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2017年12月15日，星期一，6時50分，早操畢，天微微亮、微微涼，正哥一個人坐在辦公室里默默地敲擊著鍵盤，又是熟悉的配方、熟悉的味道，唯一不同的是這個周末過的比較糟心。為什么？因為正哥被騙了。正哥也會被騙？別說了，鄧超我不忍心說，別人好歹留了一個殺馬特的發(fā)型，陳凱歌你們認識吧？就是他，他成功地騙取了正哥一張電影票和寶貴的兩個多小時。不扯了，下面我們接著上一期講。 上一期，我們分別從賣家原因、買家原因、非買賣雙方原因三個方面分析了為什么房貸批不下來，那么合同簽了，首付交了，房貸批不下來要怎么辦呢？責任承擔如何呢？帶著這些問題往下看。 房貸批不下來怎么辦？ 房貸批不下來意味著商品房買賣合同無法履行，那么就存在違約的問題了。那么違約責任是怎么規(guī)定的呢？ 《合同法》第一百零七條 當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。 由此我們可以看出，違約責任有三種基本形式，即繼續(xù)履行、采取補救措施和賠償損失。當然，除此之外，違約責任還有其他形式，如違約金和定金?；诖耍覀兪紫葋矸治鋈绻少I家原因?qū)е路抠J被拒的情況： 一、買家原因 （一）繼續(xù)履行 房貸批不下來如何繼續(xù)履行？親，不要讓貧窮限制了我們的想象力，全款買房的土豪大有人在。當然，大部分買家都是要加杠桿的，北上廣深不說了，現(xiàn)在海口市區(qū)一套100平的新房也得將近兩百萬，不過在經(jīng)濟條件允許的情況下，批不下來貸款，全款買房或者想辦法全款買房也不失為一種好辦法。一來全款買房基本上都會有價格優(yōu)惠，二來紅本在手也可以到銀行再進行抵押貸款實現(xiàn)資金回籠。 （二）采取補救措施 沒有錢付全款那就只有再接再厲申請貸款了。當然你得先了解貸款批不下來的原因，然后對癥下藥。 1.如果是月供與收入查距較大一般有以下三種方案：
2.增信瑕疵
增信瑕疵很麻煩，有可能被罰息，也有可能被拒貸，同志們切記注意珍惜信用。 3.換一家銀行試試 商業(yè)銀行放房貸也是做買賣而已，不同的銀行機構(gòu)，審核尺度也不一樣，換一家銀行也許能有意想不到的效果。 （三）賠償金、違約金和定金。 如果你已經(jīng)想遍了所有的辦法，但始終無法解決貸款的問題，那么你可能將面臨賠償責任。為什么把“三金”放在一起講呢？因為在正哥看來，這些都是賠償損失的辦法。 首先來看賠償金。 《合同法》第一百一十三條 當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。 商品房買賣合同基本上都約定了違約責任或者定金條款。當然在極少數(shù)沒有約定違約金或者定金條款不適用的情況下，會以113條為依據(jù)向買家索賠，買家能夠拿回扣除損失賠償金以后的首付款。那么這個賠償金是多少呢？這個計算起來比較麻煩，要根據(jù)實際情況，綜合運用四個規(guī)則：可預(yù)見規(guī)則（合同法113條）、減損規(guī)則（合同法119條）、過錯相抵規(guī)則（買賣合同解釋30條）、損益相抵規(guī)則（買賣合同解釋31條）。在房價下跌時，有可能多些，房價上漲時，有可能少甚至為零。什么？怎么會為零？違約了還不用賠償？給你舉個例子，一套房成交價100萬，幾個月之后貸款沒批下來，買家違約，但是房價漲到了150萬。根據(jù)損益相抵規(guī)則，賣家的損失大概就是“同期貸款利息損失+經(jīng)營成本-上漲的價格（50萬）”，這一結(jié)果大概率是一個負數(shù)。是不是很神奇？這就是生活。篇幅有限，不多說了。 再來看違約金。 第一百一十四條第一款 當事人可以約定一方違約時應(yīng)當根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。 違約金是目前商品房買賣中最主要的擔責方式，如果因為買家問題，導(dǎo)致合同無法履行，那么買家將支付違約金。在實踐中，違約金的約定一般不超過合同標的的20%，當然，具體情況具體分析。 第一百一十四條第一款約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當減少。 違約金并不是你想約定多少就是多少的，任何問題都要從實際出發(fā)。 