在物業(yè)管理中，“多種經(jīng)營”并不是一個(gè)新鮮話題。早在電子商務(wù)、社區(qū)養(yǎng)老和O2O等營銷模式還未出現(xiàn)之前，物業(yè)多種經(jīng)營已經(jīng)悄然開始。

在人工成本、物料費(fèi)用等持續(xù)走高，而物業(yè)服務(wù)費(fèi)保持平穩(wěn)的行業(yè)背景下，不斷深挖物業(yè)多種經(jīng)營的方式方法和服務(wù)內(nèi)容已經(jīng)成為近年來物業(yè)企業(yè)普遍關(guān)注的焦點(diǎn)，雖然各大物企針對(duì)不同領(lǐng)域已經(jīng)有所嘗試，但業(yè)內(nèi)目前還沒有形成一個(gè)成熟、可復(fù)制的模式。隨著經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、行業(yè)的不斷發(fā)展變革，物業(yè)多種經(jīng)營的模式也將愈來愈明晰。

? 中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入“換擋期”

十九大報(bào)告中指出：“我國經(jīng)濟(jì)已由高速增長階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段，正處在轉(zhuǎn)變發(fā)展方式、優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)換增長動(dòng)力的攻關(guān)期?！?2017年12月20日，中國社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)部、中國社會(huì)科學(xué)院科研局、中國社會(huì)科學(xué)院數(shù)量經(jīng)濟(jì)與技術(shù)經(jīng)濟(jì)研究所與社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社聯(lián)合發(fā)布《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書》，預(yù)計(jì)2017年中國經(jīng)濟(jì)增長6.8%左右，繼續(xù)保持在中高速適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)增長區(qū)間。

2017年以來，為緩解供求壓力，政府積極推地，尤其是住宅用地，推地量增幅顯著。截至11月，全國300個(gè)城市共推出各類用地17.5億平方米，同比增長10.8%，增幅較2016年上升了19.5個(gè)百分點(diǎn)。成交方面，各類土地成交量開始回升，1-11月共成交14.7億平方米，同比增長12.5%。其中住宅用地成交7.0億平方米，同比增長22.9%。

圖1：2011-2017年11月全國300個(gè)城市住宅和商辦用地推出面積

根據(jù)“中國房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型”預(yù)測(cè)，2018-2020年，商品房加保障房銷售面積將超過40億平方米，以2016年全國185億平方米的管理面積為基準(zhǔn)，到2020年全國物業(yè)管理規(guī)模可達(dá)243億平方米，按百強(qiáng)企業(yè)管理項(xiàng)目平均物業(yè)費(fèi)計(jì)算，未來五年全國基礎(chǔ)物業(yè)管理市場(chǎng)規(guī)模約為1.2萬億元。同時(shí)2020年社區(qū)增值服務(wù)市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)萬億，“雙萬億”市場(chǎng)疊加，物業(yè)企業(yè)未來發(fā)展前景廣闊。

? 人口城鎮(zhèn)化、老齡化

? 新技術(shù)不斷得到應(yīng)用

? 社區(qū)服務(wù)精細(xì)化、多元化發(fā)展

隨著中國經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，我國城鎮(zhèn)化水平持續(xù)提高，2016年末，我國常住人口城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到57.4%，比2012年末提高4.8個(gè)百分點(diǎn)，戶籍人口城鎮(zhèn)化率與常住人口城鎮(zhèn)化率的差距縮小1.4個(gè)百分點(diǎn)。未來中國將加大對(duì)新型城鎮(zhèn)的建設(shè)，并且重點(diǎn)強(qiáng)化城市圈城市群等概念。城鎮(zhèn)化率的持續(xù)走高，為物業(yè)企業(yè)開疆?dāng)U土帶來便利。

圖2：2007-2015年全國年末城鎮(zhèn)人口比重（單位：百分比）

城鎮(zhèn)化率持續(xù)上升的同時(shí)，我國人口結(jié)構(gòu)也呈現(xiàn)老齡化趨勢(shì)，尤其一線城市人口結(jié)構(gòu)老齡化嚴(yán)重，矛盾日益突出。如下表所示，近五年來，我國0-14歲人口比重保持平穩(wěn)，15-64歲的比例持續(xù)走低，與之相應(yīng)的65歲以上老年比重持續(xù)升高，總撫養(yǎng)比明顯提升。一線城市人口老齡問題愈加嚴(yán)重，青年人群由于較重的生活壓力與思想轉(zhuǎn)變，結(jié)婚生育年齡不斷延后，越來越多的“丁克”現(xiàn)象涌現(xiàn)。未來，社區(qū)服務(wù)更需注重各年齡層的差異化需求。

