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整理：甘國明 來源：小甘讀判例（微信ID：ggm-dpl） 1.受托人以自己的名義與第三人訂立合同時，第三人不知道受托人與委托人之間的代理關(guān)系的，合同約束受托人與第三人。受托人因第三人的原因?qū)ξ腥瞬宦男辛x務(wù)，受托人向委托人披露第三人后，委托人可以選擇是否行使介入權(quán)：委托人行使介入權(quán)的，則合同直接約束委托人與第三人，委托人可以要求第三人向其承擔(dān)違約責(zé)任；委托人不行使介入權(quán)的，根據(jù)合同的相對性原則，合同仍約束受托人與第三人，受托人可以向第三人主張違約責(zé)任，受托人與委托人之間的糾紛根據(jù)委托合同的約定另行解決。 ——上海閩路潤貿(mào)易有限公司與上海鋼翼貿(mào)易有限公司買賣合同糾紛案（載《最高人民法院公報》2016年第1期） 別浪費了高配置iPhone
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 最高法院認(rèn)為：本案所涉的《購銷合同》是閩路潤公司基于興盟公司的委托與鋼翼公司訂立，現(xiàn)尚無證據(jù)證明鋼翼公司在與閩路潤公司訂立合同時明知閩路潤公司是基于興盟公司的委托與其訂立的合同，故不能依據(jù)《合同法》第402條認(rèn)定該合同直接約束興盟公司。 《合同法》第403條第1款規(guī)定，受托人以自己的名義與第三人訂立合同時，第三人不知道受托人與委托人之間的代理關(guān)系的，受托人因第三人的原因?qū)ξ腥瞬宦男辛x務(wù)，受托人應(yīng)當(dāng)向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人對第三人的權(quán)利，但第三人與受托人訂立合同時如果知道該委托人就不會訂立合同的除外。 根據(jù)該規(guī)定，隱名代理的受托人向委托人披露第三人后，委托人可以行使介入權(quán)直接向第三人主張權(quán)利。委托人行使介入權(quán)，則合同直接約束委托人與第三人，委托人代替受托人成為合同主體，受托人不能行使合同權(quán)利；委托人不行使介入權(quán)的，則合同仍約束受托人，受托人可以行使合同權(quán)利。在閩路潤公司向鋼翼公司主張權(quán)利之前，興盟公司并未向鋼翼公司主張權(quán)利，故不能認(rèn)為興盟公司已經(jīng)行使介入權(quán)。既然興盟公司沒有行使介入權(quán)，則不是《購銷合同》的主體，不享有《購銷合同》項下的權(quán)利。 閩路潤公司雖是基于興盟公司的委托與鋼翼公司訂立《購銷合同》，但其是以自己的名義與鋼翼公司訂立的合同，在興盟公司并沒有行使介入權(quán)的情況下，閩路潤公司仍是《購銷合同》的主體，有權(quán)行使《購銷合同》項下的權(quán)利。因此，在符合法定解除條件的情況下，閩路潤公司有權(quán)解除《購銷合同》，并要求鋼翼公司返還貨款。 2.在判定合同的效力時，不能僅因合同當(dāng)事人一方實施了涉嫌犯罪的行為，而當(dāng)然認(rèn)定合同無效。此時，仍應(yīng)根據(jù)《合同法》等法律、行政法規(guī)的規(guī)定對合同的效力進(jìn)行審查判斷，以保護(hù)合同中無過錯一方當(dāng)事人的合法權(quán)益，維護(hù)交易安全和交易秩序。在合同約定本身不屬于無效事由的情況下，合同中一方當(dāng)事人實施的涉嫌犯罪的行為并不影響合同的有效性。 ——上海閩路潤貿(mào)易有限公司與上海鋼翼貿(mào)易有限公司買賣合同糾紛案（載《最高人民法院公報》2016年第1期） 最高法院認(rèn)為：根據(jù)上海市第二中級人民法院關(guān)于李強(qiáng)合同詐騙案的(2012)滬二中初字第120號刑事判決書，李強(qiáng)以興盟公司的名義委托閩路潤公司采購鋼材，閩路潤公司根據(jù)李強(qiáng)的指定向鋼翼公司購買鋼材，李強(qiáng)行賄鋼翼公司業(yè)務(wù)經(jīng)理，使得鋼翼公司向其控制的鐵申公司購貨，并偽造閩路潤公司公章簽訂擔(dān)保合同，閩路潤公司、鋼翼公司均已支付相應(yīng)貨款，李強(qiáng)通過鐵申公司收取鋼翼公司支付的購貨款后未交付貨物。 以上事實只是認(rèn)定李強(qiáng)利用其控制的公司實施犯罪行為，但并沒有證據(jù)表明閩路潤公司明知或參與李強(qiáng)的犯罪行為。據(jù)(2012)滬二中初字第120號刑事判決書認(rèn)定的事實，鋼翼公司之所以向李強(qiáng)控制的鐵申公司購買鋼材，是因李強(qiáng)賄賂了鋼翼公司的工作人員。在沒有證據(jù)證明閩路潤公司明知或者參與李強(qiáng)實施的犯罪行為的情況下，閩路潤公司與鋼翼公司所訂立的《購銷合同》效力不受李強(qiáng)犯罪行為的影響。鋼翼公司關(guān)于《購銷合同》因李強(qiáng)構(gòu)成犯罪而無效的主張缺乏法律依據(jù)，不予支持。 3. 《合同法》針對“交易習(xí)慣”問題作出相關(guān)規(guī)定，其意旨側(cè)重于完善和補(bǔ)充當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)的內(nèi)容，增強(qiáng)當(dāng)事人合同權(quán)利義務(wù)的確定性。在運用“交易習(xí)慣”認(rèn)定當(dāng)事人交易行為之“可疑性”，應(yīng)格外謹(jǐn)慎。 ——洪秀鳳與昆明安鋇佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房屋買賣合同糾紛案（載《最高人民法院公報》2016年第1期） 最高法院認(rèn)為，根據(jù)合同法解釋(二)第七條規(guī)定，“交易習(xí)慣”是指，不違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的，在交易行為當(dāng)?shù)鼗蛘吣骋活I(lǐng)域、某一行業(yè)通常采用并為交易對方訂立合同時所知道或者應(yīng)當(dāng)知道的做法，或者當(dāng)事人雙方經(jīng)常使用的習(xí)慣做法。合同法針對“交易習(xí)慣”問題作出相關(guān)規(guī)定，其意旨側(cè)重于完善和補(bǔ)充當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)的內(nèi)容，增強(qiáng)當(dāng)事人合同權(quán)利義務(wù)的確定性。而本案并不涉及運用交易習(xí)慣彌補(bǔ)當(dāng)事人合同約定不明確、不完整所導(dǎo)致的權(quán)利義務(wù)確定性不足的問題。在前述立法意旨之外，運用“交易習(xí)慣”認(rèn)定當(dāng)事人交易行為之“可疑性”，應(yīng)格外謹(jǐn)慎。 4. 簽訂房屋買賣合同后出賣方應(yīng)向買受人履行權(quán)利與實物的雙重交付，在買受方已取得房屋產(chǎn)權(quán)而未實際占有的情況下，其僅僅基于物權(quán)請求權(quán)要求有權(quán)占有人遷出，法院應(yīng)作慎重審查。若占有人對房屋的占有具有合法性、正當(dāng)性，買受方應(yīng)以合同相對方為被告提起債權(quán)給付之訴，要求對方履行交付房屋的義務(wù)或在房屋客觀上無法交付的情況下承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。 ——連成賢訴臧樹林排除妨害糾紛案（載《最高人民法院公報》2015年第10期） 上海市第一中級人民法院認(rèn)為：生效判決已確認(rèn)案外人李榛以被告臧樹林代理人身份與案外人謝偉忠就系爭房屋所簽訂的買賣合同無效，即第一手的房屋買賣并非原始產(chǎn)權(quán)人臧樹林之真實意思表示，該買賣合同對臧樹林自始不發(fā)生法律效力，其從2008年8月起居住在系爭房屋內(nèi)，并占有、使用該房屋至今具有合法依據(jù)，故產(chǎn)權(quán)人連成賢在其從未從出售方謝偉忠處獲得房屋實際控制權(quán)的情況下，徑行要求實際占用人臧樹林遷出，法院不予支持。 在第二手的房屋買賣交易中，連成賢與案外人謝偉忠簽訂了系爭房屋的房地產(chǎn)買賣合同并支付了相應(yīng)對價，該買賣合同已經(jīng)生效判決確認(rèn)為有效合同，故對連成賢與謝偉忠均具有法律約束力，雙方均應(yīng)依合同之約定履行相應(yīng)義務(wù)。鑒于此，連成賢對系爭房屋的權(quán)利應(yīng)通過該房地產(chǎn)買賣合同的履行(包括房屋的權(quán)利交付以及實物交付)來實現(xiàn)。本案中，雖然連成賢已于2012年4月5日取得了系爭房屋的房地產(chǎn)權(quán)證，完成了房屋的權(quán)利交付過程，但其自始未曾取得過系爭房屋的占有、使用權(quán)。對此，連成賢應(yīng)依據(jù)其與案外人謝偉忠簽訂的房地產(chǎn)買賣合同之約定基于債權(quán)請求權(quán)向合同相對方主張權(quán)利。結(jié)合本案來看，由于第一手的買賣合同已被確認(rèn)為無效，案外人謝偉忠自始至終沒有合法取得過系爭房屋而客觀上無法向連成賢履行交付房屋的義務(wù)，故連成賢應(yīng)向謝偉忠主張因無法交付房屋導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行的違約責(zé)任。 5. 判斷當(dāng)事人之間訂立的合同系本約還是預(yù)約的根本標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)是當(dāng)事人的意思表示，也就是說，當(dāng)事人是否有意在將來訂立一個新的合同，以最終明確在雙方之間形成某種法律關(guān)系的具體內(nèi)容。