2018年伊始,一筆40億元的A輪融資,將長租公寓行業(yè)推上了投資風(fēng)口。

1月16日,長租公寓自如對外正式宣布完成了40億元人民幣的A輪融資,這一規(guī)模創(chuàng)下了長租公寓行業(yè)里單筆融資規(guī)模的記錄。該筆融資由華平投資、紅杉資本中國基金、騰訊3家機(jī)構(gòu)領(lǐng)投,此外包括華興新經(jīng)濟(jì)基金、融創(chuàng)中國、泛大西洋投資、源碼資本、海峽資產(chǎn)、新希望等數(shù)家機(jī)構(gòu)跟投。

毋庸置疑,在國家租售并舉的政策利好等因素的推動下,長租公寓眼下已經(jīng)成為資本頗為關(guān)注的風(fēng)口之一。不僅房地產(chǎn)開發(fā)商紛紛涉足,第三方的管理機(jī)構(gòu)及投資機(jī)構(gòu)也加碼其中。

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“我們認(rèn)為這個行業(yè)沒有天花板。”華平投資中國區(qū)聯(lián)席總裁程章倫稱。華平投資也成為了在長租公寓這一“賽道”中最突出的投資機(jī)構(gòu)之一,目前,華平投資已經(jīng)投資了三家長租公寓企業(yè),總金額達(dá)數(shù)億美金。

風(fēng)口上的長租公寓“從宏觀方面來看,長租公寓確實(shí)是非常大的產(chǎn)業(yè),大家一致認(rèn)為這至少是一個上萬億的市場,我們認(rèn)為中國現(xiàn)在租賃基本接近1.5萬億,未來幾年還是會增長,也許再過五年甚至兩萬億都有可能。中國前十大城市未來五年就可能有接近萬億、大概八九千億的市場規(guī)模?！比A平投資合伙人、中國科技組投資負(fù)責(zé)人丁毅稱。

公開數(shù)據(jù)顯示,2017年,我國租房市場總規(guī)模在1.38萬億左右。根據(jù)鏈家研究院預(yù)測,到2020年,租房人數(shù)將達(dá)到1.9億;到2025年,中國租賃市場規(guī)模將從現(xiàn)在的1.1萬億元增長到2.9萬億元。

在過去數(shù)年中,眾多主體已經(jīng)紛紛在長租公寓領(lǐng)域布局,自如便是其中之一。起步于鏈家內(nèi)部創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目的自如成立于2011年,設(shè)立的初衷便是通過創(chuàng)新的互聯(lián)網(wǎng)O2O模式,解決業(yè)主出租難、租客找房難且體驗(yàn)不佳的行業(yè)痛點(diǎn)。內(nèi)部創(chuàng)業(yè)五年后的2016年,自如從鏈家獨(dú)立出來,正式開始獨(dú)立運(yùn)營。截至2017年底,其已進(jìn)入了9座城市,受托管理逾20萬業(yè)主托管的50萬間房源,管理資產(chǎn)價(jià)值超過6000億元。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),目前長租公寓品牌已達(dá)到數(shù)百家,除專業(yè)運(yùn)營機(jī)構(gòu)外,房企的參與也越來越多,萬科、龍湖、金地、碧桂園等諸多房企也都紛紛“殺入”這一市場。眾多專門從事公寓租賃業(yè)務(wù)的創(chuàng)業(yè)公司也大量出現(xiàn),如魔方公寓、YOU 公寓、自如等,而這些機(jī)構(gòu)也都紛紛得到了資本的青睞,如魔方公寓已先后完成了多輪融資;創(chuàng)業(yè)公司灣流融資4億元,搶灘長租市場份額。

“我們對長租公寓行業(yè)做過調(diào)研,租房市場是非常大的產(chǎn)業(yè),但業(yè)內(nèi)都知道這里面有多少'坑'了,消費(fèi)者并沒有得到很好的服務(wù),租賃市場信息存在嚴(yán)重的不對稱,沒有專業(yè)的機(jī)構(gòu)服務(wù)商,所以這些痛點(diǎn)也是新的商機(jī)?！北本┮患襊E機(jī)構(gòu)投資經(jīng)理稱。

丁毅也談及他對租房市場的研究,其提供的數(shù)據(jù)顯示,整個租房市場的占比60%以上的是所謂的普租市場,30%是所謂的“二房東”市場,剩下的10%即所謂的機(jī)構(gòu)化市場,普租就是一般房東自己租出去,“二房東”市場則是魚龍混雜,真正機(jī)構(gòu)化的玩家剛剛進(jìn)入這個市場,市場份額還不到10%,但未來的趨勢是機(jī)構(gòu)化市場占比將大大提升。

在機(jī)構(gòu)化市場中,一般分集中式和分散式兩種,集中式主要機(jī)構(gòu)化租賃平臺通過購買、租賃物業(yè)的方式一次性批量獲得項(xiàng)目資產(chǎn),統(tǒng)一進(jìn)行改造、裝修后再對外租賃的模式。另一種則是分散式,即機(jī)構(gòu)化租賃平臺從分散的房東手中取得房源,經(jīng)過標(biāo)準(zhǔn)化改造或裝修后,統(tǒng)一出租管理的一種租賃公寓模式,自如則是后者,我愛我家旗下相寓、青客公寓、蛋殼等也是屬于分散式長租公寓,而集中式長租公寓品牌則有魔方、YOU 、泊寓等。

