中商情報(bào)網(wǎng)訊：據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2017年全國(guó)新開業(yè)的大型商業(yè)項(xiàng)目高達(dá)323家（商業(yè)面積≥8萬方，個(gè)別產(chǎn)品線項(xiàng)目或特色項(xiàng)目商業(yè)面積＜8萬方），新增商業(yè)建面體量超4189.9萬方，大型項(xiàng)目平均建面近13萬平方米，大型化趨勢(shì)可見一斑。因項(xiàng)目眾多，導(dǎo)致品牌招商難度增大，不少商業(yè)項(xiàng)目延期至2018年開業(yè)，甚至包括一些知名連鎖開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目，諸如光大安石的上海靜安大融城、新世界的廣州k11等。

另?yè)?jù)統(tǒng)計(jì)，加上面積8萬方以下商業(yè)面積的話，2017年新開業(yè)/試營(yíng)業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量遠(yuǎn)超過560家（商業(yè)面積≥2萬方），其中不乏一些知名的商業(yè)項(xiàng)目。諸如6.8萬方的南京鼓樓吾悅廣場(chǎng)、5.4萬方的武漢光谷k11、7.5萬方的青島卓越大融城、步步高集團(tuán)旗下的貴港新天地和常德步步高廣場(chǎng)等。

總體而言：

新一線城市最活躍

以開業(yè)數(shù)量≥5家作為標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)計(jì)了全年城市活躍TOP20榜。單個(gè)城市上看：重慶最為活躍，開業(yè)16家繼續(xù)蟬聯(lián)全國(guó)大型開業(yè)購(gòu)物中心數(shù)量之冠；上海開業(yè)13家，繼續(xù)位列第二；蘇州、杭州、武漢均上雙，緊隨其后；廣東兩大城市的深圳和佛山各開9家；另外，天津、成都、北京、西安、長(zhǎng)沙、長(zhǎng)春、合肥、泉州、南昌、鄭州、大連、南通及紹興均入榜。

整體上看，經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的新一線城市表現(xiàn)最為活躍。一方面，從TOP20榜單上看出，20個(gè)入榜的城市中，新一線城市就有10個(gè)，占一半，開業(yè)數(shù)量貢獻(xiàn)上多達(dá)89家。

另一個(gè)方面，按照《第一財(cái)經(jīng)周刊》2017年5月發(fā)布的新的中國(guó)城市分級(jí)排名榜單（不包含港澳臺(tái)）進(jìn)行統(tǒng)計(jì)后發(fā)現(xiàn)：15個(gè)新一線城市中，除東莞外，均有大型商業(yè)項(xiàng)目開業(yè)，數(shù)量高達(dá)101家，占總開業(yè)數(shù)量比31.3％；四大一線城市北上廣深均有大型商業(yè)項(xiàng)目開業(yè)，為32家，占總開業(yè)數(shù)量比9.9％；30個(gè)二線城市除常州、珠海外均有大型商業(yè)項(xiàng)目開業(yè)，數(shù)量91家，占總開業(yè)數(shù)量比28.2％；三線及以下城市開業(yè)大型商業(yè)項(xiàng)目99家，占總開業(yè)數(shù)量比31.3％。

華南、華北、西南、西北頂一個(gè)華東

從區(qū)域上看，“老大哥”華東區(qū)當(dāng)仁不讓，以132家高居榜首，占開業(yè)總量的40.9％；西南在兩大重點(diǎn)城市成都和重慶的搶眼表現(xiàn)助推下，以41家超過同樣經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的華南，占開業(yè)總量的12.7％；華南新開40家大型商業(yè)項(xiàng)目，占開業(yè)數(shù)量的12.4％；華中、華北、東北、西北分別以39家、27家、24家、20家位列其后。

有趣的是，華南、華北、西南、西北四個(gè)區(qū)域的數(shù)量之和剛好是華東的開業(yè)數(shù)量，再一次佐證了華東強(qiáng)大的商業(yè)吸引力。

具體到省市，浙江、江蘇、廣東三大經(jīng)濟(jì)強(qiáng)省分別以34家、33家、32家占據(jù)前三位。其他諸如福建、山東、安徽、江西、湖南、湖北、四川、陜西、遼寧、吉林以及重慶、上海等省市開業(yè)的大型商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量在10家以上。

