買得起車，買不起車位，是不是讓人很頭疼？小區(qū)面積有限，但車輛卻在不停增加，使得很多開發(fā)商不合理買賣，天價(jià)的停車位，購房者到底該買不該買？小區(qū)的業(yè)主有沒有優(yōu)先使用車位的權(quán)利？小區(qū)物業(yè)有沒有權(quán)利出租或者銷售小區(qū)的車位呢？
一、 開發(fā)商和物業(yè)究竟是什么關(guān)系？
國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。但現(xiàn)實(shí)中，不少小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)均是由開發(fā)商派生出來的，普遍存在“父子關(guān)系”。了解到這個(gè)現(xiàn)象，我們可以這么理解，在小區(qū)的車位上，一般情況下，物業(yè)和開發(fā)商是利益共同體。當(dāng)然也不排除，由于某些原因，例如新舊物業(yè)管理公司更替時(shí)，開發(fā)商和物業(yè)公司有沖突的情況。
二、 小區(qū)車位產(chǎn)權(quán)是如何判定歸屬的？
根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第七十四條，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。
三、小區(qū)的車位分幾種？
一般情況，車位分為3類：產(chǎn)權(quán)車位、公攤車位、人防車位。
產(chǎn)權(quán)車位主要是指開發(fā)商自建的地下車庫，且開發(fā)商單獨(dú)取得車庫產(chǎn)權(quán)。在這種情況下，開發(fā)商可以委托物業(yè)公司租售車位。
公攤車位是車位面積已經(jīng)列入公攤面積被分?jǐn)偂８鶕?jù)《物權(quán)法》第七十四條第三款規(guī)定，占有業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。
人防車位是人防工程的規(guī)劃車位。按照《物權(quán)法》和《人民防空法》立法中“誰投資、誰受益”的原則，在不妨礙防空功能和滿足業(yè)主需要的前提下供業(yè)主使用，并可按約定收取一定的費(fèi)用。開發(fā)商只擁有使用權(quán)，不擁有產(chǎn)權(quán)，只能出租，但租期不得超過20年。
物業(yè)有沒有權(quán)利禁止不買車位的業(yè)主車輛進(jìn)入小區(qū)呢？
首先要看小區(qū)的車位屬于哪種性質(zhì)，如果是開發(fā)商的產(chǎn)權(quán)車位，小區(qū)的業(yè)主可以成立業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)進(jìn)行交涉和維權(quán)。如果是人防車位，開發(fā)商沒有產(chǎn)權(quán)，出售車位是違法的。如果是公攤車位，這類車庫所有權(quán)屬全體業(yè)主共有，根本談不上出租和出售。
四、為什么建議要買停車位？
無論是租車位說還是買車位說，各有其市場。其實(shí)在現(xiàn)實(shí)生活中每個(gè)家庭的預(yù)算、購車計(jì)劃、小區(qū)車位配比大不相同，除非你確實(shí)預(yù)算有限且該樓盤車位無法按揭，或是小區(qū)車位供大于求，否則建議車位還是要買，理由如下：
1、城市車位趨勢(shì)緊張
搜索一下你所在城市每年的新車上牌數(shù)量，就能感受到車位緊張的趨勢(shì)了。5年前的規(guī)劃車位配比大多是1：0．4，而現(xiàn)在新建小區(qū)基本上都是1：1以上了，仍然供不應(yīng)求。
2、車位有時(shí)比房子更剛需
如果你擁有一輛好車卻沒有固定車位，要么每天的面臨停提心吊膽害怕貼罰單，要么天天跟鄰居斗智斗勇?lián)屲囄?。而且這樣長期下去大家都身心疲憊。
3、地下停車位能夠更好地保護(hù)愛車
地下停車位能夠更好地保護(hù)愛車，尤其是在冬天雪比較大的地方，除此之外還能避免找停車位時(shí)造成的刮擦或惡意刮痕。從長遠(yuǎn)來講，維修費(fèi)也是一筆開支。
4、帶車位的房屋更容易轉(zhuǎn)讓
如果是市中心供求關(guān)系緊張的小區(qū)，對(duì)于買家而言，有停車位的房子更容易出售，沒有停車位的房子可能會(huì)因?yàn)檫@一“硬傷”不得不折價(jià)銷售。
5、長期租車面臨的問題多
車位緊張時(shí)，今天能租的車位也許明天就不是你的了，到時(shí)停車位費(fèi)用也一定會(huì)跟著上漲，鑒于小區(qū)停車位資源緊缺的特點(diǎn)你基本沒有議價(jià)余地。
6、獲得開發(fā)商的適度讓利
出租車位對(duì)于開發(fā)商來說，不僅費(fèi)心費(fèi)力，管理成本也較高，所以，開發(fā)商為了盡可能減少出租比例，會(huì)在出售商品房時(shí)制定一系列捆綁車位的銷售策略。例如“買房送車位”、“買車位享受額外房價(jià)優(yōu)惠”等，這種情形下購買車位，能幫開發(fā)商免除一部分出租煩惱而獲得開發(fā)商的適度讓利。
五、買車位的六大注意事項(xiàng)
當(dāng)然，建議選購車位并不代表簡單交錢就可以，以下六大事項(xiàng)關(guān)系到能否順利購買并使用車位：
1、看能否辦理產(chǎn)權(quán)證，不能辦理產(chǎn)權(quán)的車位，就和漲值扯不上關(guān)系，這個(gè)時(shí)候購買的原因就是，方便。
2、如果是郊區(qū)低密度樓盤，要先了解小區(qū)的車位配比再?zèng)Q定是否購買。
3、并不是所有的車位都能“買”，例如人防車庫，只能長租20年。
4、買車位不能用公積金貸款，且有些樓盤的車位可能需要全款購買。
5、車位一定是越早買越好，不僅可以優(yōu)先選擇車位，價(jià)格也相對(duì)便宜。
6、買車位時(shí)務(wù)必將車位相關(guān)細(xì)則寫進(jìn)合同。
