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——第5屆西南峰會“重慶購物中心二十年”系列報道 目前，在全國乃至世界范圍內(nèi)還沒有一個公認的商圈概念。一般人們認為，商圈是指在一定經(jīng)濟區(qū)域內(nèi)，以大型商場或中心商業(yè)區(qū)為核心，向周圍擴散，形成商業(yè)商務集聚區(qū)，具有相當知名度和認可度，具有較強的輻射力，對顧客吸引而形成一定范圍的商業(yè)商務區(qū)域。商圈是城市商業(yè)商務要素集聚區(qū)，一般包括大型零售設施、中心廣場或步行街區(qū)、大型商務樓宇、星級酒店等業(yè)態(tài)。 商圈,已經(jīng)成為當代都市的集大成者,對于多年來都以“五大商圈”所津津樂道的重慶來說,商圈建設的重要性更是不言而喻。 重慶商圈是因重慶多中心、組團式的城市布局結(jié)構而逐漸形成的，從一定意義上來說，屬于全國范圍內(nèi)所稱的“商業(yè)街”范疇。 重慶商圈商業(yè)文明歷史悠久 商業(yè)文化積淀豐厚 重慶歷史悠久，巴渝文化古樸厚重，商業(yè)文明源遠流長，商貿(mào)興起于秦漢，發(fā)展于明清，繁榮于民國，鼎盛于直轄，自古為西南地區(qū)工商業(yè)重鎮(zhèn)。重慶商圈植根于深厚的商業(yè)文化土壤。豐厚的商業(yè)文化積淀是重慶商圈產(chǎn)生和創(chuàng)新的動力源泉。 1997年，重慶成為中國第四個直轄市，商貿(mào)發(fā)展翻開了新篇章，商圈建設也迎來輝煌時期。直轄之初，重慶作為老工業(yè)中心城市，產(chǎn)業(yè)基礎薄弱，商貿(mào)設施落后。市委、市政府將產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和城市改造的突破口，放在了商圈建設上，就此拉開了新興直轄市建設的大幕。 1997年，市政府和渝中區(qū)投入3000多萬元，以解放碑為中心，改造建成中國最早的商業(yè)街之一——解放碑中心購物廣場。2003年，沙坪壩區(qū)三峽廣場建成，成為繼解放碑之后重慶的第二個城市商圈。江北區(qū)政府以7.5億的基礎設施投入，吸引30多家企業(yè)投資200多億元，建成觀音橋商圈，成功處置十余棟“爛尾樓”，盤活商業(yè)設施50萬平方米，成為商圈建設的經(jīng)典案例。之后楊家坪和南坪商圈相繼建成，形成了主城區(qū)五大商圈發(fā)展、五朵金花綻放的格局。萬州、涪陵、永川等城市也建成區(qū)域特色商圈。 多年來，重慶商業(yè)市場一直保持著五大傳統(tǒng)商圈各雄踞一方的局面。但是，隨著社會經(jīng)濟發(fā)展、軌道交通建設、政府彈性規(guī)劃、居民消費升級等一列因素的推動，原有的商圈格局逐漸被打破，新興商圈如雨后春筍般涌現(xiàn)出來，重慶商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)多核心發(fā)展趨勢。一方面五大傳統(tǒng)商圈不斷擴容，增強自身影響力；另一方面，新興商圈逐步崛起，對傳統(tǒng)商圈消費人群進行了分流，與傳統(tǒng)商圈形成激烈的競爭。 截止到2015年，重慶全市100億級商圈達到10個，其中400億級商圈1個，300億級商圈2個，200億級商圈3個，100億級商圈4個。按照規(guī)劃，到2020年，我市將建成50個城市核心商圈、1000個鄉(xiāng)鎮(zhèn)社區(qū)便民商圈。 商圈的興衰代表了一座城市商業(yè)的發(fā)展歷程，1997年解放碑商圈建設正式拉開大幕，時至今日，重慶商圈已有20年的發(fā)展歷史。2017年6月18日，重慶也迎來直轄20周年盛典。借此契機，贏商網(wǎng)啟動了“重慶購物中心二十年——重慶商圈觀察”系列報道，贏商網(wǎng)將結(jié)合當前市場，對重慶現(xiàn)有商圈的形成和發(fā)展進行回顧，總結(jié)商圈發(fā)展經(jīng)驗，把握新常態(tài)下商圈發(fā)展趨勢，為行業(yè)發(fā)展提供參考，旨在推動重慶商業(yè)地產(chǎn)的科學健康發(fā)展。 五大傳統(tǒng)商圈把脈重慶經(jīng)濟 過去相當長的一段時間里，解放碑、觀音橋、南坪、楊家坪、沙坪壩，五大商圈撐起了重慶主城區(qū)的商貿(mào)需求，被稱為重慶“五大傳統(tǒng)商圈”。