南京法院的這一舉措又創(chuàng)了歷史的先河（全國(guó)首例），說(shuō)是意義重大也不為過(guò)。如果一審為終審（當(dāng)然開(kāi)發(fā)商表示要繼續(xù)上訴），那么在南京有相似銷售車庫(kù)的開(kāi)發(fā)商就都會(huì)面臨著同樣的終審判例帶來(lái)的賠償。好細(xì)心業(yè)主計(jì)算了這樣的一筆帳：在南京，目前擁有面積為1萬(wàn)平方米以上的小區(qū)估計(jì)的200多個(gè)，假設(shè)每個(gè)小區(qū)已出售了60個(gè)車庫(kù)車位，按時(shí)下而每個(gè)車位的平均售價(jià)10萬(wàn)元計(jì)，約值12個(gè)億左右賠償是少不了的。當(dāng)然，這可能還是個(gè)保守的估計(jì)，何況在南京還有更多的小型社區(qū)住宅存在。想想，這將會(huì)是場(chǎng)怎么樣的震動(dòng)？

小區(qū)的車庫(kù)車位歸誰(shuí)所有？

解決這個(gè)問(wèn)題的前提是要先搞明白住宅小區(qū)地下車庫(kù)是所有權(quán)歸誰(shuí)？從《物權(quán)法》角度先找出地下車位究竟是屬于什么物?它是房屋建筑物的附屬物呢？還是建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有或共有部分抑或是地下空間權(quán)的客體?同時(shí)這買(mǎi)賣的車位能否登記？如能，在登記時(shí)是計(jì)為單獨(dú)所有權(quán)？還是建筑物區(qū)分所有的專有部分所有權(quán)？抑或是房屋的從物？

《物權(quán)法》71條明確規(guī)定：建筑物區(qū)分所有權(quán)是由業(yè)主的專有部分所有權(quán)，專有部分以外的共有權(quán)和共同管理權(quán)組成的復(fù)合性產(chǎn)權(quán)。也就是說(shuō)小區(qū)車庫(kù)車位作為建筑物區(qū)分所有權(quán)的范圍，不是享有一般的單獨(dú)所有權(quán)。

開(kāi)發(fā)商到底能不能處置小區(qū)的車位買(mǎi)賣？

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第37條規(guī)定：“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的不得轉(zhuǎn)讓?！避囄毁I(mǎi)賣要有“本”！開(kāi)發(fā)商在賣車位時(shí)，是不是要先出示了下這個(gè)“本”呢？《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第37條規(guī)定：“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的不得轉(zhuǎn)讓?！比绻麡I(yè)主購(gòu)置的所謂產(chǎn)權(quán)車位不能辦理產(chǎn)權(quán)，那么這個(gè)車位買(mǎi)賣合同就不會(huì)受法律保護(hù)，也說(shuō)是說(shuō)：業(yè)主買(mǎi)到手的只是一張“白紙”！

許多時(shí)候，開(kāi)發(fā)商其實(shí)拿不出這樣的“本”的?，F(xiàn)行的許多小區(qū)里的地下車位的建筑面積是未經(jīng)過(guò)分?jǐn)偟?，這樣對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，他雖可單獨(dú)取得了車庫(kù)產(chǎn)權(quán)，可以對(duì)購(gòu)房人出售產(chǎn)權(quán)，但地下車庫(kù)只能預(yù)售給本小區(qū)范圍內(nèi)的商品房預(yù)購(gòu)人。在房屋買(mǎi)賣合同中，開(kāi)發(fā)商必須申明該小區(qū)里的地下車位的產(chǎn)權(quán)屬于單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，不隨房子一起賣。