華平“三連投”邏輯

在此次作為領(lǐng)投方之一參與對自如的投資,這也是華平近年來對國內(nèi)長租公寓領(lǐng)域的第三筆投資。

2012年,華平以6000萬美金投資了國內(nèi)集中式白領(lǐng)公寓運(yùn)營公司魔方公寓,并于2015年再次加碼,華平追加投資1.4億美元。2015年,華平聯(lián)合創(chuàng)立盛煦地產(chǎn),主要從事中高端租賃式公寓和創(chuàng)意辦公投資持有經(jīng)營性資產(chǎn)管理公司,在盛熙地產(chǎn)創(chuàng)立時(shí)華平投資了1.7億美金,后又于2017年向盛熙地產(chǎn)追加了1.83億美金。這三筆于長租公寓領(lǐng)域的投資規(guī)模已累積達(dá)數(shù)億美元。

華平投資進(jìn)入中國多年,也曾在房地產(chǎn)及相關(guān)領(lǐng)域有過多筆重磅投資。一個細(xì)節(jié)是,華平投資此前曾有意投資于鏈家,但由于鏈家當(dāng)時(shí)融資更青睞于開發(fā)商這類戰(zhàn)略資源,華平投資最終未遂愿,而此次領(lǐng)投自如,一定程度上彌補(bǔ)了這一缺憾。

丁毅說,華平對這個市場很早就開始關(guān)注,在長租公寓投資最早。從互聯(lián)網(wǎng)角度來說,信息錯配僅僅是行業(yè)痛點(diǎn)之一,并不能靠純互聯(lián)網(wǎng)的方法去解決。機(jī)構(gòu)化的玩家以用戶為核心提供產(chǎn)品和服務(wù),并用互聯(lián)網(wǎng)的手段把這個行業(yè)顛覆,他們是真正能夠推動租賃行業(yè)發(fā)展的主要力量。?

在華平內(nèi)部,對于自如這一項(xiàng)目是由華平投資內(nèi)部的房地產(chǎn)和互聯(lián)網(wǎng)的兩個團(tuán)隊(duì)共同操刀的。

丁毅稱,華平投資對于這一投資的邏輯是,過去幾年城市化的進(jìn)程,是一個非常明顯的驅(qū)動力,租賃人口越來越多,但其中卻存在著諸多痛點(diǎn)。首先,從供給和需求量來看,租賃人口和租賃房屋之間一直存在需求不是很匹配的問題。第二,一線城市的房價(jià)越來越高,中國人首次買房的平均時(shí)間已經(jīng)往后推遲了,大學(xué)畢業(yè)十幾年甚至更長時(shí)間都在選擇租房,市場需求在增大。第三,中國市場上存量房源很多都是以家庭長期自住為目標(biāo)建設(shè)出來的房源,一個家庭大概幾居室,也很貴,很難滿足個人階段性生活主要租賃需求。正是這些痛點(diǎn)的存在讓長租公寓產(chǎn)業(yè)有了切入的契機(jī)。

長租公寓業(yè)務(wù)的盈利來源主要是物業(yè)租入和租出價(jià)格的“剪刀差”,值得一提的是,前期成本投入大、利潤回報(bào)率不高、回報(bào)周期較長是這個行業(yè)共同的痛點(diǎn)。市場公開數(shù)據(jù)顯示,長租公寓的長期盈利目標(biāo)設(shè)置在6%~7%,但當(dāng)前大多數(shù)品牌的回報(bào)率不及1%。

“自如的情況已經(jīng)比較好了,具體財(cái)務(wù)數(shù)字我們不方便透露,但是比較確定的是在成熟市場如北京市場已經(jīng)盈利?！倍∫惴Q。

對長租公寓而言,規(guī)模效應(yīng)十分明顯,而進(jìn)行規(guī)?；瘮U(kuò)張能力以及財(cái)務(wù)狀況則往往受制于資金來源及成本,受政策利好的推動,長租公寓也不斷在獲取資金方面進(jìn)行創(chuàng)新。2017年10月11日,國內(nèi)首單長租公寓資產(chǎn)類REITs產(chǎn)品——新派公寓權(quán)益型房托資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃在深交所發(fā)行?！罢驹跇I(yè)主的角度,自如是一個資產(chǎn)管理方,可以實(shí)現(xiàn)從業(yè)主買完房到未來賣出房這中間整個生命周期的資產(chǎn)管理?！背陶聜愓f,“站在用戶的角度,自如相當(dāng)于是提供了一個滿足用戶租住需求的平臺,很多人需要租住房屋十多年,在這個生命周期中,自如有各個階段的產(chǎn)品能否覆蓋他們的需求。從線下場景的角度來說,用戶每天會花很長的時(shí)間在'房屋'這一產(chǎn)品中,這是一個非常難得的'入口',里面能夠探索的業(yè)務(wù)和產(chǎn)品太多了?！?/p>

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