現(xiàn)在，很多法官已經在民事判決書理直氣壯地引用《論法律物權和事實物權的區(qū)分》一文中的相關論述來論證案件了，例如最高人民法院公報案例（2014）三中民終字第09467號民事判決書寫道：

“第三，《物權法》上的不動產登記公示原則在夫妻財產領域中是否具有強制適用的效力。

李×、唐×1認為，婚內財產分割協(xié)議只涉及到財產在夫妻之間的歸屬問題，依雙方約定即可確定，無須以公示作為物權變動要件；唐×2則主張××中心房屋的產權人是唐×3，即使唐×3與李×曾約定該房屋歸李×擁有，也因未辦理產權變更登記而未發(fā)生物權變動效力，該房屋仍應納入唐×3的遺產范圍。本院認為，唐×3與李×所簽《分居協(xié)議書》已經確定××中心房屋歸李×一人所有，雖仍登記在唐×3名下，并不影響雙方對上述房屋內部處分的效力。理由如下：

《物權法》以登記作為不動產物權變動的法定公示要件，賦予登記以公信力，旨在明晰物權歸屬，保護交易安全和交易秩序，提高交易效率。但實踐中，由于法律的例外規(guī)定、錯誤登記的存在、法律行為的效力變動、當事人的真實意思保留以及對交易習慣的遵從等原因，存在大量欠缺登記外觀形式，但依法、依情、依理應當給予法律保護的事實物權?！段餀喾ā返诙藯l至第三十條對于非基于法律行為所引起的物權變動亦進行了例示性規(guī)定，列舉了無需公示即可直接發(fā)生物權變動的情形。當然，這種例示性規(guī)定并未窮盡非因法律行為而發(fā)生物權變動的所有情形，《婚姻法》及其司法解釋規(guī)定的相關情形亦應包括在內。

在夫妻財產領域，存在大量夫妻婚后由一方簽訂買房合同，并將房屋產權登記在該方名下的情形，但實際上只要夫妻之間沒有另行約定，雙方對婚后所得的財產即享有共同所有權，這是基于《婚姻法》規(guī)定的法定財產制而非當事人之間的法律行為。因為結婚作為客觀事實，已經具備了公示特征，無須另外再為公示。而夫妻之間的約定財產制，是夫妻雙方通過書面形式，在平等、自愿、意思表示真實的前提下對婚后共有財產歸屬作出的明確約定。此種約定充分體現(xiàn)了夫妻真實意愿，系意思自治的結果，應當受到法律尊重和保護，故就法理而言，亦應納入非依法律行為即可發(fā)生物權變動效力的范疇。因此，當夫妻婚后共同取得的不動產物權歸屬發(fā)生爭議時，應當根據不動產物權變動的原因行為是否有效、有無涉及第三人利益等因素進行綜合判斷，不宜以產權登記作為確認不動產權屬的唯一依據，只要有充分證據足以確定該不動產的權屬狀況，且不涉及第三人利益，就應當尊重夫妻之間的真實意思表示，按照雙方達成的婚內財產分割協(xié)議履行，優(yōu)先保護事實物權人。需要指出的是，此處的第三人主要是相對于婚姻家庭關系外部而言，如夫妻財產涉及向家庭以外的第三人處分物權，就應當適用《物權法》等調整一般主體之間財產關系的相關法律規(guī)定。而對于夫妻家庭關系內的財產問題，應當優(yōu)先適用《婚姻法》的相關規(guī)定。

本案中，《分居協(xié)議書》約定“××中心房屋歸李×擁有，李×可以任何方式處置這些房產，唐×3不得阻撓和反對，并有義務協(xié)辦相關事務。”該協(xié)議書系唐×3與李×基于夫妻關系作出的內部約定，是二人在平等自愿的前提下協(xié)商一致對家庭財產在彼此之間進行分配的結果，不涉及婚姻家庭以外的第三人利益，具有民事合同性質，對雙方均具有約束力?！痢林行姆课莶⑽催M入市場交易流轉，其所有權歸屬的確定亦不涉及交易秩序與流轉安全。故唐×2雖在本案中對該約定的效力提出異議，但其作為唐×3的子女并非《物權法》意義上的第三人。因此，雖然××中心房屋登記在唐×3名下，雙方因房屋貸款之故沒有辦理產權過戶登記手續(xù)，但《物權法》的不動產登記原則不應影響婚內財產分割協(xié)議關于房屋權屬約定的效力。且結合唐×3與李×已依據《分家協(xié)議書》各自占有、使用、管理相應房產之情形，應當將××中心房屋認定為李×的個人財產，而非唐×3之遺產予以法定繼承。原審法院根據物權登記主義原則確認××中心房屋為唐×3與李×夫妻共同財產實屬不妥，本院予以調整?！?/span>