截止到2015年，重慶主城區(qū)五大核心商圈實現(xiàn)社零1625億元，增長8.7%，占全市社零總額的25.3%，五大核心商圈每天人流量超過120萬人。 1 解放碑商圈 3000年江州城、800年重慶府、100年解放碑。解放碑地區(qū)沿循著“城市發(fā)祥地——商業(yè)步行街——商貿(mào)中心區(qū)——中央商務區(qū)——中央活力區(qū)”這樣一個發(fā)展軌跡，逐漸演變發(fā)展成為長江上游的總部經(jīng)濟集聚區(qū)、高端商業(yè)承載區(qū)、以金融業(yè)為核心的現(xiàn)代服務業(yè)集聚地、商旅文融合發(fā)展示范區(qū)。作為重慶歷史最悠久的商業(yè)中心，解放碑商圈擁有的知名項目最多，商業(yè)總體量最大。解放碑商圈建設總規(guī)模達780萬平方米，其中商業(yè)設施面積為256萬平方米，商務面積為205萬平方米，住宅、酒店及酒店式公寓面積達249萬平方米?，F(xiàn)有商業(yè)、商務建筑面積比例為1.25:1，二者發(fā)展相對均衡，但仍以商業(yè)為主。 2 觀音橋商圈 2003年，江北區(qū)政府以7.5億的基礎設施投入，吸引30多家企業(yè)投資200多億元，建成觀音橋商圈，成功處置十余棟“爛尾樓”，盤活商業(yè)設施50萬平方米。2005年，以北城天街商業(yè)為主力的觀音橋商圈正式開街，到2013年觀音橋成為重慶千億級商圈，觀音橋商圈的快速崛起，被稱為“深圳速度”。目前觀音橋商圈的日均人流量已達46萬人。10余年間，它逐漸和解放碑商圈形成“雙雄爭霸”的局面，自上世紀90年代中期起一度被評為重慶第二大商圈。商圈擁有商業(yè)商務面積185萬平方米，營業(yè)面積達129萬平方米。2015年，平均每平方米營業(yè)額達25281元。 3 沙坪壩商圈 沙坪壩商圈起源于三峽移民文化，坐擁巴渝文化、沙磁文化、紅巖文化、抗戰(zhàn)文化四大文化為根基的沙區(qū)文化腹地，文化底蘊優(yōu)勢凸顯。沙坪壩商圈是重慶市主城區(qū)建設比較成熟的商業(yè)步行街區(qū)之一，1997年，沙坪壩商圈因為三峽廣場的興建逐步成型。轄區(qū)面積0.27平方公里。其中，步行街區(qū)面積8萬平方米、綠化覆蓋率達37%，總建筑面積128萬平方米（商業(yè)面積64萬平方米、住宅面積54萬平方米、商務建筑面積10萬平方米），商圈內(nèi)百貨店、超市業(yè)態(tài)占比達到53%，與主城其他商圈相比，沙坪壩的消費水平相對較低，商圈商業(yè)以中低端為主導。 4 南坪商圈 南坪商圈是重慶市主城區(qū)五大核心商圈之一。1989年南坪商業(yè)大樓營業(yè)，拉開了南坪商圈建設的序幕。改革開放30多年來，南坪商圈發(fā)生了翻天覆地的變化，從以前辦公、購物完全依靠解放碑商圈而存活的生活組團，發(fā)展為融商業(yè)、金融、物流、會展、旅游等功能為一體的綜合型商貿(mào)片區(qū)，成為輻射巴南、九龍坡、兩路口等地屈指可數(shù)的一流商圈。商圈占地面積2.89平方公里。商業(yè)商務設施建筑面積319.3萬平方米，其中商業(yè)設施建筑面積179.3萬平方米，寫字樓建筑面積140萬平方米，居住建筑面積為93萬平方米，現(xiàn)有商務、商業(yè)建筑面積比例為1:1.28，二者發(fā)展相對均衡，但仍以商業(yè)為主。 5 楊家坪商圈 楊家坪商圈作為重慶老牌商圈，位于素有工業(yè)老區(qū)之稱的九龍坡區(qū)，作為九龍坡區(qū)的城市中心，楊家坪商圈板塊承擔著建設現(xiàn)代商貿(mào)集聚區(qū)，打造政務商務和服務高地，引領重慶西部消費市場的歷史使命。楊家坪商圈面積12.8平方公里，常住人口29.4萬人。其擁有龐大的居住人群，整個商圈的消費能力不容小覷。板塊區(qū)域存量商業(yè)面積200余萬平方米，線上商貿(mào)企業(yè)81家。相比解放碑、觀音橋商圈，楊家坪商圈的起步還是比較晚的，設施設備較為缺乏，目前正處于發(fā)展階段。 商圈發(fā)展問題凸顯 亟需轉(zhuǎn)型升級 直轄以來，重慶商圈取得較快發(fā)展，為全市經(jīng)濟社會發(fā)展和城市品質(zhì)提升作出了主要貢獻。重慶商圈作為重慶打造長江上游地區(qū)商貿(mào)物流中心的一張名片，對重慶經(jīng)濟發(fā)展發(fā)揮了舉足輕重的作用。 