知名連鎖企業(yè)爆發(fā)萬達(dá)最搶眼

以開業(yè)數(shù)量≥3個(gè)作為標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)計(jì)了全年企業(yè)貢獻(xiàn)活躍TOP19榜。市場(chǎng)集中度較往年繼續(xù)提升。

分析后發(fā)現(xiàn)，企業(yè)貢獻(xiàn)活躍TOP19榜中，以大型的開發(fā)集團(tuán)及連鎖企業(yè)為主。萬達(dá)、新城控股、銀泰、凱德、龍湖、華潤(rùn)置地、永旺、保利商業(yè)、寶龍、百聯(lián)、王府井、天虹、華南城、金鷹、茂業(yè)、綠地、杉杉控股、砂之船、正榮均是國(guó)內(nèi)外知名的開發(fā)企業(yè)，其中銀泰、百聯(lián)、王府井、天虹、金鷹、華南城、茂業(yè)、杉杉控股、砂之船等是以百貨和奧特萊斯開發(fā)為主的連鎖企業(yè)。

這其中，萬達(dá)是表現(xiàn)最為搶眼的。據(jù)聯(lián)商網(wǎng)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)，2017年萬達(dá)新開的商業(yè)項(xiàng)目達(dá)51家，除兩個(gè)文旅項(xiàng)目外，其他49家均為萬達(dá)廣場(chǎng)，且只有北京懷柔青春萬達(dá)廣場(chǎng)商業(yè)面積在8萬方以下，其中包括大量輕資產(chǎn)管理項(xiàng)目。另一大知名開發(fā)企業(yè)新城控股，2017全年新開12家吾悅廣場(chǎng)，其中11家的商業(yè)面積在8萬方以上。TOP19榜的19家企業(yè)合計(jì)貢獻(xiàn)了124家大型商業(yè)項(xiàng)目，占總開業(yè)數(shù)量比38.4％。

另外，諸如步步高、蘇寧置業(yè)、紅星商業(yè)、遠(yuǎn)洋商業(yè)、歐亞、泰禾、興隆、首創(chuàng)矩大、益田商業(yè)、友阿、禹洲商業(yè)、億豐、奧園、恒大、港龍控股、中航、華宇、國(guó)貿(mào)、立天唐人、嘉兆控股等企業(yè)2017年開業(yè)的大型商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量均不止一家。

商業(yè)體量10-15萬方的項(xiàng)目大幅增長(zhǎng)

從商業(yè)規(guī)模的分布情況上看，體量10至15萬方的大型商業(yè)項(xiàng)目新開數(shù)量最多，高達(dá)169家，占總開業(yè)數(shù)量比52.3％；8至10萬方的大型商業(yè)項(xiàng)目新開業(yè)數(shù)量79家，占總開業(yè)數(shù)量比24.4％；15至25萬方的超大型商業(yè)項(xiàng)目新開數(shù)量58家，占總開業(yè)數(shù)量占比18.0％；25萬方以上的巨型商業(yè)項(xiàng)目新開數(shù)量較去年進(jìn)一步增加達(dá)17家，占總開業(yè)數(shù)量占比5.3％。這表明，商業(yè)體量在10至15萬方區(qū)間的項(xiàng)目是2017年最多的商業(yè)規(guī)模，這其實(shí)是近年來的整體趨勢(shì)。

綜合來看，業(yè)內(nèi)認(rèn)為10至15萬平方米的大型購(gòu)物中心性價(jià)比最高，既具競(jìng)爭(zhēng)力又能有較好的財(cái)務(wù)回報(bào)，被認(rèn)為是國(guó)內(nèi)最理想規(guī)模。

趨勢(shì)解讀：

一、連鎖集團(tuán)發(fā)力，奧萊項(xiàng)目增加

據(jù)聯(lián)商網(wǎng)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)，2017年大陸地區(qū)新開業(yè)各類奧萊項(xiàng)目46個(gè)，較2016年開業(yè)數(shù)量微增2個(gè)，由于項(xiàng)目眾多，導(dǎo)致品牌招商難度增大，20多個(gè)奧萊項(xiàng)目延期至2018年。具體分析見《2017全年奧特萊斯開業(yè)報(bào)告出爐，三大勢(shì)力角逐》

經(jīng)統(tǒng)計(jì)分析，商業(yè)面積在8萬方以上的大型奧特萊斯數(shù)量多達(dá)23個(gè)，占全年一半。且以連鎖奧萊集團(tuán)運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目為主，諸如砂之船、首創(chuàng)矩大、杉杉控股、億豐、華南城。

