十一、商品房買賣合同違反規(guī)劃，約定將業(yè)主共有的綠地、空地、露臺等贈與買受人或者由買受人專用，或者約定出賣人利用建筑物共有部分的，屬于違反物權(quán)法第七十條、七十六條的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該約定無效。

【解讀】

《物權(quán)法》第七十條規(guī)定，業(yè)主對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利?！段餀?quán)法》第七十條有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

另，有否存在“符合規(guī)劃”地將業(yè)主共有部分轉(zhuǎn)為專有或?qū)Ｓ玫那樾文?？茲引如下幾例供參考探討?/span>

《物權(quán)法》第七十三條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外”

《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條第二款規(guī)定：“規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱專有部分的組成部分。”

第三條第二款規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外。”

十二、出賣人為套取貸款與他人簽訂虛假的房屋買賣合同，應(yīng)當(dāng)依照民法總則第一百四十六條第一款的規(guī)定，認(rèn)定買賣合同無效。

【解讀】

虛假買賣合同本身即虛偽通謀行為，本條有同義反復(fù)之嫌。且不論有否“為套取貸款”目的，虛假合同即滿足虛偽通謀的全部構(gòu)成要件，自應(yīng)認(rèn)定無效。故本條適用上不應(yīng)以“為套取貸款”目的，作為認(rèn)定虛偽通謀的構(gòu)成要件。本款只是虛偽通謀行為的具體化，而非特殊化。

在“為套取貸款”目的情形下的虛假房屋買賣合同，該如何認(rèn)定或識別“虛假”？其識別的標(biāo)準(zhǔn)也應(yīng)為虛偽通謀的標(biāo)準(zhǔn)——當(dāng)事人雙方的真實意思是“不受該合同拘束”或“該合同不對其發(fā)生法律約束力”，試舉符合本款具體化情形幾例供加深理解：

（1）陰陽合同型：陰合同明確了陽合同非真。

（2）不實際履行型：房產(chǎn)并無依據(jù)買賣合同交付、過戶，仍由出賣人控管收益；或并不支付合同約定非貸款部分的購房款。

（3）關(guān)聯(lián)交易型：實際控制人控制下的關(guān)聯(lián)關(guān)系主體間倒換。

金融機構(gòu)知道或者應(yīng)當(dāng)知道房屋買賣合同虛假，仍然與買受人簽訂房屋擔(dān)保貸款合同的，該貸款合同亦屬虛假，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。該貸款合同關(guān)系實際存在于金融機構(gòu)與出賣人之間，合同效力依照民法總則第一百四十六條第二款的規(guī)定處理。

【解讀】接上一款。

依據(jù)《民法總則》第一百四十六條第一款：“行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效。”規(guī)定，虛偽通謀行為的構(gòu)成要件應(yīng)為“就雙方虛偽表示內(nèi)容形成合意”。如僅是單方虛偽表示，則上述民總規(guī)定中就無需“與相對人”皆有“意思表示”之說（只需稱“行為人意思表示虛假實施的民事法律行為無效”即可）；如不非雙方合意則上述民總規(guī)定應(yīng)為“行為人以虛假的意思表示實施法律行為，相對人明知”，適用范圍更廣。故此，通謀虛偽系雙方或多方意思合意成立的民事法律行為（此亦學(xué)理上通說），當(dāng)事人雙方的主觀心態(tài)是“合意”，而不是僅為“知道”。

而本款項下金融機構(gòu)與買受人簽署的擔(dān)保貸款合同，金融機構(gòu)的主觀心態(tài)僅為“知道”或者“應(yīng)當(dāng)知道”狀態(tài)，而未達到意思合意的主觀要件，顯然與虛偽通謀構(gòu)成要件不符。且雙方對于擔(dān)保貸款合同的本意是，均欲受該借款擔(dān)保合同約束并履行之，系真實意思而非虛假意思，顯然也不屬虛偽通謀行為。所以，從法律解釋方法的角度實難得出本款情形下可認(rèn)定合同虛假。

