房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)總監(jiān)應(yīng)具備的九大技能和素質(zhì) 在一般情況下，財務(wù)主要是管理賬務(wù)、辦理稅務(wù)等方面的事務(wù)性工作，但對于房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)就不僅僅如此，這不僅是因為它是少有的高投資行業(yè)、而且由于它的高風(fēng)險和現(xiàn)在日益激烈的行業(yè)競爭促使下的高競爭。隨著新會計政策的頒布實施，資金市場、產(chǎn)權(quán)市場的逐步完善，企業(yè)的理財環(huán)境發(fā)生了深刻的變化，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不確定性、不平衡性更增加了公司的理財難度。而要解決這個難度，就需要一個高素質(zhì)、高水準(zhǔn)和高度責(zé)任心的財務(wù)總監(jiān)。

作為房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)總監(jiān),應(yīng)具備以下九大技能和素質(zhì)：

一、是個財務(wù)核算專家

1、具有過硬的房地產(chǎn)專業(yè)財務(wù)、會計理論知識和實務(wù)操作水平；

2、了解房地產(chǎn)公司的行業(yè)特點和發(fā)展趨勢； 3、能全面主持房地產(chǎn)公司的財務(wù)核算工作； 4、能自行處理或組織處理房地產(chǎn)公司財務(wù)工作上的各種問題和難題；

5、能協(xié)助相關(guān)管理部門制訂房地產(chǎn)公司經(jīng)營計劃和財務(wù)考核指標(biāo)； 主要財務(wù)考核指標(biāo)有投資回報率、投資回報期、資金的周轉(zhuǎn)率、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、成本下降率、銷售收入、銷售利潤率、土地儲備周轉(zhuǎn)期、預(yù)算執(zhí)行偏差率等；投資回報率可分自有資金投資回報率，總投資回報率。 對于財務(wù)考核指標(biāo)不能簡單用一個指標(biāo)來考核；如總投資回報率，其會根據(jù)投資期不同會有很大變化，一般房地產(chǎn)的總投資回報率為100%左右，項目周期一般為2-3年，按3年測算，年總投資回報率為33%左右；項目周期短，年總投資回報率會相對提高，反之，則降低；另外，總投資回報率還會根據(jù)建設(shè)成本、銷售價格、管理水平高低發(fā)生變化，成本減少，銷售價格高，則年總投資回報率會相對提高，反之，則降低。 用自有資金投資回報率作財務(wù)考核指標(biāo)，比總投資回報率作財務(wù)考核指標(biāo)更能體現(xiàn)管理水平，但自有資金投資回報率的比例確定無定性，難度較大。

二、是個財務(wù)管理專家

1、要有豐富的財務(wù)管理經(jīng)驗，擔(dān)任過大型控股公司的財務(wù)領(lǐng)導(dǎo)工作；

2、能迅速建立適合房地產(chǎn)發(fā)展需要的財務(wù)核算體系和財務(wù)管理體系；

3、能建立和健全一套現(xiàn)代化企業(yè)的財務(wù)制度，全面推行制度化、流程化、表格化管理。

4、能領(lǐng)導(dǎo)財務(wù)團(tuán)隊順利開展工作，并有能力提升整個財務(wù)團(tuán)隊素質(zhì)和水平； 財務(wù)總監(jiān)不只是單兵作戰(zhàn)，而是帶領(lǐng)團(tuán)隊經(jīng)營管理的領(lǐng)頭人，建立一個優(yōu)秀的財務(wù)隊伍是做好財務(wù)總監(jiān)工作的基礎(chǔ)。因此，財務(wù)總監(jiān)要對原有財務(wù)人員進(jìn)行一次全面評估，了解現(xiàn)有財務(wù)人員的結(jié)構(gòu)和素質(zhì)，針對現(xiàn)狀通過培訓(xùn)、調(diào)整、補(bǔ)充等方式提升整個財務(wù)隊伍的業(yè)務(wù)和管理水平。

