房產(chǎn)和股票，哪個(gè)更好？一定有很多網(wǎng)友會(huì)說(shuō)：當(dāng)然是房產(chǎn)，你看房地產(chǎn)漲了多少年？這可是超級(jí)地產(chǎn)大牛市啊，而股票現(xiàn)在還在3千多一點(diǎn)離歷史最高點(diǎn)腰斬。。。

事實(shí)上，我們犯了經(jīng)驗(yàn)主義的錯(cuò)誤。

因?yàn)橥顿Y這一塊，我們應(yīng)從現(xiàn)金流來(lái)思考并作出決定才是正確的投資思路?，F(xiàn)金流這一說(shuō)法，事實(shí)上已對(duì)應(yīng)了巴菲特安全邊際的原則。

為何？

我以2013年底的房地產(chǎn)和股市來(lái)舉例一下：

2013年底，我這里的四線城市的房產(chǎn)價(jià)格是2800元一平米，股票市場(chǎng)的最穩(wěn)定或優(yōu)秀的銀行股四大銀行和招商銀行的股價(jià)正在低位，我以招行這一年的10元一股舉例。

如果我手上有100萬(wàn)元。我是投資股票還是地產(chǎn)？當(dāng)時(shí)的余額寶年化收益已達(dá)到了7%。

13年的招行，每股分紅0.63元，10元一股，正好股息率是6.3%。

我這個(gè)城市的房租80平米簡(jiǎn)裝帶家具家電，地段還可以，交通也方便，環(huán)境還行，1000元一個(gè)月。

好了，我們計(jì)算一下，我100萬(wàn)如果投到余額寶，一年會(huì)有7萬(wàn)利息收入。買入招行，63000元分紅。買房2800*80 60000簡(jiǎn)單裝修 家具家電=30萬(wàn)左右，能買三套房，一套月租金1000元三套就是3000元一個(gè)月。一年就是36000元。

如果這樣算，超級(jí)地產(chǎn)大牛市還成立嗎？（今天我這里的房產(chǎn)價(jià)格是已經(jīng)是4500元一平方米，單看價(jià)格，似乎又是成立的）。

房產(chǎn)投資和股票投資在2013年就已出現(xiàn)了巨大的不協(xié)調(diào)。

（這里我不想說(shuō)余額寶，雖然2013年有段時(shí)間出現(xiàn)了7%的年化收益，但時(shí)間很短，持續(xù)性很差，很快就降下來(lái)了，到現(xiàn)在都沒(méi)回到5%，這里不討論。）

回到問(wèn)題：2013年手上100萬(wàn)是買四大行或招行還是買房？

因?yàn)橐饕幻嬲耐顿Y者，所以我們不會(huì)考慮未來(lái)的上漲還是下跌的投機(jī)賭博。

那么我們自然只有思考100萬(wàn)資產(chǎn)的現(xiàn)金流在哪里？

如果僅從招行的分紅63000元和房租收入36000元計(jì)算，買入招行自然才是正確的決定。

但這里我們忽略了一件事：通貨膨脹。

2013年方便面價(jià)格來(lái)計(jì)算：1.5元左右一包袋裝面，現(xiàn)在價(jià)格是2.5元一包，價(jià)格漲了66.7%。

由于造一套房的人工成本， 材料成本等又大致相當(dāng)于通貨膨脹，所以計(jì)算下來(lái)，房?jī)r(jià)現(xiàn)在應(yīng)為4667一平米。和我所在城市4500元一平米的房?jī)r(jià)大致相當(dāng)。

問(wèn)題就出來(lái)了，如果我已是一名合格的投資者，我該如何衡量房產(chǎn)和股票？

這里又要說(shuō)到房貸利率了。

房貸利率以5.5%來(lái)計(jì)算，大家可以去查，現(xiàn)商貸利率是4.9%。我取5.5%作個(gè)保守估計(jì)。

如果我100萬(wàn)買三套房，首付是40萬(wàn)，貸款60萬(wàn)，月還款是3400元（以5.5%房貸利率的粗略計(jì)算），房租年收入36000元也就是月房租收入3000元，我還得每月再拿出400元的自有資金

來(lái)補(bǔ)上。

如果我沒(méi)有工作，只是職業(yè)投資者，這400元從哪里來(lái)補(bǔ)上？

當(dāng)然只有回到首付了40萬(wàn)，手上還有的60萬(wàn)現(xiàn)金上去解決。

60萬(wàn)投資到招商銀行，能得到6.3%*60萬(wàn)/12個(gè)月=月股息收入3150元/每月

3150-400=2750元，也就是說(shuō)，補(bǔ)上了每月的房貸，我還能有2750元的結(jié)余。

這里的意思就是說(shuō)，我補(bǔ)上400元 月房租收入3000元才剛好還上了我的60萬(wàn)貸款利息支出，這個(gè)時(shí)侯我這三套房的投資算是保本了，在以后也能跟上通貨膨脹。

于是，留下來(lái)的60萬(wàn)現(xiàn)金就成了是否財(cái)務(wù)自由的關(guān)鍵！

如果招行未來(lái)的ROE是14%的平均值，去掉還貸的5.5%，那么，60*（14-5.5）%=51000元的年化收益率。就是也就是說(shuō)我能夠得到每月51000/12=4250元的收益，對(duì)我這個(gè)小城市來(lái)說(shuō)，我確實(shí)夠用了，也就是財(cái)務(wù)自由了。

總結(jié)一下：買房只是作為抵制通貨膨脹的投資，而投資股票作為未來(lái)財(cái)務(wù)自由的投資。房產(chǎn)投資的作用使我成為了一名房產(chǎn)企業(yè)主，而股票投資則使我成為了一名投資者。