對于當(dāng)事人之間存在預(yù)約還是本約關(guān)系，不能僅孤立地以當(dāng)事人之間簽訂的協(xié)議之約定為依據(jù)，而是應(yīng)當(dāng)綜合審查相關(guān)協(xié)議的內(nèi)容以及當(dāng)事人嗣后為達(dá)成交易進(jìn)行的磋商和有關(guān)的履行行為等事實，從中探尋當(dāng)事人真實意思，并據(jù)此對當(dāng)事人之間法律關(guān)系的性質(zhì)作出準(zhǔn)確界定。 ——成都訊捷通訊連鎖有限公司與四川蜀都實業(yè)有限責(zé)任公司、四川友利投資控股股份有限公司房屋買賣合同糾紛案（載《最高人民法院公報》2015年第1期） 最高法院認(rèn)為，預(yù)約是指將來訂立一定契約的契約。判斷當(dāng)事人之間訂立的合同系本約還是預(yù)約的根本標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)是當(dāng)事人的意思表示，也就是說，當(dāng)事人是否有意在將來訂立一個新的合同，以最終明確在雙方之間形成某種法律關(guān)系的具體內(nèi)容。如果當(dāng)事人存在明確的將來訂立本約的意思，那么，即使預(yù)約的內(nèi)容與本約已經(jīng)十分接近，即便通過合同解釋，從預(yù)約中可以推導(dǎo)出本約的全部內(nèi)容，也應(yīng)當(dāng)尊重當(dāng)事人的意思表示，排除這種客觀解釋的可能性。 本案中，蜀都實業(yè)公司與訊捷公司在 2006年9月20日簽訂的《購房協(xié)議書》中明確約定了雙方擬進(jìn)行買賣的房屋的位置、面積和價款，應(yīng)當(dāng)說具備了一份正式的房屋買賣合同的主要內(nèi)容，可直接據(jù)此履行而無須另訂本約。但是，雙方當(dāng)事人同時在該協(xié)議中約定：“……3．甲、乙雙方應(yīng)就購房合同及付款方式等問題在本協(xié)議原則下進(jìn)行具體磋商。……5．甲乙雙方就該宗房屋買賣合同簽訂時，本協(xié)議自動失效?！笨梢?，雙方當(dāng)事人雖然約定了房屋的位置、面積及總價款，但仍一致認(rèn)為在付款方式等問題上需要日后進(jìn)一步磋商，雙方的這一意思表示是明確的，而且，當(dāng)事人在該協(xié)議第5條進(jìn)一步明確要在將來訂立一個新的合同，以最終明確雙方之間的房屋買賣法律關(guān)系的具體內(nèi)容。因此，案涉《購房協(xié)議書》的性質(zhì)為預(yù)約合同。 6.對于當(dāng)事人之間存在預(yù)約還是本約關(guān)系，不能僅孤立地以當(dāng)事人之間簽訂的協(xié)議之約定為依據(jù)，而是應(yīng)當(dāng)綜合審查相關(guān)協(xié)議的內(nèi)容以及當(dāng)事人嗣后為達(dá)成交易進(jìn)行的磋商和有關(guān)的履行行為等事實，從中探尋當(dāng)事人真實意思，并據(jù)此對當(dāng)事人之間法律關(guān)系的性質(zhì)作出準(zhǔn)確界定。 ——成都訊捷通訊連鎖有限公司與四川蜀都實業(yè)有限責(zé)任公司、四川友利投資控股股份有限公司房屋買賣合同糾紛案（載《最高人民法院公報》2015年第1期） 最高法院認(rèn)為，對于當(dāng)事人之間存在預(yù)約還是本約關(guān)系，不能僅憑一份孤立的協(xié)議就簡單地加以認(rèn)定，而是應(yīng)當(dāng)綜合審查相關(guān)協(xié)議的內(nèi)容以及當(dāng)事人嗣后為達(dá)成交易進(jìn)行的磋商甚至具體的履行行為等事實，從中探尋當(dāng)事人的真實意思，并據(jù)此對當(dāng)事人之間法律關(guān)系的性質(zhì)作出準(zhǔn)確的界定。 本案中，雙方當(dāng)事人在簽訂《購房協(xié)議書》時，作為買受人的迅捷公司已經(jīng)實際交付了定金并約定在一定條件下自動轉(zhuǎn)為購房款，作為出賣人的蜀都實業(yè)公司也接受了訊捷公司的交付。在簽訂《購房協(xié)議書》的三個多月后，蜀都實業(yè)公司將合同項下的房屋交付給了訊捷公司，訊捷公司接受了該交付。而根據(jù)《購房協(xié)議書》的預(yù)約性質(zhì)，蜀都實業(yè)公司交付房屋的行為不應(yīng)視為對該合同的履行，在當(dāng)事人之間不存在租賃等其他有償使用房屋的法律關(guān)系的情形下，蜀都實業(yè)公司的該行為應(yīng)認(rèn)定為系基于與訊捷公司之間的房屋買賣關(guān)系而為的交付。據(jù)此，由于蜀都實業(yè)公司在該房屋買賣法律關(guān)系中的主要義務(wù)就是交付案涉房屋，根據(jù)《合同法》第三十六條、第三十七條的規(guī)定，可以認(rèn)定當(dāng)事人之間達(dá)成了買賣房屋的合意，成立了房屋買賣法律關(guān)系。 7. 在雙方房屋買賣法律關(guān)系的主要權(quán)利義務(wù)均已確定的情形下，對合同未約定的其他爭議可以通過《合同法》第六十一條、第六十二條規(guī)定的合同解釋原則進(jìn)行補(bǔ)救，并不構(gòu)成法律上或者事實上的履行障礙。 ——成都訊捷通訊連鎖有限公司與四川蜀都實業(yè)有限責(zé)任公司、四川友利投資控股股份有限公司房屋買賣合同糾紛案（載《最高人民法院公報》2015年第1期） 最高法院認(rèn)為，當(dāng)事人已就合同項下房屋的位置、面積和價款進(jìn)行了明確具體的約定，蜀都實業(yè)公司已向訊捷公司交付了案涉房屋，訊捷公司支付了 1000萬元定金，雖然當(dāng)事人之間在訊捷公司是否應(yīng)向蜀都實業(yè)公司支付使用案涉房屋的場地占用費并承擔(dān)房屋買賣的全部稅費問題上未達(dá)成一致意見，但在雙方房屋買賣法律關(guān)系的主要權(quán)利義務(wù)均已確定的情形下，上述爭議可以通過《合同法》第六十一條、第六十二條規(guī)定的合同解釋原則進(jìn)行補(bǔ)救，故并不構(gòu)成法律上或者事實上的履行障礙。 8.根據(jù)《物權(quán)法》第十五條規(guī)定之精神，處分行為有別于負(fù)擔(dān)行為，解除合同并非對物進(jìn)行處分的方式，合同的解除與否不涉及物之所有權(quán)的變動，而只與當(dāng)事人是否繼續(xù)承擔(dān)合同所約定的義務(wù)有關(guān)。 ——成都訊捷通訊連鎖有限公司與四川蜀都實業(yè)有限責(zé)任公司、四川友利投資控股股份有限公司房屋買賣合同糾紛案（載《最高人民法院公報》2015年第1期） 最高法院認(rèn)為，根據(jù)《物權(quán)法》第十五條規(guī)定之精神，處分行為有別于負(fù)擔(dān)行為，解除合同并非對物進(jìn)行處分的方式，合同的解除與否不涉及物之所有權(quán)的變動，而只與當(dāng)事人是否繼續(xù)承擔(dān)合同所約定的義務(wù)有關(guān)。本案中，蜀都實業(yè)公司確實仍然對該房屋享有所有權(quán)，但這并不意味著其可在不符合當(dāng)事人約定或者法律規(guī)定的情形下隨意解除雙方之間的合同關(guān)系。在雙方房屋買賣法律關(guān)系成立并生效后，蜀都實業(yè)公司雖系該房屋的所有權(quán)人，但其應(yīng)當(dāng)依約全面、實際履行其在房屋買賣法律關(guān)系項下的義務(wù)。二審判決認(rèn)為在買賣標(biāo)的物轉(zhuǎn)移之前，所有人對自己的標(biāo)的物享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利，進(jìn)而認(rèn)定蜀都實業(yè)公司有權(quán)選擇處分財產(chǎn)的方式解除合同，并判決迅捷公司將房屋騰退給蜀都實業(yè)公司，違背了《合同法》保障交易安全的基本原則，系對《物權(quán)法》的錯誤理解與適用，本院對此予以糾正。 9.在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托代理機(jī)構(gòu)銷售房屋的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因委托代理機(jī)構(gòu)未告知其特定房屋已經(jīng)售出而導(dǎo)致一房二賣，屬于其選擇和監(jiān)督委托代理人的經(jīng)營風(fēng)險，不得轉(zhuǎn)嫁于購房者，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于銷售機(jī)構(gòu)行為承擔(dān)責(zé)任。 ——湖北金華實業(yè)有限公司與蘇金水等商品房買賣合同糾紛案（載《最高人民法院公報》2014年第1期） 最高法院認(rèn)為，皓羽公司的銷售行為已構(gòu)成有權(quán)代理，理由是：第一，在銷售案涉樓盤時，金華公司已授予皓羽公司獨家全程的代理權(quán)限。第二，皓羽公司系以金華公司的名義而非以皓羽公司自身名義銷售案涉商鋪。第三，06號合同和 07號合同尾部均有蘇金水簽字，06號合同尾部加蓋有出賣人金華公司的銷售合同專用章，07號合同尾部亦有皓羽公司以金華公司委托代理人身份加蓋的銷售合同專用章。第四，蘇金水購買商鋪的過程中還取得了06號、07號商鋪的《＜楚天星座＞商品房認(rèn)購合同》，該兩份認(rèn)購合同均加蓋有金華公司的銷售合同專用章。第五，蘇金水系在樓盤售樓處現(xiàn)場簽訂06號合同與07號合同并通過現(xiàn)場pos機(jī)支付主要購房款。 可見，皓羽公司以金華公司名義向蘇金水銷售案涉商鋪的行為，足以認(rèn)定構(gòu)成有權(quán)代理，且蘇金水作為普通購房者亦有較為充分理由相信皓羽公司具有銷售案涉商鋪的代理權(quán)限。皓羽公司基于有效的委托代理關(guān)系所實施的代理行為不違反法律法規(guī)禁止性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為有效，其代理行為的法律后果應(yīng)直接約束被代理人，所產(chǎn)生的民事責(zé)任直接由被代理人承擔(dān)。 10.