又如（2014）三中民終字第11915號民事判決書：

“《中華人民共和國物權法》（以下簡稱《物權法》）第九條規(guī)定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當登記；未經登記，不發(fā)生物權效力，但法律另有規(guī)定的除外。該條確立了不動產物權登記生效主義的一般原則，通過登記，可產生物權變動的效力。由于登記制度的存在，物權分為法律物權和事實物權。前者系已經納入登記的物權，后者則指未納入登記而由真正權利人實際享有的物權。事實物權是法律物權的事實基礎，法律物權是事實物權的公示宣告；事實物權是本質物權，法律物權是形式物權；先有事實物權，后有法律物權；事實物權通過登記轉化升格為法律物權，法律物權也可因登記的變更、撤銷而褪去公示表征還原為純粹的事實物權。

通常，登記的法律物權能夠正確地反映事實物權的權利狀態(tài)，即法律物權與事實物權一致。但由于法律的例外規(guī)定、可能存在的登記錯誤、原因法律行為的效力變化、當事人真實意思保留等，實踐中亦會出現(xiàn)事實物權與法律物權不一致的情形，存在大量不具有登記的外觀形式，但依法、依情、依理應該給予法律保護的事實物權。當二者產生沖突時，在不涉及第三人利益保護、無需彰顯物權公示公信力的情況下，人民法院可在查明取得物權之原因法律關系基礎上，依據充分有效證據給予事實物權以保護，以重新確定法律物權層面上的真正權利歸屬，理由在于：

首先，不動產登記簿反映的物權狀態(tài)并非終局、確定、不可推翻?！段餀喾ā返谑鶙l規(guī)定，不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。該條規(guī)定體現(xiàn)的立法原意表明，登記簿上的權利登記事項實為對物權的權利正確性推定，即推定權利本身存在的狀態(tài)，登記簿上記載的主體可推定為真實權利人，享有所記載的權利。但這并不意味著作為私權利的物權來自于登記機構的創(chuàng)設賦予，物權系權利人通過法律行為或非法律行為取得，登記只是登記機構對物權歸屬情況的確認。而且，不動產登記簿無法反映出所登記之權利取得的原因行為，并不能推定出產生物權之基礎法律關系的合法性、要件相符性。

此外，根據《物權法》第十九條規(guī)定，登記錯誤時可更正登記，如果登記簿所記載之權利人與真實權利人不一致，則真實權利人可在充分舉證證明登記簿的錯誤之后，依照法定程序請求重新確定物權歸屬，以確認物權，更正登記。

其次，人民法院有權依法確定物權歸屬。《物權法》第二十八條規(guī)定，因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力；第三十三條規(guī)定，因物權的歸屬、內容發(fā)生爭議的，利害關系人可以請求確認權利。所以真實權利人可依法訴請確認權利，而當其所提之證據足以推翻、否定登記簿的權利推定力時，那么人民法院可以確認權利人的異議成立，推翻登記簿的記載，認定真實權利人。故彭平以×07號房屋事實物權與法律物權不一致為由提起物權確認之訴，有明確法律依據。關于是否應前置債權之訴而后方能物權確認問題，本院認為，本案中基礎債權法律關系與物權確認之訴里的訴訟主體和客體之間均存在牽連關系，法院可一并予以審查。

二、彭平提交的證據能否證明其主張的事實物權的正確性

彭平為證明×07號房屋應歸其單獨所有，提交了施田力出具的兩份《證明》、借款借據、物業(yè)管理費及供暖費發(fā)票、銀行交易流水、協(xié)議、收據等證據加以證明。

……

綜上，彭平所提交之證據足以證明其是真實的事實物權人，應給予法律物權層面的保護。故彭平的上訴請求具有充分事實和法律依據，應予支持。原審判決不當，本院予以調整?！?/span>