而，對于無效后的處理，也欠周全——

其一，在買賣合同、借款合同、擔(dān)保合同均無效情況下，且出賣人與金融機構(gòu)無意思合意的情況下，就可在眾多無效合同基礎(chǔ)上建立起來出賣人與金融機構(gòu)之間存在擔(dān)保借款合同，根本不具備《民法總則》第一百三十四條規(guī)定的雙方民事法律行為成立要件。

其二，《民法總則》第一百四十六條第二款：“以虛假意思隱藏的民事法律行為的效力，依照有關(guān)法律規(guī)定處理”的規(guī)定，隱藏行為應(yīng)為民事法律行為，且多數(shù)觀點認(rèn)為隱藏行為的合意當(dāng)事人應(yīng)為與虛偽行為的一致。故本款將出賣人與金融機構(gòu)間的擔(dān)保借款合同，作為出賣人與買受人之間買賣合同、買受人與金融機構(gòu)間擔(dān)保借款合同的隱藏行為，也與虛偽通謀法理通說有不符。

其三，在以買受人名義辦理了該房產(chǎn)的借款抵押情形下，因各合同無效，該房產(chǎn)所有權(quán)仍歸屬出賣人，買受人應(yīng)負(fù)返還責(zé)任；而買受人將該房產(chǎn)進行抵押，屬無權(quán)處分行為，但因金融機構(gòu)“明知”而不具有“善意”，故其無從依據(jù)善意取得制度獲得擔(dān)保物權(quán)，故此喪失優(yōu)先受償權(quán)。如此，當(dāng)事人完全可以達到無抵押而實質(zhì)獲得貸款的目的，銀行僅因“知道”而承擔(dān)的后果，顯然過重。

所以，以虛偽通謀規(guī)則下直接建立出賣人與金融機構(gòu)的借款擔(dān)保合同，難以自圓其說、體系自洽，也滋生新的問題。而現(xiàn)有制定法體系中，利用“間接代理”規(guī)則仍存在解決本款情形下問題的路徑——

為獲得貸款，出賣人與買受人簽署虛偽的房屋買賣合同將房屋過戶至買受人名下，買受人再將該房屋抵押于金融機構(gòu)用于貸款，在買賣合同虛假的情況下其他行為的完成均系出賣人授權(quán)、授意或者其控制下的買受人處理、處分的，其完全符合委托合同的特征。在買賣合同虛假的情形下，被隱藏的法律行為即該委托合同（有其實未貫以名而已）。

至于，買受人以自己名義與金融機構(gòu)訂立擔(dān)保貸款合同，而金融機構(gòu)又明知買賣合同虛偽的，依據(jù)合同法第四百零二條：“受托人以自己的名義，在委托人的授權(quán)范圍內(nèi)與第三人訂立的合同，第三人在訂立合同時知道受托人與委托人之間的代理關(guān)系的，該合同直接約束委托人和第三人，但有確切證據(jù)證明該合同只約束受托人和第三人的除外?！币?guī)定的情形。擔(dān)保借款合同既可直接于金融機構(gòu)和出賣人之間產(chǎn)生效力、金融機構(gòu)享有的抵押物權(quán)又不受影響，又不必牽強地適用虛偽通謀規(guī)則。

十三、一方當(dāng)事人主張房屋買賣合同實為民間借貸合同的擔(dān)保的，應(yīng)當(dāng)舉證證明民間借貸合同關(guān)系的存在。

當(dāng)事人以簽訂房屋買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，出借人主張就買賣合同項下的房屋優(yōu)先受償?shù)?，不予支持。出借人請求履行房屋買賣合同的，應(yīng)當(dāng)依照《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條的規(guī)定處理。

【解讀】

本條系以“買賣合同”作為“借貸合同”擔(dān)保的情形，在理解本條時應(yīng)注意，既不應(yīng)與“名為買賣，實為借貸”的行為相混淆，也應(yīng)與雙方于買賣合同后進行物權(quán)變更以物之所有權(quán)實質(zhì)達到擔(dān)保目的的情形區(qū)別。后者實質(zhì)上已是以物權(quán)達到擔(dān)保之目的、而已不是前者僅以“將來履行買賣合同”達到擔(dān)保目的的債權(quán)性“擔(dān)?！保ㄓ谙乱豢钪薪庾x）。故此，僅有賣賣合同擔(dān)保的情況下，尚不具備擔(dān)保物權(quán)之優(yōu)先受償權(quán)能，系屬當(dāng)然。