另?yè)?jù)統(tǒng)計(jì)，2017年還開業(yè)的奧萊項(xiàng)目包括商業(yè)面積6萬方的聊城陽(yáng)谷新世界廣場(chǎng)奧特萊斯，面積4萬方的武漢鄂州佛羅倫薩小鎮(zhèn)一期，3.5萬方的成都佛羅倫薩小鎮(zhèn)，3萬方的長(zhǎng)春歐亞賣場(chǎng)奧特萊斯，存量資產(chǎn)轉(zhuǎn)型而成的蘇州影視城奧特萊斯，南京金鷹奧萊城2期升級(jí)的金鷹湖濱天地，作為蕪湖美好名流印象商業(yè)廣場(chǎng)主力店入駐的蕪湖城市奧特萊斯，韓國(guó)衣戀集團(tuán)接受后改造的存量資產(chǎn)項(xiàng)目沈陽(yáng)萃兮優(yōu)客城市廣場(chǎng)、石家莊北國(guó)東尚優(yōu)客城市奧萊、南昌恒茂百盛優(yōu)客城市廣場(chǎng)以及長(zhǎng)春歐亞優(yōu)客城市奧萊等。

此外，2017年萬達(dá)首家奧特萊斯定位的購(gòu)物中心漳州臺(tái)商萬達(dá)廣場(chǎng)開業(yè)，項(xiàng)目匯集了施華洛世奇、tommyhilfiger、gant、歐赫名品、sapo名品集合店、dingshow名品集合店等國(guó)內(nèi)外一二線名品。

二、存量改造項(xiàng)目、輕資產(chǎn)項(xiàng)目增多

隨著部分重點(diǎn)城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?jié)u趨成熟，不少在過往行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中被淘汰的存量資產(chǎn)，也往往因?yàn)檎紦?jù)核心商圈、地鐵等優(yōu)勢(shì)被其他開發(fā)商看上，歷經(jīng)升級(jí)改造或者更名更換運(yùn)營(yíng)商之后重新回歸。

據(jù)聯(lián)商網(wǎng)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)，2017年存量改造的商業(yè)項(xiàng)目（包括百貨轉(zhuǎn)型、更名重開、調(diào)整升級(jí)等模式）超過30個(gè)，略高于2016年，面積主要以3-5萬方為主，其中面積8萬方以上的不超過10個(gè)。這主要是因?yàn)榇媪扛脑祉?xiàng)目一般都是面積較小、業(yè)態(tài)單一的傳統(tǒng)的商業(yè)，為適應(yīng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，需要調(diào)整升級(jí)。諸如原易買得漕寶購(gòu)物中心被盈石收購(gòu)后更名為上海星寶購(gòu)物中心重開、北京漂亮購(gòu)物中心被華訊股份收購(gòu)后調(diào)整重開、濰坊世紀(jì)泰華廣場(chǎng)是由原世紀(jì)泰華百貨轉(zhuǎn)型而成、常德步步高廣場(chǎng)也是百貨轉(zhuǎn)型項(xiàng)目，面積較大的存量改造項(xiàng)目有五角場(chǎng)萬達(dá)廣場(chǎng)、寧波余姚銀泰城、寧波奉化銀泰城、南京金鷹湖濱天地B區(qū)、福州東百中心A、B館等。

重開的上海五角場(chǎng)萬達(dá)廣場(chǎng)

另一方面，集投資少、靈活性強(qiáng)、風(fēng)險(xiǎn)低等優(yōu)點(diǎn)的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式備受各大開發(fā)商青睞，以萬達(dá)集團(tuán)、紅星商業(yè)、寶龍地產(chǎn)、大悅城地產(chǎn)、新城控股、保利商業(yè)、華潤(rùn)置地、凱德商用、綠地控股、光大安石、星河商置、九方、世紀(jì)金源、永旺等為代表的名企紛紛開啟商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)化轉(zhuǎn)型，就連百聯(lián)、首創(chuàng)、砂之船等旗下奧萊也啟動(dòng)了輕資產(chǎn)布局。諸如廣西北海萬達(dá)廣場(chǎng)、江西南昌西湖萬達(dá)廣場(chǎng)、河南新鄉(xiāng)萬達(dá)廣場(chǎng)、義烏佛堂寶龍廣場(chǎng)、青島新城吾悅廣場(chǎng)等輕資產(chǎn)商業(yè)相繼在2017年開業(yè)。