又如（2008）高民終字第862號民事判決書：

“本院認為，公民的物權受法律保護。依查明的事實，本案涉及兩個法律關系，一是吳重凡作為買受人與中海信公司之間形成的房屋買賣法律關系，二是鄭磊依據協(xié)議書與吳重凡之間形成的委托購房法律關系。在房屋買賣法律關系中，吳重凡與中海信公司簽訂了房屋買賣合同，雙方實際予以履行，中海信公司將訴爭房屋的產權過戶登記到吳重凡名下，吳重凡取得了該訴爭房屋在法律意義上的所有權。在委托購房法律關系中，鄭磊與吳重凡簽訂的協(xié)議書是雙方的真實意思表示，雙方確認鄭磊系以吳重凡的名義購買訴爭房屋，購房款實際均為鄭磊支付，鄭磊對訴爭房屋享有實際的產權和完全的使用權，吳重凡對該房屋不享有實際產權和使用權。換言之，鄭磊本應以自己名義購買訴爭房屋，取得訴爭房屋的所有權，但其以保留所有權的意思表示，依據協(xié)議書委托吳重凡購買訴爭房屋，并對房屋享有法律上的所有權，而鄭磊自身則享有事實意義上的所有權。吳重凡主張雙方簽訂的協(xié)議書無效，沒有法律依據，本院不予采信。關于購房款和按揭貸款的支付問題，綜合雙方提交的證據來看，鄭磊持有購房款發(fā)票、維修基金收據、銀行儲蓄存款存折及吳重凡身份證等原件，并能準確說出每月按揭還款的地點和數額，而吳重凡主張其已將該部分原件交給中海信公司為辦理產權證使用，鄭磊持有的原件系從中海信公司處獲得，但未提交相應證據，且與協(xié)議書的約定相悖，故本院對其該抗辯不予采信。

關于吳重凡辯稱其已取得了訴爭房屋的權屬證書，雙方簽訂的協(xié)議書不能對抗房屋權屬證書效力的問題，本院認為，一般說來，同一物上的法律物權與事實物權應當是一致的，但在本案中，基于鄭磊保留物權的意思表示，使法律物權與事實物權這兩種在常態(tài)下統(tǒng)一于該訴爭房屋的權利在實際中發(fā)生了分離。依據物權法之規(guī)定，不動產物權經法律行為而取得、設定、喪失及變更，非經登記不生效力?，F(xiàn)行民法從保護交易安全出發(fā)，注重權利的外觀，把登記作為不動產物權的法定公示方式，賦予登記以公信力。但賦予登記以公信效力，僅是為保護因善意信賴登記而取得不動產權利的第三人所設，而在當事人之間，登記名義人尚不能僅主張登記之公信力以否認真實權利的存在，倘登記原因存在瑕疵，在第三人未取得不動產權利前，真正權利人仍得對登記名義人主張其真正權利之存在。換言之，在不涉及第三人利益的情況下，當事實物權與法律物權發(fā)生不一致時，法律注重客觀事實，雖然事實物權人對不動產的支配缺少登記的公示形式，但只要有充分的證據證明事實物權人有合法的依據足以確定該不動產的最終歸屬，就應當保護該事實物權人的真實權利。

只是，由于法律物權直接體現(xiàn)了物權公示原則的要求，因此法律賦予法律物權以權利正確性推定的效力。換言之，法律物權人在行使權利時，無須舉證證明其權利的正確性，而事實物權人欲取得法律的認可和保護，其就必須舉證推翻法律物權的正確性推定，證明事實物權的正確性。本案中，吳重凡取得了訴爭房屋的產權登記，可以推定其為權利人，但依據鄭磊提交的協(xié)議書、購房款發(fā)票等相關證據，可以確認吳重凡取得訴爭房屋法律上的所有權系基于鄭磊的委托，吳重凡作為受托人負有將訴爭房屋返還給鄭磊的義務，鄭磊才對該房屋享有事實上的所有權。依據前述事實物權人的真實權利優(yōu)先保護的原則，鄭磊有權要求吳重凡注銷其產權登記，并將訴爭房屋的產權變更登記到鄭磊名下。吳重凡辯稱其已取得了訴爭房屋的權屬證書，協(xié)議書不能對抗房屋權屬證書的效力，缺乏法律依據，本院不予支持。