《合同法司法解釋（二）》第二十九條第二款之規(guī)定，當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的“過分高于造成的損失?！?/strong> 但是違約金為損害賠償之預(yù)定，事先約定了違約金，在事后就免除了舉證之苦，即被違約方不需要就自己損失多少進行舉證，如果違約方認為多了，要求下調(diào)，就要承擔舉證責任。約定的違約金少于損失，則被違約方要求上調(diào)，就要承擔舉證責任。當然，實踐中，開發(fā)商肯定比你精，一般違約金都比實際損失高。 再來看定金。 第一百一十五條 當事人可以依照《中華人民共和國擔保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當雙倍返還定金。 在房屋買賣合同中一般都約定了定金條款，定金在付首付時沖抵了首付，然而定金條款仍然適用。也就是說，買家違約的情況下，賣家可以適用定金罰則，根據(jù)擔保法，定金數(shù)額一般不超過合同總額的20%。當然，還是那句話，任何問題都要從實際出發(fā)，定金和賠償金也可以同時適用。 《買賣合同解釋》第28條 買賣合同約定的定金不足以彌補一方違約造成的損失，對方請求賠償超過定金部分的損失的，人民法院可以并處，但定金和損失賠償?shù)臄?shù)額總和不應(yīng)高于因違約造成的損失。 這一條在后面要提到的賣家責任中，相當重要，這里先鋪個墊。 第一百一十六條 當事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款。 這條不細說了，篇幅有限。賣家可以選擇使用定金條款或者違約金，但不能同時適用。是你你怎么選？當然是哪個高選哪個咯。 綜上所述，如果是買家違約了，那就要承擔違約責任，如果不能繼續(xù)履行或者及時補救，就要賠償。在實踐中，一般都是適用定金條款或者違約金，尤其是違約金較為普遍，畢竟如果沒有定金條款和違約金條款，損害賠償?shù)呐e證比較麻煩，額度也通常不會太高，賣家可不傻?？隙ㄒ灿械耐咀x出來了，“正哥，法律真是人性化啊，你看不管是定金還是違約金都要以事實損失為基礎(chǔ)，在房價普漲的年代，按照損益相抵規(guī)則，就算我違約了，也基本上不會損失很多啊，而且就算房子不漲價，大不了也就是利息損失吧，我可不管什么違約金和定金，我還是能拿回大部分的首付的。我是不是很高明？” 對于這個觀點，我只想說，你還是too young，too naive。道理歸道理，實踐歸實踐。我們的前提是簽了合同，首付已經(jīng)付了。錢在別人手里，他會乖乖還給你？你又不是帶粗金鏈子的黑老大。別人開發(fā)商就適用違約金，比如約定的違約金是合同標的的20%，那么100萬的房子，你首付30萬，違約金20萬，還給你10萬。你說開發(fā)商的實際損失沒有那么多啊？呵呵，你去告啊，反正承擔舉證責任的是你。接下來，你將面臨的是無休止的糾紛，各種跑腿，各種麻煩。投入精力就不說了，房價可是一直在漲啊，你耗得起嗎？就算最后打贏了官司，那也是付出了極大的時間和人力成本，得不償失啊。什么？你要和開發(fā)商談心？那這種情況下，就是人為刀俎你為魚肉了，挨一刀在所難免。 所以，在購買商品房時,首先要認真考慮自己的資金能力,如果采用按揭方式,要事先認真了解申請銀行按揭的程序和要求,在與開發(fā)商簽約時,要仔細閱讀所有需要簽署的合同條款,防范可能出現(xiàn)的風險（請看以前我寫的帖子，買房簽合同要注意的幾個問題）。最好開發(fā)商能在合同中注明“如果因申請銀行貸款達不到預(yù)期金額,或銀行拒絕貸款,而導(dǎo)致購房失敗的,可免責并退回所交款項。”此類的免責條款。當然，現(xiàn)在房子不愁賣，也許別人也難得搭理你。 不知不覺，正哥竟然寫了這么多，但是關(guān)于賣方責任和第三方責任還沒有分析完，那就留到明天再寫吧。不是正哥偷懶，今天是周一，好多會要開。同志們結(jié)合前兩期可以好好分析一下，有什么想說的，可以給我留言。最近幾乎每天都有人咨詢各種問題，正哥有時候回復(fù)的快，有時候回復(fù)的慢，請大家諒解，正哥也不容易啊。另外，咨詢的時候，紅包就不要發(fā)了，正哥不會收的，只要能幫到大家，我就很開心了。就這樣，下期再見。 長按下方二維碼 關(guān)注正向法律服務(wù) 你關(guān)注的不是一個公眾號 而是一個有血有肉的法律人 |
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