來(lái)源：無(wú)訟閱讀    作者：萇樂(lè)（北京市煒衡律師事務(wù)所）

商品房買(mǎi)賣(mài)合同“直更名”，一般指尚未取得房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的商品房，前一手買(mǎi)受人將房屋轉(zhuǎn)讓給后一手買(mǎi)受人，通過(guò)開(kāi)發(fā)商把前一手買(mǎi)受人簽定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同注銷(xiāo)，然后由后一手買(mǎi)受人跟開(kāi)發(fā)商重新簽定一份商品房買(mǎi)賣(mài)合同。采用“直更名”的方式，可避免二手房交易產(chǎn)生契稅、增值稅和個(gè)人所得稅等過(guò)戶費(fèi)。

一、商品房買(mǎi)賣(mài)合同“直更名”的兩大問(wèn)題

（一）預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓須已竣工且取得房屋所有權(quán)證，但未竣工且未取得產(chǎn)權(quán)證的房屋，法律沒(méi)有明確規(guī)定該轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定：“商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買(mǎi)的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題，由國(guó)務(wù)院規(guī)定?！?/span>

《建設(shè)部、發(fā)展改革委、財(cái)政部、國(guó)土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、銀監(jiān)會(huì)關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》規(guī)定：根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》有關(guān)規(guī)定，國(guó)務(wù)院決定，禁止商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買(mǎi)的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓?zhuān)辉陬A(yù)售商品房竣工交付預(yù)購(gòu)人取得房屋所有權(quán)證之前，房地產(chǎn)主管部門(mén)不得為其辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)，房屋所有權(quán)申請(qǐng)人與登記備案的預(yù)售合同載明的預(yù)購(gòu)人不一樣的，房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)不得為其辦理房屋權(quán)屬登記。換言之，預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓?zhuān)氁芽⒐で胰〉梅课菟袡?quán)證。

但是，針對(duì)未竣工且未取得產(chǎn)權(quán)證的房屋，法律沒(méi)有明確規(guī)定該轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。以北京市第三中級(jí)人民法院（2015）三中民終字第11601號(hào)為例，《城市房地產(chǎn)管理法》第四十六條規(guī)定商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買(mǎi)的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題，由國(guó)務(wù)院規(guī)定（目前國(guó)務(wù)院未作出相關(guān)規(guī)定），不能直接認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效。

（二）“直更名”必須取得開(kāi)發(fā)商同意，否則難以完成。

《合同法》第七十七條規(guī)定：“當(dāng)事人協(xié)商一致，可以變更合同。法律、行政法規(guī)規(guī)定變更合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，依照其規(guī)定?！钡诎耸藯l規(guī)定：“當(dāng)事人一方經(jīng)對(duì)方同意，可以將自己在合同中的權(quán)利和義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給第三人?！?/span>

商品房買(mǎi)賣(mài)合同更名的實(shí)質(zhì)是合同主體的變更，也即合同法上規(guī)定的合同一方將其在合同中的權(quán)利和義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓。辦理商品房買(mǎi)賣(mài)合同更名必須要征得開(kāi)發(fā)商的同意和配合。實(shí)際操作中，購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商提出申請(qǐng)撤銷(xiāo)網(wǎng)簽購(gòu)房合同的預(yù)告登記手續(xù)后，還需等待房管部門(mén)審批通過(guò)、回收作廢的購(gòu)房合同、撤銷(xiāo)預(yù)告登記，然后開(kāi)發(fā)商才能與新購(gòu)房者簽訂購(gòu)房合同。

二、商品房買(mǎi)賣(mài)合同“直更名”的案例四則與要點(diǎn)說(shuō)明

（一）拆遷安置房的房票轉(zhuǎn)讓?zhuān)请p方真實(shí)意思表示，合法有效，價(jià)格可高于開(kāi)發(fā)商售價(jià)。

林麗娜與賀曉芬合同糾紛再審復(fù)查與審判監(jiān)督民事裁定書(shū)，審理法院：浙江省高級(jí)人民法院，案號(hào)：（2015）浙民申字第1092號(hào)，案件類(lèi)型：民事，案由：合同糾紛，裁判日期：2015-07-17。