綜上，吳重凡對訴爭房屋享有的法律上的所有權，是基于鄭磊的委托行為而產生的，鄭磊自身則享有事實上的所有權?，F(xiàn)因吳重凡拒絕承認鄭磊對訴爭房屋享有權利，鄭磊依據協(xié)議書請求確認恢復其對該訴爭房屋享有法律上的所有權，符合法律規(guī)定，原審判決確認訴爭房屋歸鄭磊所有是正確的，故對吳重凡的上訴請求，本院不予支持?！?/span>

又如（2015）三中民終字第15146號民事判決書：

“本院認為：我國《物權法》以登記作為不動產物權變動的法定公示要件，賦予登記以公信力，旨在明晰物權歸屬，保護交易安全和交易秩序，提高交易效率。但實踐中，由于法律的例外規(guī)定、錯誤登記的存在、法律行為的效力變動、當事人的真實意思保留以及對交易習慣的遵從等原因，存在大量欠缺登記外觀形式，但依法、依情、依理應當給予法律保護的事實物權。本案中，根據保利大廈于2004年6月10日作出的《關于麥子店房屋產權歸屬的說明》載明，“為確保售房工作正常進行，當時以大廈房管辦職工王順利的名義辦理了5-202#房屋產權證。因此，以上房屋產權仍屬保利大廈有限公司?！蓖蹴樌谏鲜鑫募慕涋k人處簽字認可。保利大廈于2002年6月6日作出的內部呈批件中亦寫明“因5-202住戶不參加本次房改，建議擬以保利大廈房管辦王順利名義辦理5-202房屋產權證?！蓖蹴樌诔修k人處簽字確認。根據上述證據，可以認定王順利當時作為承辦涉案房屋權屬辦理事宜的房管辦工作人員對涉案房屋的產權登記辦理在自己名下的原委始末是清楚知曉并同意的，且在此前及此后至今長達十余年的時間里，涉案房屋一直由保利大廈安排的其他人員居住使用，除房屋登記在王順利名下外，其實際上并未取得對該房屋控制使用、收益、處分的相關權利，結合涉案房屋系由保利大廈于1993年即從案外人處出資購買的情況，原審法院認為現(xiàn)有證據已經形成證據鏈，足以確定涉案房屋的實際權利人系保利大廈，并據此判令王順利協(xié)助保利大廈辦理房屋過戶登記手續(xù)是適當的，本院予以維持?！?/span>

從以上4份關于不動產物權確權的民事判決中可以歸納出如下的裁判規(guī)則：

第一、物權（不動產物權）分為法律物權和事實物權。事實物權是指由于法律的例外規(guī)定、錯誤登記的存在、法律行為的效力變動、當事人的真實意思保留以及對交易習慣的遵從等原因，存在大量欠缺登記外觀形式，但依法、依情、依理應當給予法律保護的事實物權。

第二，在不涉及第三人利益的情況下，當事實物權與法律物權發(fā)生不一致時，法律注重客觀事實，雖然事實物權人對不動產的支配缺少登記的公示形式，但只要有充分的證據證明事實物權人有合法的依據足以確定該不動產的最終歸屬，就應當保護該事實物權人的真實權利。

第三、在涉及善意第三人利益的情況下，應當優(yōu)先維護法律物權的公信力。

第四、事實物權人可以直接提起確認不動產物權（這里限于房產，土地使用權或其他自然資源的不動產物權確權的程序要復雜）的民事訴訟，而不必先行提起撤銷不動產登記（法律物權）的行政訴訟。因為在本質上，不動產登記僅僅是物權公示的形式，本身并不具有賦權效力，不動產物權產生的真正基礎在于繼承、買賣、合法建造等行為或事實。所以，在某種意義上，我們可以說，你登記或不登記，事實物權都在這里。

而在事實物權保護的背后，隱含著一個可以追溯至羅馬法的“原因理論”。羅馬法認為，所有權的取得和轉移須基于一項正當原因( iusta causa) ，羅馬法上的原因包括買賣、贈與、清償債務、消費借貸等，這些原因構成了所有權取得與移轉的正當性依據。當正當原因缺失時，權利取得即歸無效。（陶麗琴、陳永強：《不動產事實物權的適用與理論闡釋》，載《現(xiàn)代法學》2015年第7期）