三、是個財務(wù)分析專家

1、能用能財務(wù)管理知識分析比較各房地產(chǎn)項目的經(jīng)營成果；

2、能根據(jù)各房地產(chǎn)項目的經(jīng)營成果分析判斷其管理水平，并提出管理建議；

3、能根據(jù)歷史數(shù)據(jù)，科學(xué)地制定并修正財務(wù)考核指標(biāo)；

4、有對項目進(jìn)行前期審慎調(diào)查的能力，并制作審慎調(diào)查報告；

5、有對主要竟?fàn)帉κ诌M(jìn)行對比分析的能力，并從中發(fā)現(xiàn)優(yōu)勢和缺陷；

6、有戰(zhàn)略分析能力，能為決策層提供正確的數(shù)據(jù)參考。

四、是個財務(wù)風(fēng)險控制專家

1、有能力建立財務(wù)風(fēng)險防范機(jī)制： 公司規(guī)模越大，其存在的風(fēng)險越大，公司發(fā)展速度越快，其可能發(fā)生的風(fēng)險也就越大；因此，財務(wù)總監(jiān)要建立風(fēng)險防范機(jī)制，主要是對公司將要發(fā)生的各種經(jīng)濟(jì)活動進(jìn)行事前審查和控制； 2、有能力建立財務(wù)風(fēng)險預(yù)警機(jī)制： 財務(wù)總監(jiān)同時還要建立風(fēng)險預(yù)警機(jī)制。風(fēng)險預(yù)警機(jī)制主要是對公司正在進(jìn)行的各種經(jīng)濟(jì)活動進(jìn)行事中監(jiān)督和控制；

3、有豐富的風(fēng)險管理知識，了解風(fēng)險管理的范圍： 風(fēng)險管理不只是資金管理風(fēng)險、還有有形資產(chǎn)管理風(fēng)險、無形資產(chǎn)管理風(fēng)險、經(jīng)營管理風(fēng)險、投資管理風(fēng)險、融資管理風(fēng)險等。

4、有財務(wù)風(fēng)險防范能力、控制能力，處理能力和消除能力： 防范風(fēng)險于未來，發(fā)現(xiàn)風(fēng)險又能及時控制、處理和消除，要做到這點，單有過硬的房地產(chǎn)專業(yè)財務(wù)是不行的，還要有較全面的綜合知識，特別是法律知識。

五、是個合同管理專家

1、有合同談判能力： 公司的各種經(jīng)濟(jì)活動都要通過經(jīng)濟(jì)合同來履行和實現(xiàn)，可見合同管理自然非常重要；規(guī)范合同雖然是法務(wù)部門的責(zé)任，但財務(wù)部門是合同經(jīng)濟(jì)條款洽談的參與者，因此財務(wù)總監(jiān)要參與公司重大合同的談判，并具有較強(qiáng)的合同談判能力；

2、有合同制度建設(shè)能力： 財務(wù)部門對合同的規(guī)范和管理有不可推卸的責(zé)任；因此，財務(wù)總監(jiān)要配合法務(wù)部門規(guī)范公司合同，建立合同管理辦法，從制度上規(guī)范合同，防范因合同執(zhí)行引發(fā)的風(fēng)險；

3、能建立有效的合同監(jiān)督體制： 經(jīng)濟(jì)合同的履行主要是由財務(wù)部門監(jiān)督執(zhí)行的，因此，財務(wù)總監(jiān)要建立合同監(jiān)督體制，確保合同合法履行，維護(hù)公司合法權(quán)益。

六、是個資本運作專家

1、有整合內(nèi)部資產(chǎn)的能力： 能盤活公司不良資產(chǎn)，能使公司資源、資產(chǎn)增值最大化；

2、能借用外力，為公司發(fā)展提速： 財務(wù)總監(jiān)要通過兼并收購、融資上市、戰(zhàn)略聯(lián)合等資本運作手段，使公司資產(chǎn)證券化、證券資產(chǎn)市場化，實現(xiàn)公司快速發(fā)展之目標(biāo)。

3、有上市公司管理經(jīng)驗和資本運作知識： 上市公司管理要求更嚴(yán)、監(jiān)管力度更強(qiáng)，對上市公司財務(wù)總監(jiān)的要求也就更高，單有過硬的房地產(chǎn)專業(yè)財務(wù)是不行的，還必須有上市公司管理經(jīng)驗和資本運作管理知識。