表1：2011-2015年全國各年齡段人口比重（單位：百分比）

另外一方面，CBNData《2017中國互聯(lián)網(wǎng)消費(fèi)生態(tài)大數(shù)據(jù)報(bào)告》指出，隨著互聯(lián)網(wǎng)消費(fèi)人群主體的改變和我國國民人均可支配收入的進(jìn)一步提升，國內(nèi)消費(fèi)需求出現(xiàn)較多新變化。文化、娛樂、體育、健康等新消費(fèi)需求爆發(fā)，不同年齡層消費(fèi)者也呈現(xiàn)出愈發(fā)多元、細(xì)分的消費(fèi)訴求。消費(fèi)升級(jí)伴隨著技術(shù)推進(jìn)，人工智能、大數(shù)據(jù)、云計(jì)算等技術(shù)逐步成熟并得到應(yīng)用，并催生出無人零售店、智能物流、移動(dòng)支付等新業(yè)態(tài)。

值得一提的是，80后和90后群體不僅消費(fèi)潛力不容小覷，收入來源也更多元。相對(duì)其他年齡群體，他們更愿意接受互聯(lián)網(wǎng)理財(cái)方式和產(chǎn)品，投資理財(cái)金額增速更高。對(duì)于物業(yè)企業(yè)而言，坐擁大量商業(yè)資源，如何結(jié)合大數(shù)據(jù)分析平臺(tái)和人工智能技術(shù)來滿足未來消費(fèi)者個(gè)性化、多元化需求，是物企需要審慎思考的。當(dāng)然，這一切的根本還須做精做細(xì)基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)。

? 物業(yè)企業(yè)多種經(jīng)營凈利潤增速超基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)，并保持持續(xù)增長

隨著時(shí)代發(fā)展與消費(fèi)升級(jí)，物業(yè)企業(yè)也應(yīng)當(dāng)審時(shí)度勢(shì)，在拓展業(yè)務(wù)規(guī)模的同時(shí)，積極開展多種經(jīng)營服務(wù)。根據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布的物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)研究報(bào)告，2016年物業(yè)百強(qiáng)企業(yè)全年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入均值6.28億元，同比增長16.10%；其中，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入均值5.19億元，同比增長15.32%；多種經(jīng)營收入均值1.09億元，同比增長19.98%。從凈利潤來看，百強(qiáng)企業(yè)凈利潤均值為4578.98萬元，同比增長16.90%；其中，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)凈利潤均值2782.07萬元，同比增長3.05%；多種經(jīng)營凈利潤均值1796.91萬元，同比大幅增長47.62%。總體來看，雖然目前物業(yè)百強(qiáng)企業(yè)多種經(jīng)營的營收占比不高，但凈利潤的占比與增速持續(xù)提升，占比已達(dá)近四成。

圖3：2015-2016年物業(yè)百強(qiáng)凈利潤分布

而在物業(yè)百強(qiáng)企業(yè)多種經(jīng)營項(xiàng)目的分類上，主要包括社區(qū)服務(wù)、顧問咨詢服務(wù)、工程服務(wù)及其他服務(wù)四大類。其中，社區(qū)服務(wù)項(xiàng)目占比最高達(dá)47.84%，主要服務(wù)內(nèi)容有社區(qū)空間運(yùn)營、社區(qū)金融、社區(qū)房屋經(jīng)紀(jì)等。

圖4：2016年物業(yè)百強(qiáng)多種經(jīng)營項(xiàng)目占比

從物業(yè)行業(yè)來看，目前各大物企均在多種經(jīng)營業(yè)務(wù)方面積極探索，但還沒有形成較為成熟、全面、可復(fù)制的業(yè)務(wù)體系，主要是集中在某一領(lǐng)域。以社區(qū)租賃為例，近20%的業(yè)主享受過小區(qū)物業(yè)提供的房屋租賃服務(wù)。在2017物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)中，超過40%的企業(yè)不同程度開展了社區(qū)房屋經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，其中就包括房屋租賃。

行業(yè)案例：綠城服務(wù)、萬科物業(yè)、銀灣物業(yè)