只要出賣人在商品房買賣合同訂立后事實上存在將該房屋出賣給第三人的行為，無法取得房屋的買受人即可請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任，且上述規(guī)定中并不存在此種賠償責(zé)任的適用以出賣人具有惡意違約故意為前提的規(guī)定。 ——湖北金華實業(yè)有限公司與蘇金水等商品房買賣合同糾紛案（載《最高人民法院公報》2014年第1期） 最高法院認(rèn)為，根據(jù)《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條規(guī)定，“具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任： (一)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；(二)商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。”可見，只要出賣人在商品房買賣合同訂立后事實上存在將該房屋出賣給第三人的行為，無法取得房屋的買受人即可請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任，且上述規(guī)定中并不存在此種賠償責(zé)任的適用以出賣人具有惡意違約故意為前提的規(guī)定。 2006年4月皓羽公司作為委托代理人與蘇金水訂立06號合同與07號合同，法律后果上即為被代理人金華公司已與蘇金水訂立06號合同與 07號合同，此后金華公司向蘇金水之外的第三人出賣房屋并導(dǎo)致蘇金水無法取得 06號、07號商鋪，蘇金水即有權(quán)依據(jù)本院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條第二項規(guī)定請求金華公司承擔(dān)不超過其已付購房款一倍的賠償責(zé)任。 11.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以規(guī)避國家對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控為目的，借他人名義與自身簽訂虛假商品房買賣合同，抵押套取銀行信貸資金的，如果商品房買受人明知合同非雙方真實意思表示，則該情形符合合同法第五十二條第(三)項的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。 ——徐州大舜房地產(chǎn)開發(fā)有限公司訴王志強(qiáng)商品房預(yù)售合同糾紛案（載《最高人民法院公報》2013年第12期） 徐州市泉山區(qū)人民法院認(rèn)為：一方面，合同簽訂后，合同約定的購房首付款由大舜公司支付，隨后，大舜公亦以王志強(qiáng)名義繳納了42400元契稅、7695元物業(yè)維修基金和160元所有權(quán)登記費，故應(yīng)認(rèn)定王志強(qiáng)簽訂合同時明知自己不需要履行合同且也不準(zhǔn)備實際履行合同。 另一方面，雙方分別以保證人和借款人名義于2008年4月24日與中國建設(shè)銀行股份有限公司徐州分行簽訂了以涉案房地產(chǎn)作為抵押的《房地產(chǎn)抵押借款合同》，之后，王志強(qiáng)亦未按約歸還貸款，而是大舜公以王志強(qiáng)的名義償還；王志強(qiáng)雖然曾于2011年7月7日向涉訴房屋貸款賬戶存款5000元但隨即取出，至2012年3月20日前并未對貸款予以償還。王志強(qiáng)雖然主張其曾要求大舜公交付房屋并與閆長印發(fā)生爭執(zhí)，且于2011年 6月取得了涉案房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證，但在該過程中其既未向原告繳納購房款也未主張償還購房貸款。本案應(yīng)認(rèn)定王志強(qiáng)對大舜公借其名義簽訂商品房買賣合同進(jìn)行所有權(quán)轉(zhuǎn)移為非其真實目的是明知的。 合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議，當(dāng)事人在訂立合同時，除應(yīng)遵循自愿公平、等價有償、誠實信用的原則外，還應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)，尊重社會公德，不得擾亂社會經(jīng)濟(jì)秩序，損害社會公共利益。因本案雙方當(dāng)事人借簽訂商品房買賣合同之名，掩蓋違規(guī)向銀行抵押貸款套取銀行信貸資金的目的，故依照《合同法》第五十二條第 (三)項的規(guī)定，依法應(yīng)為無效。雙方因該合同所取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還。 12.向特定的對象出售房屋，而非向社會銷售，所簽訂的協(xié)議并非商品房買賣合同司法解釋所稱的商品房買賣合同，案件不應(yīng)適用該司法解釋。 ——天津市濱海商貿(mào)大世界有限公司與天津市天益工貿(mào)有限公司、王錫鋒財產(chǎn)權(quán)屬糾紛案（載《最高人民法院公報》2013年第10期） 最高法院認(rèn)為，天益公司的該項申請再審理由不能成立：首先，《商品房買賣合同司法解釋》第一條明確規(guī)定：“本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。”濱海公司并非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其系向特定的對象天益公司及王錫鋒出售房屋，而非向社會銷售，故案涉協(xié)議并非該司法解釋所稱的商品房買賣合同，本案不適用上述司法解釋。 13.對于非商品房買賣合同的一般房屋買賣合同解除權(quán)的行使期限，法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《合同法》九十五條的規(guī)定，在合理期限內(nèi)行使。何為“合理期限”，由人民法院結(jié)合具體案情予以認(rèn)定。 ——天津市濱海商貿(mào)大世界有限公司與天津市天益工貿(mào)有限公司、王錫鋒財產(chǎn)權(quán)屬糾紛案（載《最高人民法院公報》2013年第10期） 最高法院認(rèn)為，根據(jù)《合同法》第九十五條的規(guī)定，法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定解除權(quán)行使期限，經(jīng)對方催告后在合理期限內(nèi)不行使的，該權(quán)利消滅。對房屋買賣合同的解除權(quán)行使期限，法律沒有規(guī)定，本案當(dāng)事人在合同中亦未約定，何為“合理期限”，應(yīng)當(dāng)由人民法院結(jié)合具體案情予以認(rèn)定。 本案中，《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》簽訂后，濱海公司已將案涉房屋交付給天益公司管理、經(jīng)營，天益公司已支付了首付款3400萬元，并自2004年5月17日起至2006年6月26日共計向案涉房屋內(nèi)的租戶收取租金18 723 264．69元及保證金145 211元。一旦合同解除，不僅涉及濱海公司、天益公司及王錫鋒之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，還涉及到資產(chǎn)及租戶移交等諸多問題，且天益公司在2005年12月18日發(fā)出的《通報函》亦只是表明“擬與貴公司(濱海公司)協(xié)商解除上述協(xié)議”，因此，濱海公司需要充分時間對是否解除合同進(jìn)行研究。天益公司在發(fā)出《通報函》后至濱海公司起訴前，既未履行《補(bǔ)充協(xié)議》項下的付款義務(wù)，亦未表達(dá)過繼續(xù)履行合同的意愿，其違約行為始終處于延續(xù)狀態(tài)。綜合本案情況，濱海公司收到《通報函》后，于2006年6月28日提起訴訟，并未超出合理期限。 14.雙方當(dāng)事人基于同一筆款項先后簽訂《商品房買賣合同》和《借款協(xié)議》，并約定如借款到期，償還借款，《商品房買賣合同》不再履行；若借款到期，不能償還借款，則履行《商品房買賣合同》。在合同、協(xié)議均依法成立并已生效的情況下．應(yīng)當(dāng)認(rèn)定當(dāng)事人之間同時成立了商品房買賣和民間借貸兩個民事法律關(guān)系。該行為并不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。 ——朱俊芳與山西嘉和泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房買賣合同糾紛案（載《最高人民法院公報》2014年第12期） 最高法院認(rèn)為，雙方當(dāng)事人基于同一筆款項先后簽訂了十四份《商品房買賣合同》和《借款協(xié)議》，且在太原市房地產(chǎn)交易所辦理了十四份《商品房買賣合同》銷售備案登記手續(xù)。根據(jù)合同法第三十二條規(guī)定：“當(dāng)事人采用合同書形式訂立合同的，自雙方當(dāng)事人簽字或蓋章時合同成立?！钡谒氖臈l第一款規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時生效。”案涉十四份《商品房買賣合同》和《借款協(xié)議》均為依法成立并已生效的合同。 本案雙方當(dāng)事人實際上就同一筆款項先后設(shè)立商品房買賣和民間借貸兩個法律關(guān)系。從本案十四份《商品房買賣合同》和《借款協(xié)議》約定的內(nèi)容看，案涉《商品房買賣合同》與《借款協(xié)議》屬并立又有聯(lián)系的兩個合同。 案涉《商品房買賣合同》與《借款協(xié)議》之間的聯(lián)系表現(xiàn)在以下兩個方面：其一是案涉《商品房買賣合同》與《借款協(xié)議》涉及的款項為同一筆款項；其二是《借款協(xié)議》約定以簽訂商品房買賣合同的方式為《借款協(xié)議》所借款項提供擔(dān)保，即雙方當(dāng)事人實際是用之前簽訂的十四份《商品房買賣合同》為之后簽訂的《借款協(xié)議》提供擔(dān)保。