但是，隨著人們消費需求及消費習慣的轉(zhuǎn)變，商圈發(fā)展中的一些問題也逐漸暴露出來，各商圈品牌同質(zhì)化嚴重，經(jīng)營檔次不高；商圈規(guī)劃上普遍缺乏統(tǒng)一管理和超前意識；商圈基礎設施建設相對滯后；高端消費外流嚴重；商圈轉(zhuǎn)型緩慢；商圈商務功能不強等都阻礙了商圈的進一步發(fā)展，商圈轉(zhuǎn)型升級急需創(chuàng)新思維和系統(tǒng)思維。 “1+18”商圈建設 助力重慶商業(yè)發(fā)展 為了促進商圈健康合理的發(fā)展，進一步加快商圈建設，形成中央商務區(qū)、城市核心商圈、社區(qū)便民商圈（鄉(xiāng)鎮(zhèn)商圈）三級現(xiàn)代商圈體系，重慶市委在2012年、2013年先后出臺《重慶市人民政府關于加快商圈建設的意見》 和 《重慶市人民政府關于加快中央商務區(qū)建設的意見》 ，按照層次分明、結(jié)構合理、布局科學功能互補的要求，著力構建以中央商務區(qū)為龍頭，主城區(qū)核心商圈和遠郊區(qū)縣核心商圈為骨干商圈布局體系。 商圈建設的第一層級是中央商務區(qū)，《重慶市人民政府關于加快中央商務區(qū)建設的意見》明確重慶中央商務區(qū)“規(guī)劃總面積10平方公里，其中解放碑地區(qū)約3.5平方公里、江北嘴地區(qū)約3.5平方公里、彈子石地區(qū)約3平方公里。規(guī)劃范圍內(nèi)商務商業(yè)用地2.4平方公里，商務商業(yè)建筑量1500萬平方米；居住用地約2平方公里，居住建筑量約1100萬平方米?！鄙倘ㄔO第二個層級是城市核心商圈，包括建成、續(xù)建和新建的16個主城核心商圈和遠郊區(qū)縣城市核心商圈。16個核心商圈包括：沙坪壩西永、北部新區(qū)禮嘉、南岸茶園、兩江新區(qū)龍盛、九龍坡陶家、巴南區(qū)龍洲灣、觀音橋、南坪、三峽廣場、楊家坪、渝中區(qū)大坪、大渡口九宮廟、北碚縉云、渝北兩路空港、渝北嘉州、巴南李家沱。商圈建設第三個層級是社區(qū)便民商圈，要求在半徑1平方公里以內(nèi)范圍內(nèi)，服務人口1萬人以上，最大限度滿足消費者需要。 隨后，針對近年來大型商業(yè)設施過熱傾向和商圈布局分散導致商業(yè)資源流失的傾向，重慶市委及時調(diào)整商圈規(guī)劃布局思路，在三級商圈體系的基礎上按照中央商務區(qū)、城市核心商圈、城市次級商圈、社區(qū)商圈（鄉(xiāng)鎮(zhèn)商圈）四個層級推進商圈建設，確立了主城區(qū)“1+18”商圈布局規(guī)劃，新增蔡家和金州兩個市級商圈。 . 在構建商圈體系的同時，重慶市委、市政府高度重視智慧商圈建設工作，于2015年出臺了《重慶市智慧商圈建設實施方案》，提出建設全市智慧商圈信息服務平臺，利用物聯(lián)網(wǎng)、云計算和大數(shù)據(jù)等先進技術，增強智能化服務功能，提升商圈服務體驗，促進商圈線上線下融合發(fā)展。從2013年3月開始，政府首先在觀音橋和南坪商圈進行試點建設，目前，兩個商圈已完成智慧商圈基礎設施建設。 商圈是城市商業(yè)不斷發(fā)展演變的結(jié)果，是現(xiàn)代城市的商業(yè)文化符號，是城市核心競爭力的重要一環(huán)。重慶商圈在其起源和發(fā)展過程中，在功能上完成了由單一的滿足消費者購物的基本需求向集購物、休閑、娛樂、餐飲、健身、運動等多元化需求的轉(zhuǎn)變；在商圈規(guī)劃建設上經(jīng)歷了由雜亂無章的自由發(fā)展階段到由政府主導、逐步完善、整體布局協(xié)調(diào)的成熟階段；在經(jīng)營業(yè)態(tài)構造上，逐步實現(xiàn)了網(wǎng)點布局、經(jīng)營結(jié)構、經(jīng)營形態(tài)、門市鋪面等配置的合理化與高級化。 馳聯(lián)地產(chǎn)商場購物為購物中心、街區(qū)集中式商業(yè)、特色小鎮(zhèn)、文化綜合體、產(chǎn)業(yè)城、田園綜合體等行業(yè)提供拿地前咨詢、定位研策、概念性方案、財務資金流預判、工程設計咨詢、營銷招商策劃執(zhí)行、運營管理、物業(yè)管理等。旨在創(chuàng)新，創(chuàng)意未來高品質(zhì)、專業(yè)化、全方位的資產(chǎn)增值服務。 |
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