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【案情回放】 2012年1月,夏某與蘭星公司簽訂商品房買賣合同,購買房屋一套,總房款45萬元。合同約定2013年6月30日交房,如逾期30日以上,夏某有權(quán)解除合同。同年2月,夏某與A銀行、蘭星公司簽訂個人住房擔保貸款合同,約定夏某向A銀行借款31萬元購房,蘭星公司為其提供保證擔保直至抵押登記辦妥為止。因蘭星公司逾期交房超過30日,夏某于2013年9月1日與蘭星公司簽訂了退房協(xié)議書,約定解除商品房買賣合同,由蘭星公司返還夏某首付款,并向銀行償還剩余貸款本息。 2015年8月之后,蘭星公司未能按期償還銀行貸款本息。2016年3月,夏某以A銀行為被告,蘭星公司為第三人起訴,要求解除個人住房擔保貸款合同,由蘭星公司向A銀行償還剩余貸款本息。A銀行辯稱,貸款合同明確約定“商品房買賣合同被確認無效或被撤銷、解除的,借款人仍應(yīng)承擔本合同項下的還款義務(wù)?!睋?jù)此,夏某已預(yù)先放棄解除權(quán),仍應(yīng)承擔還款義務(wù)。 江蘇省常州市鐘樓區(qū)人民法院經(jīng)審理認為,銀行提供的格式條款預(yù)先排除了借款人的法定解除權(quán),應(yīng)認定無效。因夏某未在合理期限內(nèi)行使解除權(quán),其要求解除貸款合同的請求不予支持,判決駁回了其訴訟請求。江蘇省常州市中級人民法院二審維持了一審判決。 【不同觀點】 圍繞夏某有無解除權(quán)及其正當合理行使問題,存在以下三種不同觀點: 第一種觀點認為,根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《解釋》)第二十四條“因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除、致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現(xiàn),當事人請求解除商品房擔保貸款合同的,應(yīng)予支持”的規(guī)定,夏某在與開發(fā)商合意解除商品房買賣合同后,其享有商品房擔保貸款合同的解除權(quán),但因其與銀行已約定預(yù)先放棄該權(quán)利,故從尊重當事人意思自治、遵循合同自由等原則出發(fā),夏某無權(quán)提起本案之訴,應(yīng)駁回夏某的訴訟請求。 第二種觀點認為,銀行利用其優(yōu)勢地位,通過格式條款約定借款人預(yù)先放棄《解釋》第二十四條賦予的解除權(quán),違反公平原則,應(yīng)屬無效,夏某享有解除商品房擔保貸款合同的權(quán)利。該解除權(quán)的行使期限應(yīng)當參照《解釋》第十五條的規(guī)定,在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使,故夏某應(yīng)在商品房買賣合同解除權(quán)發(fā)生之日(2013年7月30日)的一年內(nèi)行使。而夏某直至2016年3月才行使商品房擔保貸款合同解除權(quán),因該權(quán)利已歸于消滅,故應(yīng)駁回夏某的訴訟請求。 第三種觀點認為,由銀行設(shè)置的預(yù)先排除借款人法定解除權(quán)的格式條款無效,夏某仍有權(quán)依據(jù)《解釋》的規(guī)定行使商品房擔保貸款合同解除權(quán)。但商品房買賣合同解除權(quán)與商品房擔保貸款合同解除權(quán)并非同時發(fā)生,《解釋》第二十四條賦予當事人商品房擔保貸款合同解除權(quán),也明確了該類合同與商品房買賣合同解除的先后順序問題。因此,該類合同解除期限起算點應(yīng)從商品房買賣合同被解除之日,也即夏某與蘭星公司簽訂退房協(xié)議書的2013年9月1日開始計算。因夏某起訴時間業(yè)已超過一年,故應(yīng)駁回夏某的訴訟請求。 【法官回應(yīng)】 不及時行使解除權(quán)應(yīng)承擔失權(quán)的不利后果 在商品房買賣過程中,因房屋作為不動產(chǎn)通常價值較高,故大多數(shù)買房人會選擇銀行貸款的方式支付房款。實踐中因開發(fā)商違約,借款人(買房人)要求解除商品房買賣合同和擔保貸款合同并不鮮見,本案即是一則在商品房買賣合同解除后,借款人行使擔保貸款合同解除權(quán)的典型案例。司法實務(wù)中,該解除權(quán)屬于何種類型,能否被當事人預(yù)先約定排除,解除權(quán)是否應(yīng)設(shè)定合理期限,不及時行使應(yīng)承擔何種法律后果,均值得進一步探討。 1.從解除權(quán)的類型來看,根據(jù)合同法的規(guī)定,可以分為約定解除權(quán)和法定解除權(quán),前者的產(chǎn)生是基于雙方當事人的約定,而非單方所能決定;后者直接由法律規(guī)定,當一定事由發(fā)生時,即賦予單方解除權(quán),主要體現(xiàn)在合同法第九十四條因合同目的不能實現(xiàn)而導(dǎo)致合同解除等情形。《解釋》是最高人民法院就商品房買賣合同審理具體應(yīng)用所作的規(guī)定,對該類案件及當事人具有客觀的拘束力,法官在作出相應(yīng)裁判時必須予以遵守和執(zhí)行?!督忉尅废邓痉ń忉?,是統(tǒng)一適用的執(zhí)法辦案依據(jù),具有法律效力,有關(guān)執(zhí)法、司法機關(guān)都應(yīng)一體遵循。其中第二十四條規(guī)定的解除權(quán)從類型上應(yīng)屬于合同法第九十四條“法律規(guī)定的其他情形”中的法定解除權(quán)。 