結(jié)合《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條的規(guī)定，以買賣合同作為借貸合同擔(dān)保系非典型擔(dān)保，買賣合同以屆時貸款未獲清償作為生效要件或履行的前提條件，不論借貸合同還是買賣合同均有雙方受其約束之本意，故均非虛假行為；同時，也沒有約定不清償即房屋所有權(quán)歸出借人所有，故不屬流質(zhì)條款。所以，《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條的規(guī)定中僅規(guī)定：“出借人請求履行買賣合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系審理，并向當(dāng)事人釋明變更訴訟請求。當(dāng)事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴”，一定注意，絕無否認(rèn)該買賣合同之效力，故對于堅持以買賣合同主張權(quán)利的，也僅是“駁回起訴”而非“駁回訴訟請求”。

最高人民法院負(fù)責(zé)人就《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》答記者問中最高人民法院審判委員會專職委員杜萬華解答該條立法目的時表示：“從審判實踐看，買賣與借貸交叉混合主要有兩種類型：一是以買賣作為民間借貸的擔(dān)保，二是雙方既有真實的買賣關(guān)系同時又有借貸的法律關(guān)系。由于前者屬于最為常見且問題最多，因此本《規(guī)定》僅針對前者作出相應(yīng)的規(guī)范。對于以買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，在借期屆滿后借款人無法償還本金利息的，出借人往往要求履行買賣合同，進而達到其直接獲取買賣標(biāo)的物的目的。我們認(rèn)為，此種情形下的買賣合同應(yīng)當(dāng)視為類似于擔(dān)保合同，其效力依附于作為主合同的民間借貸法律關(guān)系。正因如此，出借人撇開主合同而要求直接履行作為從合同的買賣合同的，實際上是顛倒了主從合同關(guān)系。對此，人民法院應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系審理雙方之間的糾紛。只有從程序上作出如此規(guī)定，才能使雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系真正回位到正確的實體關(guān)系中去。如果出借人堅持要求審理買賣合同的，則應(yīng)當(dāng)裁定駁回其起訴”。該段解答可明知，最高院是暫從“主從合同”角度解題，而非認(rèn)定買賣合同無效，是為民事行為創(chuàng)新留有余地。

參考案例：朱俊芳與山西嘉和泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房買賣合同糾紛案（《最高人民法院公報》2014年第12期）裁判摘要：當(dāng)事人基于同一筆款項先后簽訂《商品房買賣合同》和《借款協(xié)議》，并約定如借款到期而償還借款，則《商品房買賣合同》不再履行；若借款到期不能償還借款，則履行《商品房買賣合同》。在合同、協(xié)議均依法成立并已生效的情況下．應(yīng)當(dāng)認(rèn)定當(dāng)事人之間同時成立了商品房買賣和民間借貸兩個民事法律關(guān)系。該行為并不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。

當(dāng)事人以簽訂房屋買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，雙方已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，借款人以不存在真實的買賣合同關(guān)系為由，主張合同無效并請求返還房屋的，人民法院應(yīng)當(dāng)向當(dāng)事人釋明變更訴訟請求為返還借款本息與房屋過戶登記時或債務(wù)履行期限屆滿時房屋價值的差額。

【解讀】接上一款。

于上一款中曾述及還存在“雙方于買賣合同后進行物權(quán)變更以物之所有權(quán)實質(zhì)達到擔(dān)保目的的情形區(qū)別”，即本款情形。在簽署買賣合同、辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記情形下，仍有以下幾種后續(xù)情形值得分析：

（1）合同中約定了回贖條款，再通過將來履行回贖條款，回復(fù)物之所有權(quán)予原所有權(quán)人。此行為并不違反流質(zhì)條款，但如該行為如存在“低額借款、高額回贖”的、本質(zhì)上規(guī)避非法利率的情形，超額部分應(yīng)認(rèn)定無效。

（2）合同中約定了標(biāo)的物變現(xiàn)清償條款，通過將來就標(biāo)的物變賣變現(xiàn)，出借人以出賣后所得價款受償。此行為與抵押權(quán)之優(yōu)先受償權(quán)能無異，且原物權(quán)人仍享有獲得受償后剩余價款的權(quán)利，亦屬有效。

