某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)涉訴后，人民法院查封其開(kāi)發(fā)的商品房。查封期限屆滿(mǎn)，法院并未續(xù)封，開(kāi)發(fā)商擬出售相關(guān)房屋。但房產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)認(rèn)為該房屋被查封，應(yīng)在人民法院解封后方可辦理網(wǎng)簽、備案等手續(xù)。

　　一、不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后房產(chǎn)管理部門(mén)、不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)均有協(xié)助義務(wù)

　　根據(jù)《中央編辦關(guān)于整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)的通知》，住建部“負(fù)責(zé)制定房屋交易政策、規(guī)章制度并監(jiān)督執(zhí)行，指導(dǎo)監(jiān)督房屋產(chǎn)權(quán)管理等工作”?！秶?guó)土資源部住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于做好不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記與房屋交易管理銜接的指導(dǎo)意見(jiàn)》規(guī)定，各級(jí)房產(chǎn)管理部門(mén)要強(qiáng)化房屋轉(zhuǎn)讓等工作，包括要做好房屋買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)簽備案、購(gòu)房資格審核、房源驗(yàn)核。住建部《房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理工作導(dǎo)則》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《導(dǎo)則》)要求直轄市、設(shè)區(qū)城市、縣(市)房產(chǎn)管理部門(mén)負(fù)責(zé)房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理工作。《導(dǎo)則》指出，房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理是指對(duì)房屋轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃等交易活動(dòng)以及房屋面積、產(chǎn)權(quán)檔案等的管理，具體包括包含商品房預(yù)售許可、商品房項(xiàng)目現(xiàn)售備案、購(gòu)房資格審核與房源信息核驗(yàn)、商品房買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)簽備案、商品房預(yù)售資金監(jiān)管、存量房購(gòu)房資格審核與房源信息核驗(yàn)、存量房轉(zhuǎn)讓合同網(wǎng)簽、存量房交易資金監(jiān)管等。

　　按照現(xiàn)行的“交易+登記”模式，無(wú)論交易標(biāo)的物是商品房還是二手房，均應(yīng)實(shí)行網(wǎng)簽、備案。網(wǎng)簽的推行，既有效降低了一房數(shù)賣(mài)等市場(chǎng)失信風(fēng)險(xiǎn)，還有效提升了主管部門(mén)的市場(chǎng)監(jiān)管能力，能為存量房買(mǎi)賣(mài)合同提供強(qiáng)有力的證明。實(shí)踐中，各地均將房源審驗(yàn)作為網(wǎng)簽的前置條件，備案作為網(wǎng)簽的后續(xù)措施。而已被人民法院查封的房屋則不應(yīng)通過(guò)房源審核。考慮到網(wǎng)簽平臺(tái)的公共屬性和備案的有限公示性，查封后的標(biāo)的物亦不能網(wǎng)簽，更不能予以備案。

　　故人民法院決定查封房屋等不動(dòng)產(chǎn)，發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)，房產(chǎn)管理部門(mén)、不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)均有協(xié)助的義務(wù)。房產(chǎn)管理部門(mén)負(fù)責(zé)停止辦理網(wǎng)簽、備案，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)停止辦理轉(zhuǎn)移登記。

　　二、房產(chǎn)管理、不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)協(xié)助查封的實(shí)現(xiàn)方式

　　行政法規(guī)、國(guó)土資源部規(guī)章對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)協(xié)助人民法院等國(guó)家有權(quán)機(jī)關(guān)辦理查封登記有著明確的規(guī)定?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例》將查封登記列為不動(dòng)產(chǎn)登記的八種類(lèi)型之一?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第五章第四節(jié)對(duì)查封登記的啟動(dòng)方式、送達(dá)要求、收件材料、注銷(xiāo)方式等作了明確規(guī)定，可操作性非常強(qiáng)。

　　頗為遺憾的是，作為“保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益，保障交易安全”的《住房租賃和銷(xiāo)售管理?xiàng)l例(征求意見(jiàn)稿)》并未對(duì)如何協(xié)助法院等有權(quán)機(jī)關(guān)查封房屋(特別是預(yù)售商品房屋)作規(guī)定，自然也未涉及相關(guān)房屋交易是否準(zhǔn)予備案，更遑論如何對(duì)待已備案交易行為在相關(guān)房屋被查封的情形了。

　　值得慶幸的是，《導(dǎo)則》規(guī)定：樓盤(pán)表應(yīng)記載“房屋物理狀態(tài)信息，包括地理數(shù)據(jù)、丘數(shù)據(jù)、幢數(shù)據(jù)、戶(hù)數(shù)據(jù)、數(shù)字格柵圖等”以及“交易與權(quán)利狀況信息，包括土地使用權(quán)信息、房屋所有權(quán)信息、抵押信息、查封等限制信息”。因此，將查封信息記載人樓盤(pán)表，通過(guò)樓盤(pán)表實(shí)現(xiàn)房源核驗(yàn)，以控制相關(guān)房屋的轉(zhuǎn)讓?zhuān)悄壳坝袚?jù)可查的交易管理途徑。