同時《借款協(xié)議》為案涉《商品房買賣合同》的履行附設(shè)了解除條件，即借款到期，嘉和泰公司還清借款，案涉《商品房買賣合同》不再履行；借款到期，嘉和泰公司不能償還借款，則履行案涉《商品房買賣合同》。 15.借款到期，借款人不能按期償還借款。對方當(dāng)事人要求并通過履行《商品房買賣合同》取得房屋所有權(quán)，不違反《擔(dān)保法》第四十條、《物權(quán)法》第一百八十六條有關(guān)“禁止流押”的規(guī)定。 ——朱俊芳與山西嘉和泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房買賣合同糾紛案（載《最高人民法院公報》2014年第12期） 最高法院認(rèn)為，禁止流押的立法目的是防止損害抵押人的利益，以免造成對抵押人實質(zhì)上的不公平。本案《借款協(xié)議》中“如到期不能償還，或已無力償還，乙方(嘉和泰公司)將用以上抵押物來抵頂借款，雙方互不再支付對方任何款項”的約定，并非法律上禁止的流押條款。 首先，《借款協(xié)議》上述條款并非約定嘉和泰公司到期不能償還借款，《借款協(xié)議》所稱抵押物所有權(quán)轉(zhuǎn)移為朱俊芳所有。在嘉和泰公司到期未償還借款時，朱俊芳并不能直接按上述約定取得《借款協(xié)議》所稱的“抵押物”所有權(quán)。朱俊芳要想取得《借款協(xié)議》所稱的“抵押物”即十四套商鋪所有權(quán)，只能通過履行案涉十四份《商品房買賣合同》實現(xiàn)。 其次，案涉十四份《商品房買賣合同》和《借款協(xié)議》均為依法成立并生效的合同，雙方當(dāng)事人在《借款協(xié)議》中約定以簽訂商品房買賣合同的形式為《借款協(xié)議》提供擔(dān)保，并為此在《借款協(xié)議》中為案涉十四份《商品房買賣合同》附設(shè)了解除條件，該約定并不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。 實際上，雙方當(dāng)事人對于是履行十四份《商品房買賣合同》，還是履行《借款協(xié)議》具有選擇性，即商品房買賣合同的解除條件成就，就履行《借款協(xié)議》；商品房買賣合同的解除條件未成就，就履行十四份《商品房買賣合同》。無論是履行十四份《商品房買賣合同》，還是履行《借款協(xié)議》，均符合雙方當(dāng)事人的意思表示，且從合同的選擇履行的角度看，嘉和泰公司更具主動性。嘉和泰公司如果認(rèn)為履行十四份《商品房買賣合同》對其不公平，損害了其利益，其完全可以依據(jù)合同法第五十四條第一款第(二)項的規(guī)定，請求人民法院撤銷案涉十四份《商品房買賣合同》，但嘉和泰公司在法定的除斥期間內(nèi)并未行使合同撤銷權(quán)，而是拒絕履行生效合同，其主張不符合誠信原則，不應(yīng)得到支持。 因此，《借款協(xié)議》上述關(guān)于到期不能償還，或已無力償還，嘉和泰公司抵押物來抵頂借款的約定，不符合擔(dān)保法第四十條和物權(quán)法第一百八十六條禁止流押的規(guī)定。 16.消費者購買到不符合食品安全標(biāo)準(zhǔn)的食品，要求銷售者或者生產(chǎn)者依照食品安全法規(guī)定支付價款十倍賠償金或者依照法律規(guī)定的其他賠償標(biāo)準(zhǔn)賠償?shù)模徽撈滟徺I時是否明知食品不符合安全標(biāo)準(zhǔn)，人民法院都應(yīng)予支持。 ——孫銀山訴南京歐尚超市有限公司江寧店買賣合同糾紛案（最高人民法院指導(dǎo)案例23號） 江蘇省南京市江寧區(qū)人民法院生效裁判認(rèn)為：消費者是相對于銷售者和生產(chǎn)者的概念。只要在市場交易中購買、使用商品或者接受服務(wù)是為了個人、家庭生活需要，而不是為了生產(chǎn)經(jīng)營活動或者職業(yè)活動需要的，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為“為生活消費需要”的消費者，屬于消費者權(quán)益保護(hù)法調(diào)整的范圍。本案中，雙方對孫銀山從歐尚超市江寧店購買香腸這一事實不持異議，據(jù)此可以認(rèn)定孫銀山實施了購買商品的行為，且孫銀山并未將所購香腸用于再次銷售經(jīng)營，歐尚超市江寧店也未提供證據(jù)證明其購買商品是為了生產(chǎn)經(jīng)營。孫銀山因購買到超過保質(zhì)期的食品而索賠，屬于行使法定權(quán)利。因此歐尚超市江寧店認(rèn)為孫銀山“買假索賠”不是消費者的抗辯理由不能成立。 當(dāng)銷售者銷售明知是不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的食品時，消費者可以同時主張賠償損失和支付價款十倍的賠償金，也可以只主張支付價款十倍的賠償金。本案中，孫銀山僅要求歐尚超市江寧店支付售價十倍的賠償金，屬于當(dāng)事人自行處分權(quán)利的行為，應(yīng)予支持。關(guān)于歐尚超市江寧店提出孫銀山明知食品過期而購買，希望利用其錯誤謀求利益，不應(yīng)予以十倍賠償?shù)闹鲝?，因前述法律?guī)定消費者有權(quán)獲得支付價款十倍的賠償金，因該賠償獲得的利益屬于法律應(yīng)當(dāng)保護(hù)的利益，且法律并未對消費者的主觀購物動機(jī)作出限制性規(guī)定，故對其該項主張不予支持。 17.食品銷售者負(fù)未對不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的食品自行及時清理，未能及時檢查待售食品，清理超過保質(zhì)期的食品，仍然擺放并銷售的，可以認(rèn)定為銷售明知是不符合食品安全標(biāo)準(zhǔn)的食品。 ——孫銀山訴南京歐尚超市有限公司江寧店買賣合同糾紛案（最高人民法院指導(dǎo)案例23號） 江蘇省南京市江寧區(qū)人民法院生效裁判認(rèn)為：食品銷售者負(fù)有保證食品安全的法定義務(wù)，應(yīng)當(dāng)對不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的食品自行及時清理。歐尚超市江寧店作為食品銷售者，應(yīng)當(dāng)按照保障食品安全的要求儲存食品，及時檢查待售食品，清理超過保質(zhì)期的食品，但歐尚超市江寧店仍然擺放并銷售貨架上超過保質(zhì)期的“玉兔牌”香腸，未履行法定義務(wù)，可以認(rèn)定為銷售明知是不符合食品安全標(biāo)準(zhǔn)的食品。 18.通過買賣合同簽訂主體之間關(guān)系，約定的轉(zhuǎn)讓價格，以及買賣合同實際履行情況，認(rèn)定買賣合同是否構(gòu)成惡意串通、損害他人利益。 ——嘉吉國際公司與福建金石制油有限公司等買賣合同糾紛案（載《最高人民法院公報》2014年第3期） 最高法院認(rèn)為：首先，福建金石公司、田源公司在簽訂和履行《國有土地使用權(quán)及資產(chǎn)買賣合同》的過程中，其實際控制人之間系親屬關(guān)系，且王曉琪和柳鋒分別作為福建金石公司與田源公司的法定代表人在《國有土地使用權(quán)及資產(chǎn)買賣合同》上簽署，王曉琪和柳鋒系夫妻關(guān)系，因此，可以認(rèn)定田源公司對福建金石公司的狀況是非常清楚的。 其次，《田源公司購買福建金石公司資產(chǎn)的價格為不合理低價。在受讓人田源公司明知債務(wù)人福建金石公司欠債權(quán)人嘉吉公司巨額債務(wù)的情況下，其以不合理低價購買福建金石公司的主要資產(chǎn)，足以證明田源公司與福建金石公司在簽訂《國有土地使用權(quán)及資產(chǎn)買賣合同》時具有主觀惡意，屬惡意串通，該合同的履行足以損害債權(quán)人嘉吉公司的利益。 第三，《國有土地使用權(quán)及資產(chǎn)買賣合同》簽訂后，田源公司并未根據(jù)《國有土地使用權(quán)及資產(chǎn)買賣合同》向福建金石公司實際支付價款。 第四，在匯豐源公司股權(quán)變化的過程中，可以看出，匯豐源公司在與田源公司簽訂《買賣合同》時對田源公司轉(zhuǎn)讓的資產(chǎn)來源以及福建金石公司對嘉吉公司的債務(wù)是明知的。 福建金石公司與田源公司簽訂的《國有土地使用權(quán)及資產(chǎn)買賣合同》、田源公司與匯豐源公司簽訂的《買賣合同》屬于惡意串通、損害嘉吉公司利益的合同。根據(jù)《合同法》第五十二條第 (二)項的規(guī)定，均應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。 19.買受人與開發(fā)商在簽訂購房合同、支付購房款等重要事實上存在眾多疑點，雙方多次陳述不一、前后矛盾，據(jù)以認(rèn)定雙方之間存在真實的商品房買賣關(guān)系的依據(jù)明顯不足。在此情況下，買受人請求開發(fā)商按照商品房買賣合同約定，辦理房屋過戶登記的，應(yīng)予駁回。 ——宋宇與北京盛和發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、廣東粵財投資控股有限公司、北京城鄉(xiāng)建設(shè)集團(tuán)有限責(zé)任公司商品房預(yù)售合同糾紛案（載《最高人民法院公報》2013年第3期） 最高法院認(rèn)為：案涉商品房買賣關(guān)系是否真實存在是本案爭議的關(guān)鍵所在。本案商品房買賣關(guān)系明顯與同類的正常交易不符。雖然盛和發(fā)公司與宋宇在訴訟中均主張雙方之間存在真實有效的商品房買賣關(guān)系，但對簽訂購房合同、支付購房款等重要事實，宋宇多次陳述不一、前后矛盾。在存在上述眾多疑點的情況下，認(rèn)定宋宇與盛和發(fā)公司之間存在真實商品房買賣關(guān)系，依據(jù)明顯不足。原審判決認(rèn)定宋宇與盛和發(fā)公司之間不存在真實的商品房買賣關(guān)系，并無不當(dāng)，本院予以維持。 20.