在買房過程中，無外乎新房和二手房兩種選擇，那具體的交易流程是怎樣的呢？

小編將系列整理，定期推送給大家，希望對買房的你有所幫助。

今天重點是一份來自資深經(jīng)紀(jì)人的交易流程要點提煉，不多贅述，直接上干貨啦！

一般從大條框來說，二手房交易環(huán)節(jié)包括這三大方面。

1、簽訂買賣合同

當(dāng)然在這步之前，很多消息需要確認(rèn)，比如確認(rèn)房屋的產(chǎn)權(quán)是否清晰，是否有銀行抵押未還完，產(chǎn)權(quán)人幾個，是否是正常的商品房，確認(rèn)房屋的稅費，房屋的價錢，貸款還是全款，貸款商量首付款什么時候交付，一般都是過戶當(dāng)天付清，有的可能會要求去銀行貸款的時候交付。

確認(rèn)交房時間一般都是全部款項到位騰房，現(xiàn)在由于銀行放款比較慢，大多數(shù)都在過戶之后騰房。商量房屋里的家具家電具體留多少，然后放到合同里面。

小編提醒：在這個階段，小編也要尤其提醒，對于房屋的稅費在這個階段一定要明晰，另外，還有一點，如果確實相中了房子，在交定金時，不妨交大定，因為如果趕上賣房市場，是真真有可能隨時被毀約的。

2、銀行網(wǎng)簽、 提前準(zhǔn)備材料

買賣雙方的身份證戶口本結(jié)婚證，離婚的出示離婚證離婚協(xié)議。有的人是集體戶，需要提供集體戶首頁單頁復(fù)印件就可以。房產(chǎn)證如果沒有建成年代，需要到交易中心打出來俗稱產(chǎn)調(diào)。

買方需要開出個人購房資格證明，個人房屋住房情況，單位的收入證明，銀行流水你每個月的收入必須要比每月貸款額高兩倍，如果不夠追加共同還款人，但共同還款人也要算上他的負(fù)債只要征信上能查出的負(fù)債都算，如果都不夠還可以有其他辦法。如果你有房子貸款沒還完，有的銀行還會要求出示其他房子的銀行貸款合同。

現(xiàn)在銀行基本都會先要求出網(wǎng)簽，首付高網(wǎng)簽可以出的低點，因為交稅的時候按照網(wǎng)簽交稅，但一定要高于房東的上次上手價格，也不能低于這個小區(qū)的最低地價，一般批貸大概十個工作日左右。

小編提醒：：在材料準(zhǔn)備這一步，很多關(guān)鍵信息是需要注意的，稍有差池，可能網(wǎng)簽的時間就會被推遲了，而這一推遲，接下來的房貸等環(huán)環(huán)相扣的內(nèi)容可能都會收到影響，這點小編可是深有體會。

3、過戶環(huán)節(jié)

提前預(yù)約過戶號準(zhǔn)備材料，貸款的話需要銀行人員一起陪同，提前說明是否共有，買房子女是否成年，是否有曾用名。

交完稅之后等七個工作日交易中心會發(fā)短信通知你去取證，稅費是可以減免的，包括個稅營業(yè)稅，契稅。過戶完后一段時間銀行會給房東放款，最后做好物業(yè)交接就可以了。

小編提醒：：從過戶完成的那一刻，房子從某種程度上就算是你的了，現(xiàn)在因為銀行整體房貸速度減慢，房東遲遲拿不到尾款不肯交房。在這個期間倘若有交房裝修需求的話，不妨跟房東協(xié)商進(jìn)行房屋實勘，測量，為接下來的裝修工作做準(zhǔn)備了。

在二手房交易過程中，一般會涉及到這些稅費，在不少城市基本以買房繳納居多。

關(guān)于二手房的交易稅費呢，詳細(xì)給大家整理了下，大家可以對號入座，仔細(xì)比對啦。

二手房交易稅費

營業(yè)稅

營業(yè)稅，是對在我國境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)的單位和個人，就其所取得的營業(yè)額征收的一種稅，向賣方征收。