【案情】

林麗娜于2013年9月7日從案外人顧秀峰處受讓涉案房票一份（房票憑證號(hào)為0001999），取得拆遷安置戶購(gòu)房權(quán)利。2014年4月11日，林麗娜作為房票所有權(quán)人，通過(guò)第三人虞亞芬開(kāi)辦的中介所，與賀曉芬簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》，并約定“甲方（林麗娜）保證乙方（賀曉芬）房地產(chǎn)直更名”。

而《購(gòu)房確認(rèn)書(shū)》明確記載了涉案房屋系案外人顧秀峰認(rèn)購(gòu)的拆遷安置房，認(rèn)購(gòu)人應(yīng)帶上相關(guān)資料到售樓處簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》等內(nèi)容。2008年12月8日，賀曉芬與寧波經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)天人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，據(jù)此真正受讓了涉案房屋。

【法院審理認(rèn)為】

案涉《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》雖名為房屋買(mǎi)賣(mài)，林麗娜雖以房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系起訴，但經(jīng)法院釋明已在一審中變更訴訟請(qǐng)求，林麗娜與賀曉芬之間系房票轉(zhuǎn)讓合同關(guān)系，賀曉芬對(duì)此應(yīng)是知情的，后賀曉芬與開(kāi)發(fā)商直接簽訂了商品房買(mǎi)賣(mài)合同，賀曉芬受讓房票的價(jià)格高于開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售價(jià)，系賀曉芬明知且認(rèn)可的，也不違反法律規(guī)定，故賀曉芬主張其多向銀行貸款和稅收損失，依據(jù)不足，原判未予支持并無(wú)不當(dāng)。

（二）未能完成商品房買(mǎi)賣(mài)合同“直更名”，但雙方在轉(zhuǎn)讓協(xié)議中約定取得房屋不動(dòng)產(chǎn)證后辦理房屋過(guò)戶登記手續(xù)的，該約定合法有效。

【案情】

2007年4月3日，原告與被告簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》一份，約定所售房屋位于合肥市瑤海區(qū)工業(yè)園勤居苑小區(qū)C2-206號(hào)回遷房（房產(chǎn)證尚未辦理）。合同第五條約定：若此房屋能辦理直更名手續(xù)的，則直接更名到原告名下；若不能辦理直更名手續(xù)的，鑒于本合同簽訂時(shí)房產(chǎn)證尚未辦理，雙方約定待原告領(lǐng)取到房產(chǎn)證之日起四十日內(nèi)應(yīng)協(xié)助原告辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，過(guò)戶過(guò)程中所發(fā)生的費(fèi)用原告承擔(dān)5000元，余下費(fèi)用由原告承擔(dān)等。

【法院審理認(rèn)為】

原、被告2007年簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)房屋房產(chǎn)證尚未辦理，但原、被告簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同系雙方真實(shí)自愿的意思表示，不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，雙方均應(yīng)按合同約定履行各自的權(quán)利義務(wù)。原告在合同簽訂次日即向被告支付170000元房款，被告亦將房屋交付原告居住使用至今?，F(xiàn)案涉房屋已辦理所有權(quán)證，所有權(quán)人登記為被告范文菊，原告已將合同剩余27100元房款存至本院賬戶用于支付給被告，故原告主張要求被告范文菊履行合同義務(wù)將案涉房屋過(guò)戶登記至原告名下，符合法律規(guī)定，予以支持。同時(shí)原告主張要求被告范文菊承擔(dān)5000元過(guò)戶費(fèi)用，符合合同約定，應(yīng)予支持。

（三）房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議系雙方協(xié)議，為第三方開(kāi)發(fā)商設(shè)立“直更名”義務(wù)不產(chǎn)生約束力。開(kāi)發(fā)商不予配合“直更名”，且轉(zhuǎn)讓雙方未達(dá)成其他協(xié)議的，房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議因履行不能而解除。

原告諸承明與被告封樹(shù)勛、沈陽(yáng)實(shí)華置業(yè)發(fā)展有限公司、北京首鋼建設(shè)集團(tuán)有限公司、北京首鋼建設(shè)集團(tuán)有限公司第三建筑工程分公司房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一審民事判決書(shū)，審理法院：沈陽(yáng)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)人民法院，案號(hào)：（2014）沈高開(kāi)民外字第00009號(hào)，案件類(lèi)型：民事，案由：房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛，裁判日期：2014-10-13。

【案情】

2010年6月28日原告與被告封樹(shù)勛簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)及居間合同，約定原告購(gòu)買(mǎi)被告封樹(shù)勛抵賬房屋，價(jià)款人民幣656，500元。約定房屋買(mǎi)賣(mài)及居間合同簽訂后70日內(nèi)被告封樹(shù)勛為原告辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。