　　三、樓盤(pán)表與登記簿的關(guān)系

　　廣義的樓盤(pán)表，是非特定主體制定的對(duì)樓宇以及房屋單元的自然狀況、權(quán)利狀況等予以記錄以便于管理的表格。狹義的樓盤(pán)表特指房產(chǎn)管理部門(mén)根據(jù)《導(dǎo)則》的規(guī)定，按照《房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)技術(shù)規(guī)范》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《規(guī)范》)(CJJ／ T155—2007)等標(biāo)準(zhǔn)，按項(xiàng)目、樓幢和套(間)編制房屋唯一編碼并進(jìn)行層級(jí)管理的電子或紙質(zhì)表格。本文僅對(duì)狹義樓盤(pán)表作探討。

　　有一種說(shuō)法認(rèn)為樓盤(pán)表的重要性堪比不動(dòng)產(chǎn)登記簿。從管理的角度而言，此言不虛。因?yàn)闃潜P(pán)表本質(zhì)上是房屋產(chǎn)權(quán)管理的基礎(chǔ)和信息載體。離開(kāi)樓盤(pán)表，產(chǎn)權(quán)管理難度極大。但法律行政法規(guī)亦或是部門(mén)規(guī)章并未賦予樓盤(pán)表法律上的地位，因此從法律地位而言，即便在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后樓盤(pán)表被人為拔高至某個(gè)層級(jí)，亦不過(guò)是不動(dòng)產(chǎn)登記簿的映射。

　　部分人員認(rèn)為依據(jù)樓盤(pán)表信息辦理交易并無(wú)不當(dāng)。其理由是：通過(guò)信息實(shí)時(shí)共享或推送，可以實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記簿與房屋樓盤(pán)表相關(guān)信息保持一致；且樓盤(pán)表在不動(dòng)產(chǎn)首次登記之前便已建立，其形成時(shí)間和內(nèi)容超過(guò)登記簿，登記簿無(wú)法替代。

　　眾所周知，不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬、變動(dòng)、變更以及權(quán)利限制信息，應(yīng)以登記簿記載為準(zhǔn)。即便登記簿信息可以向樓盤(pán)表實(shí)時(shí)推送共享，不過(guò)是從側(cè)面強(qiáng)調(diào)了登記簿的法律地位。所謂樓盤(pán)表的形成時(shí)間和內(nèi)容超出登記簿，一方面是因?yàn)榈怯浟鞒痰膯?dòng)與產(chǎn)權(quán)管理啟動(dòng)流程不同；另一方面也因?yàn)榉煞ㄒ?guī)對(duì)樓盤(pán)表的建立并無(wú)程序性規(guī)定(另文闡述)。何況按照物的編成主義，登記簿必然附有樓盤(pán)表及相應(yīng)信息，因?yàn)椤耙蛔谕恋?、一個(gè)房屋登記基本單元分別設(shè)置相應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)登記簿簿頁(yè)，并按照地理位置、宗地號(hào)或登記基本單元編號(hào)排列組裝”。因此，“簿外建簿、樓外建樓”既造成資源的浪費(fèi)，也在兩者不一致時(shí)讓基層工作人員無(wú)所適從。

　　四、查封期限后滿(mǎn)后房產(chǎn)管理、不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的應(yīng)對(duì)

　　一般來(lái)說(shuō)，各地房產(chǎn)管理部門(mén)與不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在對(duì)待職責(zé)邊界時(shí)，會(huì)以(房屋)首次登記為界，即首次登記之前的房產(chǎn)管理部門(mén)管轄，首次登記之后的不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu)管轄。因此，本文所涉案例，如未辦理首次登記，則由房產(chǎn)管理部門(mén)處理，不存在部門(mén)銜接問(wèn)題。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目辦理建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記后，如相關(guān)房屋被人民法院等查封，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)會(huì)依據(jù)協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)要求記載人登記簿，并依囑托停止辦理轉(zhuǎn)移登記等。《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》規(guī)定，人民法院查封不動(dòng)產(chǎn)、凍結(jié)其他財(cái)產(chǎn)權(quán)的期限不得超過(guò)三年?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，查封期限屆滿(mǎn)，人民法院未續(xù)封的，查封登記失效。上述解釋、規(guī)章均未授權(quán)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理查封注銷(xiāo)登記。故不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)按《規(guī)范》的規(guī)定在登記信息中解除相應(yīng)的控制或者提醒，并注明相應(yīng)的法律依據(jù)，而不能辦理查封的注銷(xiāo)登記團(tuán)。

　　綜上，本案例所涉不動(dòng)產(chǎn)雖被法院查封，但因查封期限屆滿(mǎn)，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不可直接辦理查封注銷(xiāo)登記，登記簿查封信息不應(yīng)滌除，可在解除限制后直接辦理相關(guān)登記。房產(chǎn)管理部門(mén)亦無(wú)需要求權(quán)利人向法院申請(qǐng)解除查封，應(yīng)以登記簿記載信息為準(zhǔn)，為申請(qǐng)人辦理相關(guān)網(wǎng)簽備案手續(xù)。

　　 【來(lái)源】《房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍》雙月刊2017年第5期

　　 【作者】鎮(zhèn)江市不動(dòng)產(chǎn)登記中心  曹利華