賣方愿意雙倍返還定金是否就有權(quán)解除合同？

#楊律說法#在二手房買賣過程中，首先是交付一筆定金，在定金交付后，如果房主反悔，買家是否有權(quán)要求繼續(xù)履行合同？房主是否只要愿意雙倍返還定金就有權(quán)不賣房子了？在解約的情況下，買方除了要定金，還有其它權(quán)利嗎？

一、定金是保證金，一方毀約要執(zhí)行定金罰則。

目前按交易慣例，簽訂二手房買賣合同后，買家會(huì)立即交付一筆定金，數(shù)額為幾萬元，十萬元、數(shù)十萬元不等。

《擔(dān)保法》第 89 條規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債務(wù)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)抵作價(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的,無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)雙倍返還定金。

關(guān)于定金的標(biāo)準(zhǔn)，按《合同法》規(guī)定，定金不得超過合同標(biāo)的額的20%。

簡(jiǎn)單說，定金交付后，如果買方違約，定金歸賣方，如果賣方違約，買方可以要求雙倍返還定金。

二、如果只有定金合同，但雙方對(duì)正式協(xié)議內(nèi)容未達(dá)成一致，可能無法適用定金規(guī)則。

正常情況下，按目前二手房交易的慣例，中介會(huì)讓雙方同時(shí)簽訂定金合同、買賣合同等一系列合同，交付定金的同時(shí)，買賣合同就已經(jīng)簽訂并生效了。任何一方違約，可直接適用上述定金規(guī)則。

但也有一種可能，交付定金時(shí)并沒有簽訂正式的買賣合同，只簽訂了定金合同，約定雙方要交易，但具體交易細(xì)節(jié)并沒有完全明確。在這種情況下，只是確認(rèn)雙方要在一定時(shí)間內(nèi)簽約。

但如果后期雙方對(duì)之前未明確的條件無法達(dá)成一致，導(dǎo)致無法簽訂正式買賣合同，這可能導(dǎo)致出現(xiàn)不能歸責(zé)于任何一方而無法簽約，就不能算任何一方違約了，也就沒法按定金規(guī)則處理了。

三、賣方要?dú)Ъs，表示可以雙倍返還定金，買方是否必須選擇接受？

在現(xiàn)實(shí)中，有些賣家有一個(gè)錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，覺得自己只要同意雙倍返還定金，就有權(quán)直接解除合同，不把房子賣給買方。

楊律師要說，這個(gè)想法是錯(cuò)誤的，按《合同法》規(guī)定，違約方是沒這個(gè)權(quán)利的，按合同法規(guī)定：當(dāng)一方根本違約時(shí)，守約方有權(quán)選擇是繼續(xù)履行合同，還是解除合同追究違約責(zé)任。除非雙方在合同中以非常明確的方式表達(dá)了一方有權(quán)以支付違約金為代價(jià)，單方解除合同。

通常來講，未經(jīng)特殊處理的合同文本中，有關(guān)定金的約定，并不具備這樣的單方解約權(quán)效力，只是一種追究責(zé)任的約定標(biāo)準(zhǔn)。所以，賣家愿意雙倍返還定金，不代表買家就必須接受并解除合同。

四、如果賣家收取定金后，提出不想賣了，買方該怎么辦？

買方首先應(yīng)收集賣方要?dú)Ъs的證據(jù)，然后根據(jù)房?jī)r(jià)情況等考慮如何處理，主要有以下幾種方案：

1、在房?jī)r(jià)波動(dòng)不是特別大，且雙倍返還定金大致能挽回?fù)p失的情況下，賣家如果能立即雙倍返還定金，買方可以考慮接受按定金罰則處理。

這樣的好處是快，不用打官司，及時(shí)把錢拿回來，該另買另買。

2、房?jī)r(jià)波動(dòng)比較大，即使雙倍返還定金也不足以彌補(bǔ)損失，買家可以選擇要求繼續(xù)履行合同。

一定要記住，沒有特殊約定，毀約方是無權(quán)強(qiáng)制解除合同的，按《合同法》規(guī)定，守約是有權(quán)要求繼續(xù)履行合同的。也就是說，除非有特殊情況造成該房屋確實(shí)無法交易給買方，否則買方有權(quán)要求繼續(xù)履行合同。

但是，如果買方是要通過貸款購房，而此前還沒辦好貸款手續(xù)，這時(shí)想要房就無法再通過貸款的方式購買了，只能自己籌集全款支付，才能履行。如果買方?jīng)]辦法籌集到剩余房款，法院通常是沒法支持過戶要求的。這時(shí)，買方恐怕只能選擇最后一個(gè)解決方案了。

3、房?jī)r(jià)波動(dòng)比較大，即使雙倍返還定金也不足以彌補(bǔ)損失，又無法繼續(xù)履行，可以同意解約并追究違約責(zé)任，要求賠償！

通常來講，很多房產(chǎn)交易中的定金是在最初簽約時(shí)少量支付，在房?jī)r(jià)瘋漲的情況下，雙倍返還定金很難做到彌補(bǔ)損失。這時(shí)可以通過要求賠償違約金或房屋差價(jià)的方式來彌補(bǔ)損失。

目前通過中介簽訂的二手房買賣合同約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)，一般是總房款的20%。這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)在一般情況下是可以彌補(bǔ)房?jī)r(jià)上漲的損失的。所以，當(dāng)賣方違約時(shí)，買家通常會(huì)直接按這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)要求賠償。

如果房?jī)r(jià)漲得厲害，約定的違約金不足以彌補(bǔ)損失，可以按房屋差價(jià)來主張損失賠償，房?jī)r(jià)上漲的數(shù)額和標(biāo)準(zhǔn)，一般是要在訴訟中經(jīng)過專業(yè)司法鑒定機(jī)構(gòu)評(píng)估確定的。當(dāng)然，評(píng)估也是參照市場(chǎng)交易價(jià)進(jìn)行的，即使有誤差也在一定范圍內(nèi)。

（本文由 北京楊文戰(zhàn)律師 提供，首發(fā)于悟空問答）