稅率：5.6%（營業(yè)稅5%,城建稅、教育費附加、地方教育費教附加共0.6%）

①普通住宅：

A、個人轉(zhuǎn)讓、贈與普通住宅年限<>

（注：對于有限售的城市，在指定年限之內(nèi)是不允許銷售的）

B、個人轉(zhuǎn)讓、贈與普通住宅年限≥2年的，免征營業(yè)稅。

②非普通住宅：

A、個人轉(zhuǎn)讓、贈與非普通住宅<>

B、個人轉(zhuǎn)讓、贈與非普通住宅年限≥2年的，營業(yè)稅征收：（轉(zhuǎn)讓收入-原購入價格）×5.6%。（轉(zhuǎn)讓收入以過戶價格為準(zhǔn)，原購入價格以原購房發(fā)票數(shù)額為準(zhǔn)；不能提供原購房發(fā)票的，直接按過戶價格×5.6%計算）

③普通住房與非普通住房的劃分標(biāo)準(zhǔn)：（享受優(yōu)惠政策的普通住房應(yīng)同時符合以下三個條件）

A、住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；

B、單套建筑面積在140平方米以下；

C、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。

2情況說明

①購買時間超過2年，這里首先看產(chǎn)權(quán)證，其次看契稅發(fā)票，再次看票據(jù)（房改房看國有住房出售收入專用票據(jù)）這三種證件按照時間早的計算。一般地說票據(jù)早于契稅發(fā)票，契稅發(fā)票早于產(chǎn)權(quán)證。

②所售房產(chǎn)是普通住宅還是非普通住宅。

③如果所售房產(chǎn)是非住宅類如商鋪、寫字間或廠房等，則不論證是否過2年都需要全額征收營業(yè)稅。

個人所得稅

個人所得稅是對在我國境內(nèi)的居民和非居民取得的個人應(yīng)稅所得征收的一種稅。房產(chǎn)個稅就是房屋交易過程當(dāng)中所產(chǎn)生的個人所得征收的稅。

4 繳稅計算方法（現(xiàn)行）

征收條件以家庭為單位出售非唯一住房需繳納個人房轉(zhuǎn)讓所得稅。計稅辦法為兩種第一種，以房產(chǎn)交易總額1%（各地不同）計算；第二種是以房產(chǎn)交易差價（現(xiàn)成交價格與原成交價格之差）的20% 繳納（目前北京、天津?qū)嵤┑诙N繳稅方式強(qiáng)制政策），二者可由納稅人自由選擇。

情況說明

①兩個條件：家庭唯一住宅、購買時間超過5年。如果兩個條件同時滿足可以免交個人所得稅；任何一個條件不滿足都必須繳納個人所得稅。

②如果是家庭唯一住宅但是購買時間不足5年則需要以納稅保證金形式先繳納，若在一年以內(nèi)能夠重新購買房產(chǎn)并取得產(chǎn)權(quán)則可以全部或部分退還納稅保證金，具體退還額度按照兩套房產(chǎn)交易價格較低的1%退還。

③地稅局會審核賣方夫妻雙方名下是否有其他房產(chǎn)作為家庭唯一住宅的依據(jù)，其中包括雖然產(chǎn)權(quán)證沒有下放但是房管部門已經(jīng)備案登記的住房（不包含非住宅類房產(chǎn)）。

④如果所售房產(chǎn)是非住宅類房產(chǎn)則不管什么情況都要繳納個人所得稅。而且地稅局在征稅過程中對于營業(yè)稅繳納差額的情況，個人所得稅也必須征收差額的20%。

契稅

契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動的不動產(chǎn)為征稅對象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財產(chǎn)稅。應(yīng)繳稅范圍包括：土地使用權(quán)出售、贈與和交換，房屋買賣，房屋贈與，房屋交換等。

征收方法

若買方是首次購買面積不足90平的普通住宅繳納交易總額的1%，若買方首次購買面積超過90平（包含90平）的普通住宅則繳納交易總額的1.5%。非普通住宅契稅征收交易總額3%。

其他費用

合同印花稅：總房款×0.05% 現(xiàn)免征

交易服務(wù)費：普通住宅：4元/平方米×建筑面積；其他：6元/平方米×建筑面積

交易登記費：80元/套

工本印花稅：5元

評估費：總房款×0.5%