4、有上市公司審計、評估、法務(wù)經(jīng)驗，能協(xié)調(diào)好相關(guān)中介的工作： 要處理好上市公司的審計、評估、法務(wù)、券商的工作，就要有相關(guān)的工作經(jīng)驗和較全面的綜合知識，熟悉法律、審計、評估、上市公司操作等輔助知識、是個復(fù)合性的人才。

七、是個成本控制和稅務(wù)籌劃專家

1、掌握企業(yè)合理避稅的基本技術(shù)： 如免稅技術(shù)、減稅技術(shù)、稅率差異技術(shù)、分割技術(shù)、扣除技術(shù)、抵免技術(shù)、延期納稅技術(shù)和退稅技術(shù)等；

2、能因地制宜地發(fā)揮避稅籌劃技巧： 目前，北京企業(yè)所得稅是按銷售收入的20%×33%預(yù)交；要確保不再補(bǔ)交企業(yè)所得稅，仍要發(fā)揮避稅籌劃技巧，如借款利息支出是準(zhǔn)予稅前扣除，可考慮將投資款變成借款，增加借款利息支出；再如可考慮兼并賬面上有虧損的企業(yè)，將盈補(bǔ)虧可以達(dá)到免繳企業(yè)所得稅的目的； 3、有預(yù)算管理能力，能建立項目預(yù)算管理制度： 對房地產(chǎn)每個項目都推行預(yù)算管理，用預(yù)算執(zhí)行偏差率、成本下降率等財務(wù)考核指標(biāo)考核管理層，促使管理層樹立成本意識，加強(qiáng)成本控制；

4、有招投標(biāo)管理經(jīng)驗，能協(xié)助相關(guān)部門建立招投標(biāo)管理制度： 招投標(biāo)管理是控制房地產(chǎn)項目成本的重要手段，財務(wù)總監(jiān)要參與重大招投標(biāo)活動工作，并對其活動及執(zhí)行進(jìn)行監(jiān)督。

八、是個資金管理專家：

1、建議推行項目公司收支兩條線管理模式； 收支兩條線管理模式即項目公司所有收入統(tǒng)一上交到財務(wù)部門指定的銀行收入專用賬號，由集團(tuán)統(tǒng)一調(diào)度使用；項目公司所有支出按預(yù)算及進(jìn)度，由集團(tuán)撥付到財務(wù)部門指定的銀行支付專用賬號；這樣能提高資金的安全和資金的利用率。

2、有理財知識，能合理舉債經(jīng)營： 萬科資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到了64%，合理負(fù)債經(jīng)營是能減少自有資金的壓力和風(fēng)險的；借錢一方面可以幫公司賺錢，一方面可以提高企業(yè)的發(fā)展速度；如何舉債，舉債多少是需要綜合的管理水平和專業(yè)判斷的；

3、具有資金有償使用意識，建立公司資金有償使用制度：建立公司資金有償使用制度，各項目公司借用集團(tuán)資金，或各項目公司之間借用資金，全面實行內(nèi)部有償使用制度，克服盲目申請資金現(xiàn)象，樹立各項目公司成本意識，能確保公司資金快速增值。

4、具有財務(wù)融資能力，能多渠道地籌借公司所需資金：

九、是個養(yǎng)心養(yǎng)身的專家

1、有很好執(zhí)業(yè)品德，保密意識強(qiáng)、工作作風(fēng)正、心底無私天地寬，是個品質(zhì)優(yōu)良的人才； 財務(wù)工作是企業(yè)的機(jī)密工作，特別是內(nèi)部財務(wù)資料和高層財務(wù)決策，更是絕密信息，絕對不能外泄，更不能以此謀取非法利益。

2、有良好的心理素質(zhì)、為人謙虛、做事果斷、工作效率高，是個心身健康的人才；

3、有健康的身體和創(chuàng)新的思維，能協(xié)調(diào)好內(nèi)外各種關(guān)系： 財務(wù)工作不僅會涉及到公司內(nèi)部的每個部門、每個人的，還會涉及到公司外部的多個相關(guān)職能部門，所以要真正做好財務(wù)管理工作，還必須協(xié)調(diào)好內(nèi)外各種關(guān)系，一個好漢三個幫，只有得到大多數(shù)人的支持，財務(wù)總監(jiān)工作才能做的好，做的順。