? 社區(qū)租賃：綠城作為社區(qū)租賃標(biāo)桿企業(yè)，其業(yè)務(wù)主要包括房屋返租業(yè)務(wù)、二手房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)兩部分。綠城服務(wù)的返租業(yè)務(wù)由2014年8月開展籌劃，2015年與優(yōu)客逸家合作成立“綠城優(yōu)客”，2016年集團(tuán)重點(diǎn)拓展“返租房”業(yè)務(wù)，發(fā)展迅速。“綠城置換”為綠城服務(wù)旗下租售物業(yè)、在管園區(qū)公共區(qū)域刊登租售廣告，以及協(xié)助租賃磋商等，盈利來源主要是收取傭金，目前，綠城全國范圍內(nèi)物業(yè)代理及經(jīng)紀(jì)辦事處超過40余家。

? 社區(qū)教育：萬科物業(yè)的“四點(diǎn)半學(xué)堂”是萬科教育團(tuán)隊(duì)打造的課后托輔創(chuàng)新品牌，主要解決了孩子放學(xué)后無人接、作業(yè)無人管的問題。2017年計(jì)劃在全國11個(gè)城市建立150家連鎖店。主要通過為與兒童產(chǎn)品服務(wù)供應(yīng)商合作，引入課程教師，按照時(shí)間來計(jì)價(jià)的方式入駐，然后萬科再通過統(tǒng)一招生的抽成獲得利潤。

圖5：萬科“四點(diǎn)半學(xué)堂”

? “社區(qū)合伙社”3.0管理模式：銀灣物業(yè)率先提出順應(yīng)社區(qū)發(fā)展潮流的“社區(qū)合伙社”3.0管理模式。合伙社的誕生是物業(yè)行業(yè)的新概念，沒有現(xiàn)成案例可供借鑒參考。為此，從籌備到試運(yùn)行期間，銀灣集團(tuán)經(jīng)營團(tuán)隊(duì)高層從市場(chǎng)調(diào)研、政策研判、商業(yè)模式、管理機(jī)制、分配機(jī)制、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估等環(huán)節(jié)進(jìn)行頂層設(shè)計(jì)，同時(shí)銀灣研究院張?zhí)┰洪L邀請(qǐng)了華東師范大學(xué)博士生導(dǎo)師徐建華教授、上海工程技術(shù)大學(xué)博士生導(dǎo)師王育新教授、上海大學(xué)博士生導(dǎo)師吳解生教授進(jìn)行了社區(qū)合伙社的理論研究和方案論證。

在項(xiàng)目實(shí)踐上，銀灣物業(yè)在北海銀灣花園成立的“北海銀灣花園美好生活社區(qū)合伙社”從2016年10月開始籌建，于17年11月啟動(dòng)試運(yùn)營，服務(wù)社區(qū)業(yè)主2190戶，超過1.31萬人。試運(yùn)營過程中各方反響良好，運(yùn)營模式得到初步驗(yàn)證。

圖6：銀灣花園美好生活社區(qū)合伙社

未來3-5年，銀灣集團(tuán)計(jì)劃在全國通過組建、合作、加盟等方式成立3萬家“社區(qū)合伙社”。通過在“社區(qū)合伙社”3.0創(chuàng)新管理模式的實(shí)踐積累與經(jīng)驗(yàn)，推廣探索創(chuàng)新模式，助力行業(yè)一起融合社區(qū)資源，匯聚行業(yè)力量，服務(wù)廣大居民。

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結(jié)  語

我國經(jīng)濟(jì)已由高速發(fā)展期進(jìn)入“換擋期”，增速放緩，美好生活需求提升。從物業(yè)百強(qiáng)企業(yè)的經(jīng)營趨勢(shì)來看，多種經(jīng)營業(yè)務(wù)的凈利潤大幅增長，增速遠(yuǎn)超基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)。目前業(yè)內(nèi)多家標(biāo)桿物企均在多種經(jīng)營領(lǐng)域有所涉及，但行業(yè)內(nèi)尚未形成成熟、完整、可復(fù)制的服務(wù)體系。銀灣物業(yè)設(shè)立“北海銀灣花園美好生活社區(qū)合伙社”首創(chuàng)社區(qū)合作社模式，計(jì)劃未來3-5年推廣至3萬家，助力融合社區(qū)資源，匯聚行業(yè)力量，服務(wù)廣大居民。未來，社區(qū)合作社模式是否會(huì)成為物業(yè)多種經(jīng)營的成功案例與發(fā)展方向，讓我們拭目以待。

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