本案中,夏某當初與銀行簽訂擔保貸款合同,就是為了解決購房資金不足的困難,在開發(fā)商逾期交房,導(dǎo)致商品房買賣合同被解除后,其就無法實現(xiàn)買房的目的,也就意味著簽訂擔保貸款合同目的完全落空,據(jù)此其有權(quán)依據(jù)《解釋》第二十四條的規(guī)定,解除擔保貸款合同。 2.從解除權(quán)的保障來看,不應(yīng)允許占優(yōu)勢地位的當事人通過格式條款預(yù)先排除法定解除權(quán),使解除權(quán)條款成為占優(yōu)勢地位的合同當事人簽訂不平等合同條款的工具。一般的民事權(quán)利,可以通過意思自治加以創(chuàng)設(shè)、變更甚至拋棄,但法定解除權(quán)是法律賦予合同當事人的固有權(quán)利、根本權(quán)利,在合同履行已對一方明顯不公時,法律允許一方從契約中解脫出來,給予其救濟途徑,以免其陷入不利局面,造成社會資源的浪費,體現(xiàn)的是契約正義對契約自由的矯正。對于提供格式合同一方當事人以契約自由為名主張相應(yīng)權(quán)利時,法院應(yīng)當注重對格式條款的內(nèi)容和效力進行全面審查,以確保實質(zhì)公平與正義。本案所涉擔保貸款合同系銀行提供的由其事先擬定的、可以重復(fù)使用,不允許借款人磋商的格式合同?,F(xiàn)實中,借款人為解燃眉之急,除了向銀行貸款別無他法,只能全盤接受合同條款。由于銀行與借款人對合同內(nèi)容的預(yù)估與把握能力相差懸殊,缺乏專業(yè)知識和法律素養(yǎng)的借款人,難以對冗長、繁雜的合同條款予以全面理解,導(dǎo)致雙方在訂約時地位極不平等??疾彀干鏍幾h的格式條款,其注重保障的是銀行自身權(quán)利,漠視甚至排除借款人的法定解除權(quán),嚴重危及乃至損害了借款人的合法權(quán)益,有違公平正義和誠信原則,故應(yīng)認定無效。 3.從解除權(quán)的規(guī)制來看,超期不行使的,解除權(quán)消滅。合同解除權(quán)屬于形成權(quán),僅憑單方意思表示即可發(fā)生效力。但若放任權(quán)利人長期不行使,則會影響當事人間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的確定,不利于維護交易安全和交易秩序。對于解除權(quán)的行使期限,法律有規(guī)定、當事人有約定的自當遵守,如無則應(yīng)根據(jù)合同法第九十五條第二款規(guī)定,經(jīng)對方催告后在合理期限內(nèi)行使,否則該權(quán)利消滅。至于合理期限的起算點及如何計算,《解釋》第十五條第二款規(guī)定,經(jīng)對方當事人催告后,解除權(quán)行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的,解除權(quán)應(yīng)當在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使;超期不行使的,解除權(quán)消滅。除此之外,其他法律、法規(guī)未予涉及解除權(quán)的行使期限問題,法官可根據(jù)具體案情自由裁量??紤]到商品房買賣合同與擔保貸款合同兩者關(guān)系,借款人之所以與銀行簽訂擔保貸款合同,是因為買賣合同的存在及自身資金實力的不足,也即買賣合同的成立是簽訂擔保貸款合同的主要動因。如果買賣合同被解除,擔保貸款合同就喪失了單獨存在價值。因此,從合同目的而言,兩者具有強烈的關(guān)聯(lián)性,甚至有觀點認為是主從性。依照類推適用最相近似的法律解釋規(guī)則,確定擔保貸款合同法定解除權(quán)的行使期限和起算點,可參照適用商品房買賣合同的規(guī)定。又因《解釋》第二十四條明確規(guī)定兩類合同解除的時間先后順序,擔保貸款合同是在買賣合同被解除后,才賦予當事人以解除權(quán),因此,擔保貸款合同的解除期限起算點應(yīng)從買賣合同被解除之日,而非買賣合同解除事由成立、解除條件成就之時開始起算。本案中,銀行對于買賣合同解除并不知情,其不可能向夏某予以催告,故應(yīng)適用解除權(quán)一年期的規(guī)定,從買賣合同被解除之日即退房協(xié)議書簽訂時的2013年9月1日起算擔保貸款合同的解除權(quán)期限,直至2016年3月夏某提起本案訴訟,業(yè)已超過一年期限,解除權(quán)歸于消滅。因此前述第三種觀點較為合理。 值得一提的是,案涉擔保貸款合同還約定,借款人如請求確認其與售房人簽訂的商品房買賣合同解除,應(yīng)提前10個工作日書面通知貸款人。但夏某隱瞞買賣合同業(yè)已解除的實情,與蘭星公司合謀,一方面,夏某可從蘭星公司處安全收回首付款,另一方面,蘭星公司以歸還剩余貸款本息為代價,仍然享受貸款利益,避免解除擔保貸款合同后,根據(jù)《解釋》第二十五條的規(guī)定,其須將收受的購房貸款返還銀行的不利后果。雙方“互惠互利”,共同營造出借款人正常還貸的假象,讓銀行產(chǎn)生合同會繼續(xù)履行的信賴與期待,故從權(quán)利人的行為默示放棄來看,亦不能支持夏某的解除權(quán),否則無疑是助長失信行為,不利于構(gòu)筑社會誠信環(huán)境。更何況,蘭星公司現(xiàn)已人去樓空,喪失了償債能力,不考慮解除權(quán)行使的合理期限,判決其向銀行返還貸款,無疑損害了銀行的合法權(quán)益。 (作者單位:江蘇省常州市中級人民法院) |
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