買賣合同中，買受人取得的只能是出賣人有處分權(quán)的標(biāo)的物或權(quán)利。如果出賣人無權(quán)處分，即使買賣雙方在合同中進(jìn)行了約定，買受人也無法通過該買賣合同而取得相應(yīng)的權(quán)屬。 ——屠福炎訴王義炎相鄰?fù)ㄐ袡?quán)糾紛案（載《最高人民法院公報》2013年第3期） 浙江省余姚市人民法院認(rèn)為：在買賣合同中，買受人受讓的客體只能是出讓人享有完全處分權(quán)的標(biāo)的物。如果出賣人對有關(guān)標(biāo)的物不享有處分權(quán)，不僅出賣人無權(quán)出賣，而且買受人也不可能通過與無權(quán)處分人簽訂買賣合同而取得相應(yīng)的權(quán)屬。在本案中，屠福炎的父親屠珠花生前于1966年向滕菊仙購買房屋時，受讓的客體應(yīng)當(dāng)是雙方當(dāng)事人約定的四址分明的、出讓人滕菊仙享有完全處分權(quán)的房屋所有權(quán)及相應(yīng)土地使用權(quán)。滕菊仙對于該房屋及相應(yīng)四址分明的土地使用權(quán)之外的其他土地，客觀上是不享有宅基地使用權(quán)和集體建設(shè)用地使用權(quán)的。因此屠福炎的父親屠珠花，也不可能通過與滕菊仙簽訂的買賣合同，而取得滕菊仙享有處分權(quán)之外的其他土地的宅基地使用權(quán)或者集體建設(shè)用地使用權(quán)的。 21.預(yù)約合同是一種約定將來訂立一定合同的合同。當(dāng)事人一方違反預(yù)約合同約定，不與對方簽訂本約合同或無法按照預(yù)約的內(nèi)容與對方簽訂本約合同的，應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任。 ——張勵與徐州市同力創(chuàng)展房地產(chǎn)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛案（載《最高人民法院公報》2012年第12期） 徐州市泉山區(qū)人民法院認(rèn)為：具有相應(yīng)行為能力的人在意思表示真實的情況下簽訂的預(yù)約合同在雙方當(dāng)事人之間也產(chǎn)生拘束力，非經(jīng)當(dāng)事人協(xié)商一致不得更改，否則構(gòu)成對預(yù)約合同的違約。預(yù)約權(quán)利人可以請求對方履行訂立本約的義務(wù)或者賠償損失。 本案中，雙方簽訂商品房預(yù)訂單后，因建設(shè)商品房用地拆遷安置問題致使商品房開工建設(shè)日期拖延，在此過程中，國務(wù)院及徐州市政府相繼出臺的有關(guān)行政法規(guī)對于新建商品房的建筑面積、施工工藝及材料進(jìn)行了強(qiáng)制性規(guī)定，加上新的拆遷安置情況出現(xiàn)，致使商品房建設(shè)規(guī)劃變更、面積變化及建筑成本增加，應(yīng)屬于不可預(yù)料的情形，不應(yīng)視為被告同力創(chuàng)展公司故意違反預(yù)約合同。但同力公司在未取得商品房預(yù)售許可時即對尚未開工建設(shè)的商品房進(jìn)行出售違反了有關(guān)的法律法規(guī)，其行為具有違法性；同時在與張勵簽訂商品房認(rèn)購單時對于上述情況估計不足，其后又將認(rèn)購書中列明的房號安置給他人，致使雙方失去了進(jìn)一步協(xié)商并簽訂本約合同可能性，雙方簽訂的商品房預(yù)訂單終止履行，對此結(jié)果被告應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。因此，同力公司應(yīng)將原來收取張勵的50 000元予以退還，并應(yīng)對張勵承擔(dān)違約責(zé)任。 22.違反預(yù)約合同，違約方給守約方造成的損失應(yīng)根據(jù)訂立預(yù)約合同時商品的市場行情和現(xiàn)行商品的價格予以確定。 ——張勵與徐州市同力創(chuàng)展房地產(chǎn)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛案（載《最高人民法院公報》2012年第12期） 徐州市泉山區(qū)人民法院認(rèn)為：張勵在與同力創(chuàng)展公司簽訂預(yù)訂單后，有理由相信同力創(chuàng)展公司會按約定履行訂立本約合同的義務(wù)，從而喪失了按照預(yù)訂單約定的房屋價格與他人另訂購房合同的機(jī)會，因此同力創(chuàng)展公司因違約給張勵造成的損失應(yīng)根據(jù)訂立預(yù)訂單時商品房的市場行情和現(xiàn)行商品房價格予以確定，但因同力創(chuàng)展公司所開發(fā)建設(shè)的房屋無論是結(jié)構(gòu)還是建筑成本都與雙方簽訂預(yù)訂單時發(fā)生了重大的變化，因此張勵以同力創(chuàng)展公司開發(fā)建設(shè)房屋的現(xiàn)行銷售價格作為賠償標(biāo)準(zhǔn)亦顯失公平，法院不予采納。綜合考量商品房市場的價格變動過程以及張勵向同力創(chuàng)展公司交納房款的數(shù)額，對于同力創(chuàng)展公司因違約給張勵造成的損失確定為 150 000元。 23.判斷商品房買賣中的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議究竟是預(yù)約合同還是本約合同，最主要的是看見此類協(xié)議是否具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容的，就可以認(rèn)定此類協(xié)議已經(jīng)具備了商品房買賣合同本約的條件；反之，則應(yīng)認(rèn)定為預(yù)約合同。如果雙方當(dāng)事人在協(xié)議中明確約定在具備商品房預(yù)售條件時還需重新簽訂商品房買賣合同的，該協(xié)議應(yīng)認(rèn)定為預(yù)約合同。 ——張勵與徐州市同力創(chuàng)展房地產(chǎn)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛案（載《最高人民法院公報》2012年第12期） 徐州市泉山區(qū)人民法院認(rèn)為：雙方簽訂的《橙黃時代小區(qū)彩園組團(tuán)商品房預(yù)訂單》對于雙方當(dāng)事人的姓名或名稱，商品房的基本情況 (包括房號、建筑面積)、單價、付款時間進(jìn)行了明確的約定，但因雙方在簽訂該預(yù)訂單時作為買賣標(biāo)的物的商品房尚處在規(guī)劃之中而沒有進(jìn)行施工，同力創(chuàng)展公司也沒有取得商品房預(yù)售許可，所以雙方對商品房的交付時間、辦證時間、違約責(zé)任等等諸多直接影響雙方權(quán)利義務(wù)的重要條款在預(yù)訂單中沒有明確約定，屬于未決條款，需在簽訂買賣合同時協(xié)商一致達(dá)成；事實上，雙方在該預(yù)訂單中通篇所用的詞語表達(dá)為“預(yù)訂”、“預(yù)計”、“預(yù)繳(購房款)”，其第五條更是明確約定“在甲方(被告)通知簽定(訂)《商品房銷售合同》之前，乙方(原告)可隨時提出退房……在乙方按照本條約定簽定(訂)《商品房銷售合同》前，甲方不得將該房另售他人”，說明雙方在簽訂該認(rèn)購單時對于該行為的性質(zhì)為預(yù)約合同的認(rèn)識是明確而不存在疑意的。因此，法院確認(rèn)雙方于2004年2月16日簽訂的《橙黃時代小區(qū)彩園組團(tuán)商品房預(yù)訂單》是以將來簽訂商品房銷售(買賣)合同為目的的預(yù)約合同，張勵要求同力創(chuàng)展公司以該商品房預(yù)訂單為依據(jù)履行商品房交付義務(wù)的主張不能成立。 24.根據(jù)合同的相對性原則，涉案合同一方當(dāng)事人以案外人違約為由，主張在涉案合同履行中行使不安抗辯權(quán)的，人民法院不予支持。 ——俞財新與福建華辰房地產(chǎn)有限公司、魏傳瑞商品房買賣(預(yù)約)合同糾紛案（載《最高人民法院公報》2011年第8期） 最高法院認(rèn)為，俞財新主張不安抗辯權(quán)的理由是華辰公司喪失商業(yè)信譽(yù)，依據(jù)是其與福州華辰公司簽訂另一購房合同后，福州華辰公司將合同約定的房屋設(shè)定抵押。然而，福州華辰公司與華辰公司是兩個不同的法人，以案外人違約為由在本案合同履行中行使不安抗辯權(quán)，不符合合同相對性原則。根據(jù)《合同法》第六十八條的規(guī)定，俞財新關(guān)于其行使不安抗辯權(quán)的主張，依據(jù)不足?！逗贤ā返诹艞l規(guī)定了行使不安抗辯權(quán)的要件，即使俞財新有權(quán)行使不安抗辯權(quán)，也應(yīng)當(dāng)及時通知對方。但無證據(jù)證明俞財新履行過通知義務(wù)。因此，俞財新關(guān)于其行使不安抗辯權(quán)的主張，缺乏事實和法律依據(jù)，本院不予支持。 25.善意買受人根據(jù)不動產(chǎn)登記的公示公信原則，確信登記的權(quán)利狀態(tài)與現(xiàn)實狀態(tài)相一致，此信賴?yán)鎽?yīng)予保護(hù)；根據(jù)區(qū)分原則，房屋因附有違法建筑而無法過戶屬合同履行范疇，不應(yīng)影響合同效力。這類合同如不具備《合同法》第52條的無效情形，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。 ——丁福如與石磊房屋買賣合同糾紛案（載《最高人民法院公報》2012年第12期） 上海市長寧區(qū)人民法院認(rèn)為：涉訟買賣合同對標(biāo)的物坐落位置、建筑面積、房屋類型等的約定，與不動產(chǎn)登記簿記載的內(nèi)容一致。該不動產(chǎn)登記簿記載的內(nèi)容具有公示、公信效力，一方面表明被告為涉訟房屋的登記權(quán)利人，依法享有該房屋的所有權(quán)和土地使用權(quán)；另一方面表明涉訟房屋的登記信息具有權(quán)利的正確性推定效力，可推定登記的權(quán)利狀態(tài)、范圍與現(xiàn)實的客觀狀態(tài)相符，善意相對人因信賴該登記的正確性而與登記權(quán)利人簽訂合同，該合同的效力不因登記的錯誤或權(quán)利內(nèi)容的狀態(tài)而受影響。 