所以，在上述情況下，法院對以買賣合同作為擔(dān)保、轉(zhuǎn)移物權(quán)的讓與擔(dān)保等行為模式，并不否認(rèn)其效力。而是從有否實質(zhì)上規(guī)避非法利息、借貸價款與房屋價值是否顯失公平角度進行審查和調(diào)整。所以，對于已經(jīng)辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，以產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記時或者借款清償屆期時，房屋價格和借款本息金額是否對等、是否隱含非法超額利息，進行補差、平衡。實質(zhì)上，認(rèn)可了房屋買賣合同、物權(quán)移轉(zhuǎn)登記的效力。

十四、當(dāng)事人簽訂房屋買賣合同，實為以房款抵償其他債務(wù)，一方當(dāng)事人以不存在真實的房屋買賣合同關(guān)系為由主張合同無效的，不予支持。因債務(wù)人未履行房屋買賣合同，債權(quán)人請求解除合同，按照原約定清償債務(wù)的，應(yīng)予支持。

【解讀】

以消滅其他債務(wù)為目的而訂立買賣合同、抵償房款，既意思表示真實，又內(nèi)容不違法，清償“其他債務(wù)”的目的不論是否被掩蓋，只要“其他債務(wù)”本身不違法，則掩蓋行為本身應(yīng)不違法，故不屬于無效情形。如“其他債務(wù)”無效或非法的，可按非債清償不當(dāng)?shù)美?、或合同目的無法實現(xiàn)規(guī)則進行處理即可，于本款下買賣合同自身效力無涉。

本條確立了代物清償規(guī)則。代物清償，是指為使債之關(guān)系消滅，債權(quán)人同意受領(lǐng)他種給付，以代替原給付。關(guān)于代物清償?shù)男再|(zhì)，存在有不同的見解：

1、屬合同變更：雙方就給付種類達成變更合意，債權(quán)人放棄了原給付（原債于變更合意時消滅），變更為新的給付，如新的給付未履行的，則原債權(quán)債務(wù)關(guān)系并不回復(fù)，債權(quán)人僅得就主張繼續(xù)履行新的給付或因該新的給付未履行之損害賠償、瑕疵擔(dān)保責(zé)任。

2、屬交換的雙務(wù)合同：簡言之，系為清償原債而訂立合同、產(chǎn)生新的給付，僅于新的給付實際履行后才發(fā)生原債消滅的效力。原債效力并非在新的合同訂立時消滅原債，新的給付未履行的，債權(quán)人仍有權(quán)主張原債的給付。

本款規(guī)定傾向于第二種見解，亦有所折中——需先解除新的給付之債即“債務(wù)抵償合同”，才恢復(fù)原債。另外，從合同解除后“恢復(fù)原狀”之效果，亦可理解“按照原約定清償債務(wù)”。

債務(wù)人舉證證明所抵銷的債務(wù)中存在非法高額利息的，應(yīng)當(dāng)扣除該部分利息。一方請求確認(rèn)以房抵債協(xié)議無效或者變更、撤銷協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)依照合同法第五十二條、第五十四條的規(guī)定審查。

【解讀】

現(xiàn)實中存在利用抵銷以實際獲得該部分非法利益的目的。法院經(jīng)實質(zhì)審查，對該超額部分非法高額利息法律不予保護。

本條后段明確“以房抵債協(xié)議”的審查規(guī)則，實系“春秋筆法”。合同法第五十二條、第五十四條系合同效力審查的一般規(guī)定，不管是不是“以房抵債協(xié)議”，適用所有合同。而此款規(guī)定看似贅筆，實為明確——不得僅依“以房抵債”行為本身認(rèn)定無效，而應(yīng)依從一般規(guī)則審查，不設(shè)此以房抵債行為的效力審查例外規(guī)定。

當(dāng)事人通過以房抵債協(xié)議逃避債務(wù)，侵害第三人合法權(quán)益的，第三人可以依照合同法第七十四條的規(guī)定行使撤銷權(quán)。