三、巨型項(xiàng)目不斷激增

如今大型購(gòu)物中心遍布一二線城市，巨型購(gòu)物中心憑借面積大可以配置更多更全的業(yè)態(tài)和特色品牌，且巨型購(gòu)物中心用地往往由于競(jìng)爭(zhēng)者少而拿地單價(jià)成本較低，更主要的是如今購(gòu)物中心競(jìng)爭(zhēng)激烈，吸引客流的重大砝碼在于持續(xù)進(jìn)行各類推廣活動(dòng)，無論營(yíng)銷費(fèi)用還是專業(yè)團(tuán)隊(duì)的成本支出，巨型購(gòu)物中心相對(duì)于大型尤其中型購(gòu)物中心更容易分?jǐn)傊磷饨鹗杖胫小?/p>

因此，近幾年，巨型購(gòu)物中心（扣除停車場(chǎng)、辦公樓后購(gòu)物中心建筑面積約25萬方以上）不斷出現(xiàn)在市場(chǎng)中。

據(jù)聯(lián)商網(wǎng)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)，2017年商業(yè)建筑面積在25萬方以上的購(gòu)物中心多達(dá)17個(gè)，占全部開業(yè)數(shù)量比5.3％。其中2017年開業(yè)的巨型購(gòu)物中心，商業(yè)體量越來越大，諸如50萬方的南京金鷹世界和揚(yáng)州金鷹新城市中心、40萬方的杭州新天地中心和大連中央大道旅游文化購(gòu)物中心、37萬方的西安砂之船、36萬方的深圳壹方城、35萬方的重慶新光天地、34萬方的北京世界之花假日廣場(chǎng)等。

南京金鷹世界

對(duì)巨型購(gòu)物中心的激增，聯(lián)商網(wǎng)百人薈成員Alan66坦言，巨型購(gòu)物中心對(duì)選址的要求、開發(fā)商的資金實(shí)力和招商運(yùn)營(yíng)能力要求都很高?！半m然現(xiàn)下巨型購(gòu)物中心又開始進(jìn)入市場(chǎng)，但在我國(guó)很多城市出現(xiàn)購(gòu)物中心飽和甚至過量供應(yīng)的背景下，體量更大的巨型購(gòu)物中心在招商和運(yùn)營(yíng)上或面臨更大的挑戰(zhàn)”。

四、三四線城市逐步放量

近年來，商業(yè)地產(chǎn)的供大于求和同質(zhì)化已是業(yè)內(nèi)共識(shí)，但不少發(fā)力商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商，將目光投向了三四線城市。以萬達(dá)為例，2017年開業(yè)的51個(gè)項(xiàng)目中，三線及其以下城市開業(yè)的項(xiàng)目多達(dá)25個(gè)，占比近一半。

據(jù)聯(lián)商網(wǎng)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)分析，2017年開業(yè)的323個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目中，三線及其以下城市開業(yè)的數(shù)量99個(gè)，占比總開業(yè)數(shù)量30.6％。

對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展而言，三四線城市的人口情況和商業(yè)格局是個(gè)重大的機(jī)遇紅利。據(jù)了解，目前三四線城市的人口占全國(guó)城市人口的53％，但購(gòu)物中心只占到全國(guó)的16.5％。隨著城鎮(zhèn)化的發(fā)展，人口數(shù)量還在增加，且隨著城鎮(zhèn)化發(fā)展，居民的收入、消費(fèi)水平以及對(duì)生活品質(zhì)的要求都會(huì)隨之增高，無疑給三四線城市的商業(yè)開發(fā)提供巨大的潛力。

但不可否認(rèn)的是，三四線城市的招商運(yùn)營(yíng)困難較大、投資回報(bào)率相對(duì)偏低，這也是不可忽視的風(fēng)險(xiǎn)及挑戰(zhàn)。因此，對(duì)開發(fā)商而言，選擇進(jìn)軍三四線城市，需要深入分析當(dāng)?shù)氐沫h(huán)境、人口結(jié)構(gòu)、生活水平等因素。

附：2017年全國(guó)新開業(yè)大型購(gòu)物中心統(tǒng)計(jì)表