原、被告簽訂買賣合同時，雖然房屋現(xiàn)狀已與登記信息不一致，但雙方在合同中記載的仍是登記的房屋狀況，且被告石磊未舉證證明其于簽訂買賣合同時，已將涉訟房屋現(xiàn)狀與登記信息不符的事實如實告知原告丁福如。因此，原告對于本案糾紛的發(fā)生無過錯，應(yīng)屬善意信賴不動產(chǎn)登記信息的合同當(dāng)事人，法律應(yīng)當(dāng)保護(hù)原告的此種信賴?yán)?，此亦系?qiáng)化不動產(chǎn)公示、公信效力的要求。雖然涉訟房屋被行政機(jī)關(guān)限制交易，買賣合同的履行可能存在障礙，但根據(jù)我國《物權(quán)法》區(qū)分原則，轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)的合同，除法律另有規(guī)定或合同另有約定外，自合同成立時生效，未辦理無權(quán)登記，不影響合同效力，因此，不能因涉訟房屋過戶存在障礙就否認(rèn)其買賣合同的有效性。原、被告就涉訟房屋簽訂的買賣合同，不具備我國《合同法》第52條規(guī)定的無效情形，應(yīng)屬有效。 26.行政機(jī)關(guān)對涉訟房屋的權(quán)利轉(zhuǎn)移作出限制，但物權(quán)未滅失，不能就此認(rèn)定買賣合同法律上或事實上履行不能。出賣人負(fù)有將房屋恢復(fù)至原登記的權(quán)利狀態(tài)并消除行政限制的義務(wù)。在買受人同意按現(xiàn)狀交付并自愿承擔(dān)恢復(fù)原狀義務(wù)的情況下，出賣人應(yīng)按誠實信用原則將房屋交付買受人，并于買受人將房屋恢復(fù)原狀、消除行政限制后協(xié)助完成過戶手續(xù)。 ——丁福如與石磊房屋買賣合同糾紛案（載《最高人民法院公報》2012年第12期） 上海市長寧區(qū)人民法院認(rèn)為：雖然行政機(jī)關(guān)對涉訟房屋的權(quán)利轉(zhuǎn)移作出限制，但物權(quán)未滅失，不能就此認(rèn)定買賣合同法律上或事實上履行不能。行政機(jī)關(guān)限制交易的目的在于督促違法行為人糾正違法行為，履行法律手續(xù)；被告即使未出售房屋，也應(yīng)按照行政機(jī)關(guān)的要求進(jìn)行整改，使房屋恢復(fù)至合法狀態(tài)，恢復(fù)原狀系被告應(yīng)盡的行政法上的義務(wù)。被告石磊明知涉訟房屋附有違法建筑仍予出售，應(yīng)依誠實信用原則全面履行合同義務(wù)；對于涉訟房屋存在的違法狀態(tài)，應(yīng)自行采取相應(yīng)措施予以消除后交付原告。 經(jīng)法院釋明，原告丁福如同意被告按現(xiàn)狀交付房屋，并自愿替代被告承擔(dān)恢復(fù)原狀的義務(wù)，原告的意思表示不違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，亦符合行政機(jī)關(guān)的執(zhí)法目的，法院予以準(zhǔn)許。原告在恢復(fù)原狀時，房屋的四至、外觀形狀、層高等應(yīng)與登記內(nèi)容一致，質(zhì)量應(yīng)符合國家規(guī)定的建筑標(biāo)準(zhǔn)。被告應(yīng)于原告恢復(fù)原狀、通過行政機(jī)關(guān)審查認(rèn)可并撤銷交易限制后再協(xié)助原告辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)。 27. 合同解除導(dǎo)致合同關(guān)系歸于消滅，故合同解除的法律后果不表現(xiàn)為違約責(zé)任，而是返還不當(dāng)?shù)美①r償損失等形式的民事責(zé)任。 ——廣西桂冠電力股份有限公司與廣西泳臣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房屋買賣合同糾紛案（載《最高人民法院公報》2010年第5期） 最高法院認(rèn)為，依照合同法第九十七條的規(guī)定：“合同解除后，尚未履行的，終止履行，已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以請求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失?！币虼?，合同解除后，應(yīng)由泳臣公司返還桂冠公司的購房款和利息。關(guān)于桂冠公司主張的雙倍返還定金問題，《補(bǔ)充協(xié)議》第2．3．4條約定：“桂冠公司在2005年3月30日前支付的費用作為已付部分土地補(bǔ)償費”，因此，桂冠公司于 2003年4月16日支付的具有履約定金性質(zhì)的50萬元因《補(bǔ)充協(xié)議》重新約定為預(yù)付土地款而不再具有定金性質(zhì)。因此，不應(yīng)予以返還。 關(guān)于桂冠公司要求泳臣公司支付工期逾期違約金和泳臣公司擅自抵押土地的違約金的訴訟請求。本院認(rèn)為，合同解除的法律效果是使合同關(guān)系歸于消滅，解除合同的后果，違約方的責(zé)任承擔(dān)方式也不表現(xiàn)為支付違約金。因此，對桂冠公司要求支付違約金的主張，本院亦不予支持。鑒于本案合同解除后桂冠公司另行購買辦公樓等需要支付費用，而泳臣公司專門按照桂冠公司的要求定向建設(shè)的住宅樓和商品住宅小區(qū)，合同不履行后也會給泳臣公司造成一定損失。綜合考慮本案的實際情況，本院酌定泳臣公司賠償桂冠公司損失 1000萬元。 28.房屋買賣居間合同中關(guān)于禁止買方利用中介公司提供的房源信息卻繞開該中介公司與賣方簽訂房屋買賣合同的約定合法有效。但是，當(dāng)賣方將同一房屋通過多個中介公司掛牌出售時，買方通過其他公眾可以獲知的正當(dāng)途徑獲得相同房源信息的，買方有權(quán)選擇報價低、服務(wù)好的中介公司促成房屋買賣合同成立，其行為并沒有利用先前與之簽約中介公司的房源信息，故不構(gòu)成違約。 ——上海中原物業(yè)顧問有限公司訴陶德華居間合同糾紛案（最高人民法院指導(dǎo)案例1號） 上海市第二中級人民法院生效裁判認(rèn)為：中原公司與陶德華簽訂的《房地產(chǎn)求購確認(rèn)書》屬于居間合同性質(zhì)，其中第2.4條的約定，屬于房屋買賣居間合同中常有的禁止“跳單”格式條款，其本意是為防止買方利用中介公司提供的房源信息卻“跳”過中介公司購買房屋，從而使中介公司無法得到應(yīng)得的傭金，該約定并不存在免除一方責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的情形，應(yīng)認(rèn)定有效。根據(jù)該條約定，衡量買方是否“跳單”違約的關(guān)鍵，是看買方是否利用了該中介公司提供的房源信息、機(jī)會等條件。 如果買方并未利用該中介公司提供的信息、機(jī)會等條件，而是通過其他公眾可以獲知的正當(dāng)途徑獲得同一房源信息，則買方有權(quán)選擇報價低、服務(wù)好的中介公司促成房屋買賣合同成立，而不構(gòu)成“跳單”違約。本案中，原產(chǎn)權(quán)人通過多家中介公司掛牌出售同一房屋，陶德華及其家人分別通過不同的中介公司了解到同一房源信息，并通過其他中介公司促成了房屋買賣合同成立。因此，陶德華并沒有利用中原公司的信息、機(jī)會，故不構(gòu)成違約，對中原公司的訴訟請求不予支持。 29. 建設(shè)行政主管部門的審批文件以及建筑工程勘察、設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件，在關(guān)于房屋建筑工程質(zhì)量的訴訟中僅屬訴訟證據(jù)，對人民法院認(rèn)定事實不具有當(dāng)然的確定力和拘束力，如果存在房屋裂縫、滲漏等客觀事實，并且該客觀事實確系建筑施工所致，則人民法院應(yīng)當(dāng)依法認(rèn)定房屋存在質(zhì)量缺陷。 ——楊珺訴東臺市東盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房銷售合同糾紛案（載《最高人民法院公報》2010年第10期） 東臺市人民法院認(rèn)為：在當(dāng)事人對房屋建筑工程質(zhì)量提起的訴訟中，建設(shè)單位提供的有關(guān)行政管理部門的批準(zhǔn)文件，以及勘察、設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等單位的質(zhì)量合格文件，只能作為證據(jù)使用，對人民法院認(rèn)定事實不具有當(dāng)然的確定力和拘束力。本案中，原告購買的房屋存在裂縫、滲漏等問題，這是一個客觀事實，并且該客觀事實經(jīng)司法鑒定結(jié)論證實系溫度變化時結(jié)構(gòu)材料不均勻收縮所致，屋面設(shè)計瑕疵和墻體砌筑質(zhì)量較差導(dǎo)致頂部樓層溫度裂縫明顯。綜合以上三點，足以認(rèn)定本案被告出售給原告的房屋存在質(zhì)量缺陷，被告認(rèn)為房屋的施工設(shè)計文件經(jīng)有關(guān)行政部門審核批準(zhǔn)、房屋竣工后經(jīng)有關(guān)單位驗收合格，因此應(yīng)當(dāng)認(rèn)定房屋質(zhì)量合格的理由，不予采納。 30.除有特別約定外，房屋出賣人應(yīng)當(dāng)保證房屋質(zhì)量符合工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)以及合同的約定，房屋買受人因房屋存在質(zhì)量缺陷為由向出賣人主張修復(fù)等民事責(zé)任的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。 ——楊珺訴東臺市東盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房銷售合同糾紛案（載《最高人民法院公報》2010年第10期） 東臺市人民法院認(rèn)為：根據(jù)合同法第一百一十一條的規(guī)定，對于質(zhì)量不符合約定的，買受人可以合理選擇要求對方承擔(dān)修理、更換、重作、退貨、減少價款或者報酬等違約責(zé)任。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條規(guī)定：“因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同或賠償損失的，應(yīng)予支持。交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)?！?/p> 本案中，被告交付給原告楊珺的房屋因出現(xiàn)裂縫滲漏質(zhì)量問題嚴(yán)重影響居住使用，原告選擇要求被告承擔(dān)根治修復(fù)房屋裂縫滲漏的民事責(zé)任，依法應(yīng)予支持，被告應(yīng)當(dāng)按照南京東南建設(shè)工程安全鑒定有限公司作出的第 sf207078-1號鑒定報告中所明確的整改修復(fù)方案履行修復(fù)義務(wù)。關(guān)于原告要求被告承擔(dān)根治修復(fù)房屋裂縫滲漏的相關(guān)費用的訴訟請求，因該費用尚未實際發(fā)生，不予支持。 31.為家庭生活消費需要購買汽車，發(fā)生欺詐糾紛的，可以按照《中華人民共和國消費者權(quán)益保護(hù)法》處理，汽車銷售者承諾向消費者出售沒有使用或維修過的新車，消費者購買后發(fā)現(xiàn)系使用或維修過的汽車，銷售者不能證明已履行告知義務(wù)且得到消費者認(rèn)可的，構(gòu)成銷售欺詐，消費者要求銷售者按照消費者權(quán)益保護(hù)法賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。 ——張莉訴北京合力華通汽車服務(wù)有限公司買賣合同糾紛案（最高人民法院指導(dǎo)案例17號） 法院生效裁判認(rèn)為：張莉購買汽車系因生活需要自用，合力華通公司沒有證據(jù)證明張莉購買該車用于經(jīng)營或其他非生活消費，故張莉購買汽車的行為屬于生活消費需要，應(yīng)當(dāng)適用《中華人民共和國消費者權(quán)益保護(hù)法》。 根據(jù)雙方簽訂的《汽車銷售合同》約定，合力華通公司交付張莉的車輛應(yīng)為無維修記錄的新車，現(xiàn)所售車輛在交付前實際上經(jīng)過維修，這是雙方共同認(rèn)可的事實，故本案爭議的焦點為合力華通公司是否事先履行了告知義務(wù)。 車輛銷售價格的降低或優(yōu)惠以及贈送車飾是銷售商常用的銷售策略，也是雙方當(dāng)事人協(xié)商的結(jié)果，不能由此推斷出合力華通公司在告知張莉汽車存在瑕疵的基礎(chǔ)上對其進(jìn)行了降價和優(yōu)惠。合力華通公司提交的有張莉簽名的車輛交接驗收單，因系合力華通公司單方保存，且備注一欄內(nèi)容由該公司不同人員書寫，加之張莉?qū)Υ瞬挥枵J(rèn)可，該驗收單不足以證明張莉?qū)囕v以前維修過有所了解。故對合力華通公司抗辯稱其向張莉履行了瑕疵告知義務(wù)，不予采信，應(yīng)認(rèn)定合力華通公司在售車時隱瞞了車輛存在的瑕疵，有欺詐行為，應(yīng)退車還款并加賠償張莉的損失。 32.預(yù)約合同，一般指雙方當(dāng)事人為將來訂立確定性本合同而達(dá)成的合意。 ——仲崇清訴上海市金軒大邸房地產(chǎn)項目開發(fā)有限公司合同糾紛案（載《最高人民法院公報》2008年第4期） 上海市第二中級人民法院認(rèn)為：預(yù)約合同，一般指當(dāng)事人雙方為將來訂立確定性本合同而達(dá)成的合意。金軒大邸公司與仲崇清簽訂的《金軒大邸商鋪認(rèn)購意向書》是雙方當(dāng)事人的真實意思表示，不違背法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，其效力應(yīng)予認(rèn)定。雙方在涉案意向書中所指向的商鋪并非虛構(gòu)，所約定的房屋買賣意向存在現(xiàn)實履行的基礎(chǔ)。同時，該意向書明確了雙方當(dāng)事人的基本情況，對擬購商鋪的面積、價款計算、認(rèn)購時間等均作了較為清晰且適于操作的約定。這表明雙方當(dāng)事人經(jīng)過磋商，就條件成就時實際進(jìn)行商鋪買賣的主要內(nèi)容達(dá)成了合意，對將來正式簽署房屋買賣合同進(jìn)行了預(yù)先安排，并以書面形式明確將來商鋪正式預(yù)售時金軒大邸公司優(yōu)先同仲崇清訂立正式的商品房預(yù)售合同。綜上，涉案意向書是具有法律約束力的預(yù)約合同。 33. 預(yù)約合同生效后，雙方當(dāng)事人均應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)。一方當(dāng)事人未盡義務(wù)導(dǎo)致本合同的談判、磋商不能進(jìn)行，構(gòu)成違約的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。 ——仲崇清訴上海市金軒大邸房地產(chǎn)項目開發(fā)有限公司合同糾紛案（載《最高人民法院公報》2008年第4期） 上海市第二中級人民法院認(rèn)為：合同當(dāng)事人不僅應(yīng)依照誠實信用的原則行使合同權(quán)利，而且在履行合同義務(wù)中也應(yīng)以善意的方式，依照誠實信用的原則履行，不得規(guī)避合同約定的義務(wù)。金軒大邸公司未按約履行其通知義務(wù)，并將商鋪銷售一空，導(dǎo)致涉案意向書中雙方約定將來正式簽訂商鋪買賣合同的根本目的無法實現(xiàn)，甚至在爭議發(fā)生時主張雙方簽訂的意向書無效，其行為違背了民事活動中應(yīng)遵循的誠實信用原則，應(yīng)認(rèn)定為違約。金軒大邸公司的違約行為導(dǎo)致守約方仲崇清喪失了優(yōu)先認(rèn)購涉案商鋪的機(jī)會，使合同的根本目的不能實現(xiàn)，金軒大邸公司也承認(rèn)雙方現(xiàn)已無法按照涉案意向書的約定繼續(xù)履行。因此，金軒大邸公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。 34．在審理合同糾紛案件中，確認(rèn)違約方的賠償責(zé)任應(yīng)當(dāng)遵循“可預(yù)見性原則”，即違約方僅就其違約行為給對方造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任，對由于市場風(fēng)險等因素造成的、雙方當(dāng)事人均不能預(yù)見的損失，因非違約方過錯所致，與違約行為之間亦沒有因果關(guān)系，違約方對此不承擔(dān)賠償責(zé)任。 ——新疆亞坤商貿(mào)有限公司與新疆精河縣康瑞棉花加工有限公司買賣合同糾紛案（載《最高人民法院公報》2006年第11期） 最高人民法院認(rèn)為，本案合同簽訂的2004年1月份，恰逢國內(nèi)棉花市場價格飛漲，但到了2004年5、6月份以后，棉花市場價格回落，此期間每噸相差 5000-6000元。亞坤公司在2004年6月份以后轉(zhuǎn)售的棉花，即使質(zhì)量等級不變，也必然會出現(xiàn)因市場行情所致的收益損失。原審判決認(rèn)定的亞坤公司本金損失 6 659 358．11元不僅包括了棉花減等的差價損失，亦包括在此期間因市場行情下跌所造成的收益損失。該部分收益損失顯屬市場風(fēng)險造成的，非為雙方當(dāng)事人所能預(yù)見，亦非康瑞公司過錯所致。因康瑞公司與該部分損失之間不存在因果關(guān)系，故康瑞公司不應(yīng)承擔(dān)市場行情變化導(dǎo)致的亞坤公司的收益損失。本院對亞坤公司在購買棉花時所發(fā)生的實際損失，即棉花重量虧噸損失及質(zhì)量減等的差價損失予以確認(rèn)，對于其他損失部分，即市場風(fēng)險所致的收益損失、轉(zhuǎn)售期間發(fā)生的運輸費用、與案外人發(fā)生的借貸利息損失均因缺乏合同依據(jù)及法律依據(jù)而不予支持。 35.判斷違約行為是否構(gòu)成根本違約，可以通過違約行為造成的后果在整個合同利益的比例、守約方在合同中所受利益以及能否通過其他方式得到救濟(jì)等方面綜合考慮，嚴(yán)格合同解除適用標(biāo)準(zhǔn)。 ——新疆亞坤商貿(mào)有限公司與新疆精河縣康瑞棉花加工有限公司買賣合同糾紛案（載《最高人民法院公報》2006年第11期） 最高人民法院認(rèn)為，在本案的買賣合同中，因康瑞公司少交貨及與合同約定質(zhì)量不符部分貨物的價值合計為1 504 870．8元，約占合同總金額 19 393 348．4元的8％，不僅違約部分價值不高，而且并未因此實質(zhì)剝奪亞坤公司再次轉(zhuǎn)售從而獲取利潤的機(jī)會，并不影響亞坤公司合同目的的實現(xiàn)。亞坤公司共實際購得棉花1111．202噸，在收到貨物長達(dá)五個月之后才將225．179噸棉花調(diào)運至新疆博州棉紡織有限公司用于紡紗加工，在此之前，亞坤公司已將大量棉花用于轉(zhuǎn)售。 對于棉花因質(zhì)量減等所造成的違約損失，是可以依據(jù)雙方簽訂合同時的棉花等級差價、通過康瑞公司以現(xiàn)金補(bǔ)償?shù)姆绞接枰跃葷?jì)的。在康瑞公司與亞坤公司之間的買賣合同已經(jīng)履行完畢，亞坤公司業(yè)已將棉花全部售出的事實基礎(chǔ)上，本院認(rèn)為康瑞公司不適當(dāng)履行合同的行為僅構(gòu)成一般違約，并不構(gòu)成根本違約，并不影響亞坤公司合同目的的實現(xiàn)，不構(gòu)成《合同法》第九十四條關(guān)于解除合同的法定條件。 36.對所購房屋顯而易見的瑕疵，業(yè)主主張已經(jīng)在開發(fā)商收執(zhí)的《業(yè)主入住驗收單》上明確提出書面異議。開發(fā)商拒不提交有業(yè)主簽字的《業(yè)主入住驗收單》，卻以業(yè)主已經(jīng)入住為由，主張業(yè)主對房屋現(xiàn)狀認(rèn)可。