【解讀】

合同法第七十四條為債的保全制度中撤銷權(quán)規(guī)則。本款中“以房抵債逃避債務(wù)”的行為，即合同法第七十四條：“債務(wù)人以明顯不合理的低價轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)，對債權(quán)人造成損害，并且受讓人知道該情形的，債權(quán)人也可以請求人民法院撤銷債務(wù)人的行為?！币?guī)定情形。

另，依據(jù)《民法總則》第一百五十四條：“行為人與相對人惡意串通，損害他人合法權(quán)益的民事行為無效”的規(guī)定，本款情形同樣符合上述惡意串通規(guī)則，并無不可適用此規(guī)則的理由。而撤銷權(quán)的有期限限制，而“無效”自始不發(fā)生效力無行使時間之限。

但因惡意串通規(guī)則的“大口袋”問題——“惡意”、“合法權(quán)益”的邊界不清，亦造成適用擴大適用，損及交易穩(wěn)定性，司法應(yīng)盡量縮小其范圍。所以，有關(guān)“承租人、共有人、股東等的優(yōu)先購買權(quán)”、“一房多賣”等規(guī)則的設(shè)立及本條規(guī)定，都或可說法院在這方面做的努力。

十五、當(dāng)事人達成以房抵債調(diào)解協(xié)議，人民法院對協(xié)議中涉及確認(rèn)債權(quán)人對未登記在其名下的抵債房屋享有所有權(quán)的內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)不予確認(rèn)，但可以確認(rèn)當(dāng)事人在約定時間辦理抵債房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的內(nèi)容。

當(dāng)事人達成以房抵債協(xié)議，并要求制作調(diào)解書的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《第八次全國法院民事商事審判工作會議(民事部分)紀(jì)要》第16條的規(guī)定審查。

【解讀】

依據(jù)《物權(quán)法》第二十八條：“因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力?！钡囊?guī)定，法律并不排除以調(diào)解書形式對物權(quán)進行確定司法確認(rèn)的方式。但房屋登記職權(quán)屬行政權(quán)，非特異情形司法權(quán)應(yīng)保持抑制，如非權(quán)屬爭議的情形下，不宜直接確認(rèn)權(quán)屬。因其他債務(wù)達成的以房抵債協(xié)議，本質(zhì)上是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，不應(yīng)直接進行產(chǎn)權(quán)變更的司法確認(rèn)。

從本條中從“以房抵債的調(diào)解協(xié)議”可以推斷，涉案的訴訟標(biāo)的應(yīng)不是確認(rèn)物權(quán)歸屬的確認(rèn)之訴。如以物權(quán)歸屬為訴訟標(biāo)的，則雙方在訴訟中達成的確認(rèn)物權(quán)歸屬的調(diào)解協(xié)議，法院應(yīng)予以確認(rèn)。

第二款結(jié)合《第八次全國法院民事商事審判工作會議(民事部分)紀(jì)要》第16條：“當(dāng)事人達成以房抵債協(xié)議，并要求制作調(diào)解書的，人民法院應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格審查協(xié)議是否在平等自愿基礎(chǔ)上達成；對存在重大誤解或顯失公平的，應(yīng)當(dāng)予以釋明；對利用協(xié)議損害其他債權(quán)人利益或者規(guī)避公共管理政策的，不能制作調(diào)解書；對當(dāng)事人行為構(gòu)成虛假訴訟的，嚴(yán)格按照民事訴訟法第一百一十二條和《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第一百九十條、第一百九十一條的規(guī)定處理；涉嫌犯罪的，移送刑事偵查機關(guān)處理。”的規(guī)定依文義理解即可。

十六、當(dāng)事人在規(guī)定的限制上市交易期限內(nèi)買賣保障性住房，應(yīng)當(dāng)依照合同法第五十二條第四項或者民法總則第一百五十三條第二款的規(guī)定認(rèn)定合同無效。

【解讀】

本款情形認(rèn)定為損害社會公共利益、或違背公序良俗的民事法律行為，按無效處理。

十七、農(nóng)村宅基地上房屋買賣合同糾紛，根據(jù)《第八次全國法院民事商事審判工作會議(民事部分)紀(jì)要》第19條的規(guī)定處理。向不具備本集體經(jīng)濟組織成員資格的人出賣宅基地上房屋，合同被認(rèn)定無效，買受人主張出賣人承擔(dān)因房地產(chǎn)價格上漲造成的房屋差價損失的，人民法院應(yīng)當(dāng)全面考慮出賣人因土地升值或者拆遷補償所獲利益，平衡買賣雙方的利益。