可是問(wèn)題來(lái)了，我們?cè)趺粗肋@車庫(kù)是否被公攤過(guò)？如果開(kāi)發(fā)商在賣房子的同時(shí)也在賣那些未經(jīng)合法確定的地下車位時(shí)，業(yè)主知道嗎？如南京車位案中鼓樓區(qū)法院審判長(zhǎng)盛皓如是說(shuō)：“南京市規(guī)劃局要求開(kāi)發(fā)商按每0.2個(gè)車位標(biāo)準(zhǔn)建車庫(kù)，這就明確了車庫(kù)作為公共配套設(shè)施的功能和開(kāi)發(fā)商建車庫(kù)的法定義務(wù)。建成后的車庫(kù)作為公配設(shè)施，是建筑物的輔助設(shè)施，應(yīng)交付建筑物的所有人共同使用。但《星漢城市花園》實(shí)有土地使用面積為7697.60平方米，分?jǐn)偯娣e也是7697.60平方米，足以證明該小區(qū)土地面積已全部分?jǐn)偟饺w業(yè)主，小區(qū)的土地使用權(quán)為該小區(qū)業(yè)主享有，開(kāi)發(fā)商不再享有該小區(qū)的土地使用權(quán)，因此，也不能享有該土地上建筑的所有權(quán)和支配權(quán)，除非取得土地使用權(quán)人的同意?！备鶕?jù)《江蘇省商品房?jī)r(jià)格管理規(guī)定》附屬公配設(shè)施費(fèi)是商品房成本的構(gòu)成部分，未經(jīng)物價(jià)部門(mén)批準(zhǔn)，任何單位和個(gè)人不得擅自增加或變更。由于開(kāi)發(fā)商并無(wú)證據(jù)證明車庫(kù)的建設(shè)成本未納入商品房的成本，因此可以認(rèn)定，車庫(kù)作為公配設(shè)施所發(fā)生的費(fèi)用已經(jīng)計(jì)放入商品房的成本。這些問(wèn)題，讓小業(yè)主如何在購(gòu)房（買(mǎi)車位時(shí)）有明確的確認(rèn)方式（或是書(shū)面憑證）？

遇上了那些在賣房子的時(shí)候已經(jīng)把地下車位面積已經(jīng)分?jǐn)傔^(guò)每個(gè)業(yè)主的身上，并按此比例收過(guò)錢(qián)之后還繼續(xù)劃出所謂的車位賣錢(qián)，真的不應(yīng)該！這種重復(fù)收錢(qián)的方式的確應(yīng)該重罰。已經(jīng)分?jǐn)傔^(guò)的車庫(kù)車位的得益份額應(yīng)該歸全體業(yè)主所得，在日常管理中可由業(yè)委會(huì)委托物業(yè)公司代為租收，收益扣除必要的管理成本后（包括日常管理人員及能耗維修等成本）歸入小區(qū)補(bǔ)充維修資金帳戶。

業(yè)主在買(mǎi)賣（租用）車位時(shí)應(yīng)該注意些啥呢？

除了上述講的要看“本”之外，也要多關(guān)注一下自家的地下車庫(kù)屬何種性質(zhì)，有些地下車庫(kù)屬人防工程的，這類設(shè)施是國(guó)家強(qiáng)制配套，更是不可以讓開(kāi)發(fā)商銷售的。根據(jù)《中華人民共和國(guó)人民防空法》第五條規(guī)定：“人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有?！边@時(shí)，開(kāi)發(fā)商也可借此理由對(duì)些區(qū)域進(jìn)行管理并收益。當(dāng)然也會(huì)有“聰明”的開(kāi)發(fā)商把此區(qū)域的車位買(mǎi)賣協(xié)商之時(shí)，用各種借口讓業(yè)主先簽長(zhǎng)期租用合同，少數(shù)的會(huì)簽過(guò)20年。根據(jù)《合同法》第214條規(guī)定：“租賃期限不得超過(guò)二十年。超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效?！毕M(fèi)者租賃車位，即所謂的銷售使用權(quán)，最長(zhǎng)期限也只有20年，20年后是不受法律保護(hù)的。銷售使用權(quán)超過(guò)20年屬于欺詐！

知識(shí)點(diǎn)：（來(lái)源網(wǎng)絡(luò)，僅供參考）

1.地下車庫(kù)可以計(jì)入容積率嗎？

這里有一個(gè)“容積率”的概念。容積率是指在城市規(guī)劃區(qū)的某一宗地內(nèi)，房屋的總建筑面積與宗地面積的比值，是城市區(qū)劃管理中所采用的一項(xiàng)重要指標(biāo)。并且，容積率是反映建筑物是否分?jǐn)偟较鄳?yīng)土地使用權(quán)的一個(gè)概念，只有參加建筑面積容積率計(jì)算的建筑物，才能取得相應(yīng)宗地號(hào)的土地使用權(quán)面積份額。未計(jì)入容積率的建筑物，不可能取得房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)，其初始登記的法律權(quán)利只能依附于計(jì)入容積率的具有房地產(chǎn)權(quán)的建筑物。

開(kāi)發(fā)商如果將地下車庫(kù)作為地下建筑面積報(bào)批，則地下車庫(kù)可以計(jì)入容積率，也可以進(jìn)行房地產(chǎn)權(quán)的初始登記，取得獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)證書(shū)，開(kāi)發(fā)商可以保留其所有權(quán)。