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》，可以推定業(yè)主關(guān)于已提出異議的主張成立。 ——黃穎訴美晟房產(chǎn)公司商品房預(yù)售合同糾紛案（載《最高人民法院公報》2006年第2期） 北京市第一中級人民法院認(rèn)為：房屋是價值昂貴的不動產(chǎn)，日常生活經(jīng)驗法則說明，對所購房屋顯而易見的瑕疵，業(yè)主收房時一般不會輕易忽視。黃穎在一審中一再陳述，收房時對窗外有裝飾鋼梁一事，其已在《業(yè)主入住驗收單》上明確提出書面異議。《業(yè)主入住驗收單》是美晟房產(chǎn)公司單方保存的證據(jù)，經(jīng)法院要求，美晟房產(chǎn)公司拒不提交。最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第七十五條規(guī)定：“有證據(jù)證明一方當(dāng)事人持有證據(jù)無正當(dāng)理由拒不提供，如果對方當(dāng)事人主張該證據(jù)的內(nèi)容不利于證據(jù)持有人，可以推定該主張成立。”據(jù)此，可以推定黃穎關(guān)于收房時已對窗外有鋼梁一事提出書面異議的主張成立。 37.根據(jù)合同法第一百零七條規(guī)定，交付房屋不符合商品房預(yù)售合同中的約定，應(yīng)由開發(fā)商向業(yè)主承擔(dān)違約責(zé)任。交付房屋改變的建筑事項，無論是否經(jīng)過行政機(jī)關(guān)審批或者是否符合建筑規(guī)范，均屬另一法律關(guān)系，不能成為開發(fā)商不違約或者免除違約責(zé)任的理由。 ——黃穎訴美晟房產(chǎn)公司商品房預(yù)售合同糾紛案（載《最高人民法院公報》2006年第2期） 北京市第一中級人民法院認(rèn)為：在美晟房產(chǎn)公司與黃穎簽訂的合同中，沒有約定預(yù)售的房屋外有裝飾鋼梁；在美晟房產(chǎn)公司給黃穎展示的沙盤上，房屋模型外也沒有裝飾鋼梁；而美晟房產(chǎn)公司交付給黃穎的房屋，窗外卻有裝飾鋼梁遮擋。美晟房產(chǎn)公司履行合同義務(wù)不符合約定，依法應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。至于安裝鋼梁是否經(jīng)過行政審批與是否符合建筑規(guī)范，屬另一法律關(guān)系，不能成為美晟房產(chǎn)公司不構(gòu)成違約或者免除違約責(zé)任的理由。業(yè)主花費巨額資金購買房屋，注重的不是房屋外墻立面美觀，而是房屋內(nèi)各項設(shè)施是否有利于居住使用。只有在這一前提下，黃穎才可能與美晟房產(chǎn)公司簽訂《商品房買賣合同》。衡法酌理，不能為保全鋼梁的裝飾功能，而犧牲業(yè)主簽訂《商品房買賣合同》要達(dá)到的合同目的。黃穎主張將裝飾橫梁上移55厘米，既有北京首都工程建筑設(shè)計有限公司證明在技術(shù)上可行，又可以用較低的成本補(bǔ)救裝飾鋼梁帶來的不當(dāng)影響，此意見應(yīng)予采納。 38. 在買賣合同糾紛中，被告以訂立該買賣合同的經(jīng)手人因涉嫌經(jīng)濟(jì)犯罪被刑事拘留為由，主張先中止審理買賣合同糾紛，等待刑事案件處理結(jié)果，但對其與原告之間的買賣合同關(guān)系，卻不能用證據(jù)來否定真實存在，該訴訟主張不能成立。 ——郭景忠訴天泰公司、藍(lán)星公司買賣合同糾紛案（載《最高人民法院公報》2006年第4期） 天津市西青區(qū)人民法院認(rèn)為： 最高人民法院在《關(guān)于在審理經(jīng)濟(jì)糾紛案件中涉及經(jīng)濟(jì)犯罪嫌疑若干問題的規(guī)定》中的第一條規(guī)定：“同一公民、法人或其他經(jīng)濟(jì)組織因不同的法律事實，分別涉及經(jīng)濟(jì)糾紛和經(jīng)濟(jì)犯罪嫌疑的，經(jīng)濟(jì)糾紛案件和經(jīng)濟(jì)犯罪嫌疑案件應(yīng)當(dāng)分開審理?！北景纲I賣合同雖然是由案外人李楠與原告郭景忠口頭訂立，但李楠只是被告天泰公司的代理人，不是買賣合同主體，合同主體是郭景忠和天泰公司。李楠在授權(quán)范圍內(nèi)代理天泰公司訂立的買賣合同，應(yīng)當(dāng)由天泰公司承擔(dān)責(zé)任。由于天泰公司的控告，李楠因涉嫌詐騙被公安機(jī)關(guān)刑事拘留。本案是買賣合同糾紛，李楠的行為無論是否構(gòu)成詐騙罪，均與本案無關(guān)，不應(yīng)影響到本案審理結(jié)果，故本案無需中止審理。 39. 根據(jù)合同法第一百一十條規(guī)定，有違約行為的一方當(dāng)事人請求解除合同，沒有違約行為的另一方當(dāng)事人要求繼續(xù)履行合同，當(dāng)違約方繼續(xù)履約所需的財力、物力超過合同雙方基于合同履行所能獲得的利益，合同已不具備繼續(xù)履行的條件時，為衡平雙方當(dāng)事人利益，可以允許違約方解除合同，但必須由違約方向?qū)Ψ匠袚?dān)賠償責(zé)任，以保證對方當(dāng)事人的現(xiàn)實既得利益不因合同解除而減少。 ——新宇公司訴馮玉梅商鋪買賣合同糾紛案（載《最高人民法院公報》2006年第6期） 南京市中級人民法院認(rèn)為：合同法第一百零七條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任?！睆倪@條規(guī)定看，當(dāng)違約情況發(fā)生時，繼續(xù)履行是令違約方承擔(dān)責(zé)任的首選方式。法律之所以這樣規(guī)定，是由于繼續(xù)履行比采取補(bǔ)救措施、賠償損失或者支付違約金，更有利于實現(xiàn)合同目的。但是，當(dāng)繼續(xù)履行也不能實現(xiàn)合同目的時，就不應(yīng)再將其作為判令違約方承擔(dān)責(zé)任的方式。 合同法第一百一十條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的，對方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事實上不能履行；(二)債務(wù)的標(biāo)的不適于強(qiáng)制履行或者履行費用過高；(三)債權(quán)人在合理期限內(nèi)未要求履行?！贝藯l規(guī)定了不適用繼續(xù)履行的幾種情形，其中第(二)項規(guī)定的“履行費用過高”，可以根據(jù)履約成本是否超過各方所獲利益來進(jìn)行判斷。當(dāng)違約方繼續(xù)履約所需的財力、物力超過合同雙方基于合同履行所能獲得的利益時，應(yīng)該允許違約方解除合同，用賠償損失來代替繼續(xù)履行。 在本案中，如果讓新宇公司繼續(xù)履行合同，則新宇公司必須以其6萬余平方米的建筑面積來為馮玉梅的22．50平方米商鋪提供服務(wù)，支付的履行費用過高；而在6萬余平方米已失去經(jīng)商環(huán)境和氛圍的建筑中經(jīng)營 22．50平方米的商鋪，事實上也達(dá)不到馮玉梅要求繼續(xù)履行合同的目的。一審衡平雙方當(dāng)事人利益，判決解除商鋪買賣合同，符合法律規(guī)定，是正確的。 40. 房屋出賣人交付使用的房屋建筑面積超出商品房買賣合同約定面積的，應(yīng)按照最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條的規(guī)定處理。 ——長城公司訴遠(yuǎn)洋大廈公司商品房買賣合同糾紛案（載《最高人民法院公報》2004年第10期） 北京市西城區(qū)人民法院認(rèn)為：根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，實測面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內(nèi)(含3％)部分的房價款及利息由出賣人返還買受人。但長城公司在與遠(yuǎn)洋大廈公司簽訂的購房合同中，已經(jīng)約定實際面積與暫測面積的差別不超過±5％(不含)時，應(yīng)按照合同房屋售價進(jìn)行結(jié)算，雙方當(dāng)事人應(yīng)遵守該約定。故本案應(yīng)以雙方在合同中約定的5％作為追究遠(yuǎn)洋大廈公司違約責(zé)任的起點，即實際面積與暫測面積的差別在5％(不含)之內(nèi)部分的房款，按照雙方當(dāng)事人在合同中約定的售價予以返還，而實際面積與暫測面積的差別在5％之外的房款，應(yīng)按照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，由遠(yuǎn)洋大廈公司雙倍返還。 41.房屋買賣合同的出賣人，在收取了買受人支付的大部分款項后，不能以房屋的工程價款需優(yōu)先受償為由，拒絕按合同約定向房屋買受人交付房屋。 ——三門峽水利管理局訴鄭州市配套建設(shè)公司房屋買賣合同糾紛案（載《最高人民法院公報》2004年第8期） 河南省高級人民法院認(rèn)為：滎陽一建雖然因工程價款優(yōu)先受償權(quán)而占有部分房產(chǎn)，但并未實際取得所有權(quán)，它通過與配套建設(shè)公司的合同所取得的權(quán)利只是對房屋的占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)，不能對抗水利管理局所享有的權(quán)利。此外，房屋尚未竣工交付使用，滎陽一建和左坤鵬等24位購房人的權(quán)利也可以通過其他途徑進(jìn)行保護(hù)。配套建設(shè)公司作為房屋買賣合同的出賣人，在收取了買受人支付的大部分款項后，不能以房屋的工程價款需優(yōu)先受償為由，拒絕按合同約定向房屋買受人交付房屋。 點睛智慧產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟 ID：dianjinglm ▼ 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