【解讀】

本條前段即適用《第八次全國法院民事商事審判工作會議(民事部分)紀(jì)要》第19條：“在國家確定的宅基地制度改革試點地區(qū)，可以按照國家政策及相關(guān)指導(dǎo)意見處理宅基地使用權(quán)因抵押擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓而產(chǎn)生的糾紛。在非試點地區(qū)，農(nóng)民將其宅基地上的房屋出售給本集體經(jīng)濟組織以外的個人，該房屋買賣合同認(rèn)定為無效。合同無效后，買受人請求返還購房款及其利息，以及請求賠償翻建或者改建成本的，應(yīng)當(dāng)綜合考慮當(dāng)事人過錯等因素予以確定”的規(guī)定。

合同無效后除互負(fù)返還外，得依締約過失責(zé)任規(guī)則主張信賴?yán)鎿p害賠償。上述《民八紀(jì)要》規(guī)定“返還購房款及其利息以及請求賠償翻建或者改建成本”，屬此互負(fù)返還、損害賠償范圍。

合同無效后的損害賠償本應(yīng)局限于“信賴?yán)妗?，但本條后段中買受人的“房地產(chǎn)價格上漲造成的房屋差價損失”難謂“信賴?yán)妗?，而?yīng)屬“履行利益”，為何法院還要“考慮一方所獲利益、平衡雙方利益”？或者為何直接規(guī)定該如何分配此利益？

債總理論中有限制損害賠償范圍的制度——損益相抵，其適用于有“損害賠償”責(zé)任方式各種債的類型中，我國制定法上在《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三十一條做了相應(yīng)規(guī)定：“買賣合同當(dāng)事人一方因?qū)Ψ竭`約而獲有利益，違約方主張從損失賠償額中扣除該部分利益的，人民法院應(yīng)予支持”。而本條系合同無效后的損害賠償與上述司法解釋中合同違約的損害賠償，自有適用的差別。此處僅提供一種個人見解——廣東省高院可能是從損益相抵角度考量，出賣人因合同無效并自身過錯，坐享了畸高的增值，而所退還的購房價款買受人卻已無法購買同樣的房產(chǎn)，故此在互負(fù)返還、損害賠償、收益分配上進行一定的平衡。既不支持買受人主張“履行利益”的主張，也不否定其要求相應(yīng)彌補的本質(zhì)，而是原則性的提供一個方向，供各級法院發(fā)揮。當(dāng)然，如從簡分析，也可從誠實信用、公平等價值導(dǎo)向理解。

十八、當(dāng)事人在提交登記機關(guān)的房屋買賣合同中虛構(gòu)交易價格，該價格條款無效。一方請求按照真實的交易價格履行合同的，應(yīng)予支持。

當(dāng)事人在提交登記機關(guān)的房屋買賣合同中虛構(gòu)交易價格，登記機關(guān)按照真實價格核算或者追繳稅費，導(dǎo)致交易稅費增加，對增加部分稅費的負(fù)擔(dān)當(dāng)事人不能協(xié)商一致的，一般由當(dāng)事人按照法律規(guī)定負(fù)擔(dān)。

【解讀】

本條第一款系典型的有隱藏行為的虛偽通謀行為。

雙方當(dāng)事人提交登記機關(guān)的價格合同，因系雙方本意無需遵從或均不欲其對雙方有約束力的合同，是為虛假行為。

雙方當(dāng)事人真實的價格合同，經(jīng)雙方意思合意且有受其約束之意的，系被隱藏的民事法律行為。

依據(jù)《民法總則》第一百四十六條：“行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效。以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力，依照有關(guān)法律規(guī)定處理?！钡囊?guī)定，本條中虛構(gòu)的價格合同無效，而真實的價格合同本身并不違反法律強制性規(guī)定，故而有效，應(yīng)予履行。

本條第二款依文義理解即可。

（文/譚奔）