前言

出借人為了保證債務(wù)能按期清償，一般會讓借款人提供擔(dān)保。近年來，借貸關(guān)系中出現(xiàn)一種新的“擔(dān)?！狈绞剑炇鸾杩詈贤耐瑫r(shí)簽署買賣合同，雙方約定，若到期不能清償債務(wù)，則雙方履行買賣合同，借款人將買賣標(biāo)的（如房屋）轉(zhuǎn)讓給出借人，這樣出借人即使拿不到錢還能獲得房屋等買賣標(biāo)的。

但是！根據(jù)法律規(guī)定，出借人的最初設(shè)想無法達(dá)成，出借人不能要求借款人履行買賣合同。

案例

【基本案情】

1、張楊、賀延偉陸續(xù)借款給金冠公司，隨后，為了達(dá)成清償債務(wù)的目的，雙方簽署了《債務(wù)清償協(xié)議書》《債務(wù)清償結(jié)算書》。約定：一、甲、乙雙方一致同意，由甲方購買乙方金冠公司開發(fā)建設(shè)的本協(xié)議約定的房屋，以甲方對乙方享有的債權(quán)沖抵相應(yīng)購房款，以達(dá)到債務(wù)清償目的；…二、雙方一致同意對本協(xié)議項(xiàng)下甲方所購房屋，自房屋交易過戶備案之日起一年內(nèi)，乙方可以按照房屋的實(shí)際交易價(jià)格從甲方處予以回購，甲方承諾配合辦理該房屋的過戶登記手續(xù)等內(nèi)容。隨后雙方簽署了多份商品房預(yù)售合同。

2、因金冠公司沒有交付房屋，張楊、賀延偉起訴至法院，要求金冠公司交付房屋132套，支付違約金。

【原告主張和被告答辯】

原告主張：《債務(wù)清償協(xié)議書》的買賣條款，是雙方約定的還款期限屆滿后，系以債權(quán)抵償購房款的方式清償債務(wù)的結(jié)果；《債務(wù)清償協(xié)議書》中反復(fù)確認(rèn)包括購房款在內(nèi)的所有條款均是為了直接清償債務(wù)的目的而訂立，沒有擔(dān)保的意思表示。雙方簽署的房屋買賣合同合法有效，金冠公司應(yīng)當(dāng)交付房屋。

被告答辯：商品房預(yù)售合同系原被告之間民間借貸合同的擔(dān)保合同，不同意交付房屋，應(yīng)當(dāng)駁回原告的訴訟請求。

【法院判決】

一、二審法院認(rèn)為雙方簽署的房屋買賣合同是借貸合同的擔(dān)保，雙方的關(guān)系是借貸關(guān)系，法院向原告明示是否變更訴訟請求，原告多次表示堅(jiān)持雙方的法律關(guān)系是房屋買賣關(guān)系，要求交付房屋。一、二審法院駁回原告的訴訟請求。

最高院駁回了原告的再審申請，最高院認(rèn)為：《債務(wù)清償協(xié)議書》及《債務(wù)清償結(jié)算書》均有約定回購條款，其中《債務(wù)清償協(xié)議書》第四條約定：“甲、乙雙方一致同意，對本協(xié)議項(xiàng)下甲方所購房屋，自房屋交易過戶備案之日起一年內(nèi)，乙方可以按照房屋的實(shí)際交易價(jià)格從甲方處予以回購，甲方承諾配合辦理該房屋的過戶登記手續(xù)?！?/p>

《債務(wù)清償結(jié)算書》第七條約定：“甲、乙雙方于此進(jìn)一步明確，乙方對《債務(wù)清償協(xié)議書》項(xiàng)下的房產(chǎn)享有回購權(quán)，回購權(quán)行使期間自2012年4月16日起至2013年4月15日止，該回購權(quán)涉及的其他相關(guān)事宜按原協(xié)議約定辦理。”

由此可見，雙方簽訂三份《株洲市商品房（預(yù)）銷售合同》的目的并不是真正要將案涉房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給張楊和賀延偉，轉(zhuǎn)讓案涉房產(chǎn)并非雙方的真正意思表示，而是為了促使金冠公司履行債務(wù)，實(shí)為對雙方之間借貸關(guān)系的擔(dān)保。根據(jù)法律規(guī)定，買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，法院應(yīng)當(dāng)按照借貸法律關(guān)系審理，并向當(dāng)事人釋明變更訴訟請求。當(dāng)事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴。

律師說

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條第一款規(guī)定，當(dāng)事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，人民法院應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系審理，并向當(dāng)事人釋明變更訴訟請求。當(dāng)事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴。

在此類案件中應(yīng)注意審核雙方簽署房屋買賣合同的內(nèi)容是否構(gòu)成借貸合同的擔(dān)保，若在房屋買賣合同中約定有回購的條款，則法院會認(rèn)為借貸雙方的真實(shí)意思表示是為了督促借款人履行債務(wù)，實(shí)為擔(dān)保。

出借人若想向借款人主張買賣合同，建議在債務(wù)到期后簽署買賣合同，并按照正常的買賣合同簽署，不要添加回購條款。

根據(jù)法律規(guī)定，法院按照民間借貸法律關(guān)系審理作出的判決后，出借人可以申請拍賣買賣合同標(biāo)的物以償還債務(wù)。該條規(guī)定是否意味著出借人對買賣合同標(biāo)的有優(yōu)先受償權(quán)，實(shí)踐中有不同的意見。

我認(rèn)為出借人不能根據(jù)該條主張優(yōu)先受償權(quán)，否則造成實(shí)質(zhì)上雙方的合同代替了房屋管理部門的登記，與現(xiàn)行法律不符。

出借人若想達(dá)到“擔(dān)?！钡男Ч?，建議到房屋管理部門進(jìn)行房屋抵押登記，若借款人到期未償還債務(wù)，可以向法院起訴后主張拍賣房屋優(yōu)先受償債務(wù)。