反之，如果沒(méi)有計(jì)入容積率，則伴隨著分?jǐn)偭送恋厥褂脵?quán)的房屋的所有權(quán)出售給全部業(yè)主，這些房屋分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)也轉(zhuǎn)移給全部業(yè)主，進(jìn)而占用了這些業(yè)主共有場(chǎng)地的車位（庫(kù)）的所有權(quán)亦應(yīng)歸業(yè)主共有。

2.購(gòu)買(mǎi)無(wú)產(chǎn)權(quán)車位有風(fēng)險(xiǎn)？

購(gòu)買(mǎi)沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的車位風(fēng)險(xiǎn)較大。業(yè)主花十幾萬(wàn)元甚至更多錢(qián)與開(kāi)發(fā)商簽訂的所謂“車位買(mǎi)賣合同”，實(shí)際上很多時(shí)候只能視為長(zhǎng)期租賃協(xié)議，一旦出現(xiàn)自然災(zāi)害等不可預(yù)知狀況時(shí)，車位就不再屬于業(yè)主了。另外，一旦遇到小區(qū)拆遷等問(wèn)題，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)登記的車位肯定是拿不到拆遷補(bǔ)償款的。盡管開(kāi)發(fā)商宣稱業(yè)主購(gòu)買(mǎi)停車位之后可以自由轉(zhuǎn)讓使用權(quán)，價(jià)格自定，物業(yè)還可以免費(fèi)辦理變更登記；但是沒(méi)有權(quán)利轉(zhuǎn)移憑證的停車位交易，始終存在不小風(fēng)險(xiǎn)。

3.車位買(mǎi)賣價(jià)格可以怎樣定？

1、車位出售價(jià)格要根據(jù)小區(qū)的位置，樓房的價(jià)格，參考行業(yè)平均狀況等因素定價(jià)，評(píng)估出可以銷售出去的價(jià)位。

2、車位的價(jià)格也會(huì)因位置、類型不同而價(jià)格不同，比如說(shuō)子母車庫(kù)（可以停一大一小兩個(gè)車位）就相對(duì)比兩個(gè)正常車位要低一些。

4.車位交易流程有什么？

車位買(mǎi)賣流程：車位檢驗(yàn)→簽約→繳稅→過(guò)戶。

1）車位核驗(yàn)

所需資料：車位證原件及復(fù)印件、車位所有權(quán)人身份證原件及復(fù)印件；

所需時(shí)間：一般10個(gè)工作日。

2）簽約（包括網(wǎng)簽、定金協(xié)議及買(mǎi)賣合同三部分）

①網(wǎng)簽。網(wǎng)簽價(jià)為車位原購(gòu)買(mǎi)價(jià)，需要準(zhǔn)備的資料有：車位本、身份證、戶口本、婚姻證明（已婚的需要配偶的同意出售證明）、銀行卡。

②定金協(xié)議（與一般房屋買(mǎi)賣相同，超10萬(wàn)的部分要做資金監(jiān)管）

③買(mǎi)賣合同（與一般的房屋買(mǎi)賣合同相同）

3）繳稅（契稅：原值×3%；印花稅：原值×1‰）

所需資料：身份證、車位本、戶口本、結(jié)婚證（已婚）、原車位購(gòu)買(mǎi)發(fā)票。

4）過(guò)戶

買(mǎi)賣雙方需在不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦理過(guò)戶（部分城區(qū)需要提前預(yù)約過(guò)戶好）。

所需資料：①賣方：身份證、車位本、戶口本、結(jié)婚證（已婚）、車位原購(gòu)買(mǎi)發(fā)票；②買(mǎi)方：身份證、戶口本、結(jié)婚證（已婚），還需提供繳稅后的完稅證明。

5.開(kāi)發(fā)商有無(wú)權(quán)私自出售或出租業(yè)主共有的地下車庫(kù)

若開(kāi)發(fā)單位將屬于業(yè)主共有的地下車庫(kù)私自出售或出租，開(kāi)發(fā)商屬于無(wú)權(quán)處分人，業(yè)主有權(quán)向法院申請(qǐng)撤銷這些共有車位的買(mǎi)賣合同或租賃合同，也可以將租賃所得收益歸業(yè)主所有。

個(gè)人在進(jìn)行房屋買(mǎi)賣時(shí)有可能會(huì)約定相應(yīng)的車位歸屬，車位的買(mǎi)賣與房屋買(mǎi)賣相類似，也是要先關(guān)注車位的原始產(chǎn)權(quán)人是誰(shuí)，至此才能明晰賣方是否為有權(quán)處分人，繼而確定車位買(mǎi)賣交易的合法性和風(fēng)險(xiǎn)性。在購(gòu)買(mǎi)車位后，一定要及時(shí)進(jìn)行所有權(quán)變更登記。

振太（羅成）于2017/12上海