因此，在不動產物權變動的原因行為被確認無效或被撤銷的情況下，不動產物權變動即喪失了合法性基礎，原物權人仍然享有事實物權。

在研習了關于事實物權和正當原因的理論和案例后，我們來分析一處被撤銷經租的房產的所有權應當如何認定。這個案例是這樣的：

北京市東城區(qū)冰窖斜街8號（舊冰窖胡同29號）房屋原為李長棉的私有房產。1951年，北京市人民政府地政局為李長棉頒發(fā)了換字第25233號房地產所有證，載明權利人姓名李長棉，坐落第六區(qū)冰窖胡同二十九號，面積叁分玖厘肆毫，間數12間，建筑面積195平方米公尺。

1958年，北京市開始對城市私有出租房屋進行社會主義改造，當時北京確定的納入私房社會主義改造的標準是出租15間（225平方公尺）以上的私有出租房屋。李長棉名下冰窖斜街8號私房只有間數12間，建筑面積只有195平方米公尺，無論按間數還是按建筑面積都是不夠改造標準的，卻于1958年被錯誤納入改造，并且一錯就是56年（2004年承認錯改，同意撤銷經租）。

上個世紀80年代，我國開始落實私房政策。1985年2月16日，原城鄉(xiāng)建設環(huán)境保護部印發(fā)了《關于城市私有出租房屋社會主義改造遺留問題的處理意見》的通知（以下簡稱“87號通知”）。87號通知第二條規(guī)定：“凡是不符合國家和省、自治區(qū)、直轄市人民政府的政策規(guī)定而錯改了房屋（包括自住房和不夠改造起點的出租房被改造的）應按政策實事求是地給予糾正。”

87號通知發(fā)布將近20年后，2004年1月13日，北京市落實私房政策辦公室下發(fā)《關于撤銷原產權人李俊杰、李長綿被經租房產的通知》，提出對李長綿名下冰窖斜街8號的12間被錯誤納入改造的房屋予以糾正。但該通知同時說明，不發(fā)還原房，而要求對該12間房屋估價，從北京市落私辦“文革產”專項經費中支付（補償）。

現(xiàn)在要討論的問題是：2004年1月13日，北京市落實私房政策辦公室下發(fā)《關于撤銷原產權人李俊杰、李長綿被經租房產的通知》后，東城區(qū)冰窖斜街8號房產的所有權人誰？

李長綿（1992年去世）的兒子李會義認為，自己作為李長綿的繼承人，是東城區(qū)冰窖斜街8號房產的所有權人。而政府方面則認為，東城區(qū)冰窖斜街8號房產曾于1989年前后被登記到原崇文區(qū)房地產管理局名下，屬于公產房。但政府方面始終未能提供原崇文區(qū)房地產管理局作為所有權人的房屋所有權證，而僅僅向法院出示過原崇文區(qū)房地產管理局1989年前后辦理房屋所有權登記時的一份房產平面圖和一份房屋登記表。而李會義則持有1951年北京市人民政府地政局為李長棉頒發(fā)的換字第25233號房地產所有證的復印件（原件在東城區(qū)房屋權利局或北京市國土資源局東城分局）。

我個人認為，即使原崇文區(qū)房地產管理局1989年前后辦理房屋所有權登記的程序是符合規(guī)定的，并且取得了房屋所有權證，然而根據正當原因理論，當2004年1月13日北京市落實私房政策辦公室下發(fā)《關于撤銷原產權人李俊杰、李長綿被經租房產的通知》后，其房屋所有權登記及房屋所有權證即告失效，因為其取得房屋所有權登記及房屋所有權證的基礎——經租—消失了，原崇文區(qū)房地產管理局房屋所有權登記成為無源之水、無本之木，當然要歸于無效。而李會義則因繼承對東城區(qū)冰窖斜街8號房產享有事實物權。因此，在不涉及善意第三人的情況下，在李會義和政府之間，當然應當保護事實物權人的真實、合法的房產所有權。

從不動產物權權屬認定的裁判規(guī)則看，我不認為這是一起非常復雜的案件。但是，根據北京市的法院處理類似案件的慣例，這個案件一旦起訴到法院，恐怕法官還是要以歷史遺留的落實私房政策性質的糾紛或政策調整為由，裁定不予受理或者駁回起訴。這結果是令人很痛惜的。