2010年8月中旬，封樹(shù)勛通知原告可以和該房屋開(kāi)發(fā)商簽訂正式的銷(xiāo)售合同，原告于2010年8月24日前往沈陽(yáng)，但到達(dá)沈陽(yáng)實(shí)華置業(yè)發(fā)展有限公司后卻被告知該房屋目前抵押給銀行尚未解除，無(wú)法辦理正式的銷(xiāo)售手續(xù)。

【法院審理認(rèn)為】

原告、被告及中介有限公司陵?yáng)|分公司簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)及居間合同，是各方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，合同的主要內(nèi)容不違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。因訴爭(zhēng)房屋沒(méi)有辦理房屋所有權(quán)證，直更名需要得到房屋的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售單位配合尚可完成。原告與被告雙方在合同中約定此房需辦理直更名，但“直更名”條款系為案外人開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售單位設(shè)定了義務(wù)。該“直更名”條款無(wú)法履行后，原被告雙方無(wú)法達(dá)成新的協(xié)議。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》的相關(guān)規(guī)定，雙方因無(wú)法達(dá)成協(xié)議而導(dǎo)致合同無(wú)法繼續(xù)履行，因此，應(yīng)解除雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同及居間合同和房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)，合同解除后，尚未履行的，終止履行，已經(jīng)履行的，可以恢復(fù)原狀并賠償損失。原告向被告封樹(shù)勛交付定金人民幣120000元，因合同解除被告封樹(shù)勛應(yīng)予返還。

（四）開(kāi)發(fā)商依據(jù)仲裁配合買(mǎi)受人以直更名方式辦理購(gòu)房合同權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)移的，依據(jù)房屋直更名的原則和實(shí)踐慣例，開(kāi)發(fā)商應(yīng)收的房屋價(jià)款金額不應(yīng)發(fā)生減損。

常熟盛地置業(yè)有限公司與王濤、錢(qián)吉等商品房銷(xiāo)售合同糾紛二審民事判決書(shū)，審理法院：蘇州市中級(jí)人民法院，案號(hào)：（2016）蘇05民終7685號(hào)，案件類(lèi)型：民事，案由：商品房銷(xiāo)售合同糾紛。

【案情】

案中被上訴人董國(guó)燕在與上訴人常熟盛地置業(yè)有限公司簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，由于自身經(jīng)濟(jì)原因又將其出售給被上訴人王濤、錢(qián)吉，雙方同時(shí)約定采用直更名方式辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，后常熟盛地置業(yè)有限公司對(duì)此予以認(rèn)可，并實(shí)際進(jìn)行了協(xié)助及配合。

根據(jù)董國(guó)燕與王濤、錢(qián)吉之間簽訂的《購(gòu)房協(xié)議》，董國(guó)燕基于自身經(jīng)濟(jì)狀況及市場(chǎng)因素等考慮，將其原來(lái)以256.6萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)的房屋，按照實(shí)際成交價(jià)格196萬(wàn)元出售給王濤、錢(qián)吉，差額60.6萬(wàn)元。

【法院審理認(rèn)為】

董國(guó)燕將房屋出售給王濤、錢(qián)吉，屬于當(dāng)事人對(duì)自己民事權(quán)利的處分，其中的差價(jià)損失60.6萬(wàn)元應(yīng)當(dāng)由董國(guó)燕自行承擔(dān)。

董國(guó)燕與常熟盛地置業(yè)有限公司達(dá)成的仲裁調(diào)解協(xié)議，根本目的是解除網(wǎng)簽和配合辦理更名，現(xiàn)董國(guó)燕依據(jù)蘇州仲裁委員會(huì)（2014）蘇仲裁字第347號(hào)調(diào)解書(shū)要求常熟盛地置業(yè)有限公司退還購(gòu)房款60.6萬(wàn)元，并已執(zhí)行到位，違反了三方更名協(xié)議的約定，屬于違約行為，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

從尊重客觀事實(shí)及衡當(dāng)事人利益出發(fā)，判令董國(guó)燕向常熟盛地置業(yè)有限公司支付60.6萬(wàn)元，并按照銀行同期同類(lèi)貸款基準(zhǔn)利率承擔(dān)相應(yīng)的利息損失。